Construction CSP ou achat avec 350k€

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Construction CSP ou achat avec 350k€

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31/01/2013 Vieux  
 
  31 ans, Liège
 
Bonjour,

Je voudrais partager ma très récente expérience. Je construis une maison 4 façades (3 au départ mais le voisin a changé ses plans) en Hesbaye. J'ai emprunté 240000€ mais j'avais la chance d'avoir mis un montant important de côté pendant 5ans. La maison fera +/- 170m²

Terrain: 75000€ frais compris; l'orientation est mauvaise mais l'architecte en a tenu compte dans sa proposition
Gros-oeuvre: 119.161€ (avec terrassement, radier, pas de caves, blocs terre cuite, 9cm d'isolant, brique; le placement de la cheminée est compris dans le prix)
Toit: 14.901€
Menuiserie extérieures: 20436€ (aluminium, double-vitrage super isolant, ouvrant caché)
Chauffage: 26569 € (PAC + chauffage sol + poële)
Electricité: réalisée par mon père, juste le coût des matériaux
Plafonnage: 11235€
Chape de pose: 3102€ (pur projeté 10 cm compris)
Carrelages: 5812€ pose comprise
Parquet: 3184€
Escaliers:2000€ réalisé par un ami menuisier
Sanitaires: matériel uniquement
Cuisine: chère, de mes rêves, posée dans qq années

Cet inventaire n'est pas très professionnel, je l'avoue et j'oublie des tas de choses mais je n'y connais pas grand-chose et je suis une vraie fifille qui n'a jamais eu beaucoup de connaissances techniques...
31/01/2013 Vieux  
 
  38 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Geraven Voir le message
Au contraire, ils l'ont augmenté cette année à 730€...
https://besafe.ibz.be/FR/Burgers/02_...mindering.aspx
Ouais mais on est en début d'année on verra ensuite.
Ils ont changé le régime pour les dépenses 2012 (50% -> 30% de réduction) en décembre...2012. Pas évident de faire le choix d'investir dans ces conditions.
31/01/2013 Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par acid-drop Voir le message
Et c'est pourtant le cas ! N'oubliez pas que 300.000 + frais = 350.000 = le prix du neuf.
Donc qui irai acheter une voiture d'occasion au prix du neuf, surtout si la neuve consomme la moitié moins et qu'on peut choisir les options qu'on veut.
Financier ou pas, le calcul est très simple.

Relisez le message de bZone, plus je lis ce forum, plus j'ai l'impression qu'il est le seul à voir clair !!
Le vrai problème c'est pas qu'il n'existe rien à 300k, le problème c'est que ca vaut 220k !!

2 exemples concrets :
1. http://www.immoweb.be/fr/Buy.Estate....lery&xpa ge=3
Le vendeur en veut 250 dernier prix. J'estime les travaux à au minimum 45.000 euros. Total => 350k, prix du neuf. Intéressant ? non. En plus le jardin est plus petit, faut décompter 40k.

2. http://www.immoweb.be/fr/myselect.Es...86&xsavedads=Y
Très proche de ce que je veux. Grand. Prix final a mon avis proche de 300. total avec frais => 350, prix du neuf. Intéressant ? Ben ici ca dépend ... ca fait bcp de stress en moins, mais d'un autre coté on a rien choisit, et tout a deja 5 ans. Qui achète de l'occasion au prix du neuf ?

Allais un 3eme pour la route :
http://www.immoweb.be/fr/myselect.Es...93&xsavedads=Y
340 !?!?!?! cad 390 avec frais => plus cher que la meme en neuf. Et la encore, ca a beau être super, tout a deja 6 ans et j'ai rien choisit.

Cela dit, il ne faut pas perdre espoir, il y a des bizarreries:
http://www.immoweb.be/fr/Buy.Estate....lery&xpa ge=3

Alors certains rigolent, "hihi, ils font faire un topic par tranche de 50k" ...
non. l'idée c'est de savoir combien coute le neuf.
avec 200k, le mec on lui a dit : oublie.
avec 300k et de l'autoconstruction, on lui a dit : ya moyen, mais chaud, bonne chance
avec 350k on me dit : va y c'est bon, mais dans mes calculs c'est quand meme chaud chaud.

Ca a beau etre un problème de luxe, un problème de "riche" ... en attendant je vais devoir m'endeter comme un cochon pendant 30 ans pour esperer me payer ca ... j'aimerai ne pas faire d'erreur.


285.000 + Frais + une diff de 35k par rapport a un terrain de 1000M2 = un prix normal.
Contrairement aux autres, vous n'exagérez pas.
Je comprends votre point de vue mais je doute des conclusions que vous tirez, il faudrait une analyse un peu plus rigoureuse.

Quand vous dites 350.000 € pour construire c'est plus intéressant que achat à 300.000 € (=350.000 € TFC), c'est à vérifier en comparant des maisons comparables: m² habitables identiques et terrain aussi.

Ainsi, dans l'exemple 1 la maison a l'air fort grande, impossible de comparer ce que ça donnerait en construction car m² non spécifiés. Notez quand-même que le PEB est de calsse C ce qui n'est pas mal du tout pour une maison de 1980 (donc PAS une passoire énergétique). En plus 250.000 € + frais = 287500 € + travaux (45.000) = 332.500 €, pas 350 000 €.

L'exemple 3 on n'a pas la superficie habitable, notez que le terrain vaut déjà 120.000 € environ (à 130 €/m²).

L'exemple 2 peut mieux être comparé, il est spécifié la superficie du terrain, 912 m², à environ 130 €/m² dans la région, celui-ci vaut donc quasiment 120 000 € (TFC). Superficie habitable de 198 m², si je lis à gauche et à droite sur ce forum un prix "normal" pour une maison aux normes actuelles on est à 1400 €/m² vraiment tout compris soit 277200 €.

Conclusion, sur ces bases, en neuf aux normes actuelles, cette maison vous coûterait quasiment 400 000 € tout compris, et vos annoncez prix final tout compris de l'achat 350.000 €: -50.000 € en faveur de l'achat mais aux normes de 2007.

A mon avis affirmer que tous les biens en vente sont surévalués par rapport à la construction n'est pas correct. Simplement les aventures sont différentes, les attentes et les goûts aussi.

Et à lire vos avis, il est clair que vos attentes et vos goûts ne seront comblés que par une construction neuve (un bien déjà construit remplira difficilement vos exigences d'où travaux importants d'office), cela n'a que peu à voir avec des considérations financières et c'est d'ailleurs un choix tout à fait respectable.

Dernière modification par thierrylen 31/01/2013 à 11h03.
31/01/2013 Vieux  
 
  42 ans, Liège
 
Il faut aussi tout compter...

Chaque maison a déjà vécu (plus de fissures qui devraient appraitre), les murs sont peints (même si les couleurs ne vous plaisent pas, le travail de sous-couche est déjà réalisé)

Les terres des jardin sont déjà tassées et le abords déjà plantés et terminés... (Sur certaines photos, la terrasse est faite...)

Sur l'exemple 3, il y a un poêle Stuv, installé c'est +/- 4000 euros... à prendre aussi en compte...

Dernière chose, ce sont des prix affichés, pas les prix réellement vendus...
Le vendeur peut avoir une raison impérieuse pour vendre (expl divorce) et donc être prêt à baisser son prix...
31/01/2013 Vieux  
 
  35 ans, Liège
 
Et puis, tant qu'à tout compter: le prix de la construction, c'est aussi une part de l'investissement personnel dans l'aventure: affronter les déconvenues, le stress, le promoteur et les corps de métier, éventuellement mettre la main à la pâte pour respecter le budget, etc.
Même si personne ne conteste qu'il y a une part de plaisir dans la chose, l'investissement en temps n'est pas négligeable . Ici, vous posez vos valises, point! Effectivement, ça se paie.
31/01/2013 Vieux  
 
  38 ans, Liège
 
Clair que quand on construit, soit on n'est pas pressé pour le "tout fini" soit faut budgetiser.
Exemple, les abords et jardin : ça n'a l'air de rien mais une maison "d'occasion" on voit ce qu'on achète, c'est difficilement chiffrable comme ça mais on achète un tout.
En construction, une fois la maison finie (intérieur et tout) au milieu du terrain, faut la clôture (20-30€/mc), la terrasse (100€/m² si on fait faire), l'allée pour la voiture (aussi +/- 100m²), les haies (de 5 à 50€mc suivant ce qu'on y met et comment on le fait), la pelouse (5 à 10€/m²), l'abris de jardin (2000€), les parterres/arbres, ... à force ça chiffre. Perso la pelouse et les clôtures j'ai fait faire.
Les haies, je prend des plans au fur et à mesure (journée de l'arbre + achats occasionnels), l’abri j'ai fait la dalle moi même avec des potes + le montage, la terrasse n'est pas encore faite et l'allée non plus (juste l'empierrement dans les deux cas).
31/01/2013 Vieux  
  35 ans, Liège
 
Citation:
Les normes PEB minent le marché de l'immobilier en faisant exploser les prix, avec des chassis isolé à haute perfromance, du PUR projeté sur 20cm, une PAC et une VMX double flux, les gens pensent habiter un bijoux de technologie. Mais au final ces investissements il les paie une fortune par rapport au gain minable qu'ils vont faire
He bien non ... on a vu que le neuf avec toutes les dernières technologies coute en réalité la meme chose qu'une maison de 20 ans rénovée ...

Par rapport à une de 5 ans .. c'est plus difficile de calculer.
On perd le luxe du choix. On perd 5 ans de garantie sur la maison. Et tous les équipements électros ont deja 5 ans aussi.
On perd 10-15 unités de K, on perd l'étanchéité, la VMC DF.
Pour moi, si c'est une maison exactement équivalente, sur un terrain équivalent, ca doit se vendre au moins 25.000 de moins.
Le problème c'est que quand les gens vendent, ils ne pensent pas qu'on doit encore rajouter 50.000 de frais.

Citation:
l'investissement en temps n'est pas négligeable . Ici, vous posez vos valises, point! Effectivement, ça se paie.
En effet. Plus les petits postes comme dit Guigui...
Donc pas si simple.

Mais acheter une maison à 300.000, pour au final avoir payé 350.000, faut des fameuses "cojones" et être sur de son coup ...
Faut vraiment que tous les carrelages plaisent à madame, que la cuisine et la SDB aille bien vieillit, etc ...
La perle rare quoi.
Mais ca reste une option pour moi. Je regarde à la fois les terrains et les maisons de 250-300k.

Dernière modification par acid-drop 31/01/2013 à 11h50.
31/01/2013 Vieux  
 
  42 ans, Liège
 
Petite expérience d'un de mes voisins, ils louaient derrière chez moi et avaient acheté un terrain pour construire... Deux fois leur permis a été refusé, cela a duré deux ans, + de 20 000 euros de frais (rupture de contrat avec un architecte, nouveaux plans...)... et pour finir ils ont visité une maison existante et l'on achetée... C'était leur coup de coeur... Ils ont donc revendu (à perte) leur terrain...

Les frais de location, le temps de construction, les retards éventuels... sont aussi à mettre dans la balance entre une construction et l'achat d'une habitation...
31/01/2013 Vieux  
  32 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par GuiGui Voir le message
Ouais mais on est en début d'année on verra ensuite.
Ils ont changé le régime pour les dépenses 2012 (50% -> 30% de réduction) en décembre...2012. Pas évident de faire le choix d'investir dans ces conditions.
Hein? Comment cela. On rentre nos déclarations en Juin, quel intérêt de changer après? Ils ont déjà payé le contribuable non?

Et pour info, pour 2013, c'est toujours 50%.
31/01/2013 Vieux  
  32 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par acid-drop Voir le message
He bien non ... on a vu que le neuf avec toutes les dernières technologies coute en réalité la meme chose qu'une maison de 20 ans rénovée ...
La vrai question est : "Est-ce que cela vaut le coup?". Je m'explique, un maison d'il y a 20 ans, est vivable, directement emménageable. A part quelque adaptation pour les goûts et les couleurs, le prix de ce genre de maison est nettement inférieur.

Est-ce que cela vaut le coup de rénover au norme d'isolation actuel? Est-ce que c'est rentable? Sur 40 ans?
On n'a pas plus froid dans ce genre de maison, il n'y a pas plus de problème d'humidité si elle est bien construite. Si l'on compare le prix de l'énergie et le prix d'achat, je doute que construire aux normes soit soit rentable. Même si l'on gagne 1.500€ par an de mazout, sur 50 ans, cela ne fait que 75.000€.
Hors, c'est bien en dessous de la différence de prix entre du neuf et ce genre de maison, pour un même volume et surface habitable et terrain.

Bref, est-ce que cela vaut le coup?

Ne sommes nous pas victime de cette société de consommation. Quand on se plaint des gens qui achètent des smartphones, qu'on les cible victime de la société de consommation, n'est-ce pas la même chose pour la construction?
31/01/2013 Vieux  
 
  38 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Geraven Voir le message
Hein? Comment cela. On rentre nos déclarations en Juin, quel intérêt de changer après? Ils ont déjà payé le contribuable non?

Et pour info, pour 2013, c'est toujours 50%.
Je répète, pour les dépenses 2012 (déclaration d’impôt 2013 !), ils ont changé la déduction de 50 à 30%. Et ils ont réussi a faire cette modification en décembre (je le sais parce que je venais juste de faire une demande de devis début décembre où on me parlait encore de 50% et ça à changé juste avant que je ne me décide)

http://www.dekamer.be/FLWB/pdf/53/2458/53K2458004.pdf

page 9, ART 23 qui parle de l'article 145/31 : "à l’alinéa 3, les mots “50 p.c.” sont remplacés par les mots “30 p.c.”" ... mais le montant max reste le même.

Dernière modification par GuiGui 31/01/2013 à 12h27.
31/01/2013 Vieux  
 
  38 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Geraven Voir le message
(...)Si l'on compare le prix de l'énergie et le prix d'achat, je doute que construire aux normes soit soit rentable. Même si l'on gagne 1.500€ par an de mazout, sur 50 ans, cela ne fait que 75.000€.
Hors, c'est bien en dessous de la différence de prix entre du neuf et ce genre de maison, pour un même volume et surface habitable et terrain.

Bref, est-ce que cela vaut le coup?
Sauf que le prix de l'énergie ira en grandissant (la probabilité que ... est plus grande que le contraire en tous cas).
Vu la "mode" actuelle, peut-être qu'une maison "pas au norme énergétique" sera invendable dans 5, 10 ou 20 ans (on obligera les acheteurs à rénover comme on le fait pour la RGIE, on obligera les proprio a la mettre aux norme avant de vendre, ....)

A contrario ... quand les budget iront mieux et que le politique le voudra, peut-être qu'on augmentera les aides pour rénover/isolé les vieilles maisons. Les nouvelles habitation n'y auront pas le droit (comme c'est le cas avec les ecopacks).
31/01/2013 Vieux  
  35 ans, Liège
 
Citation:
A part quelque adaptation pour les goûts et les couleurs, le prix de ce genre de maison est nettement inférieur.

Est-ce que cela vaut le coup de rénover au norme d'isolation actuel? Est-ce que c'est rentable? Sur 40 ans?
On n'a pas plus froid dans ce genre de maison, il n'y a pas plus de problème d'humidité si elle est bien construite. Si l'on compare le prix de l'énergie et le prix d'achat, je doute que construire aux normes soit soit rentable. Même si l'on gagne 1.500€ par an de mazout, sur 50 ans, cela ne fait que 75.000€.
Hors, c'est bien en dessous de la différence de prix entre du neuf et ce genre de maison, pour un même volume et surface habitable et terrain.
La logique est bonne ... sauf que ce genre de maison de 20 ans n'est pas moins cher ... ou si peu. Alors évidement ... ca fausse le calcul.
Les gens vendent du volume, ils ne vont pas baisser le prix si l'isolation est moins bonne.
Donc volume comparable, à prix comparable, je prend la plus isolée des 2.
31/01/2013 Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par acid-drop Voir le message
He bien non ... on a vu que le neuf avec toutes les dernières technologies coute en réalité la meme chose qu'une maison de 20 ans rénovée ...
Désolé je n'ai pas vu ça du tout.

Citation:
Posté par acid-drop Voir le message
Par rapport à une de 5 ans .. c'est plus difficile de calculer.
On perd le luxe du choix. On perd 5 ans de garantie sur la maison. Et tous les équipements électros ont deja 5 ans aussi.
On perd 10-15 unités de K, on perd l'étanchéité, la VMC DF.
Pour moi, si c'est une maison exactement équivalente, sur un terrain équivalent, ca doit se vendre au moins 25.000 de moins.
Le problème c'est que quand les gens vendent, ils ne pensent pas qu'on doit encore rajouter 50.000 de frais.
Ben voir ma petite analyse de votre exemple 2: au moins -50.000 € en faveur de l'achat, tout frais compris.

Pour moi c'est une question de choix, il est évident que vous voulez du "tip top" sur mesure. Alors évidemment dans ce cas la construction est le meilleur choix. Mais ça n'a rien à voir avec des considérations financières!
31/01/2013 Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par GuiGui Voir le message

Sauf que le prix de l'énergie ira en grandissant (la probabilité que ... est plus grande que le contraire en tous cas).
Vu la "mode" actuelle, peut-être qu'une maison "pas au norme énergétique" sera invendable dans 5, 10 ou 20 ans (on obligera les acheteurs à rénover comme on le fait pour la RGIE, on obligera les proprio a la mettre aux norme avant de vendre, ....)

A contrario ... quand les budget iront mieux et que le politique le voudra, peut-être qu'on augmentera les aides pour rénover/isolé les vieilles maisons. Les nouvelles habitation n'y auront pas le droit (comme c'est le cas avec les ecopacks).
Heu on n'obligera JAMAIS le vendeur à rénover, pour le RGIE on oblige le vendeur à informer (au moment de la signature de l'acte donc de toute façon trop tard pour l'acheteur ayant déjà signé le compromis...) et on oblige l'acheteur à mettre en conformité.
31/01/2013 Vieux  
  35 ans, Liège
 
Je vois pas 50.000 moi.
Mon tableau semble avoir été aprouvé par tout le monde.
Neuf = 350k "sans problème"
Donc il faut trouver une occasion à 300.000 qui a la meme qualité qu'une neuve.
Montrez la moi. Ca fait des mois que je la cherche.
31/01/2013 Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par acid-drop Voir le message
La logique est bonne ... sauf que ce genre de maison de 20 ans n'est pas moins cher ... ou si peu. Alors évidement ... ca fausse le calcul.
Les gens vendent du volume, ils ne vont pas baisser le prix si l'isolation est moins bonne.
Donc volume comparable, à prix comparable, je prend la plus isolée des 2.
A nouveau je ne suis pas d'accord, la maison de 1980 en exemple ci-avant a un PEB de classe C, ce n'est pas une passoire et en rénovation je pense que le but ne doit pas être le passif: rénovations trop lourdes et trop chères.

Mais il y a d'autres stratégies à mettre en oeuvre: isoler le toit, éventuellement les sols, remplacer les chassis, chaudière à condensation, panneaux photovoltaîques. A noter que pour des maison pas trop vieilles une partie de ces travaux peuvent déjà avoir été effectués.

Et avec ça votre facture énergétique sera vraiement peu importante.
31/01/2013 Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par acid-drop Voir le message
Je vois pas 50.000 moi.
Mon tableau semble avoir été aprouvé par tout le monde.
Neuf = 350k "sans problème"
Donc il faut trouver une occasion à 300.000 qui a la meme qualité qu'une neuve.
Montrez la moi. Ca fait des mois que je la cherche.
Voir ma réponse (numéro 103). Il faut comparer des maisons comparables en terme de terrain et superficie...
31/01/2013 Vieux  
  35 ans, Liège
 
Ce n'est pas qu'une question d'isolation ! La SDB et la cuisine ont 30 ans, tout est bon pour arracher. Le chauffage est électrique à accu, poubelle. Le carrelage est bon pour la poubelle aussi.
L'isolation ce qu'est qu'une petite partie du problème.
Les gens vendent du volume.
31/01/2013 Vieux  
 
  38 ans, Liège
 
Sinon tu vises 50k encore plus bas et tu mets cette somme dans de la réno lourde par entrepreneur. Ca prend un peu de temps (mais moins que du neuf), tu prends un peu de risque (mais pas plus que du neuf) tu peux faire changer pas mal de choses : agrandir (avec des annexes et/ou casser des murs), changer tout le système de chauffage, l'électricité, la SdB, ... et c'est sous régime TVA de 6%

(La cuisine, sauf si tu veux du Saint André c'est pas obligatoirement 25000€).
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