Formule crédit 70/30 nouvelle construction

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Formule crédit 70/30 nouvelle construction

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10/11/2015 Vieux  
  51 ans, Hainaut
 
Bonjour,
un petit avis contraire de ma part (qui n'engage que moi ) par rapport à toutes vos remarques sur le "terme fixe".
Nous avions en 2008 opté pour cette formule (5,44% à l'époque ) pour 280000€ en 20 ans. Si nous n'avions pas choisi cette formule nous n'aurions pas su payer notre crédit vu que l'on ne devait payer que les intérêts la mensualité était moins élevée.
Je suis tout à fait d'accord sur le fait que cela coûte plus cher mais dans notre cas, il nous était permis de rembourser jusqu'à 10% de la somme par an SANS pénalité. L'avantage c'est que l'on peut donc rembourser "à la carte", une partie fixe connue d'avance et des compléments que l'on gère. Il ne faut évidemment pas garder comme objectif de rembourser tout à la fin, ça coûte vraiment plus cher !
Nous avons racheté notre prêt pour une formule classique en 2014 vu las taux bas et notre 5,44% de départ. En pratique nous avons sur les 5 ans et quelques de notre premier prêt remboursé au total un peu plus que si nous avions choisi une formule classique mais nous avons remboursé quand cela était possible pour nos finances et au bout du compte cela n'a pas coûté plus cher que la formule classique.
Le système n'est donc pas "que plus cher", il est aussi plus souple si l'on gère "intelligemment" sur la durée !
Didier
10/11/2015 Vieux  
  38 ans, Liège
 
souple pour payer plus cher, je dis pas bonne idée

on emprunte que ce qu'on sait rembourser

présager de l'avenir, de meilleures conditions, c'est un mauvais calcul

c'est un système très mauvais pour la majorité des personnes
il ne faut surtout pas en faire la pub


les tuiles, ça arrive.
le à la fin peut devenir un grooooos problème

le fixe est le plus sécurisant pour tout le monde
tu sais ce que tu payes et jusqu'à quand
10/11/2015 Vieux  
  51 ans, Hainaut
 
D'accord sur le principe que c'est plus cher d'où le "intelligemment" de ma dernière phrase !
C'est pas une pub ! Juste une expérience personnelle. Et comme je l'ai écrit nous avons racheté notre prêt pour une formule classique, il s'agissait d'une solution intermédiaire qui nous convenait, qui nous a permis d'acheter la maison de nos rêves, qui n'était pas dans nos moyens avec un PH classique, et dans notre esprit, il n'a jamais été question de tirer ce prêt jusqu'à la fin !
De toute façon, à mon avis, il ne faut pas envisager son prêt sans changement jusqu'à son terme, sauf peut-être à maintenant que les taux sont bas ?
Notre première maison en 1992, taux de 9 et quelques racheté 4 ans plus tard pour du 4 et quelque chose.
La situation financière évolue aussi dans le temps, ce qu'on ne sait pas faire aujourd'hui on pourra (peut-être) le faire demain...qui sait...
Didier
10/11/2015 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Homecocoon tu a fait cette demande de crédit chez rekor? Mon frère a eu un prêt pareil et mnt qu' il divorce il est vraiment dans la misère avec se prêt! Je te déconseille ça!
10/11/2015 Vieux  
  37 ans, Luxembourg
 
Petite contribution sur le débat fixe/variable.
Je n'ai vu que par le fixe depuis des années. (1 prêt renegocie 2 fois...)
Ce que j'ignorais sur le variable c'est qu'il peut au maximum doubler!
Donc, pour un investissement ces dernières semaines, le choix entre un
- variable 5/5/5 +/- 3 à 1,9%
- un fixe à 2,9%
n'est pas si limpide.

Le variable peut monter au max à 3,8. Au plus tôt après 5 ans.
En cinq ans à 1,9 il y aura du capital de remboursé...
Au final, le worst case coûte 1000 € de plus que le fixe. Le normal case +/- 5000 de moins. Le best case n'a même pas été envisagé....
10/11/2015 Vieux  
  38 ans, Liège
 
Citation:
Posté par jerome19t Voir le message
Petite contribution sur le débat fixe/variable.
Je n'ai vu que par le fixe depuis des années. (1 prêt renegocie 2 fois...)
Ce que j'ignorais sur le variable c'est qu'il peut au maximum doubler!
Donc, pour un investissement ces dernières semaines, le choix entre un
- variable 5/5/5 +/- 3 à 1,9%
- un fixe à 2,9%
n'est pas si limpide.

Le variable peut monter au max à 3,8. Au plus tôt après 5 ans.
En cinq ans à 1,9 il y aura du capital de remboursé...
Au final, le worst case coûte 1000 € de plus que le fixe. Le normal case +/- 5000 de moins. Le best case n'a même pas été envisagé....
ce qui est très étonnant, c'est le 2.9 fixe
5-5-5 ça fait 15 ans
15 ans aujourd'hui, en tirant bien on est sous 2%
j'ai eu 1.75

CQFD

lors de mes démarches, on m'a proposé un variable plus cher que le fixe qu'on me proposait à côté
CQFD

opposé un bon variable avec un mauvais fixe n'est en rien pertinent
11/11/2015 Vieux  
  37 ans, Luxembourg
 
Sauf qu'ici je suis dans le cadre d'un second bien, avec un prêt pour le premier bien qui a été renégocié quelques mois auparavant. Pas en position de force pour de nouveau négocier. Changer a nouveau de banque avec frais de notaire... Second bien dans une seconde banque, je ne pourrai pas y domicilier mon salaire, je n'en ai qu'un....

Ce que je voulais insister ici c'est le fait que même si un variable affiche +/- 3 par exemple, il pourra maximum doubler, chose que je ne savais pas auparavant et qui peut changer la donne dans l'idée que l'on se fait du variable.

Et en effet, en 15 ans on peut être plus bas, mais ce prêt-ci est en 20 ans, je me suis trompé avec le premier prêt qui lui est en 15 ans à 1,9%
11/11/2015 Vieux  
  38 ans, Liège
 
en définitive un cas très particulier

donc pour les autres, attention !
11/11/2015 Vieux  
  29 ans, Brabant Wallon
 
Browning,

Mon cas doit aussi être très particulier.
A l'époque, j'ai pris un 10/5/5 +2/-4 à 3,10 contre un 3,60 fixe. Je suis gagnant sur le variable même en worst case. Et je parle même pas en actuariel.
Encore un cas particulier dis donc... Faudrait pas que l'exception devienne la règle.

C'était il y a 3 ans et soit dit en passant, cela faisait déjà 2 ans qu'on disait "ça peut pas baisser plus bas". Les taux dont on parle aujourd'hui sont là pour le prouver...
J'ai oublié ma boule de cristal sur le comptoir du bistrot de la gare donc je ne sais pas dire si ça va baisser ou monter demain, c'est con.

Donc comme cela a été dit de très nombreuse foi, il faut regarder le worst case point à la ligne.
En matière de PH, il n'y a pas de règle absolue, chaque cas est unique.
11/11/2015 Vieux  
 
  43 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par browning Voir le message
tu parles des banques j'espère?
elles sont riches, et quand ça ne va pas, on les renfloue

elles jouent avec notre argent sans nous rétribuer correctement

tu déposes de l'argent sur un compte, tu dois payer des frais pour le compte, payer une carte, parfois même payer tes retraits

tu ne te pointes plus jamais à la banque, ton smartphone devient ton banquier... alors dis moi de qui tu parles pour cette histoire de beurre et d'argent???


Lorsque je parle de beurre et d'argent du beurre, je me limite au débat en cours et je vise bien le client qui ne veut pas prendre le risque d'un taux variable, mais qui veut quand même profiter des baisses de taux.

Pour ce qui est des banksters, c'est un autre débat et je suis bien d'accord avec toi.

Mais ce n'est pas la discussion ici.

Je dis juste que celui qui opte pour la sécurité du fixe ne doit pas venir râler parce que les taux baissent.

J'en suis à mon troisième emprunt. Je pense qu'il n'y a pas de règle absolue. J'ai opté deux fois pour le fixe et je suis maintenant avec un variable. A chaque fois, il me semble avoir fait le choix le plus efficace en fonction des circonstances.

Seul regret, pour ce dernier emprunt, j'aurais dû opter pour le remboursement constant en capital. C'est fini dans 38 mois, je ne vais plus rien changer ...
11/11/2015 Vieux  
  38 ans, Liège
 
Citation:
Posté par loiseaubleu Voir le message
Browning,

Mon cas doit aussi être très particulier.
A l'époque, j'ai pris un 10/5/5 +2/-4 à 3,10 contre un 3,60 fixe. Je suis gagnant sur le variable même en worst case. Et je parle même pas en actuariel.
Encore un cas particulier dis donc... Faudrait pas que l'exception devienne la règle.

C'était il y a 3 ans et soit dit en passant, cela faisait déjà 2 ans qu'on disait "ça peut pas baisser plus bas". Les taux dont on parle aujourd'hui sont là pour le prouver...
J'ai oublié ma boule de cristal sur le comptoir du bistrot de la gare donc je ne sais pas dire si ça va baisser ou monter demain, c'est con.

Donc comme cela a été dit de très nombreuse foi, il faut regarder le worst case point à la ligne.
En matière de PH, il n'y a pas de règle absolue, chaque cas est unique.
soyons pragmatiques et factuels

la prudence est mère de toutes les vertus

depuis près d'un an, les taux fixes battent régulièrement des reccords

me sortir des cas antérieurs n'est pas pertinent
le taux fixe que tu m'annonces n'est pas garanti comme bon.
tu pourrais très bien t'être fait embobiner à l'époque

je ne suis pas pas dans des cas particuliers d'il y a 2 3 4 ou 5 ans
je suis à aujourd''hui, maintenant.

alors stop les comparaisons avec le passé
c'est aujourd'hui qui compte

moi aussi j'ai signé un variable 3% +3-3 avec une révision à 0.82% depuis 3 ans
je ne m'en sers pas car c'est un cas particulier des conditions de l'époque.
j'en suis sorti, et j'estime à raison

aujourd'hui, avec les conditions du marché, les fixes sont généralement plus avantageux
exceptés les cas particuliers où la situation est défavorable

je dis simplement: prudence avec les variables AUJOURD'HUI
dans de nombreux cas ils ne sont pas intéressants
11/11/2015 Vieux  
 
  40 ans, Liège
 
Citation:
Posté par vanma Voir le message
Le taux fixe est appelé à disparaitre.

Chez certains de nos voisins, cela n'existe pas.

Et il est d'autant plus appelé à disparaitre que les clients ne jouent pas le jeu. Ils signent pour du fixe, mais renégocient dès que les taux chutent ... Bizarre non ?

Ha, cette fameuse histoire du beurre et de l'argent du beurre ...
On peut présenter les choses dans l'autre sens.

Quand la banque et moi signons un contrat de crédit hypo (même à taux fixe), elle accepte noir sur blanc que je puisse la rembourser anticipativement moyennant une indemnité. Notamment avec de l'argent emprunté plus tard ailleurs.

Si ça ne lui plait pas, elle n'est pas obligée de faire du crédit hypothécaire
11/11/2015 Vieux  
  38 ans, Liège
 
Citation:
Posté par marc.d Voir le message
On peut présenter les choses dans l'autre sens.

Quand la banque et moi signons un contrat de crédit hypo (même à taux fixe), elle accepte noir sur blanc que je puisse la rembourser anticipativement moyennant une indemnité. Notamment avec de l'argent emprunté plus tard ailleurs.

Si ça ne lui plait pas, elle n'est pas obligée de faire du crédit hypothécaire
pas mieux

quelqu'un a la répartition taux fixes-taux(ou durée) variable(s)?

je pense qu'il y a une nette majorité en faveur du fixe

donc disparaitre... j'y crois pas
11/11/2015 Vieux  
  42 ans, Liège
 
Le beurre et l'argent du beurre .... et bien je dis oui afin d'être à arme égale avec les banques.

Les banques ne se gênent pas d'utiliser ce principe, je ne vois donc pas pourquoi, lorsque nous pouvons faire pareil, nous nous en priverions.

Quant tu rembourses un prêt anticipativement, il est normal que tu paies juste ce qu'il te reste comme fond à payer ... et bien pourtant non, la banque te réclame 3 mois d’intérêt ..... le beurre et l'argent du beurre

Et puis les personnes qui empruntent à taux fixe et qui demandent une révision ne font rien de mal, elles posent juste une question. Si la banque n'a pas envie de revoir le taux elle ne le fait pas mais avec le risque de voir la client partir autre part. Et pour ma part lorsque je choisis le système fixe j'en connais les avantages et les inconvénients et si ma banque me refuse une révision et bien tant pis pour moi mais je ne pleurerais surement pas pour un système que j'ai choisi en connaissance de causes.

C'est la dur loi de l'offre et de la demande mais c'est ainsi et quant le consommateur peut y gagner plutôt que ces grosses multinationales et bien j'encourage à le faire.
11/11/2015 Vieux  
  38 ans, Liège
 
Citation:
Posté par vogoshin Voir le message
Le beurre et l'argent du beurre .... et bien je dis oui afin d'être à arme égale avec les banques.

Les banques ne se gênent pas d'utiliser ce principe, je ne vois donc pas pourquoi, lorsque nous pouvons faire pareil, nous nous en priverions.

Quant tu rembourses un prêt anticipativement, il est normal que tu paies juste ce qu'il te reste comme fond à payer ... et bien pourtant non, la banque te réclame 3 mois d’intérêt ..... le beurre et l'argent du beurre

Et puis les personnes qui empruntent à taux fixe et qui demandent une révision ne font rien de mal, elles posent juste une question. Si la banque n'a pas envie de revoir le taux elle ne le fait pas mais avec le risque de voir la client partir autre part. Et pour ma part lorsque je choisis le système fixe j'en connais les avantages et les inconvénients et si ma banque me refuse une révision et bien tant pis pour moi mais je ne pleurerais surement pas pour un système que j'ai choisi en connaissance de causes.

C'est la dur loi de l'offre et de la demande mais c'est ainsi et quant le consommateur peut y gagner plutôt que ces grosses multinationales et bien j'encourage à le faire.
pas mieux non plus
que des principes contractuels
ce sont les baquent qui émettent les contrats et les règles
donc, on ne fait que jouer dans leurs cours

la somme remboursée est réutilisée pour un nouveau client, aux nouveaux taux qu'eux savent aussi avoir

même si les taux sont bas, il y gagnent toujours

mais... selon la période, elles poussent plutôt pour ce qu'ils leur rapportent le plus
11/11/2015 Vieux  
  29 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par browning Voir le message
aujourd'hui, avec les conditions du marché, les fixes sont généralement plus avantageux
exceptés les cas particuliers où la situation est défavorable

je dis simplement: prudence avec les variables AUJOURD'HUI
dans de nombreux cas ils ne sont pas intéressants
Pourquoi faudrait-il être plus prudent aujourd'hui avec les variables qu'il ne fallait l'être hier ou qu'il ne faudra l'être demain?
Tu parts du principe que les taux ne peuvent plus descendre. Fais-tu partie de ceux qui tiennent ce discours depuis 5 ans et qui se plantent tous les jours depuis 5 ans? En réalité, personne ne sait si ils vont monter, descendre ou stagner, quand et comment, sur les 10 prochaines années.
La seule manière de déterminer si un variable en vaut la peine, c'est de se baser sur le worst (et aussi le best) case. C'est bien ce calcul qui te permet de dire qu'une bonne partie des variables proposés aujourd'hui sont peu avantageux comparés aux fixes.

Il faut savoir également que lorsque vous entrez dans une banque, vous ne négociez pas un taux avec le commercial mais une marge sur un taux de base déterminé par un département "stratégique" de la banque. Le commercial de la banque se fou royalement de vous vendre un variable ou un fixe (ce qui n'est peut-être pas le cas d'un courtier indépendant qui peut avoir des commissionnements liés à des objectifs de production, bienvenue dans l'univers du conseil personnalisé et indépendant...).
Si on part du constat de Browning, à savoir que les taux fixe et les taux variables sont quasiment identique aujourd'hui, c'est que des petits malins super bien payés pensent qu'il n'est pas rentable de pousser la vente du variable.
Cela veut donc dire que les banques pensent que les taux ne vont pas monter. Dans le cas contraire, elle pousserait le variable pour que les taux de leur portefeuille de crédits suivent l'augmentation.
Maintenant, ça ne serait pas la première fois que cette belle bande de petits malins très bien payés se viande complètement.

Pour le fun, je viens de faire un calcul worst case sur un PH 15 ans 100.000 EUR mensualité constante. Le semi-variable gagne contre un fixe à 1,75% à partir d'un taux de environ 1,40%.
15 ans fixe 1,75% => mensualité 632,06 EUR / coût total = 13771,04 EUR
15 ans 10/5 +2/-2 1,40% => mensualité 10 ans 616,25 EUR + 5 ans 638,15 EUR (tx=2,80%) / coût total = 13523,51 EUR.
Et face à ces deux offres émises dans la même banque, celui qui prend le fixe, il est pas fou, il est con.
11/11/2015 Vieux  
 
  43 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par marc.d Voir le message
On peut présenter les choses dans l'autre sens.

Quand la banque et moi signons un contrat de crédit hypo (même à taux fixe), elle accepte noir sur blanc que je puisse la rembourser anticipativement moyennant une indemnité. Notamment avec de l'argent emprunté plus tard ailleurs.

Si ça ne lui plait pas, elle n'est pas obligée de faire du crédit hypothécaire

Et ai-je dis quoi que ce soit qui soit en contradiction avec ce que tu écris ?

Je dis juste que le client qui râle contre sa banque parce celle-ci refuse de revoir sont taux ne respecte pas les règles du jeux. Il lui appartient de racheter son prêt, mais il doit comprendre que le taux fixe n'est plus négociable.

Tu dois m'avoir suffiamment lu pour savoir que je ne suis pas vraiment du côté du Capital, mais il fat être cohérent avec ses choix. (un peu comme je le suis, en ne plaçant pas du PV chez moi ..., mais c'est un autre débat )
11/11/2015 Vieux  
  38 ans, Liège
 
Citation:
Posté par loiseaubleu Voir le message
Pourquoi faudrait-il être plus prudent aujourd'hui avec les variables qu'il ne fallait l'être hier ou qu'il ne faudra l'être demain?
Tu parts du principe que les taux ne peuvent plus descendre. Fais-tu partie de ceux qui tiennent ce discours depuis 5 ans et qui se plantent tous les jours depuis 5 ans?
parce qu'aujourd'hui le taux de base d'un variable est quasi le même qu'un taux fixe
pourquoi donc s'emmerder avec un risque. d'autant que dans le meilleur des cas, il n'y a rien à gagner

mais les tendances vont peut-être s'inverser, ça je ne le nie pas
le fixe pourrait repartir à la hausse et le variable trainer

j'ai eu un variable de 2005 à 2014 je sais donc ce qu'il en est
force est de constater qu'aujourd'hui on est arrivé à un plafond
l'annuel a eu un indice en négatif
rêve pas, ça ne pourra pas descendre à -2 ou -3
si tu signes aujourd'hui avec un indice proche de 0 ça risque de ne pas le faire

ton calcul est juste
ton postulat de départ est faux

oui en 15 ans tu peux avoir un fixe autour de 2%
et non on ne peut pas avoir un variable avec une base à 1.4%

guide épargne.be donne la tendance

un fixe 15 ans 100.000 1.90%: http://www.guide-epargne.be/epargner...yamount=100000
un variable 10-5-5 15 ans démarre au même taux: http://www.guide-epargne.be/epargner...yamount=100000

cqfd, pourquoi se faire ch.er avec un variable, prendre un risque alors qu'à côté t'as un fixe quasi identique

j'ai vu les 2 opposés sur ce sujet en 1 jour
comparaison avec un 2.9% fixe
comparaison avec un 1.4 variable

2 taux qu'on ne voit pas actuellement(l'un trop haut, l'autre trop bas)

je ne dis pas que dans la même banque on obtient un variable et fixe au même taux de départ
mais en cherchant un peu, avec 2 banques en compétition, ça se vérifie
12/11/2015 Vieux  
  32 ans, Brabant Wallon
 
@ mikii oui en effet c'est chez Rekooor ..

Nous avons fait la simulation et en worste case nous sommes perdant avec le taux variable et puis payer que des interêts on est pas adepte. De plus, comission de réservation sur les fonds non consommés aprés 6 mois de 0.10% alors que le banquier pas de comissions de réservation.

Nous préférons également la sécurité, certes avec la formule variable 70/30 nous aurions payé un peu moin par mois mais sur le long terme on n'aurait pas été gagnant. Le courtier nous dit " nous inquietez pas les taux ne vont pas augmenter " comment peut-il dire cela dans sa boule de crystale ?

La variable en 2.75 10/5/5 même aprés 10ans ne pourra jamais être à 0.75% ou alors l'économie est vraiment dans le noir totale ... :s
12/11/2015 Vieux  
 
  34 ans, Namur
 
Hello,

je n'apporterai pas de grandes choses au débat variable/fixe, c'est un choix de chacun qui dépend aussi clairement du concept "d'aversion au risque". Nous de notre côté, on préfère le fixe, mais c'est un sentiment personnel, sans calcul mathématique et hypothétique poussé. On sait ce que l'on paie, on sait ce que l'on paiera. point.

par contre, j'apporterai ma touche à deux autres points :

- le bullet : personnellement je suis anti-bullet pour une première habitation. Ca reste un risque un peu plus grand qu'un crédit classique, et en cas de pépin (on ne sait jamais ce que nous réserve la vie plus tard) ce serait dommage de devoir revendre la maison... Par contre je suis ultra favorable au bullet à partir d'un deuxième investissement immobilier, dont le risque de revente est le même certes, mais qui aura nettement moins d'impact sur la vie de la personne vu que pas son habitation principale.

- le courtier : je parlerai en connaissance de cause, j'en ai été un . Et je ne suis JAMAIS passé par un courtier pour un PH quand le dossier est correct.
Un courtier va être vraiment utile dans deux cas de figure :
- prêt à tempérament : il va bénéficier de meilleurs taux (sisi) et fera plus facilement accepter votre dossier
- PH pour un dossier plus "sensible" : limite en terme de capacités de rbt, contrats CDD, emprunteur seul,...
Mais quand vous avez un dossier normal (charges rbt correct, CDI, 2 emprunteurs), un courtier ne vous aura jamais des taux aussi intéressants que ce que peut avoir une banque avec qui vous traitez en live. Mais ça met du temps, car il faut faire des aller retour entre plusieurs pour faire baisser les enchères.

a+
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