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Besoin de conseils

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25/09/2008 Vieux  
  35 ans, Hainaut
 
Bonjour à tous,

J'ai l'intention d'acquerir ma maison mais je n'ai aucune experience en la matiere et je suis seule pour ce projet.
J'ai un bon salaire.
Je voudrais faire construire une petite maison 120m².

Je vois par exemple sur le site de Thomas et piron qu'a 130 000 euros on peut deja avoir une maison ttc et avec presque 160 m². Et ils sont serieux.
Je sais qu'il y a toujours des ajouts à ces prix de base. Mais si j'enleve 30m² puis je rester dans cette zone de prix pour un 120 m²?
Je prefere construire parce les prix de revente sont astronomique et que je suis difficile du point de vue des carrelages utilisés, de la cuisine, la salle de bain, ...j'ai des idees bien precises.
Aussi j'ai pensé faire ou acheté un gros oeuvre fermé dans un premier temps, pour pouvoir encore gagné un peu de temps pour economiser.
Surtout que pendant la construction je n'ai pas de loyer à payer et je n'ai pas d'imperatif quant à la fin des travaux donc ...bon plan pour moi.
Acheter un gros oeuvre fermé serait meme peut etre la meilleure solution pour moi etant donné que meme pour l'acquisition d'un terrain je n'ai aucune connaissance? Je sais toutes les demarches a effectué, les verifications, ...mais personne de mon entourage ne peut se deplacer avec moi par exemple pour me conseiller sur des choses que je ne verrais peut etre pas.
J'ai un apport financier personnel assez important.
Donc voila. Je resume mes questions

Pour une petite maison de 120m² est-ce que 120 000/130 000 eurosTTC est raisonable ?
Dans mon cas, est-ce que l'achat d'un gros oeuvre fermé n'est pas à conseiller? Je peux par la suite faire petit a petit avec des corps de metier? Y-a-il des inconvenients aux gros oeuvre fermé hormis le fait que l'on a pas choisi la disposition des pieces?

Merci d'avance mille fois pour vos reponses!

Nat
25/09/2008 Vieux  
 
  58 ans, Liège
 
Une femme seule ne doit pas complexer et penser que sans un "mâle" à ses côtés elle n'est pas capable d'arriver à quelque chose dans le domaine de la construction.
Acheter un terrain n'est pas difficile. Faire construire non plus. Par entreprises séparées ou en "clé sur porte". Il suffit d'y consacrer du temps, de bien se renseigner, de se fier aussi parfois à son intuition féminine.
Il y a sur ce site des spécialistes, dignes de confiance, basés dans votre coin qui pourront vous aider.
Le plus dur est trèèèèèèèèèèèèèèèès souvent de trouver les fonds et comme c'est justement ce qui vous manque le moins apparemment, lancez-vous donc ...
Bonne chance ...
25/09/2008 Vieux  
Musicseby
 
 
Attention !! Trouver un bon terrain n'est pas évident. Certains terrains vendus par chez moi sont des anciennes carrières remplies de déchets et remblayées depuis des années. Je n'imagine même pas les risques de remontées de gaz de fermentation. Pour l'achat d'un terrain, il faut connaitre un peu l'historique du terrain (demander aux voisins, communes, ...) ainsi que les prescriptions urbanistiques car on ne peut pas tout faire. Lors de l'achat d'un terrain, un conseil, même si c'est pas pour faire construire tout de suite, faites une étude de sol et faites la analyser par un ingénieur en construction ... Il vaut mieux dépenser 500 euros que se retrouver avec un terrain merd....que.

Pour ma part, le gros oeuvre fermé me fait très peur. En effet, comment a été construit le batiment ? Pare-vapeur oublié, fondation mal faite ... ? Les gens qui arrêtent à ce niveau, pourquoi le font-ils ? Finances, divorces, ... OK mais n'essaient-ils pas de se débarasser d'une mauvaise base qui pourrait bouger, se fissurer ???

Enfin c'est mon idée.
25/09/2008 Vieux  
 
  47 ans, Hainaut
 
Tous les conseils donnés sur ce forum sont
serieux
25/09/2008 Vieux  
  35 ans, Hainaut
 
Merci déjà pour ces reponses, c'est encourageant.
Pour ce qui est d'un geometre, on le fait venir avant de signer le compromis de vente c'est bien ca? Apres la promesse d'achat? Mais s'il n'y a qu'une clause quant au permis de batir? Est-ce qu'en general les proprietaires acceptent une clause liée à la qualité du sol? Merci.

Si je ne me dirige pas vers le gros oeuvre, je peux effectivement acheter mon terrain et puis attendre encore 6 mois par exemple avant de démarrer quoi que ce soit...
En ce qui concerne le prix cité plus haut pour un 120 m² est ce raisonnable selon vous?
Merci pour vos reponses!
25/09/2008 Vieux  
 
  47 ans, Hainaut
 
nat2211 ne pas oublier que les prix de la construction augmente avec l'inflation et qu'il faut quelques mois avant d'entamer une construction . Donc ne pas trop traîner sans se précipiter bien sur .
25/09/2008 Vieux  
  35 ans, Hainaut
 
oui je sais, c'est une mauvaise interpretation de ma part. Je m'en excuse.
25/09/2008 Vieux  
  35 ans, Hainaut
 
ok merci red1
26/09/2008 Vieux  
Musicseby
 
 
Pour la clause suspensive d'étude de sol, cela ne dérange que les propriétaires de terrain à problème. Pour ma part, j'ai déjà placé des conditions suspensives à la signature du compromis de vente et cela n'a jamais posé de problèmes. Mais tout dépend la demande sur le terrain.

Attention, un géomètre ne fait pas d'étude de sol. Ce sont les géologues spécialisés.

http://www.google.be/search?hl=fr&q=%C3%A9tude+de+sol&btnG=Rechercher&m eta=cr%3DcountryBE

Si vous ne voulez trop perdre d'argent, faites en sorte de faire une analyse trois points avec plan d'implentation par les architectes. Comme cela l'étude de sol servira pour l'ingénieur de construction qui calculera les fondations.

Enfin, le budget est je pense pour ma part assez bon s'il est HTVA. En effet, la construction est très dure à évaluer pour le moment. Quel sera ton K d'isolation désiré, quelles degrès de finitions, types de chauffages, plain-pieds ou non ?

Tu peux peut-être voir avec un architecte pour faire une petite étude de budget par rapport à tes desideratas. Moi personnelement, j'éviterais les clés sur porte car un architecte indépendant et les entreprenneurs qu'il emploie le plus souvent me semblent souvent plus proffessionnels dans leur démarche et leur travail.

Je sais intègre ne sera pas content mais cela est mon avis car je connais pas mal de gens de mon entourage qui ont fait construire avec des clés sur portes pour un prix parfois plus élevés et avec des problèmes (T.... P...n, T..lm, .....)
26/09/2008 Vieux  
 
  41 ans, Hainaut
 
Qu'entends-tu par 120m²? Surface totale habitable ou surface au sol (avec ou sans étage)?

Tu as raison de prévoir de la marge, car comme cela a déjà été expliqué dans d'autres sujets de discussion, il y a toujours des frais (assez importants selon les cas) qui s'ajoutent en cours de projet. Sans oublier une très probable clause de révision de prix dans le contrat vu l'augmentation actuelle des matériaux.

Trouver un terrain n'est pas non plus une chose facile, et cela peut représenter une grosse part dans le coût total du projet selon les communes envisagées en Hainaut.

J'attire aussi ton attention sur un aspect fiscal :

Dans le cadre d'un emprunt hypothécaire pour habitation unique tu peux déduire (dans les limites prévues par la loi) les intérêts et amortissements en capital lors de ta déclaration d'impôt.
Il faut cependant savoir que cette déduction ne porte par sur l'achat d'un terrain, sauf si c'est un achat de terrain+construction.
Concrètement cela signifie que si tu achètes d'abord un terrain (via un premier emprunt) et que quelques mois (ou années...) plus tard tu décides de contracter un second emprunt pour construire, seuls les montants payés dans le cadre du second emprunt pourront être pris en compte pour la déduction pour habitation unique. La seule solution pour déduire l'achat du terrain est de contracter un même prêt pour l'achat du terrain ET la construction de ton habitation.

D'un autre côté, vu que le montant des déductions est plafonné, la partie afférente à la construction dépasse assez vite la limite autorisée.
Mais bon, il vaut mieux en être conscient dès le début afin de ne pas être pénalisé par la suite.
26/09/2008 Vieux  
  35 ans, Hainaut
 
merci! je voudrais une 120m² tout compris plain pied ou etage...
Je ne comprends pas ce serait 130 000 euros hors tva vu que sur thomas et piron par exemple pour une 160 m² ca coute 130 000 TTC, j'enleve 40 m² et non seulement je paie le meme pris mais en plus hors tva? Je pige pas. et c'est pas que chez eux. Blavier pour 110 000 TTC on a une belle petite maison deja je rajoute jusqu'a 20 000 euros à ce prix et c'est pas encore assez?
Je comprends qu'il faille rajouter un peu sur ces prix affichés mais à ce point là! Meme chose chez Tpalm 140 000 euros TTC pour 160 m² ca veut dire qu'en fait ca reviendrai à presque 200 000? ....Quand meme... est ce bien serieux alors?
27/09/2008 Vieux  
  53 ans, Hainaut
 
donc si je te comprends bien tu veux faire une maison de 80 m2 , en deux étages , ça fait en gros 56m2 sol et 24m2 étage , une maison de 8m sur 7 m , ce n'est pas courant mais bon , dans ton cas je ferais plutôt une maison de 80m2 sol et ne pas aménager l'étage , la maison à la revente aura une plus value certaine .

pour les prix , tu nous inquiète en disant que tu as des idées bien précises car dans les prix de base des constructeur , c'est souvent la base au point de vue carrelage, salle de bain, nombre de point électrique etc mais aussi on suppose que le terrain est bien plat , pas trop loin d'une route alors de petit supplément pour la couleur des chassis pour un vide ventilé pour une porte plus spéciale, pour un coulissant à la place , d'un escalier un peu plus design tout cela fait gonfler les prix
27/09/2008 Vieux  
 
  41 ans, Hainaut
 
J'ajouterai que le prix n'est pas tout à fait linéaire par rapport au nombre de m², il est donc assez délicat de calculer le prix d'un modèle plus petit selon une règle de trois. Surtout que pour toutes les entreprises "clé sur porte" que tu évoques leur prix est basé sur des plans standards pré-établis, donc si tu souhaites réduire une 160m² à une version 120m² il y a de grandes chances de devoir fortement modifier les plans, ce qui soit ne les intéressera pas, soit te sera facturé au prix fort.

Pour ce qui est de Blavier, au vu des problèmes que rencontre mon voisin et des échos de certains de leurs sous-traitants, je te déconseille vivement.

Il te faut aussi tenir compte qu'en cas de construction, outre l'achat du terrain (prix de vente+frais de notaire et d'enregistrement) qui s'ajoute, il y a ensuite les aménagements de ce terrain (drainage éventuel, remblai, clôtures, etc) qui se chiffrent en milliers d'euros.

J'espère que ça ne te décourage pas, mais vu que c'est une longue aventure il vaut mieux y être bien préparé car il est toujours catastrophique de tomber à court d'argent en cours de projet.

A ton service.

Dernière modification par Foxspy 02/10/2008 à 11h57. Motif: orthographe
28/09/2008 Vieux  
  35 ans, Hainaut
 
merci beaucoup

je pense que je n'ai pas les finances pour une construction. Je vais laisser tomber. Je pensais que pour 130 000 euros Tout compris sans terrain je pouvais avoir une petite maison mais ca ne va pas etre possible et comme je suis seule ca va etre difficile a gerer tout ces supplements.
Je vais plutot me diriger vers un appartement dans un chouette complexe calme. Du coq à l'ane oui...mais bon..c'etait un reve une petite maison ayant grandi dans un petit appartement. Mais ce sera peut etre pour dans 10 ans ...je n'aurai toujours que 36 ans ...
29/09/2008 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
Je sais intègre ne sera pas content mais cela est mon avis car je connais pas mal de gens de mon entourage qui ont fait construire avec des clés sur portes pour un prix parfois plus élevés et avec des problèmes (T.... P...n, T..lm, .....)


Une seule question: quelle est votre expérience personnelle dans le domaine ???
Les "on dit" , "j'ai entendu que ", etc... c'est facile pour critiquer.

Qaund on a un budget de cet ordre il est beaucoup plus certain de construire avec une société CSP, (attention à bien choisir quand même, toutes ne sont pas des anges ) les architectes sous-estiment quasi toujours les frais réels de construction d'une maison. Mais bon, chacun ses opinions.

Merci, aux intervenants d'avoir dégoutté Nat2211 de construire en ne racontant que des trucs négatifs.

Pourquoi y a-t-il si peu de gens positifs ???
29/09/2008 Vieux  
 
  41 ans, Hainaut
 
Pour ma part je n'estime pas négatif d'attirer l'attention sur tous les paramètres à prendre en compte avant de se lancer dans un tel projet. Je n'ai pas cherché à dégoûter Nat2211 mais juste à lui donner une maximum de cartes en main afin de pouvoir décider en connaissance de cause.

Dire les choses telles qu'elles sont n'est ni positif, ni négatif mais simplement objectif.
29/09/2008 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
Foxspy, c'était pas vraiment toi que je visais. L'objectivité est nécessaire, mais certains peignent tout en noir.
Mais, quand j'entends certains mettre TOUS les constructeurs dans le même sac, je m'insurge.
Qu'ont ils comme expérience perso avec les clés sur porte ? aucune, et ils font quand même des commentaires désobligeants
Moi, j'ai eu un comptable qui m'a presque acculé au suicide, il y a une quinzaine d'années. Ce n'est pas pour cela que je dis que tous les comptables sont des escrocs. Au contraire, j'en ai rencontré de formidables. Et si je n'avais pas les conseils du mien, je ne serais peut être pas où je suis.
29/09/2008 Vieux  
  53 ans, Hainaut
 
je suis un peu étonné de la prise si rapide de décision de nat , je ne suis même pas sur qu'elle va trouver mieux pour son appart point de vue prix si elle veut une finition correcte.

Mais vu qu'Intègre parcipe enfin à la discussion, c'est quoi ça intègre de ne pas être là le week-end

que donnerais-tu comme prix pour une maison 80m2 sol avec un étage plus tard aménageable comme prix à la louche ? au moins Nat serait fixée si ça peut rentrer dans son budget.
29/09/2008 Vieux  
Musicseby
 
 
Bonjour Intègre,

Mon voisin a fait construire avec Thomas et Piron. Supplément supérieur à 15 % de l'offre de prix de base car ils avaient un problème dans le dimensionnement de la charpente calculée par la suite ...

Mon beau-frère a fait construire avec Tpalm. Gros problème au niveau de la modification des plans. Maintenant quand il monte ses escaliers, il doit baisser la tête pour ne pas se cogner la tête contre une poutre.

Mon assureur a fait construire avec Blavier. Arrêt des travaux et mise en demeure de Blavier pour non-respect de l'offre de prix. Pour finir, arrêt avec Blavier pour reprendre entreprenneur classique pour finir.

Une connaissance achète un terrain vendu avec future construction chez Thomas et Piron. Ce terrain se révèle très humide. Les fondations à peine finie et la fosse est comme une piscine mais évidemment supplément pour le drainage du terrain à charge de l'acheteur alors que les essais de sol donné par T...P... étaient OK.

Si tu veux, je peux continuer encore longtemps...

Moi personnelement Nat. Je pense que ton budget peut convenir pour une construction. Cependant il faut voir le degrè de finition (et surtout la qualité de finition). Le plus simple est d'aller voir un architecte et de lui demander son avis. Maintenant quel est ton budget pour l'acaht du terrain ???
29/09/2008 Vieux  
  45 ans, Hainaut
 
Pourquoi ne pas acheté une vieille maison à rénover, beaucoup moins chère qu'une construction, et si elle refait tous les travaux, elle pourra tout refaire à son goût
et parfois ça vaut la peine de le faire...
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