[Besoin d'un avis technique] Où se situe vraiment la mitoyenneté des murs?

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[Besoin d'un avis technique] Où se situe vraiment la mitoyenneté des murs?

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22/07/2015 Vieux  
  40 ans, Liège
 
Bonsoir tous le monde,

Je fais appels aux plus avertis du métier car j'ai un doute sur ma construction en cours...
En effet, d'après les plans de l'architecte et du notaire, ma maison, actuellement en cours de construction, se situe juste à la limite du terrain car elle est mitoyenne avec une autre construction en cours.
Toujours d'après les plans de l'architecte, la maison mitoyenne devait avoir une façade arrière au même niveau que la nôtre. Or, nous constatons que la maison des voisins se retrouve avec une façade arrière reculée d'un bon mètre.
De ce fait, il est clair que le constructeur doit faire un retour et c'est là que j'ai un doute.
Comme vous le verrez sur la photo ci-dessous, ce retour se trouve sur mon mur et donc sur mon terrain.

[Besoin d'un avis technique] Où se situe vraiment la mitoyenneté des murs?

L'entrepeneur m'a dit qu'il n'y avait pas de souci car le retour se fait sur la mitoyenneté mais j'ai un doute.
Je suis donc monté tout à l'heure prendre les mesures et là je m'aperçois que l'épaisseur de mon mur fait 19cm (largeur d'un bloc) et celui du voisin fait 14 cm ( largeur de son bloc. Mais en prenant compte la largeur de l'isolation, on arrive à presque 20cm, autant dire kiff kiff pour nous deux.

[Besoin d'un avis technique] Où se situe vraiment la mitoyenneté des murs?

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Alors du coup, je ne comprend pas pourquoi son mur revient sur le mien et n'arrive pas au niveau du mur simplement?
Parce qu'en soit, bon, y'a pas mort d'homme, mais je vois déjà arrivé le problème....Lorsqu'on va devoir clôturer les terrains.
Soit je met la clôture au niveau réelle de mon terrain et je me retrouve avec un coin de maison dans mon terrain, soit je met la clôture au niveau de son retour et là, je perd un partie de mon terrain. Certes, c'est pas grand chose mais si je paie un terrain, c'est pas pour que Pierre, Paul ou Jacques s'installe sur le mien.
Bien sûr, je n'en veux pas au voisin qui n'en peut rien et que je n'ai pas encore vu une seule fois, mais mon promoteur a oublié tellement de chose lors de la réalisation du chantier que je commence vraiment à en avoir assez de sortir de l'argent pour des suppléments qui devaient être prévues et à chaque fois, c'est la même réponse: Désolé, j'ai oublié... Mwé... En attendant, mon portefeuille n'est pas extensible.

En résumé, qui peut me dire où se trouve la mitoyenneté:
- Mon mur, déterminé par la limite du terrain fait la mitoyenneté?
- L'isolant fait la mitoyenneté?
- Ou finalement c'est la face extérieur de son mur qui fait la mitoyenneté? (Là, je doute, mais sait-on jamais.)

Je remercie par avance tous ceux qui auront l'amabilité de m'éclairer sur ce point.
22/07/2015 Vieux  
  43 ans, Liège
 
vu les photos on ne peux pas ce faire une idée un petit croquis ou alors une vue de façade serai mieux
22/07/2015 Vieux  
  40 ans, Liège
 
Bonsoir et merci pour votre réponse.
Voici une petite coupe des murs en regardant les façades de face.

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En rouge: Mur du voisin de 14cm.
En gris: Isolation entre les deux murs.
En orange: Mon mur de 19cm.
En noir: L'isolation de la facade extérieur.
En jaune: le parement de la façade extérieur du voisin.
La ligne bleu représente la limite du terrain, sur plan notarial.

Autre infos qui pourrait vous aider mais que l'on peut deviner avec ce croquis:
L'épaisseur du parement avec son isolation a eu une épaisseur quasi identique à l'épaisseur de mon mur.

En espérant vous aider un peu plus avec ceci.
25/07/2015 Vieux  
 
  72 ans, Flandre
 
Bonjour pulko,

Si on comprend bien, votre voisin construit sa façade arrière plus loin que la vôtre.

C'est clair que la limite de propriété se situe sur l'axe de mitoyenneté. Votre ligne bleu.

Pour la mise en œuvre de la clôture, celle-ci doit se trouver soit sur l'axe mitoyen, et elle devient mitoyenne, c'est à dire que vous conviendrez avec votre voisin de partager les frais par moitié de cette clôture. Soit, vous installez une clôture en retrait de +/- 1 cm de cet axe mitoyen (sur votre propriété) et la clôture vous appartient en totalité.

Pour le retour de mur mitoyen, la situation est un peu particulière car vous construisez votre maison simultanément. En principe votre voisin devait vous demander l'accord de terminer son avancée de cette manière, car ici il modifie le contexte de la mitoyenneté. Dans ce cas je me demande si vous n'êtes pas en droit de lui réclamer la surface d'empiétement sur votre terrain.

Belan2000 pourra probablement en dire plus sur ce point. Un petit MP p-ê

Dernière modification par fradeco 25/07/2015 à 12h09.
26/07/2015 Vieux  
  40 ans, Liège
 
Bonsoir,

Merci de votre réponse. En fait, notre maison comme celle des voisins est faite par le même promoteur immobilier.
Effectivement, nous n'étions pas au fait de la facade arrière reculée d'un mètre. Mais devions nous le savoir? Possible, je ne pense pas qu'il y ait obligation.
Mais dans votre explication, j'ai l'impression que mon dessin n'est pas très clair.
Voici donc un dessin avec une vue plus large pour mieux comprendre la situation:

[Besoin d'un avis technique] Où se situe vraiment la mitoyenneté des murs?

Concernant la clotûre, il est clair que les frais sont partager.
Mais là où je me pose la question. Etant donné que la mitoyenneté serait, si je ne trompe pas, sur la ligne bleu qui délimite les terrains, si je place la clôture sur le coin de son mur, cela voudrait dire qu'il empiète sur mon terrain.
D'un autre côté, si je met la clôture sur la ligne de mitoyenneté, je me retrouve avec un coin de maison dans mon terrain... visuellement parlant, c'est vraiment pas terrible.
D'autant que si on regarde bien l'intérieur de mon mur, qui est donc l'intérieur du salon, il arrive au cm près dans l'alignement des briques du retour du mur.
C'est pour ça qu'avant de faire ou dire quoique ce soit au promoteur, je souhaiterai savoir si mon raisonnement est juste sur le fait que la mitoyenneté n'est pas au bon endroit. Pour moi, il aurait du réculer de qques centimètres la maison voisine pour ne avoir de retour sur mon terrain ou s'arranger pour respecter la mitoyenneté.

Suis je dans le juste?
26/07/2015 Vieux  
  Bruxelles
 
Vous êtes dans le juste ... Maintenant, allez-vous vous disputer avec votre voisin pour ... un empiètement de 10 cm sur 100 cm ?


Mon frère a eu le soucis pour ... 20 ou 30 cm, avec des implications sur les fondations et urbanisme et tout tout. Son voisin était simplement en tort, la Commune aux abonnés absents. C'est passé chez les avocats ... pour finir par un dédommagement.
Aujourd'hui (cela a duré plus d'un an), son voisin et mon frère ne se parlent plus et attendent que l'autre mette la cloture mitoyenne sans la payer.

La loi ... et le reste
26/07/2015 Vieux  
 
  72 ans, Flandre
 
He bien, je vais vous dire que vous n'avez pas raison.
Votre voisin a le droit de prolonger le mur mitoyen, mais pas de la manière que cela est fait.

Voici ci-après comment légalement cela aurait dû être fait.

[Besoin d'un avis technique] Où se situe vraiment la mitoyenneté des murs?

Vous constaterez que le mur de votre côté de l'axe de mitoyen doit être prolongé mais plein.
Vous ne pouvez pas toucher à ce mur si vous ne rachetez pas la mitoyenneté.
Vous ne pouvez pas exigez de finition sur ce mur.
Ce mur doit être de brique cuite.

Voila sur cette base vous pouvez aller voir votre promoteur et lui demander de mettre la mitoyenneté conforme à la législation dans ce domaine.

Cord.

Dernière modification par fradeco 26/07/2015 à 11h03.
26/07/2015 Vieux  
  40 ans, Liège
 
Bonjour à tous,

Merci pour vos réponses.

@Loetheri: Effectivement, je n'ai pas envie de me disputer avec le voisin, d'autant qu'il n'en peut rien, ce n'est pas lui qui construit.
Ceci dit, mon promoteur a omis tellement de chose (Exemple: de mettre une décharge pour l'étage, de ne pas mettre de décharge au centre dans la cuisine afin d'y recevoir un ilot centrale alors qu'il n'y en a pas de prévu, etc.... et j'en passe) que ça me saoule un peu...

@Fradeco: Je n'ai jamais dit que le voisin n'avais pas le droit de reculer sa façade. Je me doute qu'il en a le droit. Ma question était de savoir s'il avait le droit de revenir autant sur mon terrain et donc, ma façade?
D'après votre plan, si j'ai bien compris, mon mur aurait dû "être comme prolongé" et la finition de ce mur (hachuré sur le plan) aurait été adapté à ma finition, en occurrence un crépis, c'est bien comme ça que vous l'entendez?
26/07/2015 Vieux  
  43 ans, Liège
 
si je lis bien il dis que le mur du voisin en hachuré qui reviens chez toi dois être en brique sans finition

si je comprend bien
26/07/2015 Vieux  
  40 ans, Liège
 
Re,

En brique? Avec 19cm d'épaisseur, ça fais un peu large pour des briques non? Ou alors c'est du parpaing sans finition? Attention de voir ce qu'il répondra.
26/07/2015 Vieux  
  62 ans, Bruxelles
 
Je ne suis pas tout à fait d'accord avec les différents options déjà proposées.
Un point important, on parle ici et souvent de mitoyenneté alors qu'il ne s'agit que de limite séparatiste de terrain. Une mitoyenneté est un élément, tels un mur ou une clôture, établi à cheval sur la limite et qui appartient également aux 2 propriétés.
Autrefois ces murs étaient courant entre 2 maisons accolées mais actuellement, à raison, on privilégie des maisons ne présentant pas de structures porteuses communes.

Dans le cas présent, le voisin n'a aucun droit à empiéter pour protéger son mur par une isolation et un crépis. A voir toutefois si les conditions de ventes ou urbanistiques n'imposent pas certaines solutions.
Maintenant, faut il déclarer la guerre au voisin avant la fin de la construction et débuter aussi mal des relations de voisinage....
26/07/2015 Vieux  
 
  72 ans, Flandre
 
Vulcaingeo, combien de façades arrières à Bruxelles sont d'alignements différents et les murs sur l'axe mitoyen construit de la manière du croquis du poste 7.

J'ai eu ce problème récemment avec un voisin de la maison, de ma fille.

A l'origine la façade arrière de la maison de ma fille est la plus éloignée.
La façade et le mur mitoyen dépasse l'alignement de la façade voisine de +/- 75 cm sur une épaisseur de 28 cm. (14 cm + 14 cm).
Le voisin décide d'agrandir sa maison et son projet passe de 2.00 au-delà de l'alignement de la façade de ma fille.
Grosses discussions avec l'Architecte, qui voulais prolonger ce mur sur la mitoyenneté et faire démonter un mur de clôture d'une brique (18 cm) qui sépare les deux propriétés à partir de l'alignement de la façade arrière de ma fille.

Selon l'urbanisme, rien ne s'oppose à cette configuration et légalement ceci est exacte.

Seulement voila, avant de construire, le voisin doit racheter une partie du mur (75 cm) de la maison de ma fille.

J'ai également demandé que le mur qui sera prolongé soit de la même finition que le revêtement de façade de ma fille.

Le voisin a demandé que la partie de prolongation de mur mitoyen soit racheté par ma fille

Nous n'avons pas été d'accord de racheter. Le voisin n'a pas non plus été d'accord de racheté la partie de mur mitoyen existant, et il a construit contre ce mur en laissant un vide de 1 cm.

Résultat des courses, le voisin perd +/- 30 cm d'épaisseur de mur, et ma fille a un mur de blocs de terre cuite comme séparation.

A pulko : Sur base de ce qui précède, vous avez probablement à dialoguer avec promoteur.
Un mur d'une brique fait 18 cm d'épaisseur mini.
On peut trouver des blocs de terre cuite de 19 cm d'épais.

Dernière modification par fradeco 26/07/2015 à 18h39.
26/07/2015 Vieux  
  40 ans, Liège
 
Bonjour Vulcaingeo,

Effectivement, déclarée la guerre n'est pas souhaitable de ma part et comme je l'ai déjà dit plus haut, je n'en veux nullement au propriétaire. Il a simplement demandé un recul, c'est son droit. C'est à l'architecte à faire en sorte de veiller à ne pas empiéter sur le terrain, d'autant que c'est la même architecte pour la même société de construction et c'est le même entrepreneur qui effectue les travaux. On ne peut pas vraiment dire qu'il y ait de malentendu.
D'un autre côté, même si je ne veux pas déclarer la guerre, je pense que si le propriétaire est de bonne foi, il sera d'accord avec moi pour dire qu'il y a litige si litige il y a bien sûr, c'est ce que je souhaite savoir.
Si tel est le cas, la seule chose que je demanderai dans ce cas, c'est que le retour qui est sur mon terrain soit crépi au lieu de brique. Visuellement, ce serait plus sympa de voir un retour crépi, en harmonie avec ma facade que d'avoir un retour de brique qui taperai dans l’œil comme le nez au milieu du visage. Si bonne foi il y a, je ne pense pas être vraiment très exigeant.
26/07/2015 Vieux  
  40 ans, Liège
 
Fradeco,

Je vous remercie pour ces informations. Comme dit au dessus, étant donné que c'est la même entreprise qui vend et fait fabriquer les maisons, le dialogue sera sûrement (je l'espère) pas trop compliqué.

En vous remerciant tous pour votre participation et si vous le soouhaitez, je vous tiendrai au courant de la suite des évènements.
26/07/2015 Vieux  
  62 ans, Bruxelles
 
Fradeco.
D'accord avec vous pour la situation des maisons mitoyennes dans les villes comme Bruxelles.
Comme déjà dit avant, ces maisons possèdent un mur (30 cm en général) mitoyen, commun, construit à cheval sur la limite. Ce mur fait partie de la structure portante de ces maisons. Chaque gramme de ce mur est propriété des 2 propriétaires.
Ici chaque maison a son propre mur construit intégralement sur la parcelle et leurs structures portantes sont indépendantes. Juridiquement ou légalement, il n'y a rien de mitoyen dans cela.
Maintenant, je veux bien admettre que votre solution est techniquement correcte mais il convient alors de régler l'aspect juridique de ce petit moignon de mur construit sur la parcelle de Pulco par son voisin et qui ne sert à rien pour Pulco. De plus, ce mur ne pourrait même pas être considéré juridiquement comme mitoyen, appartenant aux 2 propriétés, vu qu'il est intégralement sur la parcelle de Pulco.
Notez que je n'ai jamais rencontré ce cas précis, en tout cas du point de vue de la mitoyenneté !
Pulco, posez la question à votre notaire aussi !
26/07/2015 Vieux  
 
  72 ans, Flandre
 
Effectivement, je suis d'accord que l'on est ici en présence d'un cas très particulier.

Dans l'absolu, l'Architecte devait avant la mis en œuvre en parler avec pulko.
Maintenant en cas de litige, je me demande si les experts n'aboutiraient pas à la configuration de mon croquis sous #7. Dans ce cas pulko peut réclamer le rachat d'une partie de terrain.

Pour mon fils qui a construit une 3 F. en BW. Sur l'axe mitoyen, il y a un isolant de 4 cm (2+2) et un mur de 19 cm de part et d'autre de l'axe. Seul le prix de l'isolation a été partagé.

Je ne comprend pas très bien la façon de construire dans le cas de pulko.
26/07/2015 Vieux  
  40 ans, Liège
 
Vulcaingeo,

C'est effectivement ce à quoi j'ai pensé aussi, de poser la question au notaire.
En fonction de ce qu'il me répondra, j'adopterai mon discours auprès du promoteur.
26/07/2015 Vieux  
  40 ans, Liège
 
Citation:
Posté par fradeco Voir le message

Je ne comprend pas très bien la façon de construire dans le cas de pulko.
Honnêtement, il y a tellement de chose dans ces constructions que je ne comprend pas.

Commpent peut-on mettre une canalisation de décharge du 1° étage d'un côté alors que la salle de bain (au 1° étage) se trouve à l'opposé et la cuisine qui a une décharge prévu pour un ilot central alors qu'il n'y a pas d'îlot prévu? A croire qu'il s'est trompé de plan et à confondu avec ceux de mon voisin...

J'avais demandé:
- une gaine technique encastré: Pas fait
- deux gaines vides enchappées pour passer des cables electrique ultérieurment sur la face avant et arrière: Pas fait
- un mur banché pour escalier avec marches suspendues: Pas fait
- une tuile plate: ils ont du changer deux fois de tuiles (ondulées à chaque fois)
- une tuile prévue pour accueillir un extracteur: Pas fait

Je dois sûrement oublié une ou deux autres choses mais c'est déjà mal parce que c'est le genre de "détail", une fois que c'est fait, c'est pas comme changer un interrupteur de place...

Et dire que cela faisait un an que l'on était sur les plans... soit disant, il avait pris note de tout... Ben voyons...
En tout cas, ce n'est pas une société que je recommanderai. On a justement travaillé avec eux parce qu'à l'écoute, petite structure et très flexible, mais après la signature... c'est finit...le vide...
D'ailleurs, à part le coordinateur de chantier, avec qui on a des contacts de temps en temps, on entend plus personne.
Pas un coup de fil pour voir si le chantier nous convient.... Déçu... très déçu de cette boite.
27/07/2015 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Il s'agit d'un problème récurrent lié à l'inertie du système législatif.

historiquement, le premier bâtisseurs érigeait son mur à cheval sur la limite de propriété. Le second pouvait utiliser ce mur pour la construction de sa propre maison à condition de payer la moitié du prix au premier. il Pouvait parfaitement prolonger le mur pour construire une maison plus profonde.

Ce mode de copropriété forcée est basée sur la présomption d'utilité commune de ce mur...

Comme on le voit ci dessous, l'empiètement d'un mur mitoyen sur la propriété voisine n'a rien d'anormal.

[Besoin d'un avis technique] Où se situe vraiment la mitoyenneté des murs?

Au fond votre situation ci dessous est visuellement la même que ce que l'on retrouvait dans une situation de mitoyenneté "normale".

[Besoin d'un avis technique] Où se situe vraiment la mitoyenneté des murs?

Toutefois, on ne peut plus considéré comme avant le prolongement comme un mur destiné à devenir mitoyen car il ne présente plus une utilité commune. Pulko ne pourra pas aisément s'appuyer sur le mur pour agrandir ultérieurement sa maison.
Le croquis présenté par Fradeco pourrait être une bonne piste, mais celui-ci ne correspond pas aux exigences d'isolation actuelles en Région Wallonne. (En région Bruxelloise, ils considèrent depuis cette année que les murs construits en limite de propriété ne sont pas des murs extérieurs mais des murs vers des espaces chauffés dans les calculs de déperditions thermiques, même s'il n'y a pas de constructions voisine 10 ans après).

les règles de mitoyennetés ont été établies lors de la rédaction du code civil sous le règle de Napoléon.

A l'époque, les murs n'était pas isolés thermiquement ou acoustiquement, ils devaient être relativement épais (généralement au moins 1 briques et demi d'épaisseur pour un bâtiment avec étage soit entre 30 et 40cm d'épaisseur et parfois plus).

Les matériaux et les techniques de mise en oeuvre se sont améliorées et l'on maintenant construire 3-4 niveaux avec de simples blocs de 14cm.

Il n'est donc plus techniquement nécessaire d'ériger un mur en maçonnerie pleine chevauchant la limite de propriété.
Et pour des raisons acoustiques, il est vivement conseillé d'opter pour un mode constructif avec deux murs totalement indépendants.
Il est par ailleurs vivement conseillé de combler l'espace entre les deux murs par un isolant relativement souple.

A cela, il faut ajouter les normes d'isolations qui imposent une valeur U inférieure ou égale à 0.24 pour les murs extérieurs. Il faut pour cela compter au minimum une dizaine de cm pour les isolants couramment utilisé.

Dans un lotissement relativement récent, le géomètre avait prix la peine de précisé la manière de réaliser la mitoyenneté.

le premier constructeur devait réalisé un mur creux en plaçant la brique de parement à cheval sur la limite de propriété. Le second constructeur devait également réalisé un mur creux de sont côté en utilisant la brique de parement du premier.

[Besoin d'un avis technique] Où se situe vraiment la mitoyenneté des murs?

Vous imaginez la perte de surface pour des parcelles de 7m mitoyenne de part et d'autres.
Il était heureusement possible de déroger à cette règle en introduisant une demande de permis groupée...

Dernière modification par benlan2000 27/07/2015 à 16h28.
27/07/2015 Vieux  
  62 ans, Bruxelles
 
Plus un problème urbanistique et d'aménagement du territoire que législatif ou juridique.
Pourquoi ne pas imposer une profondeur de bâtisse commune ?
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