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10/01/2013 Vieux  
  53 ans, Flandre
 
Les frais de notaire 20% ???????? Ou tu vas chercher 20%
10/01/2013 Vieux  
 
  37 ans, Liège
 
Citation:
Posté par doublejef Voir le message
15% c'est bien net ? Vous n'oubliez pas de décompter :
- Les frais de notaire (ça fait déjà ±20% du prix)
- Les frais de cassure d'hypothèque (quelques milliers d'€ quand même)
- les intérêts du prêts remboursés à la banque (en oubliant pas que plus on clôture un prêt avant son terme plus la part d'intérêt est grande par rapport au capital réellement remboursé ce qui fausse complètement le taux auquel on pense avoir emprunté)
- les 3% sur le prix de vente de l’agence immobilière pour vendre le bien (on peut parfois s’en passer mais ça n’est pas forcément une bonne idée)

Je dis ça parce que la plupart des gens aiment se voiler la face et oublient d’inclure ce genre de paramètres dans le calcul. Je viens de vendre ma maison et quand j’annonce le prix d’achat + montant des travaux et le prix de vente tout le monde (même mon notaire) pense que j’ai fait une super affaire en 7 ans. Quand je leur présente mes chiffres ils changent en général de ton et tout ça sans compter les litres de sueur, les cloches et les courbatures que m’ont valu les nombreuses heures de boulot.
Bref c’est pas si simple et dans beaucoup de cas c’est bien moins rentable que ce que l’on pense.
Je dis 15% de + que ce qu'ils ont acheté, je parle juste prix d'achat par rapport à prix de vente, je ne sais effectivement pas combien de frais de notaire ni de banque ils ont dù payer pour cette vente.... Merci de la remarque, j'y penserai aussi lors de ma vente mais vos frais de notaire me semblent élevés!

Et je rembourse pas ma banque, je fais un crédit-pont, d'où frais, mais probablement pas les mêmes...

Dernière modification par Luciole 10/01/2013 à 16h52.
10/01/2013 Vieux  
  53 ans, Flandre
 
Lorsqu'on vend, il n'y pas de frais de notaire!!! C'est l'acheteur qui a des frais de notaire.
10/01/2013 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
l'approximation de 20% de frais divers (droits d'enreg, ouverture credit, hypotheque, etc), si on achète a credit, et qu'on revends après 2 ans minimum bien sur, c'est pas loin de la verité.
J'utilise couramment 19% dans mes évaluations.
10/01/2013 Vieux  
 
  28 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par zigou Voir le message
Lorsqu'on vend, il n'y pas de frais de notaire!!! C'est l'acheteur qui a des frais de notaire.

Oui mais quand tu achète un bien a 100.000€ avec 19% de frais divers tu achète en réalité ton bien a 119.000€ donc quand tu le vend tu dois en tenir compte pour savoir si tu est gagnant ou pas. Si tu vend a 115.000€ tu perd 4.000€ mais bien souvent les gens oublie qu'il ont payé des frais et pense avoir gagnez 15.000€ ce qui est totalement faux.

Les frais de notaire sont a charge de l'acheteur mais pour pouvoir vendre un bien on a fatalement du être acheteur un jour et donc payé des frais.
10/01/2013 Vieux  
 
  36 ans, Namur
 
Si c'est 15% de différence entre prix d'achat net (hors frais) et prix de vente c'est clairement un retour sur investissement négatif (perte d'argent quoi). A la limite si c'est financé à 100% sans emprunt banquaire on peut s'en sortir even mais pas gagner de l'argent.
10/01/2013 Vieux  
  53 ans, Flandre
 
Eh bien je suis bien content de ne pas avoir acheté en Wallonie! En flandre 10% + frais pour l'hypothèque (pour moi c'était plus ou moins 1250€)

Dernière modification par zigou 10/01/2013 à 17h10.
10/01/2013 Vieux  
 
  45 ans, Liège
 
Citation:
Posté par vanma Voir le message
Enfin, cette volonté du 100 % passif, on en rediscutera !

Le savoir faire ne se décrète pas.

Au vu des chantiers actuels, il est impossible de faire du 100 % passif en 2015 ou 2017.

Comme je l'ai déjà écrit, il faut changer de mentalité et cela va demander une génération au moins !
Oh oui, il en faudra du temps...

Je sors d'une construction type basse énergie et j'ai essayé de sensibiliser les intervenants au problème de l'étanchéité à l'air. 90% n'y connaissent rien et pire, il ne voulaient pas connaître.
Et passer de 8cm d'isolant dans les murs à 10cm posait déjà problème...

Sinon, pour l'évolution des prix: 5_facteurs_qui_expliquent_la_stabilisation_des_pri x_immobiliers.
10/01/2013 Vieux  
 
  36 ans, Namur
 
Citation:
Posté par Luciole Voir le message
...vos frais de notaire me semblent élevés!
Oui c'est légèrement sur-évalué pour pouvoir faire l'impasse sur :
- La TVA sur l'agent immobilier
- Le revenu cadastral payé tous les ans
- Tous les frais d'entretiens divers qui n'apportent aucune plus value
+ tout un tas de trucs que même moi qui suis monomaniaque j'ai refusé de comptabiliser.


Citation:
Posté par Luciole Voir le message
...Et je rembourse pas ma banque, je fais un crédit-pont, d'où frais, mais probablement pas les mêmes...
Crédit pont = frais et pas négligeable mais vous le savez sans doute très bien
10/01/2013 Vieux  
 
  35 ans, Liège
 
Citation:
Posté par doublejef Voir le message
Je dis ça parce que la plupart des gens aiment se voiler la face et oublient d’inclure ce genre de paramètres dans le calcul. Je viens de vendre ma maison et quand j’annonce le prix d’achat + montant des travaux et le prix de vente tout le monde (même mon notaire) pense que j’ai fait une super affaire en 7 ans. Quand je leur présente mes chiffres ils changent en général de ton et tout ça sans compter les litres de sueur, les cloches et les courbatures que m’ont valu les nombreuses heures de boulot.
Bref c’est pas si simple et dans beaucoup de cas c’est bien moins rentable que ce que l’on pense.
Tout à fait, ce n'est qu'un investissement à long terme, pour les vieux jours. Moi, tout ce que j'espère, si je dois revendre la maison, c'est de pouvoir la revendre au prix achat + rénovation (pas les travaux effectués au jour le jour) et conserver ainsi mon capital constitué par l'amortissement. Mais, j'espère surtout ne pas devoir la revendre!

Tout le monde a intérêt à ce que la hausse des prix de l'immo s'arrête, sauf les héritiers (edit: et les AI!). Acheter pour revendre puis acheter + grand (voir construire), la plus value est de toute façon absorbée par la hausse de l'immo (car tout augmente, votre maison 3 façades mais aussi la villa que vous voulez acheter pour la remplacer). Seul reste l'épargne que constitue l'amortissement... et ça, même dans un marché qui stagne, ça reste. Sans compter que dans un marché raisonnable, il y a encore des gens solvables pour acheter en nombre suffisant pour éviter le Krach, dans une bulle, à un moment donné, plus personne ne peut acquérir!

Mais, pour dire un mot de ce qui nous intéresse ici, on parle souvent de l'augmentation dans l'existant, mais dans la construction, qu'en est-il. Quelle évolution depuis les années 90. La courbe suit celle de l'existant?
10/01/2013 Vieux  
 
  28 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Deanimated Voir le message
Mais, pour dire un mot de ce qui nous intéresse ici, on parle souvent de l'augmentation dans l'existant, mais dans la construction, qu'en est-il. Quelle évolution depuis les années 90. La courbe suit celle de l'existant?
Quand tu sais qu'en 2005-2006 on construisait avec une tva à 6% et qu'aujourd'hui elle est à 21%, ce n'est pas la peine d'aller plus loin je pense.

Rien qu'au niveau de l'augmentation de la tva, si j'avais pu construire en 2006 ca m'aurait couté 30000€ de moins (en comptant juste la construction). Je ne compte pas ici tous les autres frais dont les frais de notaire, le prix des matériaux etc.

Dernière modification par Plumy 10/01/2013 à 17h36.
10/01/2013 Vieux  
 
  35 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Plumy Voir le message
Quand tu sais qu'en 2005-2006 on construisait avec une tva à 6% et qu'aujourd'hui elle est à 21%, ce n'est pas la peine d'aller plus loin je pense.

Rien qu'au niveau de l'augmentation de la tva, si j'avais pu construire en 2006 ca m'aurait couté 30000€ de moins (en comptant juste la construction). Je ne compte pas ici tous les autres frais dont les frais de notaire, le prix des matériaux etc.
Ok, mais le 6%, c'était pas sur les 50 000 premiers mille euros? C'est mon souvenir, mais je peux me tromper.
10/01/2013 Vieux  
 
  28 ans, Liège
 
Je dois avouer que je n'ai jamais cherché plus loin...Mais en comparant avec ma soeur terrain + maison, nous sommes à 100 000€ de plus. Avec des terrains coutant plus ou moins le même prix.

Certes nos maisons ne sont pas des copies conformes, mais je pense qu'on peut y voir facilement une augmentation de 50000€ si je retire à la louche les différences qu'il y a entre les deux constructions.
10/01/2013 Vieux  
 
  36 ans, Namur
 
Citation:
Posté par Deanimated Voir le message
Mais, pour dire un mot de ce qui nous intéresse ici, on parle souvent de l'augmentation dans l'existant, mais dans la construction, qu'en est-il. Quelle évolution depuis les années 90. La courbe suit celle de l'existant?


De mon point de vue, mais je ne suis pas catégorique, c'est pire d'un point de vue purement financier.

L'augmentation des normes isolation, environnement (avec les stations d'épuration et les citernes à eau de pluie imposée) et les nouvelles technologies plus couteuses genre domotique, PAC,… Ont une grande part de responsabilité mais on y gagne aussi en confort.

De plus, il ne faut pas oublier que l’augmentation de l’immobilier touche les terrains de la même façon et que les grosses sociétés qui jouent souvent les promoteurs immobiliers doivent depuis peu faire payer la TVA à leurs clients sur les terrains également (ça fait vite 20.000€ dans la vue). C’est loin d’être négligeable et même si ça ne touche pas tous les cas, il ne faut pas se leurrer ça impacte le prix du marché.

Enfin, même si l’état a toujours poussé à la rénovation plutôt qu’à la construction en appliquant deux taux de TVA différents, aujourd’hui, la crise étant passée par là, il ne reste vraiment plus aucune prime pour aider les candidats constructeur (ni pour ceux qui rénovent d'ailleurs). Adieu primes à l’isolation, aide pour l’achat d’une PAC et des panneaux solaires qui aident à l’amortir. Certe ça touche une partie du parc immobilier qui doit être rénové mais ça a un impact sur 100% des nouvelles constructions. Rien que pour ce dernier paragraphe, la différence de budget entre 2005 et 2013 est énorme. J'avais fait un calcul pour mon cas mais j'ai préféré oublier les chiffres...
10/01/2013 Vieux  
 
  36 ans, Namur
 
Citation:
Posté par Deanimated Voir le message
Ok, mais le 6%, c'était pas sur les 50 000 premiers mille euros? C'est mon souvenir, mais je peux me tromper.
C'est juste mais ça fait quand même 7.500€ dans tous les cas de nouvelle construction.
Mais ça n'est pas vraiment à prendre en compte dans la courbe de croissance de l'immobilier puisque ça a vraiment été passagé, c'était pour relancer vite fait le secteur avant de le plomber en fermant toutes les vannes...

Edit: oui enfin ma dernière phrase était rhétorique, le secteur de la construction ne va pas si mal qu’on ne le dit, malgré les prix, ça reste difficile de trouver un entrepreneur.

Dernière modification par doublejef 10/01/2013 à 18h03.
10/01/2013 Vieux  
 
  28 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par doublejef Voir le message

Edit: oui enfin ma dernière phrase était rhétorique, le secteur de la construction ne va pas si mal qu’on ne le dit, malgré les prix, ça reste difficile de trouver un entrepreneur.

Ce qui est tout a fais logique en période de crise on essaie de trouvé des solutions a tout pour payé moins et ça passe pas l'amélioration des maisons, on change les châssis, les chaudière, ect ( et on se prive sur le reste ).

Et les réparations "urgente" doivent se faire, un toit qui fuite, une chaudière qui rend l’âme, ect. Les bon entrepreneurs ( sérieux et correct ) ne sont pas trop touché par la crise, les faillite sont souvent les margoulin ( faillite frauduleuse ), ou les jeunes qui se lance et qui n'ont pas de clientèle.
10/01/2013 Vieux  
  36 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par Sanssueur Voir le message
Oh oui, il en faudra du temps...

Je sors d'une construction type basse énergie et j'ai essayé de sensibiliser les intervenants au problème de l'étanchéité à l'air. 90% n'y connaissent rien et pire, il ne voulaient pas connaître.
Et passer de 8cm d'isolant dans les murs à 10cm posait déjà problème...

Sinon, pour l'évolution des prix: 5_facteurs_qui_expliquent_la_stabilisation_des_pri x_immobiliers.
mhhh vanma parle d'une génération, je suis très sceptique, tu penses à Moise qui part avec une troupe dans le désert et revient avec la nouvelle génération éduquée ??

Il est ou le Moise du passif ??
10/01/2013 Vieux  
 
  36 ans, Namur
 
Citation:
Posté par sbalintegro Voir le message
mhhh vanma parle d'une génération, je suis très sceptique, tu penses à Moise qui part avec une troupe dans le désert et revient avec la nouvelle génération éduquée ??

Il est ou le Moise du passif ??
Tu l'a cité dans première phrase...
11/01/2013 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
Plumy, il y a bien longtemps que la TVA est à 21 % dans la construction.
Avec peut être des moments où temporairement il y avait une réduction sur une petite partie. Et c'est en 2008/2009, et sur les 50.000 premiers € seulement, soit maximum une ristourne de 7.500 €. . Avant d'écrire des choses comme cela, il faut se renseigner correctement
11/01/2013 Vieux  
 
  31 ans, Luxembourg
 
Exactement, il y a eu une mesure transitoire (comme souvent) il y a quelques années concernant la baisse à 6% de la tva (au lieu de 21%) sur les 50 000 premiers euros.

Je pense qu'il est quand meme possible de construire avec 200 000 € (hors terrain). C'est sur que la maison ne sera peut etre pas finie entièrement (pas de carrelage partout, ou des finitions à apporter), mais qu'elle serait habitable correctement (pas une tente dans le salon quoi) pour ce prix la.

De plus si on compare entre acheter et construire pour ce prix, Acheter à - de 200 000 € faut déjà trouver, + 17% frais notaire (inclus droit enregistrement ect) + travaux (bah oui faut comparer le comparable, on peut pas comparer une maison construite qui plait à une maison achetée où il y a des travaux à faire pour que ça plaise). Je ne suis pas du tout sur que l'option d'acheter soit si interessante que ça.
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