ACHAT d'une maison

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ACHAT d'une maison

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02/09/2010 Vieux  
 
  38 ans, Flandre
 
Bonjour,

Si l'annonce d'un bien, soit : prix demandé = x. Est-ce que le vendeur à ce moment précis doit accepter la valeur max = x ou si il y a des offres supérieur au montant demandé peut-il aussi vendre à ce moment le bien plus cher que x?

Merci
02/09/2010 Vieux  
  Brabant Wallon
 
le vendeur vends au prix qu'il veut, c'est a lui
le prix est purement indicatif
si il veut la vendre moins cher a qqn qu'il trouve plus sympa il peut le faire aussi
02/09/2010 Vieux  
 
  39 ans, Brabant Wallon
 
le vendeur fait ce qu'il veut, sauf si c'est une vente publique.
02/09/2010 Vieux  
Musicseby
 
 
Citation:
Posté par cchris Voir le message
le vendeur vends au prix qu'il veut, c'est a lui
le prix est purement indicatif
si il veut la vendre moins cher a qqn qu'il trouve plus sympa il peut le faire aussi
Pour la vente moins chère ... le notaire risque de s'en mêler car c'est une preuve d'argent en noir et risque de le déclarer à l'administration.

J'avais eu le cas pour un terrain si bien qu'on l'a abandonné.
02/09/2010 Vieux  
 
  37 ans, Namur
 
Ne faites pas de votre cas une généralité...

Certains préfèrent vendre moins cher à un acheteur qu'ils estiment plus sérieux, plutôt que plus cher à un acheteur qui n'aura peut-être pas son crédit...

Cela ne prouve aucunement qu'il y a eu de l'argent en noir !
02/09/2010 Vieux  
Musicseby
 
 
Ce n'était pas l'idée de la maison des notaires de Charleroi (3 notaires interrogés en consultation gratuite en 2007). Pour eux, c'est une suspision de fraude qu'ils doivent déclarer. Il ne faut pas oublier que c'est une perte pour eux.

Maintenant, il faut comparer ce qui est comparable. Je parle d'offres sans condition.
02/09/2010 Vieux  
 
  37 ans, Namur
 
Je suis d'accord avec votre dernier message, mais pas avec le précédent

Il y a une grosse différence entre "suspicion" et "preuve" !!!
02/09/2010 Vieux  
Musicseby
 
 
Citation:
Posté par Ludo_ Voir le message
Je suis d'accord avec votre dernier message, mais pas avec le précédent

Il y a une grosse différence entre "suspicion" et "preuve" !!!
ah la fatigue quand tu nous tiens
03/09/2010 Vieux  
 
  57 ans, Bruxelles
 
Le montant des frais de l'acte n'est que relativement proportionnel au bien, par contre c'est l'administration de l'enregistrement qui pourrait évaluer votre bien à une valeur supérieure (valeur vénale) et vous taxer + amende sur ce montant ( droits d'enregistrements), mais cela il peut toujours le faire.
03/09/2010 Vieux  
 
  43 ans, Brabant Wallon
 
Payer une partie au noir n'est pas (toujours) intéressant !

Souvent on s'arrête au calcul lié aux frais d'enregistrements. Mais ce n'est pas la seule chose qu'il faut prendre en compte.

Pour payer "au noir" il faut du fonds propre (logique).
Faites deux tableaux :

1° une partie des fonds propres est affectée à "payer au noir". Gain sur l'enregistrement (mais attention que l'administration peut avoir la puce à l'oreille lors "d'une trop bonne affaire"), gain sur les frais de notaire.

2° une partie des fonds propres est affectée à réduire la quotité empruntée. Gain sur les intérêts qui devront être payés (même en considérant que le taux soient identiques à l'hypothèse 1°). Effectivement les frais d'enregistrements et de notaire plus élevés.

Ensuite comparez les coûts réels de chacune de ces hypothèses et vous risquez de constater que payer en noir est plus onéreux au final...

PS : je ne bosse pas pour l'administration fiscale

Dernière modification par BenjiBxl 03/09/2010 à 14h21.
03/09/2010 Vieux  
 
  43 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par cchris Voir le message
le vendeur vends au prix qu'il veut, c'est a lui
le prix est purement indicatif
si il veut la vendre moins cher a qqn qu'il trouve plus sympa il peut le faire aussi
A propos, dès qu'un candidat acquéreur a accepté un bien, le prix et les conditions essentielles d'une offre formulées par un candidat vendeur, la vente est considérée comme réalisée. Donc si un vendeur affiche un bien pour une certaine valeur et qu'un acheteur se présente et dit "ok pour ce prix, et pas de conditions suspensives" alors la vente est conclue et ni le vendeur, ni l'acheteur ne peuvent se rétracter.

Si vous passez par une agence, ou un notaire, que vous faites offre au prix demandé et sans conditions suspensives et que l'on vous informe par après que le bien a été vendu a un autre, exigez de voir l'offre d'achat et regardez la date (ou l'heure). C'est la première offre qui l'emporte même si la seconde est plus généreuse ! (mais c'est difficile a prouver et certains n'hésiteront pas à antidater une offre).
03/09/2010 Vieux  
  39 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par Alexandre1978 Voir le message
Bonjour,

Si l'annonce d'un bien, soit : prix demandé = x. Est-ce que le vendeur à ce moment précis doit accepter la valeur max = x ou si il y a des offres supérieur au montant demandé peut-il aussi vendre à ce moment le bien plus cher que x?

Merci
Nous pour l'achat de notre maison c'était prix demandé=x. On voulait faire une offre de x-10000€. L'agent immobilier nous a dit qu'il contacterai l'ancienne proprio mais que le temps de la contacter, voir si elle accepte, qu'il nous recontacte si quelqu'un faisait une offre de x alors c'était vendu et plus de possibilité de faire une surenchère.
Au final, il a su la contacter pendant qu'on était dans l'agence et on l'a eu a x-10000€. En plus la maison était annoncé avec 10ares de terrain (donc j'imagine qu'il se sont basé sur ça pour le prix) mais en réalité il y a 15ares.
Bref pour nous ce fût une très bonne journée...
03/09/2010 Vieux  
 
  37 ans, Brabant Wallon
 
BenjiBxl, j'ai de gros doute sur ce que vous racontez...
Une offre vous engage si le vendeur décide de l'accepter. Mais à mon sens rien ne l'oblige à l'accepter sous prétexte qu'elle est la première... !
03/09/2010 Vieux  
 
  50 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par ombrenoire Voir le message
BenjiBxl, j'ai de gros doute sur ce que vous racontez...
Une offre vous engage si le vendeur décide de l'accepter. Mais à mon sens rien ne l'oblige à l'accepter sous prétexte qu'elle est la première... !
BenjiBxl parlait d'une offre transmise par agent immobilier..
03/09/2010 Vieux  
 
  43 ans, Brabant Wallon
 
La réalité est un chouyat plus complexe bien entendu MAIS les grandes lignes énoncées ci-avant sont exactes...

Plusieurs situations peuvent exister :
- Vente sans intermédiaires (donc directement entre le vendeur et l'acheteur)
- Vente par le biais d'un intermédiaire (agence ou notaire). Dans ce cas de figure il faut connaitre la nature de la mission de cet intermédiaire : soit agissant comme mandataire, soit agissant avec une mission de courtage. Dans le premier cas (comme mandataire), le vendeur est lié à l'offre reçue par l'intermédiaire (il lui a donné procuration pour poser un acte à sa place), dans le second cas il faut savoir si l'intermédiaire à l'obligation de transmettre une offre. Car, dans ce cas, la situation change.

Pour info
Article 1583 du code civil :

"Elle (la vente) est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé".

Ajoutons également l'article 1602 :

"Le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige. Tout pacte obscur ou ambigu s'interprète contre le vendeur."

Donc si un vendeur annonce qu'il vend sa maison (= la « chose » en parlotte juridique), pour un prix affiché, et que quelqu'un lui répond "ok pour cette chose à ce prix", la vente est parfaite (en gros, elle est bel et bien conclue) !

Pourquoi ?

L’article 1583 fait allusion à une « convention » entre le vendeur et l’acheteur (« dès qu’on est convenu »). La doctrine nous apprend qu’un contrat est un accord entre deux ou plusieurs volontés dans le but de produire des effets juridiques, c'est-à-dire créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations et un contrat suppose que deux parties, ou plusieurs parties, échangent leur consentement qui sont des engagements par déclaration unilatérale de volonté. La question (qui nous occupe) est donc de savoir si une offre (une annonce faite sur un site, sur une affiche, etc.) réalisée par un vendeur correspond à une déclaration unilatérale de volonté de vendre une chose à un prix déterminé.

Donc la question subsidiaire est de savoir QUAND le contrat est formé … ?

Ici encore la doctrine nous apprend qu’un contrat se forme lorsque les volontés des parties se rencontrent sur les éléments essentiels et substantiels de celui-ci. Traditionnellement, on considère qu'une partie formule une proposition (l'offre), et que le contrat se forme lorsque l'autre partie accepte cette proposition (acceptation). Mais les esprits chagrins argumenteront que la formation du contrat peut s'opérer de manière progressive, par une succession d'accords partiels durant lesquels les parties formulent des propositions exploratoires sans volonté de s'engager définitivement.
Mais ici je leur rétorque que ces accords partiels ne peuvent avoir pour buts que d’agir sur les interprétations éventuelles du contrat qui serait conclu. Or, dans le cas qui nous occupe, il n’y a pas beaucoup de place (en fait il n’y en a pas) à l’interprétation… la chose et le prix étant connus de tous.

En conclusion, je dirais que toutes annonces contenant le mot « offre » ou « annonce » (et autres synonymes), ne souffrent d’aucun doute. Le vendeur annonce son intention de vendre un bien à un certain prix (une offre implique l'émission d'une volonté définitive par l'une des parties, de sorte que cette volonté puisse être immédiatement acceptée par l'autre partie en vue de former un contrat). C’est donc un engagement unilatéral de volonté (arrêt de la Cour de cassation de 1980).

Toujours selon la Cour de cassation, le contrat naît au moment et à l'endroit où l'offrant a pris ou a pu prendre connaissance de l'acceptation émanant du bénéficiaire de l'offre (donc l’acheteur doit prouver que le vendeur a bien reçu son offre - un petit recommandé avec accusé de réception semble idéal à ce propos). A ce propos, une autre perception juridique existe selon laquelle en règle, il suffit que l'acceptation se soit exprimée pour que le contrat naisse, sans qu'elle ne doive toucher l'offrant.

Dans les deux cas de figure le contrat est bel et bien présent et la vente parfaite.

Y en a qui ont mal à la tête ?
03/09/2010 Vieux  
 
  38 ans, Flandre
 
Citation:
Posté par ombrenoire Voir le message
BenjiBxl, j'ai de gros doute sur ce que vous racontez...
Une offre vous engage si le vendeur décide de l'accepter. Mais à mon sens rien ne l'oblige à l'accepter sous prétexte qu'elle est la première... !
EXACTEMENT ! ! C'est bien ce qu'il me semble ! !
03/09/2010 Vieux  
 
  43 ans, Brabant Wallon
 
Ombrenoire écrit : "à mon sens"
Alexandre répond : " c'est bien ce qu'il me semble" avec "exactement" en majuscule.

Bon, il y a le droit (qui n'est pas une science exacte) et il y a ce que l'on croit être "son bon droit". Les deux ne sont pas toujours compatibles...

Très honnêtement, je ne crois pas que beaucoup de personnes intenteront une action en justice suite à ce genre de situation. Mais qu'on aime ou qu'on aime pas, que cela nous plaise ou que cela ne nous plaise pas, que cela nous arrange ou que cela ne nous arrange pas, que l'on trouve cela justifié ou pas, (...), que cela donne suite à une action en justice ou pas, ce n'est pas pour autant que l'on peut déroger à une règle de droit...

Moi j'ai juste informé de ce qui est UNE réalité (juridique), pas de ce qui se fait habituellement dans les faits. Et cela répondait directement à votre question Mr. Alexandre1978. Maintenant vous en faite absolument ce que vous voulez
03/09/2010 Vieux  
 
  43 ans, Brabant Wallon
 
Juste pour terminer mon intervention je souhaite juste reprendre une phrase de ma longue intervention ci-avant :

"selon la Cour de cassation, le contrat naît au moment et à l'endroit où l'offrant a pris ou a pu prendre connaissance de l'acceptation émanant du bénéficiaire de l'offre".

Et ça, c'est pas moi qui l'affirme.
C'est juste la Cour de cassation...
03/09/2010 Vieux  
 
  38 ans, Flandre
 
"acceptation émanant du bénéficiaire de l'offre"... Donc pour autant que l'offre est acceptée ! Alors oui je suis d'accord
03/09/2010 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
Je crois que beaucoup de gens ne se rendent pas compte de la portée réelle d'un document portant la mention offre d'achat/compromis/ et encore quelques autres synonymes.
Il est impossible de faire marche arrière quand ce genre de document est signé. La vente est faite au moment de l'accord.
Benji a raison .
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