CU2 défavorable pour refus de permis de batir

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CU2 défavorable pour refus de permis de batir



23/10/2013 Vieux  
 
  38 ans, Luxembourg
 
CU2 défavorable PUIS refus de permis de batir
*************************************

Bonjour,

Il y a un an et demi, nous avons introduit une demande de CU2 sur conseil de mon architecte. Cela pour "voir" si la RW accepterait un toit plat.
La réponse, plus de 8 mois plus tard: pas de toit plat + veiller à utiliser parcimonieusement le sol (densifier l'habitat). La maison fait 23m de long et 7.6m de large. Le terrain est actuellement très long et sera divisé une fois la maison construite (pour tomber sous le coup de l'article 41 du Code de l'urbanisme) afin d'éviter l'obligation de lotir.

Forts de ces remarques, nous avons modifié les plans et introduit une demande de permis de batir en février 2013. Réponse ce lundi: défavorable.
Ils disent en substance: le batiment est le même que dans le CU2 seulement avec un toit (pas de modifs assez substantielles) et on prend toujours trop de front de rue (35m). Nous sommes proches d'un centre urbain (mais a coté de la campagne - petite ville), la RW a l'air de vouloir imposer une densité de 25-40 logements à l'Ha, contre 5-10 en zone rurale. Le terrain est actuellement ... cultivé.

Nous allons essayer d'avoir un RDV "constructif" avec la commune et la RW pour s'expliquer.

Afin d'anticiper, je préviens mon architecte (qui veut passer en force) qu'on devra peut-être redimmensionner la maison pour la rendre plus compacte.
Il me dit que sa responsabilité n'est pas engagée et que ce sera un nouveau projet et que je devrai en supporter les couts. Je lui ai déjà laché 15000 eur ...

Il semble qu'un architecte n'a qu'une obligation de moyen (et pas de résulat) ... alors que moi, je l'ai quand-même engagé pour obtenir un plan de maison et l'autorisation de batir.
A partir du moment ou les 2 refus portent sur les mêmes critères (CU2 et permis de batir), c'est que le projet initial n'est pas bon et qu'il doit être modifié en conséquence. Est-ce que je me trompe?

Qu'en pensez-vous?
A qui pourrais-je m'adresser en cas de désaccord?

D'avance je vous remercie!

A+

B.

Dernière modification par BernieB 23/10/2013 à 10h12. Motif: titre amendé
23/10/2013 Vieux  
 
  43 ans, Brabant Wallon
 
La situation est délicate car je suppose que vous avez bien signé les plans avant de déposer la demande de permis à la commune.

Pourquoi ne pas avoir imposer à votre architecte une modification du volume tel que demandée lors du refus du CU2 ?

Cette situation (refus-nouveau plans, ...) doit idéalement être prévue dans la convention de travail avec l'architecte ... Là, en effet, ça risque de finir par coûter cher !
23/10/2013 Vieux  
 
  38 ans, Luxembourg
 
Merci Vanma ...

Pour être franc, j'ai fait confiance à mon architecte et accepté ses propositions après le CU2 (mettre un toit à la structure et raccourcir le terrain).
Après tout, ce n'est pas moi le professionnel.
Je me suis dit que s'il le propose, c'est qu'il est sur de son coup.

Pour moi, l'architecte est d'abord un conseil et doit pouvoir nous guider dans ce qui est faisable ou pas. Ce n'est pas qu'un "artiste-dessinateur".

Il semble bien vite vouloir écarter sa responsabilité.
23/10/2013 Vieux  
 
  43 ans, Brabant Wallon
 
C'est clair que si tu lui a dis "je vous fais confiance, faites en sorte que j'obtienne mon permis", il doit prendre sa part de responsabilité dans le refus .

Mais c'est souvent des situations délicates, car les architectes ont parfois tendance à s'accrocher à leur idée et ne veulent pas modifier leur plans. On arrive alors à une guerre d'ego entre les architectes de l'administration et l'architecte auteur du projet.

La soucis c'est que le client est coincé dans une procédure qui lui coûte cher.

La meilleure solution est de rencontrer les autorités afin de bien mesurer ce qui est susceptible d'être accepté. Ensuite, ton architecte doit se plier à ta demande et il serait logique que, même si tu dois payer les modifications, il fasse cela pour un moindre coût car il aurait dû, dès le début, rencontrer les autorités afin de prendre la mesure de leurs attentes. Et ce d'autant plus qu'il y a eu refus du CU2.

Bonne continuation pour ton projet !
23/10/2013 Vieux  
 
  38 ans, Luxembourg
 
Citation:
Posté par vanma Voir le message
C'est clair que si tu lui a dis "je vous fais confiance, faites en sorte que j'obtienne mon permis", il doit prendre sa part de responsabilité dans le refus .

Mais c'est souvent des situations délicates, car les architectes ont parfois tendance à s'accrocher à leur idée et ne veulent pas modifier leur plans. On arrive alors à une guerre d'ego entre les architectes de l'administration et l'architecte auteur du projet.

La soucis c'est que le client est coincé dans une procédure qui lui coûte cher.

La meilleure solution est de rencontrer les autorités afin de bien mesurer ce qui est susceptible d'être accepté. Ensuite, ton architecte doit se plier à ta demande et il serait logique que, même si tu dois payer les modifications, il fasse cela pour un moindre coût car il aurait dû, dès le début, rencontrer les autorités afin de prendre la mesure de leurs attentes. Et ce d'autant plus qu'il y a eu refus du CU2.

Bonne continuation pour ton projet !
Salut Vanma,

Il semble que tu décris exactement la situation que nous sommes en train de vivre (guerre d'ego).

La prochaine étape est en effet la réunion avec les autorités.
On sera fixé après cela.

Mettons qu'on obtienne ce PB ... L'architecte est responsable de la conduite du chantier ... pourrais-je réalouer cette tache par exemple à mon constructeur (maison en bois massif contre-collé)?

Dernière modification par BernieB 23/10/2013 à 12h30. Motif: bb
23/10/2013 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Citation:
Posté par BernieB Voir le message
Salut Vanma,

Il semble que tu décris exactement la situation que nous sommes en train de vivre (guerre d'ego).

La prochaine étape est en effet la réunion avec les autorités.
On sera fixé après cela.

Mettons qu'on obtienne ce PB ... L'architecte est responsable de la conduite du chantier ... pourrais-je réalouer cette tache par exemple à mon constructeur (maison en bois massif contre-collé)?
Non le contrôle du chantier doit être fait par un architecte. Mais, vous pouvez éventuellement confier cette tâche à un autre architecte.

Remarque, si vous réduisez la mission actuelle de votre architecte, celui-ci risque de vous réclamer un dédommagement pour rupture de contrat (voir votre contrat avec l'architecte).
23/10/2013 Vieux  
 
  38 ans, Luxembourg
 
Oui, je vais d'abord relire le contrat.
C'est la première chose à faire.

En même temps, on frole le surréalisme ... mon architecte va controler la construction de ma maison en bois massif ... alors qu'il n'y connait strictement rien dans ce mode de construction.
23/10/2013 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Euh oui, mais d'un autre côté, qui a fait appel à cet architecte? ...
23/10/2013 Vieux  
 
  35 ans, Namur
 
Citation:
Posté par BernieB Voir le message
Oui, je vais d'abord relire le contrat.
C'est la première chose à faire.

En même temps, on frole le surréalisme ... mon architecte va controler la construction de ma maison en bois massif ... alors qu'il n'y connait strictement rien dans ce mode de construction.

Chez nous aussi on nage on plein surréalisme : Notre architecte conait très bie la construction bois mais ne suit pas le chantier (ou de très loin )

Bon courage à vous!
23/10/2013 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Au niveau de la négociation, je confirme qu'un architecte est soumis à une obligation de moyens et non une obligation de résultat en ce qui concerne l'obtention du PU.

Vous l'avez engagé pour qu'il établisse l'ensemble des documents nécessaires pour une demande de permis. Vous avez approuvé les documents par votre signature, l'administration a considéré que la demande incluait tout les documents nécessaires pour traiter la demande.

Après traitement du dossier, l'administration à refusé d'octroyé le permis.

Le seul élément à mettre à charge de l'architecte est le manque de prise en considération de la remarque du CU2 par rapport à la densité.
N'ayant pas tenu compte de cette remarque, on peut s'interroger sur le fait que celui-ci à bien mis tout les moyens à sa disposition pour obtenir le permis d'urbanisme.

Mais c'est mince comme argument.
23/10/2013 Vieux  
 
  38 ans, Luxembourg
 
Merci benlan2000.

Oui exactement, c'est au niveau des moyens mis en oeuvre qu'il y a qqch à faire (si jamais). Surtout par rapport au CU2.

Oui j'ai signé le plan ... car il fallait bien ma signature. Pouvais-je faire autrement?

oui je valide les plans ... mais pas en qualité de professionnel. Je valide que c'est ce que je veux comme maison.
Pour tout ce qui est technique (batiment et respect des règles d'urbanisme), je ne peux faire que confiance à mon architecte.


Quant au choix de l'architecte ...
Oui, j'ai contacté cet architecte pour faire une maison.
Au cours de notre cheminement, nous avons opté pour une structure en contrecollé ... bien que notre architecte a essayé de nous influencer pour opter pour du traditionnel. Il était déjà trop tard pour rebrousser chemin. Les sommes engagées étaient importantes.

Mais bon ... on va d'abord soutenir et defendre ce projet, si on doit modifier, on discutera à ce moment-là.

Dernière modification par BernieB 23/10/2013 à 16h07.
25/10/2013 Vieux  
  35 ans, Liège
 
Ce n'est pas parce que l'architecte est et agit comme un professionnel qu'il a tout les éléments en main pour éviter un refus de permis d'urbanisme... Les communes réagissent toutes différemment par rapport à un même projet. Dans certains cas, l'architecte aura beau respecter tous les règlements, la commune refusera le permis pour une raison x ou y.
Par contre comme déjà dit, il est effectivement de sa responsabilité de prendre en compte les remarques émises précédemment (ou à tout le moins vous demander si vous êtes d'accord de ne pas les suivre si vous ne voulez pas changer de projet). Mais à ce niveau, nous sommes mal placés pour juger s'il a bien tenu compte des remarques (tout dépend comment elles sont formulées).
Dans tous les cas, le mieux est de consulter les services d'urbanisme avant d'introduire un dossier complet, ça évite de perdre du temps inutilement, même si la réponse n'est pas tjs fiable à 100%.
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