division d'un terrain

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division d'un terrain



29/04/2012 Vieux  
  45 ans, Hainaut
 
Bonjour,

je viens de recevoir par donation une parcelle de 50 ares située au plan desecteur en zone agricole.

je pourrais obtenir dérogation sur base de l'article 112 du cwatupe pour bâtir sur la parcelle.

je sais que certains me diront qu'il serait plus aisé de me renseigner auprès de l'urbanisme de la commune du terrain pour obtenir réponse à ma question...tout à fait d'accord mais disons que je reporterai cette démarche ultérieurement car le service urbanisme de la commune n'est pas très performant. rien que la question du terrain en zone agricole et ce qu'il était possible de faire m'a apporté un lot de réponse toutes contradictoires suivant l'interlocuteur.

je recherche donc des expériences vécues, des conseils, des tuyaux, et des explications quant au nouveau décret sur le permis d'urbanisation.


je souhaiterais donc faire plusieurs lots sur ce terrain d'environ 80 mètres de façade.
Vu la largeur, je pense faire 4 lots de 20 m.

la question est donc de savoir quand diviser :

1. j'ai lu dans certrains sujets que le fait de diviser devait faire l'objetd'un permis d'urbanisation mais que on pouvait y déroger sous certaines conditions :

(Section 3. actes non soumis à permis d’urbanisation –Décret du 30avril2009, art. 47)
Art. 90. (§1er. Ne sont pas soumis à permis d’urbanisation :

4) La division d’un terrain situéentre deux constructions existantes,affectés principalement à l’habitation depuis au moins cinq ans, distantes l’une de l’autre de cent mètres maximum et pour autant que ce bien et ces constructions soient situés à front de voirie et du même côté d’une voie publique suffisamment équipée en eau, électricité, pourvue d’un revêtement solide et d’une largeur suffisante, compte tenu de la situation des lieux et pour autant que les conditions du Code de l’Eau en matière d’épuration des eaux usées soient rencontrées pour le bien concerné.

l'article précise aussi : En cas de division d’un bien qui ne fait pasl’objet d’une demande de permis d’urbanisation et dont tout ou partie des lots à former sont destinés en tout ou en partie à l’habitation, le notaire communique au collège communal et au fonctionnaire délégué, trente jours au moins avant ladate prévue pour la vente publique ou la signature de l’acte, le plan dedivision ainsi qu’une attestation précisant la nature de l’acte et la destination de chaque lot formé qui sera mentionnée dans l’acte. – Décret du 30 avril 2009, art. 48, 1°).

Ce qui pour moi est le cas. mais serait-ce si simple? L'idéal serait que je puisse financer une partie de la maison avec la vente des lots formés

2. la seconde solution serait de faire bâtir et de diviser par la suite. vu le nombre de lots que je souhaiterais créer, soit 3 en plus de ma parcelle, je suppose que là il faudrait un permis d'urbanisation vu que plus de 2 lots seraient créés, dont au moins un destiné à l'habitation.

voilà, je reste en attente de vos conseils, considérations etc....

merci d'avance bon dimanche

Vincent





Dernière modification par sully1971 29/04/2012 à 14h48.
30/04/2012 Vieux  
  45 ans, Hainaut
 
personne? ?
30/04/2012 Vieux  
 
  66 ans, Namur
 
Ben,bonne chance puisque votre terrain est situé en zone agricole....vous êtes parti pour la gloire......................................
30/04/2012 Vieux  
  55 ans, Autre pays
 
"Service d'urbanisme pas performant "selon vous ??
" Réponses toutes contradictoires " suivant l'interlocuteur ??
C'est pas flatteur à l'égard de votre administration et du service au public quelle doit assumer.

Vu les enjeux, être propriétaires de 50 ares à bâtir, je n'aurais pas quitter les locaux de
l'administration sans prise de position.
Mais "zone agricole", je crois aussi que c'est peine perdue.
Excepté des abris pour chevaux ou petits animaux ?
30/04/2012 Vieux  
 
  37 ans, Liège
 
vous devez regarder du côté de la "règle du comblement",

un géomètre compétent peut vous aider!
30/04/2012 Vieux  
  55 ans, Autre pays
 
La règle du remplissage ?? Article 112 emportant exception en zone agricole ?
Alors c'est bingo .
Le décret sur
http://www.mufa.be/uploads/file/PU.pdf

Dernière modification par vazbiene 30/04/2012 à 22h26. Motif: Ajout mots
30/04/2012 Vieux  
  55 ans, Autre pays
 
Peut-être un précédent, photos et plans sur
http://www.immoiga.com/details.aspx?cbien=1866

et un autre précédent içi
http://www.bricozone.be/fr/trouver-u...ion-42126.html

Dernière modification par vazbiene 30/04/2012 à 23h16. Motif: ajout lien
01/05/2012 Vieux  
  45 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par vazbiene Voir le message
"Service d'urbanisme pas performant "selon vous ??
" Réponses toutes contradictoires " suivant l'interlocuteur ??
C'est pas flatteur à l'égard de votre administration et du service au public quelle doit assumer.

Vu les enjeux, être propriétaires de 50 ares à bâtir, je n'aurais pas quitter les locaux de l'administration sans prise de position.
Mais "zone agricole", je crois aussi que c'est peine perdue.
Excepté des abris pour chevaux ou petits animaux ?
ce n'est pas très flatteur en effet mais ma "critique" repose sur le fait que j'ai obtenu des réponses différentes à la même question avec deux interlocuteurs différents. et l'une de ces réponses était incomplète voir erronée . soit, je sais qu'on ne peut pas connaître tous les articles de loi sur le bout des doigts mais qu'alors on se renseigne et qu'on ne me donne pas de mauvaises infos.
même l'entrée en vigueur du plan de secteur sur la commune ils ne savent pas

et pour une décision ferme et définitive avant de quitter le service, ça n'aurait pas été possible crois moi. faut aller voir à la région wallonne monsieur, sinon là-bas, ou ptet même là-bas.... soit

c'est bien la règle du comblement effet, le terrain remplit toutes les conditions.

merci pour les deux liens, intéressants en effet.

ce qui m'intéressait c'était surtout la question liée à la division du terrain....

bonne journée
01/05/2012 Vieux  
  55 ans, Autre pays
 
La division serait l'exception à l'exception ??
Possible.
01/05/2012 Vieux  
 
  39 ans, Hainaut
 
Attention quand même que la règle du comblement n'est pas automatique, mais une dérogation, parfois acceptée, parfois refusée, et quand elle est acceptée, c'est parfois juste pour une maison et pas plus (même si vous allez trouver des exceptions par endroit), donc ne surtout pas tirer de plan sur la comète avec ça, si vous en avez le temps, prévoyez un CU2 pour être fixé.
Bonne chance
01/05/2012 Vieux  
  55 ans, Autre pays
 
http://www.bricozone.be/fr/construct...ole-38807.html
Quelques avis pratiques et indications administratives.
Il y a des géomètres, promoteurs, lotisseurs hyper spécialisés en "remplissage/comblement". Une véritable chasse aux terrains.
Leur revendre le terrain ??
01/05/2012 Vieux  
  45 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par vazbiene Voir le message
Leur revendre le terrain ??
disons que le but n'est pas celui-là. le terrain est bien super bien situé, plat, proche de la E19 et E42, dans un petit village calme et rural.

accessoirement, comme précisé dans le post initial, si la vente de lots constitués pouvait contribuer à financer une partie du prix de la maison....

Citation:
Attention quand même que la règle du comblement n'est pas automatique, mais une dérogation, parfois acceptée, parfois refusée
en effet, j'en suis conscient, je sais que même si toutes les conditions sont remplies, la dérogation peut-être refusée; la jurisprudence du conseil d'état montre même que les dérogations accordées et qui n'ont pas été motivées à suffisance sont parfois cassées

Citation:
La division serait l'exception à l'exception ??
la question est là. dans le pdf que vous avez proposé en lien, on parle bien des raisons de s'exonérer d'un permis d'urbanisation, et ces explications sont celles reprises dans l'article 47 du décret du 30/04/2009, que j'ai cité dans le post initial. et là, on peut se contenter d'une division chez le notaire, lequel transmet le plan de division au FD de la RW et à la commune.

mais bon, comme je disais, ça me paraît trop simple...
01/05/2012 Vieux  
  37 ans, Hainaut
 
Bonjour, je suis un peu dans le même cas, mais ici, le terrain qui était une zone indéterminée, à été passé en zone verte sans avertissement de la part de la commune, et lorsque l'on a voulu faire passer 12 ares à bâtir, le refus de la commune à été catégorique...
02/05/2012 Vieux  
  45 ans, Hainaut
 
bizarre, ça. quand vous avez passé l'acte, il n'était pas indiqué quelle était sa destination au plan de secteur?
06/05/2012 Vieux  
 
  34 ans, Hainaut
 
Alors,je viens de faire le contraire mais c est la même démarche,donc si ça peux aider qqun,c est avec plaisir.
Il faut déjà savoir que la loi as changé il y a peu de temps et que c'est beaucoup moins difficile qu avant.
J explique:
Ma femme et moi avons acheté un terrain qui se compose de 2 parcelles (total 22ares)
1 parcelle de 17,3 ares située en zone agricole (non constructible)et appartenant à un lotissement.
1 parcelle de 4,7 ares constructible et non soumis aux prescriptions du lot (uniquement CWATUPE)
Mon but depuis le début étais d exclure la parcelle de 17 ares du lotissement et ainsi agrandir la surface à bâtir en la faisant passer en extension du terrain de 4ares...j espère que vous suivez toujours???
Après un boulot génial de mon architecte qui as duré près de 2 mois se composant de :plans de secteur,modification des plans actuels,rapport photographique et signature d accord de tour les voisins ,le dossier as été rendu il y a peu,est passé au conseil et est accepté sous rubrique:"modification du permis de lotir"
Donc c'est possible et pas si difficilement que cela,juste en faisant un dossier complet et en consultant la commune,l urbanisme...
Bonne chance et si vous voulez des infos en PV pas de soucis
30/06/2012 Vieux  
  45 ans, Hainaut
 
Bon, je donne quelque nouvelles.

j'ai fait un petit dossier avec plan de secteur, plan parcellaire, matrice cadastrale des habitations voisines, photos du terrain et des biens voisins, la construction envisagée (quels matériaux d'élévation je comptais employer, quelle couverture de toiture, hauteur sous corniche, implantation envisagée sur la parcelle etc....) et j'ai envoyé le tout au fonctionnaire délégué de la région wallone pour un avis de principe.

j'ai reçu une réponse positive du fonctionnaire, avec juste une modification à faire au niveau implantation du volume secondaire

reste plus qu'à mettre tout ça en oeuvre de manière effective.

le seul bémol pourrait être les voisins qui attaqueraient au conseil d'état quand j'aurai le permis définitif mais bon, j'ai pris les devants et je suis allés les voir pour leur exposer ce que je comptais faire et je ne pense pas qu'ils pourraient constituer un obstacle (sauf s'ils ont fait les faux cul....c'est possible ça existe ça? lol)


en ce qui concerne la division, c'est bien l'article cité dans le post initial. le géomètre va mesurer tout ça la semaine prochaine, il établit le plan, passage chez le notaire pour la division en 4 lots. Il communique le plan de division à la commune et au fonctionnaire délégue. ces derniers ne peuvent s'y opposer mais peuvent faire préciser certaines remarques à titre de renseignements dans l'acte de division. cet acte mentionnera la destination des lors crées et le fait que je ne m'engage aucunement à garantir que le terrain pourra faire l'objet d'un permis d'urbanisation pour la construction d'une habitation.

ensuite reste plus qu'à vendre les lots....

bon week end à tous
30/12/2015 Vieux  
  45 ans, Hainaut
 
bonjour tout le monde,

voilà, je vais donner quelques nouvelles concernant le dossier.
Comme dit dans les post précédents, le terrain a donc bien été divisé en 4 lots sur base de l'article 90 du décret de 2009.

initialement, 3 lots sur 4 étaient vendus.
Le problème qui s'est posé est que l'un des acquéreurs, dont le père travaillait auparavant avec le fonctionnaire délégué de la RW de la région concernée, a contacté ce dernier pour avoir la certitude qu'il pourrait faire construire... mal lui en a pris, le fonctionnaire délégué a pêté une colère de dingue avec mon dossier (cfr mon référant initial, sans que personne dans le service ne comprenne pourquoi. vous pensez bien, le petit particulier qui a décortiqué tous les articles cwatup qui l'intéressaient, et qui se débrouille seul...ça ne plaît pas)
dommage, puisque mon référant m'a confirmé que mon dossier était à un poil de c.. de passer, parce qu'il connaissait bien le boss et qu'il s'avait quand lui présenter les dossiers plus sensibles... selon lui, le boss est quelqu'un de très... disons tyranique, assez susceptible, prenant des décisions de refus alors que les dossiers sont bien ficelés, sans qu'on comprenne pourquoi etc.. surtout, ne le contredisez pas trop, il n'aime pas ça

tous les projets de compromis ont donc été annulés...

selon le fonctionnaire délégué, et son courrier plus que sec, l'une des conditions pour l'obtention de la dérogation de l'art 112 n'était pas remplie (celle de la distance mx des 100 m max entre 2 maisons construites avant l'entrée en vigueur du plan de secteur . Pourtant, mon référant avait bien certifié que cette condition était remplie, j'avais d'ailleurs fourni un extrait de la matrice cadastrale des deux maison, et les dates de 1ere occupations étaient bien antérieures au plan de secteur... comment est-ce possible? comment se battre contre le pot de fer, parce que c'est vraiment ça

comme je ne suis pas du genre à baisser les bras, j'ai envoyé un courrier en brossant môssieur le fonctionnaire délégué dans le sens du poil, lequel m'a répondu encore plus sèchement... mais bon, comme je ne suis du genre.... j'ai réécrit en insistant et en lui demandant de revoir sa position... j'ai brossé, brossé, brossé, argumenté puisque sûr de mon bon droit...et finalement ai obtenu partiellement gain de cause... en ce sens que sur les 4 terrains, le fonctionnaire délégué a décidé qu'un seul pouvait faire l'objet d'une construction, car le bâti côté opposé s'arrête en face de ce dernier, (puis c'est un espace communautaire au plan de secteur)

ce terrain a finalement été vendu en septembre 2014, avec condition suspensive d'obtention du permis... ce dernier a été introduit le 26/11/14 par les acheteurs.
les délais sont longs, très très longs, surtout quand la ville concernée se trompe dans le repérage du terrain et n'organise aucune enquête publique, et doit dès lors recommencer la procédure, sans pour autant y mettre une priorité hein, pourquoi se presser... surtout quand le fonctionnaire délégué refuse le projet une fois de plus pour une autre des conditions de l'art 112. Cette fois, c'est soit disant les 100m entre les deux maisons qui sont dépassés... là aussi, le mesurage initial par le référant me certifiait que les 100 m n'étaient pas atteints...remesurage avec le géomètre qui reconfirme que la distance est bien inférieure au 100 m ...

finalement, début décembre, le fonctionnaire donne son accord, la commune aussi il y a deux jours.... reste plus qu'à passer chez le notaire pour finaliser la vente...

c'est vrai que c'est le parcours du combattant, qu'il faut s'accrocher et que tout est fait pour mettre des bâtons dans les roues...quand on est un particulier...
je ne lancerai pas d'accusations, mais quand je vois ce qui se fait parfois je me pose des questions.

il me reste donc 3 parcelles entre 15 et 22 ares, et je peux vous certifier que je vais également me battre pour ces dernières

bonne journée à tous
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