Besoin de votre avis: dilemne

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Besoin de votre avis: dilemne



13/12/2012 Vieux  
  37 ans, Liège
 
Bonjour, cela fait plusieurs semaines que je viens sur le forum et j’en prends plein les yeux avec les nouvelles constructions…… et je me pose énormément de questions

Je vais essayer de vous exposer clairement mon dilemme et ce qui m’empêche de bien dormir ces derniers temps

J’ai donc 33 ans, j'habite Juprelle (Liège) un petit garçon de 6 ans et un homme depuis 13 ans lol

En 2006, j’ai racheter la maison de maman (pour divers problèmes elle ne pouvait la garder).
J’ai fait le prêt seul (sans mon compagnon).
Je l’ai eu à très très bon prix (emprunt de 87000 euros sur 20 ans)
Mon emprunt est de 521 € par mois. (il me reste donc 14 ans à payer)

C’est une maison mitoyenne de 241 m² environ : Le rez de chaussée est un commerce (pizzeria) et un appartement (duplex) à l’étage ou j’habite.

Je loue le rez de chaussée à des personnes à un prix extrêmement démocratique pour un commerce (sur lequel je suis en plus taxée) mais bon ce sont de bons locataires, ils ont acheté la maison juste à coté et le loyer (750€) me rembourse mon prêt hypothécaire.
Donc je ne veux pas augmenter trop le loyer au risque de les faire fuir... Ne pas être gourmande, c'est tellement difficile à l'heure actuelle d'avoir de bons locataires.

Mon appartement n'est pas trop petit, une belle surface (environ 140 m²) sur deux étages + terrasse de 65m² environ (qui a toute été refaite l'année dernière)

J’avais fait des travaux à l'intérieur il y a environ 10 ans (nouvelle cuisine, carrelage, salle de bain…) tout avait été refait (mon chéri avait réalisé les travaux)
Mais voilà en 10 ans les goûts changent…… à l’intérieur c'est une déco chaleureuse (murs patinés, meuble en chêne cérusé…..)

Maintenant je suis plus esprit loft, épuré, design.

J’ai envie de changement mais que faire !

Je me dis que nous avons ici une situation confortable car pas de loyer ou prêt.
Il est vrai que mon rêve serait une nouvelle construction (toit plat) avec de grands espaces ouverts pour salon-salle à manger-cuisine…..

Donc dilemme et questions de ces dernières semaines:

1. Vendre l’immeuble, je pense pouvoir en retirer environ 300000 € il me reste 60000 € à payer. Donc j’aurai déjà un apport d’environ 240000 € pour un nouveau projet.

Mais pour moi ce n’est pas une bonne solution car après oui j’aurai une nouvelle construction mais avec un nouveau prêt et rien derrière….. (j’entends par là qu’ici si je garde l’immeuble) quand le prêt sera payé j’aurai le loyer du bas en bénéfice.

2. Il me reste 14 ans à payer sur le prêt. Pour l’instant c’est le loyer du bas qui paye mon prêt. Je fais l’effort de mettre de mon côté le même montant que le prêt (521 € par mois) ainsi dans 7 ans je clôture le prêt, et à ce moment là je regarde pour faire construire. et là j’aurai le loyer du bas + le loyer de l’appartement, ce qui pourra payer en grosse partie mon nouveau prêt. Mais là c’est mon mari qui n’est pas chaud car il a déjà 38 ans, dans 7 ans il en aura 45……pour faire construire……il trouve ca tard!

3. On regarde pour acheter maintenant tout les deux, tout en gardant mon immeuble, le prêt du bas paye mon prêt actuel et quand je louerai l’appartement il me permettra de payer une partie du nouveau prêt……
Le soucis, pour l’instant nous n’avons pas d’apport pour mettre sur un nouvel achat…. donc faire construire tout en gardant mon immeuble ce sera impossible, la banque ne nous accordera jamais un prêt assez grand enfin je ne pense pas.
et on ne sait jamais si j’ai des soucis un jour avec les locataires qui loueront l’appartement et que le loyer ne rentre pas….. me mettre dans les dettes. Ce sera deux prêts hypothécaire.

4. Nous restons dans l’appartement et nous le refaisons à notre goût ( demande à un architecte pour le refaire dans un esprit loft épuré, changer la cuisine, carrelage ou béton lissé) et agrandir j’ai moyen de faire une extension à l’étage de deux pièces (au dessus de ma chambre actuelle qui est un toit en plat de forme (plat)) enfin j’ai pas mal d’idées mais là ce serait réinvestir je pense au moins 40000 euros.
Remarque : mon conjoint est manuel c’est lui qui avait fait tous les travaux la première fois (il est carreleur et travaille dans une entreprise de construction), mon frère est électricien…Que ce soit pour les travaux ou une nouvelle construction, il y a moyen d’éviter beaucoup de frais niveau main d’œuvre.

Je ne sais pas si j’ai été clair, ce n’est vraiment pas évident à expliquer tout cela……. Donc voilà je ne sais vraiment pas quoi faire !
13/12/2012 Vieux  
  29 ans, Hainaut
 
Tu peut toujour augmenter le loyer du bas en fin de contrat bail, genre 75€ sa ne changera rien pour eux mais pour toi c'est peut être te faire payer ton prêt plus vite 75 x 48 (4ans) =3600€ *-* et si vous faites un effort de votre coté de 75€ aussi sa vous fait 3600€ en + soit 7200 = 13 mois de gagner et plus que 6ans *o* de prêt. parce que vendre sa fera fuire votre locataire et si maintenant vous ne vendez pas au prix souhaiter ou que sa traine 1ans ou 2... sa sera a vous de mettre les 521 a nouveau de votre poche *o*
13/12/2012 Vieux  
  37 ans, Liège
 
Merci pour votre réponse, le loyer était de 600 euros en juin, en juillet j'ai augmenté de 150 € -> 750 € en disant que je n'augmenterai plus pendant 5 ans.
13/12/2012 Vieux  
  29 ans, Hainaut
 
Ah ok bon je n'ai rien dis alor ^^'
13/12/2012 Vieux  
 
  37 ans, Brabant Wallon
 
Pour résumer, vous êtes logée gratuitement depuis 6 ans (prêt remboursé par la location du commerce, + boni de 230 EUR) et sur tout ce temps vous n'avez pas constitué d'apport personnel ?
Si c'est exact je pense que la rénovation de votre appart actuel serait, dans un premier temps, la solution la plus raisonnable si vous ne voulez pas vous mettre la corde au cou.
Car si vous vendez pour faire construire, vous aurez toujours le même salaire mais avec cette fois un emprunt à rembourser et donc le risque de vous mettre dans le rouge vu qu'actuellement vous ne savez déjà pas mettre de côté. Je me trompe ?
13/12/2012 Vieux  
Anon32
 
 
si je comprends bien la famille est assez manuelle, alors pourquoi pas l'autoconstruction? c'est une solution qui présente plusieurs avantages, économies, satisfaction du travail réalisé, faire toutes modifications en cours de route sans augmentation extravagante à redouter, etc.etc. et puis en plus, l'on peut faire selon ses avoirs, vite ou lentement. surtout que vous n'avez pas d'urgence, vous n'êtes pas à la rue. bon courage et surtout bon choix. à+
13/12/2012 Vieux  
  37 ans, Liège
 
Citation:
Posté par ombrenoire Voir le message
Pour résumer, vous êtes logée gratuitement depuis 6 ans (prêt remboursé par la location du commerce, + boni de 230 EUR) et sur tout ce temps vous n'avez pas constitué d'apport personnel ?
Si c'est exact je pense que la rénovation de votre appart actuel serait, dans un premier temps, la solution la plus raisonnable si vous ne voulez pas vous mettre la corde au cou.
Car si vous vendez pour faire construire, vous aurez toujours le même salaire mais avec cette fois un emprunt à rembourser et donc le risque de vous mettre dans le rouge vu qu'actuellement vous ne savez déjà pas mettre de côté. Je me trompe ?
En fait, ici j'ai un autre prêt pour changement des chassis et travaux terrasses de 575 € par mois supplémentaire (mais ce prêt sera fini en juin de cette année, j'ai encore 6 mois a payer).

Et disons que l'on se fait plaisir....Maintenant si nous avons un projet bien défini, nous pouvons disons faire plus attention aux dépenses superflues lol)
13/12/2012 Vieux  
 
  28 ans, Liège
 
Pour ma part, je pense que vendre l'immeuble serait une erreur. A terme vous risquez de le regretter. Mon père a été dans le cas lors du décès de ses parents, il a été poussé à vendre la maison à la place de la louer comme il le souhaitait et maintenant il le regrette.

Comme vous le dites si bien, l'avantage de garder l'immeuble est que votre location pourra à elle seule rembourser votre emprunt (à condition que les locataires soient bons payeurs et que vous arriviez à les remplacer rapidement en cas de fin de baille).

Maintenant, rien ne vous oblige à attendre la fin de votre prêt actuel pour construire. Pour l'instant vous ne payez pas de loyer. Si vous faites construire, le temps de la construction, il va vous falloir débourser un peu plus, mais une fois la maison terminée vous pourrez entrer dedans et ne payer qu'une petite partie pour le remboursement.

D'une part vous aurez votre premier immeuble qui se remboursera tout seul via la location commerciale.
D'autre part vous aurez le loyer de l'appartement + les 230€ de la pizzeria qui remboursera en partie voir la totalité de votre prêt pour la maison.

Si c'était moi, je foncerais. En sachant, que pour le prêt vous ne paierez des intérêt que sur le capital utilisé. En sachant que ça fonctionne par tranche...En gros vous ne payerai vos grosses mensualité qu'une fois dans la maison au moment où l'appartement sera loué !
13/12/2012 Vieux  
 
  32 ans, Hainaut
 
Dans le cas de la revente, sur quoi vous basez vous pour évaluer votre prix de vente?
Car il ne faut pas oublier que le loyer de la pizzeria est assez bas et que les baux commerciaux sont bien protégé, le nouvel acquéreur ne pourra ni les virer ni augmenter le loyer comme cela lui chante.

Ensuite es-ce possible d'attendre 2-3 ans? Le temps de finir votre prêt pour les chassis et de mettre de côté cette somme pour constituer un apport?

Personnellement je garderais l'immeuble que je mettrais en location après avoir constituer un petit capital. Car on ne sait jamais comment un couple peut tourner.
Et puis rien qu'un des deux loyer rembourse l'emprunt, donc l'autre loyer pourrait être mis de côté justement en cas de défaut de paiement ou pour rembourser plus vite votre prêt.

Ensuite c'est vous qui avez un oeil sur votre compte, votre budget, vos fiches de paies et sur la même chose de votre conjoint. Vous êtes les seuls à pouvoir prendre une décision réfléchis. Ici on ne peut dire que notre ressenti face à vos dires.
14/12/2012 Vieux  
  37 ans, Liège
 
Merci Litha et aux autres, oui vous avez raison, je suis du même avis.

Pour le prix de vente, je l'avais fait estimer par notaire à l'achat (demande de la banque pour les assurances) et il était en 2006 évalué à 300000 €

Ici le prêt pour les chassis se termine dans 6 mois, je pourrai donc assez facilement mettre 500-600 euros de côté.

J'ai bien réfléchi, je vais mettre le plus de côté en essayant de garder 500 €/mois comme minimum.

Dans 5 ans, j'ai environ 30000€ sur le côté qui constituera un apport sur le nouvel achat.

Ou j'essaye de rembourser anticipativement mon prêt hypothécaire actuel et je fais un emprunt total pour le nouvel achat.
14/12/2012 Vieux  
 
  32 ans, Hainaut
 
En tout cas revenez nous dans quelques années pour nous montrer votre loft.
14/12/2012 Vieux  
 
  50 ans, Brabant Wallon
 
Bonsoir,

je ne connais pas l'immeuble mais..
- acheté 90k en 2006 et revente 300k en 2013 j'ai des doutes..
- vendre 300k sur juprelle (sans vexer les liégeois..) c'est beau..
- vendre avec un horéca loué c'est une contrainte
- 300k - loyer 750 faut quand même encore sortir dans les 900/mois pd 20 ans
- la partie appart vaut-elle ce prix là ?

je dirais : eviter de devoir vendre pour le moment.

sinon y a pas d'age pour contruire ;)
16/12/2012 Vieux  
 
  31 ans, Luxembourg
 
la solution de vente n'est à mon sens pas intéressante actuellement.
Concernant votre possible construction, cela ne devrait poser que peu de problèmes.
Vous disposez d'un crédit hypo sur votre bâtiment de 87000 € (attention que l'hypothéque ne tombe pas après le paiement du crédit, il faut lever l'hypothéque (sinon attendre 30 ans))

Avec votre salaire + celui de votre compagnon vous avez un revenu (additionné des loyers et autres), vous prenez grosso modo 30% de celui ci qui est donc votre capacité d'emprunt (modulable tout dépend de la hauteur de vos revenus).

La banque suivant calcul pourrait vous consentir un prêt hypo sachant que: vous avez des revenus de X euros, vous construirez (garantie hypo sur le bien) + garantie possible sur l'immeuble de juprelle

La question est surtout, vu qu'on rajeuni pas et que votre appart n'est plus du tout à votre gout et que vous souhaitez construire (avec le temps que ça peut prendre) est ce que vous avez encore la patience d'attendre des années.
17/12/2012 Vieux  
  37 ans, Liège
 
Citation:
Posté par benoki Voir le message
Bonsoir,

je ne connais pas l'immeuble mais..
- acheté 90k en 2006 et revente 300k en 2013 j'ai des doutes..
- vendre 300k sur juprelle (sans vexer les liégeois..) c'est beau..
- vendre avec un horéca loué c'est une contrainte
- 300k - loyer 750 faut quand même encore sortir dans les 900/mois pd 20 ans
- la partie appart vaut-elle ce prix là ?

je dirais : eviter de devoir vendre pour le moment.

sinon y a pas d'age pour contruire ;)
- J'ai acheté à ce prix car c'était l'immeuble de maman, elle m'a fait le prix le plus bas possible...Pour diverses raisons personnelles, elle ne pouvait me faire une donation...Donc la vente était obligatoire.
Voilà pourquoi un prix aussi bas
- Pas de vexation Juprelle est bizarrement un coin assez recherché, campagne mais proche malgré tout de la ville.
- Là je te rejoins, c'est vrai que c'est un handicap.
- Pour la partie appart, je pense oui mais il faudrait l'avis d'un notaire ou une personne plus compétente.

Mais j'ai écarté l'idée de vendre maintenant.
Soit je refais les travaux désirés dans l'appart ou je rembourse le prêt plus rapidement et je racheterai à ce moment là......

Merci à vous!
17/12/2012 Vieux  
bko
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
encore un discret avis sur le sujet :

malgré tout le bonheur que je vous souhaite, n'oubliez pas que beaucoup de problèmes liès a l'immobilier lorsque ils ne relèvent pas d'une difficulté de gestion des budgets de la maladie ou d'une perte d'emploi relèvent de la dislocation du couple dans une mesure raisonnable c'est un élément à prendre en compte pour toutes les projections à long voire moyen terme

globalement l'option de rénovation (progressive) est probablement le plus sage financièrement ... et la moins confortable au quotidien (toujours dans les travaux!) mais effectivement faites bien les calculs et ... bon vent à vous
17/12/2012 Vieux  
 
  63 ans, Namur
 
Bonjour,

Dans votre cas, l'important est le délai de construction du loft pendant lequel vous ne percevrez pas de loyer. Si vous devez trouver un terrain, trouver un architecte, trouver le projet ok, faire la demande de PU et puis construire, cela représente un temps certain!
Si vous voulez vraiment changer, regardez les lofts actuellement en vente dans votre région. Il y en a soit en G.O.F ou aménagés.
Si l'environnement vous plait et comme vous avez des hommes de métiers autour de vous, le délai pour pendre la crémaillère peut être très réduit. Il est plus facile d'estimer le temps et l'argent nécessaire pour terminer un GOF, par exemple.
De plus, un GOF ou un loft terminé est certainement moins cher qu'une construction et est négociable à l'achat.
Je crois qu'une banque vous suivrait plus facilement si vous lui montriez que dans les 6 mois MAX., vous disposerez d'un loyer supplémentaire de xx euros que dans un projet de longue haleine.

Juste un exemple pris en vitesse sur I....W.B:
http://www.immoweb.be/fr/Buy.estate....y&xbg=N#onglet

A vous de jouer!
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