Explications prescriptions urbanistiques

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Explications prescriptions urbanistiques



06/11/2009 Vieux  
 
  34 ans, Namur
 
Bonjour,

Je suis actuellement à la recherche d'un terrain et, comme beaucoup de monde je pense, je me pose pas mal de questions quant aux prescriptions urbanistiques.
En effet, ma compagne et moi-même, nous souhaiterions faire une maison relativement contemporaine et donc bien loin de la maison style fermette que l'on trouve un peu partout. Notre projet impliquera probablement : toiture plate, revêtement constitué de briques et de bois, des baies à dominantes plutôt horizontales que verticales, etc...

Partant de ce constat, on sait très bien que l'on devra demander une série de dérogations mais bon, à priori, on ne construit qu'une fois (enfin plutôt un nombre limité de fois) et donc on est prêt à prendre le temps pour que notre maison corresponde au maximum à nos souhaits.
Cependant, je pense que notre dossier sera tout de même simplifié si on trouve un terrain avec des prescriptions les moins contraignantes possibles et c'est la que je me pose une série de questions par rapport à l'application de ces règles.

  1. Je suis tombé sur un terrain hors lotissement, et qui ne se trouve pas en zone rurale au plan de secteur. Quelles sont les prescriptions qui s'appliquent pour celui-ci? Les règles générales du CWATUP ok mais lorsque je fais une recherche dans mon pdf (du CWATUP donc), par exemple pour trouver les règles en vigueurs pour les toitures plates, je ne trouve rien. Le PCA? Et lorsqu'il n'y en a pas...

  2. Nous sommes également allés voir un autre terrain qui, cette fois-ci, se trouve dans un lotissement créé en 1995 et qui possède donc des prescriptions spécifiques au lotissement. Toutefois, est-ce que ces règles sont les seules qui seront appliquées sur le terrain ou bien est-ce que les règles définies par le CWATUP sont également utilisées?


Pour info, voici les différentes prescriptions que j'ai reçues du vendeur pour ce deuxième terrain. Si par la même occasion vous pouviez me donner votre avis sur celles-ci car personnellement je les trouve relativement peu contraignantes par rapport à ce que j'ai déjà pu voir mais je suis loin d'être un spécialiste en matière d'immobilier donc j'aimerais avoir des avis extérieurs.


1. Le 3ème alinéa de l'article 3 est remplacé par:
Les débordements de toiture ne peuvent excéder les valeurs suivantes:
- 30cm sur les murs goutteaux
- 0cm sur les murs pignons.
2. Le calcaire est à proscrire comme matériau apparent d'élévation

3. Le 6ème alinéa de l'article 4 est à remplacé par:
Les encadrements de baies seront réalisées soit avec le même matériau que les murs d'élévation, soit en pierre de taille en appareillage monolithe.
4. La maçonnerie d'élévation devra présenter un aspect unicolore. A cet effet, le matériau de parement ne présentera pas de nuance d'élément à élément et le joint sera discret afin de garantir la tonalité dominante du matériau.

5. La dernière phrase de l'article 5 est remplacé par:
Le raccordement à la canalisation d'égouttage de la voirie est obligatoire aux conditions fixées par la commune lors de la demande de raccordement.
6. Les baies seront réalisées en tenant compte d'une dominante verticale. L'ensemble des baies d'une façade totalisera une surface inférieure à celle des parties pleines en élévation, en ce non comprises les toitures.

7. La superficie au sol du volume principal sera de minimum 80 mètres carrés et de maximum 200 mètres carrés.

8. Le volume sera compris entre 400 et 1200 mètres cubes.

9. La hauteur sous gouttières du volume principal sera équivalente au minimum à la moitié de sa hauteur totale, sans jamais être inférieure à 3 mètres et supérieur à 5.00mètres.

10. Les lucarnes, les coyaux et les brisis de toiture sont à proscrire.

11. L'accès au garage sera réalisé avec le même matériau que celui utilisé pour l'aménagement du troitoir.

12. L'abri de jardin ne pourra dépasser une hauteur totale de 3.5 mètres.

13. L'article 9 est complété par :
Dans le cas d'un garage de plain pied avec la voirie, la porte de garage sera établie dans le front de bâtisse du volume principal.

Désolé pour ce long post et merci d'avance pour vos réponses.

Dernière modification par neotwo 06/11/2009 à 17h55.
06/11/2009 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Pour le premier terrain, le mieux c'est d'aller consulter le service urbanisme de la commune et de leur présenter vos souhait (venez avec qq photos du terrain, des abords et de ce qui se trouve en face). faite quelques croquis et prenez tout les documents nécessaire pour expliquer vos souhaits (photos de maison, perspective...)

Pour les second terrain, les règles sont écrites (les règle d'un lotissement sont toujours plus strictes que ce qui est repris dans le cwatupe, je ne vois pas ce que le cwatupe pourrait vous imposer de plus)
-> voyez si votre projet rentre dans ces conditions. Si certains éléments diffèrent légèrement, consultez les services urbanisme (communaux et régionnaux) pour voir si des dérogations pourrait être éventuellement admisent

Cordialement

Ben
06/11/2009 Vieux  
 
  69 ans, Namur
  intègre est connecté maintenant
Neotwo, je ne sais pas dans quelle région du namurois vous allez construire, mais je dirais que les prescriptions que vous énumérez sont assez courantes dans le namurois , principalement dans le Condroz, et certains communes dont celle que j'habite depuis 13 ans, seront totalement allergiques à certaines choses, telles que les fenêtres à dominantes horizontales.
Je vous comprends quand vous parlez de construction contemporaine, nous faisons cela principalement, mais avec 2 ou 3 dérogations, dans un lotissement vous n'avez pas beaucoup de chance de passer avec les zozos au pouvoir de la RW
A toutes les réunions de la CCATm, dont je fais partie, c'est la foire d'empoigne entre les partisans de la construction contemporaine (dont je fais aussi partie) et les vieux censis, qui voudraient encore faire construire comme au millénaire précédent.

Dernière modification par intègre 06/11/2009 à 20h11.
06/11/2009 Vieux  
  55 ans, Flandre
 
C'est quand même triste une telle frilosité par rapport aux formes et matériaux contemporains, ça ne donne pas de la Wallonie une image de confiance en l'avenir.
06/11/2009 Vieux  
  53 ans, Hainaut
 
perso, je préfère encore les règles strictes du lotissement, au moins c'est clair et net ce que vous pouvez faire car dans le cas du cwatup , cela devient de l'arbitraire et du bon vouloir de l'urbanisme de la commune ou du fonctionnaire délégué de la RW.

parce que faire et refaire des plans , ça coute de l'argent , de l'énergie et aller se battre sans arret sans savoir quand on pourra commencer, ça devient parfois long.

a+
06/11/2009 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Citation:
Posté par marcg Voir le message
perso, je préfère encore les règles strictes du lotissement, au moins c'est clair et net ce que vous pouvez faire car dans le cas du cwatup , cela devient de l'arbitraire et du bon vouloir de l'urbanisme de la commune ou du fonctionnaire délégué de la RW.

parce que faire et refaire des plans , ça coute de l'argent , de l'énergie et aller se battre sans arret sans savoir quand on pourra commencer, ça devient parfois long.

a+
Je suis d'accord avec vous, le plus simple est souvent de s'adapter aux règles d'un lotissement. Dans, les prescriptions ci dessus, rien n'empêche une esthétique contemporaine... (mais pas n'importe qu'elle type de maison contemporaine)

Cependant, si l'on souhaite des matériaux et volumétries particulières qui s'écartent fortement des prescriptions que l'on trouve généralement dans les lotissements, il est plus facile de le présenté sur un terrain où les règles sont moins précises. (hors lotissement, hors PCA, hors ...)

Avant d'acquérir un terrain, il est tout de même nécessaire de s'assurer que les services d'urbanismes ne seront pas opposé au projet que l'on souhaite y réaliser!

Cordialement

Ben
07/11/2009 Vieux  
 
  34 ans, Namur
 
Merci à tous pour vos réponses.

Le problème, dans mon cas, c'est que je ne compte pas faire bâtir avant quelques années. Et je compte bien profiter de ce temps pour réfléchir au type d'habitation que je souhaite, même si bien sûr j'ai déjà quelques idées. Donc, je ne vois pas ce que je peux aller présenter à la commune étant donné que je n'ai pas d'avant-projet que je ne suis pas prêt d'en avoir un. Au mieux, je pourrais montrer des photos de maisons qui me plaisent...

Petite précision pour cibler un peu mieux les régions où mes recherches de terrains se concentrent. J'habite acutellement dans la commune de Profondeville et je recherche donc un terrain dans les environs. Les 2 exemples de terrains que je donne sont citués respectivement à Mornimont (Rue rabot) pour le premier et à Fosses-La-Ville (Rue de la Plage) pour le second.

La question principale de mon message était surtout de savoir si il vaut mieux s'orienter vers un terrain hors lotissement et donc soumis au CWATUP ou bien, au contraire, choisir un terrain appartenant à un lotissement, et donc avec des prescriptions bien établies. Il va s'en dire qu'il est pratiquement impossible de construire une maison contemporaine sans dérogations malheureusement.

Ce que je n'arrive pas à comprendre, c'est dans le cas d'un terrain hors lotissement, on dit que celui-ci est soumis au CWATUP mais je ne vois vraiment pas où se trouvent les règles dans ce document. En effet, si je reprends mon exemple de départ, une toiture plate, je pense qu'il est clair que ce type de toiture est tout à fait proscrite en Wallonie, hors, j'ai beau fouillé le CWATUP je ne vois aucuns articles liés à ce type de toiture. Donc comment se fait-il que celle-ci soit interdite??

Dernière modification par neotwo 07/11/2009 à 00h35.
07/11/2009 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
En fait, dans un lotissement, les règles sont très claire: matériaux, type de toiture, zone de construction...

Le cwatupe ne précise pas grand chose à ce niveau. -> les services d'urbanismes se réfèrent souvent à la notion subjective de bon aménagement du territoire en faisant référence aux spécificité locales. (par exemples: toiture à versants, mur en briques de ton uniforme...)

Rien dans le cwatupe n'interdit les toitures plateformes si ce n'est cette notion de bon aménagement du territoire. (souvent, on les accepte en volumes secondaires)

Bref, pas de règles écrites noir sur blanc, mais des consignes qui sont donnée aux services d'urbanismes locaux et interprétation parfois très personnelle qui sont faite de ces consignes.

Cette absence de règles strictes à l'avantage de laisser plus libre aux point de vue des projets que l'on soumet à permis. En contrepartie, l'administration à plus de liberté pour donner des motifs de refus!
07/11/2009 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Petite remarque, avant que vous ne commenciez à construire, le cwatupe va probablement encore subir pas mal de modifications...
07/11/2009 Vieux  
 
  34 ans, Namur
 
Citation:
Posté par benlan2000 Voir le message
Petite remarque, avant que vous ne commenciez à construire, le cwatupe va probablement encore subir pas mal de modifications...
Je suppose qu'il évolue en permanence de toute façon. Et puis c'est le genre de choses que je peux difficillement anticiper. Tout ce que je veux c'est maximiser mes chances de pouvoir faire le type de construction que je souhaite tout en sachant très bien que j'aurai des compromis à faire tant au niveau urbanistique que financier.

Ce que je retire comme conclusion, de cette discussion, c'est qu'il est tout de même préférable de choisir un terrain hors lotissement car les motifs de refus que je pourrais recevoir seront uniquement basés sur des raisons purement subjectives. Au contraire d'un lotissement où la ces motifs sont basés sur un non respect de règles écrites noir sur blanc.
Toutefois, dans les 2 cas, il est préférable de consulter la commune au préalable car il est tout à fait possible que certaines soient plus réticentes que d'autres aux constructions contemporaines que l'on soit dans un lotissement ou pas.

Dernière modification par neotwo 07/11/2009 à 14h39.
07/11/2009 Vieux  
  53 ans, Hainaut
 
non dans un lotissement, si tu le respectes la commune n'a pas de motif pour te refuser. Il reste parfois dans de vieux lotissements avec des règles beaucoup plus souples que le cwatup actuel.

si il n'est rien mis point de vue fenêtre dans un lotissement tu fais ce que tu veux sans devoir demander un avis hypothétique. hors lotissement on s'amuse déjà pour savoir où faire construire la distance de recul.

consulter la commune à l'avance , bof bof bof, il refuse de mettre par écrit ce qu'il te dise aujourd'hui donc quand on rentre le plan , on peut s'amuser maintenant si tu connais du monde à la commune cela peut aider...
08/11/2009 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Citation:
Posté par neotwo Voir le message
Je suppose qu'il évolue en permanence de toute façon. Et puis c'est le genre de choses que je peux difficillement anticiper. Tout ce que je veux c'est maximiser mes chances de pouvoir faire le type de construction que je souhaite tout en sachant très bien que j'aurai des compromis à faire tant au niveau urbanistique que financier.

Ce que je retire comme conclusion, de cette discussion, c'est qu'il est tout de même préférable de choisir un terrain hors lotissement car les motifs de refus que je pourrais recevoir seront uniquement basés sur des raisons purement subjectives. Au contraire d'un lotissement où la ces motifs sont basés sur un non respect de règles écrites noir sur blanc.
Toutefois, dans les 2 cas, il est préférable de consulter la commune au préalable car il est tout à fait possible que certaines soient plus réticentes que d'autres aux constructions contemporaines que l'on soit dans un lotissement ou pas.

Pour tout te dire, la dernière grosse évolution du cwatupe (car il ne faut plus parler de cwatup) est entrée en vigueur le 1er septembre mais elle n'a été publiée au moniteur que le 4 septembre. Ils ne sont même plus capable de modifier les règles dans les délais qu'ils se sont eux mêmes fixés. Les prochaines grosses modifications concerneront les certifications énergétiques des bâtiments, elles devaient entrer en vigueur en même tps que la modification du cwatup(e), au 1er septembre, mais rien n'est près sur le terrain (les formateurs des certificateurs ne sont pas encore formé!) -> les premières applications dans ce domaine n'entreront en vigueur qu'en mai 2010.

C'est beau la politique et l'administration!
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