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17/10/2015 Vieux  
  Bruxelles
 
bonjour,
je viens vers vous pour avoir de nouvelles idées.
J'essaie de vendre l'appartement de ma maman depuis un an.
Nous avons signé plusieurs compromis et 2 fois passés chez le notaire.
La première fois, les gens se sont rétractés pour un problème de garage, ils ont essayé de faire payer les frais à ma maman (courrier ordurier). La deuxième fois, ils se sont également rétractés devant les notaires. Nous ne passons pas par un agence. Devons-nous en arriver là avec les frais que cela engendre ( 3% de frais minimum). L'appartement n'étant plus habité, ils risquent de s'abîmer avec l'hiver.
Qu'en pensez-vous?
La vente d'un bien est -elle devenue vraiment si difficile actuellement?
pour info, il s'agit d'un appartement assez grand sur Bruxelles.
17/10/2015 Vieux  
 
  65 ans, Namur
 
En principe, compromis vaut vente. On ne peut pas se rétracter. Et on demande un pourcentage au compromis, non remboursable si on casse le compromis.

Vous êtes peut-être un peu trop gentils avec vos acheteurs.
Avez-vous fait expertiser votre maison par l'une ou l'autre agence?
Votre maison est-elle au bon prix? S'il y a 1 an qu'elle est en vente et qu'elle ne part pas, c'est qu'il y a un problème. Trop chère peut-être.

Avant de passer en agence avez-vous essayé Immoweb?
17/10/2015 Vieux  
 
  43 ans, Brabant Wallon
 
Je plussoie les dires (enfin les écrits) de lamy, on ne peut se rétracter ainsi.

Même une simple offre d'achat engage les acheteurs dans les limites des éventuelles clauses suspensives.

Je me demande aussi si votre notaire est à la hauteur. Une fois le compromis signé, c'est 10 % versés et ces 10% ne sont pas remboursables en cas de désistement.

Au-delà, je pense même que s'il y a compromis, vous pouvez exiger la vente par voie judiciaire.

Bonne chance pour la vente.
18/10/2015 Vieux  
  Bruxelles
 
J'ai mis le bien sur immoweb...
J'ai fait expertisé le bien par une agence.
Le prix annoncé les vaut. Nous avons même diminué le prix.
Le problème est que nous tombons sur des gens qui font les choses à l'envers, il demande le prix et font le nécessaire à la banque pour voir si ils ont leur prêt....alors que nous (ma compagne et moi) lors de l'achat de notre bien, nous savions combien emprunté, etc...le dossier bancaire était fait.
Je pense qu'il devient de plus en difficile pour les gens d'avoir un crédit à la banque.
18/10/2015 Vieux  
 
  65 ans, Namur
 
Ah oui, c'est la fameuse clause suspensive.
Si les gens n'ont pas leur prêt, la vente est annulée.

Faut-il passer par une agence?
On peut en discuter longtemps. Ce que je sais, c'est que les agences ont une plus grande facilité que le particulier pour placer un bien. Je connais le cas d'une personne, fraîchement divorcée et qui cherchait un logement pour un prix X. Elle n'avait pas le temps de faire les recherches elle-même. Elle est allée à l'agence directement qui lui a trouvé ce qu'elle voulait. Le bien venait d'être déposé à l'agence, il n'a même pas fallu faire d'annonce sur Immoweb. C'est un coup de chance, mais parfois, ça marche comme ça. Les gens contactent l'agence qui, éventuellement, les redirige vers un bien plus à leur portée.

De toutes façons, si la vente ne se fait pas, il n'y a pas d'honoraires à payer à l'agence.

Je regarde souvent Immoweb, ça m'intéresse et je vois certaines maisons qui ne se vendent pas. Bien souvent, c'est par particulier (prix trop haut, travaux à prévoir...), parfois par notaire (assez paresseux...).

Pour ce qui est votre appartement, il faudrait voir pourquoi il attire une certaine clientèle (quel quartier?), dans quel état il est, et s'il est possible de lui donner un petit plus pour qu'il attire le candidat investisseur.

Auriez-vous, sans être indiscret, quelques photos intérieures à montrer, afin de me faire une idée?
18/10/2015 Vieux  
  Bruxelles
 
il est sur immoweb : réf N°5829373...
18/10/2015 Vieux  
  43 ans, Liège
 
cela fais quand même 224000€ je trouve cela haut comme prix a ce prix la je préfère ceci

http://www.immoweb.be/fr/Buy.Estate....ates&xpa ge=1
18/10/2015 Vieux  
 
  65 ans, Namur
 
Premières impressions:

1. le quartier est bien et devrait attirer des gens "bien"
2. Vos affiches "à vendre" sur les fenêtres passent inaperçues. Une agence mettrait de grands panneaux à rue. Essayez de faire autant si vous vendez vous-même.
3. L'intérieur demande des rafraîchissements, mais il manque des choses: quand on ne montre pas la salle de bains (lavabos...), c'est que ça date et qu'il faut en changer, même si la douche paraît ok. Idem pour le WC.
4. Les photos sont très mal prises: il fait sombre et quand elles ne sont pas à contre jour, elles sont floues.

En bref, ça fait vieux et sale (sorry).

Je reviens cet aprèsm pour d'autres conseils.
18/10/2015 Vieux  
 
  36 ans, France
 
Joyeux Anniversaire !
Entierement d'accord avec Lamy.
La première photo ( et les deux ou trois suivantes) doivent donner envie. La plupart des gens ne regardent pas plus loin si la 1 ère photo ne les inspire pas.

Refaites des photos avec un objectif grand angle et une lumière correcte.
18/10/2015 Vieux  
 
  65 ans, Namur
 
Je viens de faire un tour de ce qui se vendait sur Anderlecht et j'en arrive à ceci comme conclusions:

1. Concernant le prix:

Je ne doute pas que vous en souhaitez le maximum et je pense que les agences ont été dans votre sens pour avoir la vente.

Toujours est-il qu'après examen, je trouve que votre bien est surévalué et je m'explique:

- pour le même prix et même superficie, on trouve un bien tout rénové (n° 5819218) même si on peut trouver des défauts aux biens respectifs;
- on se trouve face à une concurrence faite par les constructions actuelles qui vous donnent un appart 2 ch. neuf, certes plus petit, mais tout est nickel. Et cela, à partir de 200.000 ou 205.000, près de chez vous (Rue Félicien Rops). Tout est neuf et lumineux. C'est le coup de cœur assuré. Et cela écarte les candidats acheteurs qui se doutent que leur demande de crédit risque d'être refusée.
- les appart plus anciens, où des travaux ont été faits, comme le n° 5930918 (100 m²) se vendent autour de 190.000. Il n'y a pas de travaux à faire. D'accord, la rue est moche, et c'est là votre avantage.

Concernant l'amélioration de votre bien:

- il faudrait rendre l'appart beaucoup plus lumineux: peindre murs, plafonds et portes intérieures (+ radiateurs) en blanc;
- virez les rideaux "vieille femme" et les meubles en chêne du hall
- on ne voit pas bien ce que la cuisine offre comme équipement. Taque vitro? frigo? évier?... L'annonce précise: cuisine non équipée ... Curieux le carrelage mural bleu, mais bon, ça peut éventuellement se peindre en blanc (peinture spéciale carrelage V33). Le carrelage clair est beau. Reprenez une photo du mobilier de cuisine et de ce qui s'y trouve.
- De quoi le sol des chambres est-il composé? Il y a un immonde tapis bleu. A virer.
- La sdb: elle a l'air très petite et il y a 3 photos pour elle. Le carrelage mural a l'air ok, mais on ne voit pas bien. La chaudière est nickel, ok, mais quid du lavabo?
- Comment est le WC? Années 1960, je suppose ...
- au living, vous avez un très beau parquet, mais il y a moyen de le rendre plus au goût du jour. Un ponçage régulier et une huile qui rende un effet chêne huilé blanc ferait un bel effet.
- au living il y a une cheminée, mais elle a l'air très dégradée. On ne voit pas bien.
- Vers l'extérieur, il y a des points négatifs:
L'auvent est "d'époque" (pour être poli) et dévalorise l'appart.
Le jardin: peut-on parler de jardin? Il est si petit... je parlerais de "jardinet". On ne peut pas être déçu avec ce terme.
- La photo n° 2 ne montre pas clairement ce que c'est comme pièce. De plus, elle donne un aperçu vieillot (carrelage, bulex, pourquoi?)

Je ne parle pas du hall d'entrée qui est très sombre (mais qui n'est pas de votre ressort propre, je suppose), ni des abords de la maison qui pourraient être un peu plus soignés (couvre-murs qui se laissent aller, mousse dans carrelages ...).

Je préconise donc de faire un relooking de l'appart.

Concernant les travaux à prévoir (par vous ou les acheteurs, et donc prix à déduire):

- j'estime le budget travaux à (l'un dans l'autre et faits en partie par professionnel):
cuisine neuve: 8000
sdb: 3000 (à voir suivant photo)
WC: 1000
peintures murs + plafonds + portes: 7000 (ou moitié prix si faits personnellement)
ponçage parquet + huile: 700 (prix pour travail personnel. Il y a moyen de louer une ponceuse pour parquet et de poncer avec du grain 60 puis plus fin. Huiler est faisable personnellement aussi.)

Donc, au bas mot, il y en a pour 20.000 € de travaux de rénovation.
Regardez un appart de la même époque peint en blanc et plancher refait: le bien est parti en 1 semaine!
vente appartement


A vous de voir si vous faites faire ces travaux ou si vous baissez le prix en conséquence.
J'ai moi-même dû faire ce genre de travaux dans l'appart de ma maman, appart de 50 ans d'âge et qui souffrait des mêmes défauts que les vôtres. On n'arrivait pas à louer. Le bien a été loué un peu moins cher que des biens neufs, en dépit d'une situation exceptionnelle que n'ont plus les biens neufs. Sans cela, on était encore plus bas.

Votre situation est belle, essayez d'en tirer parti, surtout à l'approche de l'hiver car:
- On vend moins en hiver
- cela vous laisse du temps pour faire les travaux
- n'oubliez pas de laisser le chauffage hors gel.

Si vous ne voulez pas faire les travaux, faites le minimum:
1. virez les rideaux et meubles
2. refaites des photos où la luminosité est maximale
3. Mettez un panneau de vente à rue à acheter en imprimerie et lettres auto-collantes).

Bonne chance!
18/10/2015 Vieux  
  43 ans, Liège
 
et en premier le prix moi je donne pas plus de 175.000€ a 195.000€ pour ce bien
18/10/2015 Vieux  
  28 ans, Liège
 
Très belle analyse Lamy, on se croirait dans une émission de Stéphane Plaza

Sinon je suis du même avis, le bien est peut être très bien en-soi mais ce n'est surement pas celui qui aura retenu mon attention dans l'état actuel.
19/10/2015 Vieux  
  Bruxelles
 
je vais refaire des photos plus nettes et réactualisées.. merci pour vos conseils.
19/10/2015 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Premier investissement à faire: un bon appareil photo très grand angle. Il ne vous servira qu'à cela, mais ce sera le meilleur investissement que vous pourrez faire. 100 à 350€ chez Mediamarkt ou autre.

Faites toutes vos photos en forçant le flash.
19/10/2015 Vieux  
 
  50 ans, Brabant Wallon
 
Bonjour,

Si je peut me permettre
- un plan aiderai beaucoup ;
- vous parlez de jouissance du jardin mais on ne voit pas de photos du jardin... ;
- on ne saisi pas immédiatement la notion "sur 3 étages" ...
- évitez les différences de qualité entre les photos ;
- évitez de photographier les défauts comme ce tuyau dans la salle de douche ;
- je restreindrais le nombre de photos à 15 environ (celle de la chaudière n'est pas nécéssaire p.ex.) ;

Pour faire des photos allumez toutes les lumières et éclairez avec un halogène supplémentaire ;)

L'annonce ne parle pas de salle de bain ?

Avec l'escalier au-dehors on comprend qu'il s'agit d'un appartement 2 chambres + 1 chambre accessible en sortant dehors ?
La porte de garage en facade donne accès aux 3 garages derriere ?

Dans ce cas je trouve le prix nettement surévalué.

Je réécrirai l'annonce de cette manière :

Bel appartement bel dans un petit immeuble de 3 appartements , 144 m² au total, à proximité des transports en commun et de magasins.

Un hall, une chambre en façade, living, salle à manger, cuisine, chambre avec terrasse (arrière), salle de douche et wc séparé. Bureau (chambre possible) et cave en rez.
Un emplacement pour voiture. Agence s'abstenir...pas de mails

La chaudière changée en 2012 ;
volets électriques
un adoucisseur d'eau est présent.
la toiture a été changée récemment. pas de syndic.
19/10/2015 Vieux  
 
  36 ans, France
 
Joyeux Anniversaire !
Et je mettrais des le début du descriptif voire dans le titre le nombre de chambres et de bureaux. En effet ici il faut réfléchir pour compter les chambres et la plupart des acheteurs voient beaucoup d'annonces er se font une idée en quelques secondes. On peut le déplorer mais c'est ainsi. Tu ne feras pas changer le monde avec une seule annonce alors faut s'adapter.
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