besoin d'un max de conseils pour une future construction

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06/08/2013 Vieux  
  33 ans, Liège
 
Bonjour à tous,

je me permets de créer un nouveau topic malgré un sujet déjà posté car d'une part certaines réponses sont un peu vieilles et d'autre part je ne trouve pas la réponse exacte.

Alors ma compagne et moi commencons à regarder pour un nid d'amour (ouais je sais c'est trop mignon ).

Je suis déjà propriétaire d'un appartement (ça fait 5ans) que je devrai revendre le temps venu pôur mon nouveau prêt: j'ai bénéficié de la réduction de TVA à 6% sur la première tranche de 50k€ ainsi que les 200€ / mois pendant 2ans et 50€ pour les 6 années suivantes => si je revend mon bien à la 6ième année, devrai-je rembourser ces primes? A la région wallone c'est pas évident d'avoir une réponse claire et par écrit. Dans la même gamme, pensez vous qu'un crédit pont soit très risqué? L'appartement est neuf, avec jardin privatif, 2chambres et place de parking à 15min de Liège donc à la revente je pense que c'est faisable mais... je ne suis pas du tout un expert

Pour la construction c'est là que ça se complique: ma compagne étant kiné il lui faut un cabinet accessible sans escalier avec sanitaire et cie ce qui limite la possibilité d'acheter un bien à rénover. Ca complique aussi le prêt hypothécaire étant donné le manque de constance dans les revenus (du point de vue de notre banquier). Nous souhaitons acheter/construire dans la région de Hannut donc croisement du BW et de la prov de Liège => nous ne voulons pas un terrain de foot juste de quoi avoir 200m² de jardin et espérons trouver un terrain pour moins de 80k€ tout compris.

Le budget total s'éleverait à max 300k€. Surface habitale d'environ 140m² + un double garage (ou un simpe et un cart-port si c'est vraiment moins cher) et une cave sur une demi maison (40m²) + un cabinet! On espère évidemment s'orienter vers une maison à basse consommation mais le budget va vite poser problème.

Comment puis-je réduire au maximum les coûts sans tomber dans le maison bas de gamme? Je suis à l'écoute de chaque conseil même farfelu L'idée est un RDC de 11mx9m (1 garage compris) et idem à l'étage pour 2chambres enfants, 1 chambre avec petit dressing et une salle de bain + salle de douche. L'étage devrait être assez peu mansardé (1m50 de mansarde).

Je précise que rien n'est défini, rien n'est lancé et nous ne sommes pas buté à mort: on souhaite juste trouver un équilibre parfait et vu vos expériences je pense que vous m'aiderez à le trouver.

Ma dernière question du moment (je suis très curieux): j'ai pas mal de connaissances (grâce à mes nombreuses années dans le foot et mini foot) dans le milieu de la construction: un oncle chauffagiste, deux amis entrepreneurs, un dans les sanitaires, le père d'un ami qui fait des toits, un autre qui pose des chassis, un électricien,... je pense pouvoir trouver une personne que je connais personnellement pour chaque poste mais n'est pas risqué de travailler avec des "amis" en cas de problème? Une construction poste par poste est-elle réellement moins cher qu'une CSP?

Donc voilà, j'espère vous lire nombreux (et pas trop défaitiste ) et pour les pros du batiments: je prends aussi les conseils sur la dispositions des murs porteurs et cie, dans le type de toit pour garage/cabinet, ... qui pourraient réduire le cout total.

D'avance merci!

Oli
07/08/2013 Vieux  
  38 ans, Liège
 
de quoi parle-t-on?

300.000€ avec le terrain compris ou pas.

si le terrain est compris, faut pas trop espérer.

11x9 + caves + 1 garage+ basse énergie, ça va entrer difficilement.

là, je n'ai pas parlé du cabinet.
autant dire que cette partie est une annexe supplémentaire.
faudrait compter 50m² facile.
c'est un ticket à 70000-80000€ certainement

mais pour une profession libérale, elle pourra déduire!
ça fera combien par mois? c'est à calculer.

si on est à 300.000 hors terrain, là aussi ça va être trop juste pour le cabinet compris
07/08/2013 Vieux  
 
  31 ans, Namur
 
Bonjour,


Si vous avez les bras et le temps et que vous faites une partie vous même, pourquoi pas.

Pour un budget hors terrain de 210.000 € voilà ce que je construis moi même :

Surface

-Pas de caves
-car-port 2 voiture
-128m² de RDC (compris dans cet espace, un cabinet de 15 m² pour ma compagne logopède)
-idem pour l'étage qui n'est pas mansardé
-50-60 m ² de comblé aménageable dans le futur, mes pointes montent à 3,3m de hauteur ce qui permet d'avoir un bel espace. Il est question de 50-60m² où l'on peut circuler sans ce prendre la tête dans la mansarde bien sûr.

Parement/ isolant

-Crépis skap blanc et "gris"

-16 cm d'isolant en façade
-30 sous toiture
-8 dans le sol

Châssis

Pierret : en alu structuré, Triple vitrage, ouvrant caché


Chauffage/ventilation

-Pompe à chaleur Daikin air- eau combiné avec chauffage au sol uniquement au rez + ECS
-Ventilation double flux
- Poêle à bois

revêtement de sol :

-Chêne semi massif sur 70 % du rez et le reste en dalle 80/80
-Parquet style quick step à l'étage et carrelage pour SDB

Voilà en très gros

Ce que je fais moi même :

-terrassement
-égouttage
-gros oeuvre
-car port
-Châssis
-pose des seuils en pierre bleu et soubassement
-gîtage
-contre-lattage et pose des gyplats
-électricité
-évacuations
-plomberie
-montage de la cuisine et des salles de bains
-carrelage et parquet
-isolation des combles
-pose des faitières, sablière et intermédiaire

Ce que je fais faire :

-Crépis + pose d'isolant
-chauffage par le sol
-chapes de mousse PU
-chapes de finition
-plafonnage
-instal de la VMC
-charpente + ardoise

Récapitulatif budget :

210.000 € TTC pour la maison hors terrain (avec 20.000 euros sous le pied au cas où)
320.000 € TTC avec terrain plat d'une contenance de 13 ares sur bois-de-villers (namur)

Voilà j'espère que ça vous donne une idée

Dernière modification par Laganja 07/08/2013 à 09h51.
07/08/2013 Vieux  
  33 ans, Liège
 
@Browning = oui effectivement au départ c'est 300k terrain compris! Ouais je sais c'est serrer mais c'est pour ça que j'essaye de trouver un maximum d'info avant de pousser plus loin le projet! Il faut effectivement encore voir avec le comptable sur la déduction fiscale du cabinet et de la maison pour voir au total comment ça se combine... Des premières infos que j'ai eues en CSP ça tourne à 230k ttc mais j'en ai fait que 3 et pas les meilleures niveau isolation. Mais je me vois mal payer 2k€/mois pendant 30ans...

@Laganja = merci pour tout ces renseignements mlaheureusement autant je suis assez bon pour suivre un plan autant en autoconstruction je frôle le 0 du coup quasi tout sera à faire faire! Je me doute que je devrai faire des compromis comme oublié la double ventilation, oublié le triple vitrage pour un double renforcé, etc. Mais sans rêve la vie serait monotone donc je continue d'espérer Disons que j'espère qu'en ne prenant pas de comble aménageable et en acceptant une petite mensarde ça ferait déjà baisser le prix idem pour le parquet au RDC autant je trouve splendide le mix béton lissé/parquet autant je vais aller à l'essentiel dans le rapport qualité/prix!
- Pouvez vous me dire la différence de prix entre la brique rejointoyée de facade et la crépi?
- Pour le cabinet, est-il obligatoire d'avoir une toilette et une porte d'entrée séparée? La réglementation est comme toujours écrite pour laisser place au doute (une toilette réservée à l'usage pro pour 38h/semaine ... ??)
Mais déjà, merci beaucoup pour vos conseils.
07/08/2013 Vieux  
 
  33 ans, Bruxelles
 
Bonjour,

Maigre contribution à cette discussion mais pour le concept des chambres mansardées,... attention aux prescriptions urbanistiques de votre futur terrain. C'est cela qui sera déterminant, et pas forcément vos désidératas.

Concernant l'obligation d'avoir une porte séparée pour le cabinet, je pense que la réponse est non. Car je connais de nombreux cabinets de médecins chez lesquels il y a la même porte d'entrée maison-cabinet, mais il y a bien une toilette spécifique pour le cabinet.
07/08/2013 Vieux  
  33 ans, Liège
 
@ FloD = une contribution est une contribution, merci d'avoir pris le temps de m'aider. Effectivement j'ai cru comprendre que le terrain allait déterminé la construction mais j'espère trouver le terrain qui ira avec nos idées. Il parait qu'il y a tjs la perle rare si on cherche bien
Oui on en connait pas mal aussi mais je me dis qu'ils ont peut être changé la réglementation pour les nouveaux cabinets. Je me dis que ça serait sûrement moins cher d'avoir une partie de la maison qui fait office de cabinet plutôt que de faire une annexe...
07/08/2013 Vieux  
 
  31 ans, Namur
 
Citation:
Posté par gaza08 Voir le message
@ FloD = une contribution est une contribution, merci d'avoir pris le temps de m'aider. Effectivement j'ai cru comprendre que le terrain allait déterminé la construction mais j'espère trouver le terrain qui ira avec nos idées. Il parait qu'il y a tjs la perle rare si on cherche bien
Oui on en connait pas mal aussi mais je me dis qu'ils ont peut être changé la réglementation pour les nouveaux cabinets. Je me dis que ça serait sûrement moins cher d'avoir une partie de la maison qui fait office de cabinet plutôt que de faire une annexe...
Nous avons une toilette à l'entrée de la maison et le cabinet est juste à côté et nous avons fait un "grand" hall qui fera office de salle d'attente.

Le crépis coûte assez chère ce post représente 15% de mon budget, maintenant vous dire si cela coûtera plus chère en brique, tout dépend de la brique
07/08/2013 Vieux  
 
  35 ans, France
 
Obligatoire ou pas, pour votre confort, mettez une porte d'entrée et une toilette séparées pour le cabinet. Comme ça, les patients ne vont pas dans vos toilettes (avec le rehausseur du petit, les serviettes hygiéniques de Madame etc). Et ne se trompent pas de porte (Ah désolé Monsieur, c'est votre SDB) Ce n'est pas ça qui va changer beaucoup le prix final.

Par contre le double garage et les caves, si vous êtes limite pour le budget, oubliez-les et faites un car port quand vous aurez de nouveau des sous. Faites par contre une buanderie/arrière cuisine qui servira à stocker les brols qu'on ne sait jamais où mettre.


Pour le comptable, il vous incitera sûrement (si ce n'est déjà fait) à créer une SPRL. "Une société est beaucoup moins taxée qu'une personne physique, elle peut déduire plus de choses et puis, il y a moyen de monter des systèmes tout à fait légaux qui permettent de ne plus payer d'impôts" Ce que le comptable ne vous dira pas, c'est que les frais de comptable d'une société sont beaucoup plus élevés qu'en PP (vous comprenez mieux pourquoi presque tous les comptables poussent les gens à passer en société) et qu'en société vous paierez moins d'impôts mais seulement sur l'argent qui reste DANS la société. Donc, en résumé, si vous gagnez suffisamment d'argent que pour en laisser dans la société, faites une société, mais si vous avez besoin de (presque) tout l'argent que vous gagnez, ne le faites pas car au final, vous gagnerez moins. De plus, l'argent que tu mets dans la société lors de la constitution ne t'appartient plus et si tu veux le reprendre, tu es taxé dessus comme sur un salaire.

Vété, qui a écouté trois comptables différents qui lui ont tous les trois dit de faire une société et qui s'est rendu compte 4 ans plus tard qu'il aurait mieux fait de rester en Personne Physique. Une société n'est "rentable" que pour les gens qui gagnent beaucoup plus que ce dont ils besoin pour vivre.

PS: C'était en Belgique.
07/08/2013 Vieux  
 
  38 ans, Luxembourg
 
Salut Gaza,

Concernant ton appartement, j'etais dans le meme cas que toi.. j'avais recu une aide de la region Wallonne de l'ordre de 50 EUR/mois et ce pdt 8 ans mais sous certaines conditions dont une qui etait d'etre domicilie et habiter dans l'appart pdt ces 8 ans.. qui sera mon cas lorsque je devrai demenager pour aller dans ma nouvelle maison!

Donc verifie bien mais je pense que si tu ne suis pas une des conditions, tes aides financieres pourraient etre reprises.

Bonne merde pour la suite!

Frigu
07/08/2013 Vieux  
Musicseby
 
 
ATtention aussi que bons nombres de plans types reprennent l'escalier dans le hall d'entrée. Il faut éviter de le mettre là car au sinon des patients risquent d'aller faire une sieste.

Perso, nous sommes au-dessus de votre budget mais on a fait un hall d'entrée/salle d'attente, un wc dans le hall, un bureau avec une porte vers le hall et une porte vers le reste de l'habitation (cela permet à Madame d'aller entre deux patients). Le vestiaire et l'escalier sont dans le living.

Attention aussi que l'accès à des personnes à mobilité réduite impose des portes + larges, des Wcs surdimmensionnés, ...

Bref, à l'heure actuelle, je pense que votre projet n'est pas viable avec le budget donné. Il faut 15-20 % en plus sans construire les garages.
07/08/2013 Vieux  
  33 ans, Liège
 
@ Frigu7 = oui c'est un truc dans ce genre là, mais d'après certaine personne à la RW, si tu revends ou loues ton bien tu ne rembourses pas ce que tu as déjà reçu mais tu arrête simplement de la recevoir! Là encore aucune réponse officielle...

@musicseby = oui le cabinet c'est la partie délicate: où le mettre et comment arranger les choses pour que ça soit dans un budget raisonnable dès le départ. Disons que j'espère que mon future architecte pourra trouver une idée lumineuse pcq je sèche un peu Et vous faites construire via un CSP ou vous coordonnez chaque poste de travail?
07/08/2013 Vieux  
  33 ans, Liège
 
@ vété = disons que le comptable de ma compagne c'est son père qui est indépendant depuis 25ans et son frère qui vient d'être diplomé en comptabilité donc on devrait avoir le conseil le + avantageux pour nous et pas pour le comptable Oui la buanderie est prévue à l'arrière du garage qui est intégré à la construction! Dans mon appart c'est la SDB qui fait buanderie et c'est pas toujours facile de jouer avec les 2 rôles! Merci pour votre conseil.
07/08/2013 Vieux  
  33 ans, Liège
 
@ Laganja = j'avoue ne pas m'être renseigné du tout sur le type ni le prix des briques que nous aimerions! Mais ça sera une brique claire haha c'est déjà pas mal J'avoue que je suis pour un cabinet quasi totalement indépendant mais le petit budget risque de ne pas me laisser le choix...
07/08/2013 Vieux  
Musicseby
 
 
Citation:
Posté par gaza08 Voir le message
@musicseby = oui le cabinet c'est la partie délicate: où le mettre et comment arranger les choses pour que ça soit dans un budget raisonnable dès le départ. Disons que j'espère que mon future architecte pourra trouver une idée lumineuse pcq je sèche un peu Et vous faites construire via un CSP ou vous coordonnez chaque poste de travail?
J'ai coordonné les postes de travail et j'ai fait pas mal moi-même.

Voici un peu d'inspiration :
http://construction-fournelle.blogsp...e-et-plan.html
07/08/2013 Vieux  
 
  35 ans, France
 
Avez-vous aussi envisagé la possibilité de louer un local séparé pour le cabinet? Ou de se regrouper à plusieurs kinés pour avoir un seul batiment avec plusieurs cabinets?
07/08/2013 Vieux  
  35 ans, Namur
 
bon j'y vais aussi de ma contribution tirée de mon exemple personnel.

Maison moderne classique de 2 étages de 10x9 sans garage ni caves => je suis à 1500 euros du mètre carré TTC avec un petit entrepreneur général (finition moyenne).

Donc si vous prenez vos 300.000.

Vous retirez le terrain, reste 220000.

220000 / 1500 => 145 mètres carrés => vous seriez plutôt sur 9x8 au sol sans caves.

Cette méthode approximative (des tas de postes expliquent que prendre un prix au mètre carré n'est pas toujours judicieux...) vaut ce qu'elle vaut mais semble confirmer les autres avis... ca va être juste.

Après çà, il faut encore peindre, meubler, arranger le jardin, etc...
07/08/2013 Vieux  
  33 ans, Liège
 
@ musicseby = je viens de faire le tour de votre blog: félicitation! Votre maison est magnifique... Et votre blog très détaillé ça me sera clairement bien utile quand le projet prendra forme! Avez-vous un conseil à donner du genre: vous n'y avez pas pensé à la construction et vous vous dites maintenant que c'est dommage?
07/08/2013 Vieux  
  33 ans, Liège
 
@ vété = là c'est un choi de carrière de ma compagne et je ne m'en mêle pas => je ne fais que la soutenir dans ses décisions! Mais elle travaille pour l'instant avec 2 autres kinés qui ont une grosse clientèle et leur cabinet propre... donc une collaboration d'égal à égal est assez difficile. Et pour le moment non il n y a pas de collaboration en vue mais tout peut changer d'ici là
07/08/2013 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Citation:
Posté par gaza08 Voir le message
Bonjour à tous,
Je réponds en vrac...

Si j'ai bien tout compris... tu n'as pas encore de terrain...
Fais bien attention à ce poste là.... Renseigne toi aussi sur le prix du terrassement. (Trouve un endroit où évacuer les terres.) Ce poste là au début de ma construction, je l'ai un peu négligé .. c'était le début.
Selon l'endroit les prescriptions urbanistiques ne te permettront pas de faire ce que tu veux... (ou faudra faire des dérogations qui prendront encore du temps.. )
Par exemple, je pense que certaines zones ne peuvent pas avoir un cabinet commercial !

Une idée... si la pente est élévé.... j'imaginerai bien un cabinet qui est la cave sous la terrasse avec une porte... sinon la solution la moins cher est de bien disposer tes pièces pour séparer vie privé et professionnel.

Le "crédit pont" : .... je connais qq qui l'a fait... mais si ton appart ne se vend pas aussi vite que tu penses.. tu pourrais le regretter... A ta place, j'essaierai de faire un emprunt pour le terrain, préparais tous mes plans. (il y aura déjà sans doute qq années de passées) Vendrai mon appart et puis démarrerai la construction.

Commence par voir un architecte et demande des avants projets gratuits et plan selon 2 types de terrains : plat et pentu. (A moins qu'Hannut tout est plat ) )
Après tu choisireras le terrain et seulement à ce moment là tu pourras imaginer...
Avant d'avoir le terrain bon nombre d'entrepreneur ne t'écoute même pas.

Le carreport... certains l'ont fait... dans mon lotissement... Je ne suis pas sûr qu'au final la différence soit énorme.

Ce qui pose problème dans ton projet.... c'est que tu comptes faire faire tout... selon le budget que tu précises.... Ca me semble tout de même très difficile d'y arriver.
Tu sais bon nombre de non bricoleur le sont devenu par la force des choses
et comme tu le dis tu as des amis qui peuvent t'expliquer.
Tu n'as pas un ami qui construit pour le moment... va voir... va l'aider... tu apprendras ainsi.

Par contre, faire construire par tes entrepreneurs-amis... si cela se passe bien, aucun soucis mais pas mal de personnes que je connais préfèrent éviter cela pour justement garder leurs amis et pour ne pas se disputer pour une "maison". Il faut être bien clair dès le début. Personnellement, je répondrai que c'est à éviter. Je prendrai plutôt les amis pour les conseils.

Réduire les coûts : prendre bcp de temps pour comparer les devis ! négocier. Bosser en partie. Mettre de la pub sur ta maison pour une enseigne. Devenir maison témoin. Louer une partie de la maison. Faire une maison pas trop compliqué à construire. Payer soit selon devis soit selon en régie suivant le poste.
Quand tu voies certaines émissions... certains utilisent plutôt le placo plus rapide et plus facile à mettre soi même .. que plafonner.

Pour le triple vitrage... passer du double au triple la différence était très faible.

Perso... j'ai préféré le poste par poste que le CSP. Te dire si au final c'est mieux ou pas.. impossible à dire. A partir du moment que tu as des bons ouvriers et du bon matériel et que tu te trouves très régulièrement sur le chantier... ça doit être un peu pareil.

Le CSP... : il faut bien être attentif à ce qu'on te propose... aux surplus...

J'ai un pote qui m'a dit qu'au final un vitre coute moins cher qu'un mur.... Je ne sais... mais si on compte le mur, le parrement, l'isolant, le plafonnage, la peinture... je pense qu'il a sans doute raison.

J'ai lu ailleurs.... ici... Penses à garder aussi qq fonds pour le cas où...

Bon courage à toi
07/08/2013 Vieux  
  33 ans, Liège
 
@ v1d53e2 = merci également pour votre contribution mais comment est-ce possible d'arriver à 1500€ le m² en coordonnant tout alors qu'un CSP tourne autour de 1000€/m²? Je pensais trouver moins cher en divisant le travail puisqu'on élimine la commission que prend le constructeur CSP...

Bah si il faut supprimer ma cave à vin, on la supprimera ... mais je verserai ma petite larme
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