Formule crédit 70/30 nouvelle construction

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Formule crédit 70/30 nouvelle construction

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09/11/2015 Vieux  
  32 ans, Brabant Wallon
 
Bonjour,

Nous sommes en train de finaliser notre dossier crédit avec 1 banque et un courtier. Le courtier nous propose un crédit qu'il appel "light home" et qui consiste à payer 70% du montant emprunté en crédit classique (interêt + capital) et 30% en crédit à terme fixe (uniquement interêt) en formule 10/5/5 25 ans

Ce qui a pour avantage d'avoir une mensualité inférieure à une formule 100% en crédit classique.

Est ce qu'il y a quelqu'un qui a souscrit à ce genre de formule crédit hypothécaire ?
Y-a-t-il des avantages sur le long terme ? Apparement fiscalement oui ...

Merci pour votre retour d'expérience
09/11/2015 Vieux  
  Liège
 
Salut HomeCocoon,

En fait, il faut se terme qu'a terme, tu devras rembourser les 30% restants. Donc tu dois commencer a y penser dès maintenant pour ne pas avoir une sale surprise en fin de crédit ...

De plus, comme il l'a dit, tu ne paies que les intérêts, ce qui fait que ta charge d’intérêt reste constante au cours du crédit. Traduction : alors que tu paies de moins en moins d'intérêt dans un prêt a taux fixe (et durée fixe), ici, tu payeras au final plus avec cette solution (sauf si le crédit est assorti d'un investissement qui a pour but de constituer le capital a terme).

Pour exemple :
100.000€ a 3% pendant 25 ans : 472€ - Cout Total : 141600
Suivant ta formule et considérant un taux identiques pour les deux crédits : 330€ + 75€ +100€ amortissement (pour a terme disposer des 30.000€) --> Couts total : 151500

Donc en gros, en 25 ans, 10.000€ de perdus.

Après, a toi de voir si tu as besoin de liquidité maintenant et que tu comptes sur une augmentation salariale future pour compenser le remboursement du capital des 30% sur une durée moindre que 25 ans.

Conclusion : Si besoin de liquidité au début : discutable. Sinon, crédit durée fixe - terme fixe 100%

Lod, Calculateur.
09/11/2015 Vieux  
  38 ans, Liège
 
Méfiance...
Moi je tourne les talons.

Du variable aujourd'hui... Hérésie

Les taux sont hyper bas

Passe outre le courtier, cherche toi-même

Le courtier est rarement indépendant.
Il, pousse là où il gagne plus
09/11/2015 Vieux  
 
  54 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par browning Voir le message
Méfiance...
Moi je tourne les talons.

Du variable aujourd'hui... Hérésie

Les taux sont hyper bas

Passe outre le courtier, cherche toi-même

Le courtier est rarement indépendant.
Il, pousse là où il gagne plus
+ 1

Michel
09/11/2015 Vieux  
 
  36 ans, Hainaut
 
Je ne suis pas pour cette formule car les intérêts payés seront beaucoup trop importants.

Fiscalement, je ne vois pas d'avantage par rapport à un crédit normal.

Qu'est ce qui pousse la banque à vous proposer cette solution? Vos possibilités de remboursements par mois? Ou un crédit à supporter en même temps qu'une location durant une période?
09/11/2015 Vieux  
 
  43 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par browning Voir le message
Méfiance...
Moi je tourne les talons.

Du variable aujourd'hui... Hérésie

Les taux sont hyper bas

Passe outre le courtier, cherche toi-même

Le courtier est rarement indépendant.
Il, pousse là où il gagne plus



Je te suis pour cette formule.

Par contre, pour ce qui est du variable, je ne suis pas du même avis que toi.

Lorsque j'ai fait mon prêt en 2008, c'est déjà ce que l'on disait ... les taux sont bas, surtout pas du variable ... Et bien, j'ai osé le variable, du coup je suis à 1.37 %

Le variable avec hausse limitée mérite d'être analysé.
Le staux ne sont pas prêt de remonter. L'économie est au ralenti et va le rester un certain temps encore. Tant qu'il n'y a pas de reprise, les taux vont rester faibles.
09/11/2015 Vieux  
  38 ans, Liège
 
Aujourd'hui l'indice est en négatif.
En 2008 il ne l'était pas

Moi j'étais à 0.82 depuis 3 ans
J'ai eu un fixe à 1.75...
J'aurais pu monter encore n'importe quand à 6%

Aujourd'hui faut être fou avec un indice si bas de prendre un variable
09/11/2015 Vieux  
  29 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par browning Voir le message
Aujourd'hui faut être fou avec un indice si bas de prendre un variable
Je préfère largement un 10/5/5 à 1% qu'un 20 ans fixe à 1,75%. Que ce soit aujourd'hui ou demain.
Tout est affaire de worst case. Il n'y a pas de règles absolues.

Pour le reste, il est clair qu'un courtier ne voit que sa commission et la com' sur un PH bullet est bien plus élevée que sur PH avec amortissement, surtout si il arrive à refourguer son produit d'assurance en reconstitution.
Difficile de faire confiance à quelqu'un qui nage dans le conflit d'intérêts...
Avec un agent bancaire, au moins on sait pour qui il roule.

Je ne vois pas en quoi ce 70/30 présenterait un quelconque avantage fiscal. Sauf éventuellement si vous êtes déjà multipropriétaire et que vous avez besoin d'intérêts pour immuniser le revenu cadastral.
09/11/2015 Vieux  
 
  40 ans, Hainaut
 
Ce courtier a au moins 15 ans de retard. La formule "bullet" était souvent proposée au début des années 2000 accompagnée d'une formule de placement "miracle" qui devait reconstituer le capital et même plus avec des taux d'intérêt au bénéfice de l'ordre de 8 à 10%... Puis il y a eu le 11 septembre 2001, et d'autres choses...
09/11/2015 Vieux  
  38 ans, Liège
 
Citation:
Posté par loiseaubleu Voir le message
Je préfère largement un 10/5/5 à 1% qu'un 20 ans fixe à 1,75%. Que ce soit aujourd'hui ou demain.
Tout est affaire de worst case. Il n'y a pas de règles absolues.
ton analyse ici est exempte d'une réalité fondamentale

crois tu seulement qu'un jour tu auras du 1% comme taux de départ pour du 10-5-5?

les chiffres que j'ai avancé, pour exemple, sont ceux de mon cas, prêt conclu en 2005 avec des conditions particulières du moment

3% de base, +3% max, -3% max, variable annuel

suite à la crise, mon taux de référence s'est effondré
du coup, j'étais à 0.82

aujourd'hui, les variables proposés son très souvent des boulettes à faire

pourquoi?

déjà vu sur ce sujet, des personnes arrivant avec un variable donc le taux de base est celui d'un taux fixe aujourd'hui, ou voir à peine plus bas
avec un indice de référence historiquement bas, tu n'as que l'assurance d'une remontée.

alors, tu prends quoi? un 2.1 fixe ou un 10/5/5 à 1.90 comme taux de départ?
mon choix est fait personnellement

le taux de départ d'un variable est actuellement aussi bon qu'un fixe ou à peine meilleur(déjà vu pire)

j'étais à 0.82... sauf que je pouvais remonter un an après à 6%

j'étais prêt à signer vers 2.80 fixe
j'ai eu nettement mieux quelques mois plus tard, 1.75

le banquier qui propose aujourd'hui un variable, dans les conditions actuelles, c'est qu'il n'est pas honnête.
les banques ont même intérêt à pousser pour ça.
les fixes sont trop bas
09/11/2015 Vieux  
 
  43 ans, Brabant Wallon
 
Le taux fixe est appelé à disparaitre.

Chez certains de nos voisins, cela n'existe pas.

Et il est d'autant plus appelé à disparaitre que les clients ne jouent pas le jeu. Ils signent pour du fixe, mais renégocient dès que les taux chutent ... Bizarre non ?

Ha, cette fameuse histoire du beurre et de l'argent du beurre ...
09/11/2015 Vieux  
 
  40 ans, Hainaut
 
Par rapport au débat fixe/variable, comme dit plus haut il faut surtout voir le "worst case".
Quand j'ai signé mon prêt en 2010, j'ai eu du 2.40 en variable annuel. Avec un plafond à 4.80 tandis que le fixe était à 4.40. Donc au pire j'aurais payé 0.4 de plus que le fixe, et seulement certaines années. Depuis 5 ans, je suis gagnant chaque année ( et je revends l'appart l'an prochain)...

Donc bien comparer, mais éviter les montages et les offres "poudre aux yeux"...

Dernière modification par bf109e 09/11/2015 à 23h45.
09/11/2015 Vieux  
  38 ans, Liège
 
Citation:
Posté par bf109e Voir le message
Par rapport au débat fixe/variable, comme dit plus haut il faut surtout voir le "worst case".
Quand j'ai signé mon prêt en 2010, j'ai eu du 2.40 en 1/1/1. Avec un plafond à 4.80 tandis que le fixe était à 4.40. Donc au pire j'aurais payé 0.4 de plus que le fixe, et seulement certaines années. Depuis 5 ans, je suis gagnant chaque année ( et je revends l'appart l'an prochain)...

Donc bien comparer, mais éviter les montages et les offres "poudre aux yeux"...
on est là pleinement dans le cas "rare" ou le fixe est nettement moins bien

les indices variants à différentes vitesses, il arrive des cas comme le tien

dans mon cas, on était sur 3% en variable, contre 4% en fixe

ta différence est (trop) importante.
soit t'as trèèèèèès mal négocié un fixe, soit t'es dans le cas que j'ai expliqué, ou les variables sont très intéressants et les fixes pas du tout

aujourd'hui le taux de base du variable est à peine plus bas que le fixe


le fixe disparaitre? j'ai du mal à y croire.
ne pas se comparer à des pays ou continents éloignés.

bizarre la renégociation? non!
le rachat est toujours possible moyennant des indemnités
les banques réempruntent aussi à des taux plus bas
au final elles n'y perdent pas trop
puis ça fait la valse des clients
stratégie intéressante, une banque peut ainsi bondir.

je pense à ING qui a dû ramasser beaucoup de clients
09/11/2015 Vieux  
  38 ans, Liège
 
Citation:
Posté par vanma Voir le message
Ha, cette fameuse histoire du beurre et de l'argent du beurre ...
tu parles des banques j'espère?
elles sont riches, et quand ça ne va pas, on les renfloue

elles jouent avec notre argent sans nous rétribuer correctement

tu déposes de l'argent sur un compte, tu dois payer des frais pour le compte, payer une carte, parfois même payer tes retraits

tu ne te pointes plus jamais à la banque, ton smartphone devient ton banquier... alors dis moi de qui tu parles pour cette histoire de beurre et d'argent???
10/11/2015 Vieux  
  32 ans, Brabant Wallon
 
Bonjour à tous,

Merci pour vos contribution et vos retours d'expérience.
En effet nous sommes assez méfiants et aprés avoir regarder un peu sur le net en effet le crédit bullet est bien quand tu as plusieurs bien et ou que tu sais qu'un héritage va tomber ou alors que épargne pension va pouvoir rembourser les fameux 30% ...

Nous avons demandé à ce même courtier de faire du 100% crédit normal et bien évidemment les mensualités sont un peu plus élevée (+-100 euros) et toujours en variable, il ne fait pas de fixe ... tient tient ..

Du coup, il est clair que le crédit bullet nous allons faire une croix dessus et donc reste maintenant l'aspect fixe ou variable ... Et c'est là ou les romains s'empoignérent. Nous pouvons avoir du variable à 2.75% (+2/-2) et du fixe à 2.90%. L'avantage du fixe c'est que vous pouvez faire votre budget habitation de maniére plus précise alors que le variable c'est moin le cas. D'un autre côté est ce que les taux vont descendre plus bas ... difficile à croire et s'imaginer sans boule de cristal. Dans le cas de -2% on serait à un taux de 0.75% et au pire 4.75% taux auxquel je pense qu'on sera dans 10ans ...

Pas évident n'est ce pas ;)
10/11/2015 Vieux  
 
  40 ans, Hainaut
 
Dans ce cas, vu la faible différence de départ et le fait que ça finira sûrement par remonter, je prendrais le fixe...
10/11/2015 Vieux  
  29 ans, Brabant Wallon
 
Pour pouvoir prendre une bonne décision, vous devez calculer (ou demander au banquier de le faire, il sera d'ailleurs plus précis), ce qu'on appelle le "worst case" : c'est-à-dire dans votre cas, le coût total du crédit si le taux passe à 4,75% dans 10 ans.
Ensuite vous pourrez comparer ce coût total avec le coût total du taux fixe et vous aurez une idée précise du risque que vous prenez comparé à l'avantage escompté.
Compte tenu de la différence de taux, comme le dit Browning, il y a peu de chance que le variable soit dans ce cas-ci intéressant. Mais il faut toujours faire le calcul.
Pour être complet, il faudrait également réaliser un calcul actuariel : il va y avoir (un peu) d'inflation sur les 10 prochaines années et le poids de la mensualité devrait baisser dans votre revenu d'ici 10 ans. Concrètement, il vaut mieux payer 800 EUR pendant 10 ans et 1200 EUR durant les 10 suivantes que 1000 EUR pendant 20 ans. Même si psychologiquement, ça ne fait pas plaisir.
10/11/2015 Vieux  
  33 ans, Brabant Wallon
 
Personnellement j'ai signé un taux variable 5-5-5 sur une durée de 15 ans à 1,28% en 10/2014 et j'estime avoir choisi la meilleure des propositions (fixe à 2.05%, différence total d’intérêt entre -20.000€ si mon taux ne bouge pas pendant les 15 années et +5.500€ s'il passe au maximum).

Il faut vraiment calculer le coût total des intérêts pour chaque situation et choisir le risque qui vous convient.

Si le courtier ne vous communique pas l'info sur le total d’intérêt à payer, voici un site bien utile avec un calcul de la charge totale d’intérêt paramétrable :
http://www.guide-epargne.be/epargner...tlogement.html

Dernière modification par aurem 10/11/2015 à 10h28.
10/11/2015 Vieux  
  32 ans, Brabant Wallon
 
En effet super outil je vais faire la simulation
10/11/2015 Vieux  
  38 ans, Liège
 
ce que tu ne dis pas, ce sont les données de ton dossier:

montant emprunté
durée du prêt
quotité
salaires(à la louche hein)
charges actuelles des crédits encours


un cas n'est pas l'autre, mais 2.90 fixe, ce n'est pas génial
cela dépend de la durée
mais ça on ne la connait pas


essaye ceci: http://www.guide-epargne.be/epargner...othecaire.html
tu introduits tes qq données et tu verras vite les taux du moment

pour exemple, 250.000 fixe, 20 ans, on tourne dans les 2%!
loin de tes 2.9

j'ai qu'une chose à te dire " laisse tomber le courtier, bouge ton derrière et prends des rendez-vous dans des agences, fais en plusieurs de la marque. utilise guide épargne.be, rends toi dans les agences mentionnées, avance le taux que tu as vu et demande pareil"

attention aussi aux assurances
des assurances chères font vite 0.5% de différence sur le taux (équivalent à)
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