Préfabriqué des années 70 : matériaux toxiques? Valeur dans 20 ans?

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Préfabriqué des années 70 : matériaux toxiques? Valeur dans 20 ans?

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23/05/2015 Vieux  
  36 ans, Namur
 
Bonjour,

On trouve forcément sur le marché actuellement des maisons préfabriquées des années 70 ou 80.

Mais je me demande si les matériaux utilisés à l'époque n'étaient pas malsains. On est surement loin de la maison ossature bois d'aujourd'hui.

Quand on voit ces cloisons fines, ces matériaux légers, ça me fait penser à des panneaux en amiante, panneaux de particules avec colle, etc.... Ou autre?

Parce que même après une rénovation, repeindre ou plafonner sur des matériaux qui dégagent des substances, ça ne changera rien au climat général de la maison.

Une autre question que je me pose, c'est la valeur de revente de ces maisons dans 20 ans...

C'est dommage parce qu'on trouve ces maisons sur de très beaux terrains. Idéalement ça me donne envie de les raser pour construire du neuf, mais bon...

Une opinion?

Dernière modification par Robinson 23/05/2015 à 12h09.
23/05/2015 Vieux  
 
  43 ans, Bruxelles
 
Je me poserais plutôt la question de leur vraie valeur aujourd'hui !

24/05/2015 Vieux  
  36 ans, Namur
 
Ha, bonne réponse. Justement je me la pose aussi la question.

Mais j'ai l'impression qu'il y a toujours quelqu'un pour acheter... Est-ce que la majorité des gens font la différence entre préfabriqué et traditionnel?

Et puis, quand le terrain est beau et très bien situé, ça compense la qualité de fabrication? Pour moi non, mais c'est loin de faire l'unanimité.
24/05/2015 Vieux  
 
  50 ans, Liège
 
Salut,

le problème avec ces préfab, c'est qu'il n'y avait aucune étanchéité à l'air.
Et comme les isolants et autres produits se sont dégradés avec le temps, et que le vent s'y engouffre facilement, de fines particules pas très bonne pour la santé se baladent. Et les proprios respirent cela du matin au soir.

Ce qui est souvent réalisé à l'heure actuelle, c'est qu'on met la structure à nu, comme un GOF et ensuite on refait le tout correctement.

Certaines de ces bâtisses sont bonnes à raser, c'est sûr, mais d'autres valent la peine d'être retapées! Tout dépend de l'état d'origine.
24/05/2015 Vieux  
 
  65 ans, Hainaut
 
hello
si je me souviens bien, à l'époque, ces "bâtiments" étaient conçus d'origine, pour 40 ans, après............
Michel
24/05/2015 Vieux  
 
  43 ans, Bruxelles
 
Bref, la valeur actuelle = la valeur du terrain - les coûts de démolition + les coûts de reconstruction ...
25/05/2015 Vieux  
  62 ans, Bruxelles
 
La valeur de ces maisons dépend surtout de leur état de préservation qui lui dépend de l'entretien depuis la construction.
J' ai expertisé 2 maisons jumat voisines des années 70 il y a quelques années et l'une était bonne à abattre tandis que l'autre était en bon état. La seule vue des façades et de l'état du jardin, suffisait à se faire une excellente idée.
La seconde maison a été achetée par mon client et il l'occupe toujours, je crois avec satisfaction. L'autre est régulièrement en vente, j'ignore si c'est toujours par le même propriétaire !
26/05/2015 Vieux  
  36 ans, Namur
 
Voilà qui donne à réfléchir, merci pour ces rélfexions.

Des particules qui se promènent de manière invisible, c'est un peu ça que je craignais. Et probablement même quand l'état apparent est bon.

Je pose cette question parce que j'ai repéré une maison qui m'intéresse, surtout la commune et le quartier. Son style et sa taille sont bons aussi. Si c'était du traditionnel, ça vaudrait largement la peine de la retaper. Mais remettre de bons matériaux sur du mauvais, ça n'a aucun intéret.

Quant à son état, il est quand même très sain. J'ai l'habitude des maisons traditionnelles rongées par l'humidité, ou d'autres défauts structurels, et pour cette maison préfabriquée, je suis étonné de son apparence assez préservée (hormis les chassis en bois d'époque évidemment).

Mais je crains les émanation et autres, ce que l'on ne voit pas.

Citation:
la valeur actuelle = la valeur du terrain - les coûts de démolition + les coûts de reconstruction ...
C'est le calcul que j'avais supposé... Ca me semble la bonne chose à faire. Mais je suis certain que ça ne passera jamais chez le vendeur... Il va hurler si je lui dis que sa maison est bonne à raser et que je baisse le prix. Prix affiché 270.000. Valeur estimée du terrain environ 160.000. Même pour 170.000 je ne serais pas tenté. Parce qu'il faut encore passer par des permis, et c'est pas du tout sûr que la commune accepte. Sans compter les mises en décharge, surement très strictes, je ne sais pas du tout comment ça se passe. J'ai juste discuté avec mon placeur de portes qui constate que mettre des vieux chassis à la poubelle, c'est très compliqué.

Bref, je crois qu'un autre acheteur sera moins regardant, et se rendra peut-être compte dans 20 ans qu'il a été "locataire", et que son investissement n'en était pas un.
26/05/2015 Vieux  
 
  50 ans, Brabant Wallon
 
Bonjour,
Les jumatt de l'époque c'était typiquement de plain pied, sans cave, pas de grenier aménageable mais de stockage. 2-3 chambres, un système de chauffage mono tube avec les conduites non isolée dans la chappe.

A moins que le bien soit situé dans le plus joli coin de Malonne , sur 15a et dans un état "je pose mes valises" , le bien sera encore en vente un moment.....
26/05/2015 Vieux  
 
  46 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par Robinson Voir le message
C'est le calcul que j'avais supposé... Ca me semble la bonne chose à faire. Mais je suis certain que ça ne passera jamais chez le vendeur... Il va hurler si je lui dis que sa maison est bonne à raser et que je baisse le prix. Prix affiché 270.000. Valeur estimée du terrain environ 160.000. Même pour 170.000 je ne serais pas tenté. Parce qu'il faut encore passer par des permis, et c'est pas du tout sûr que la commune accepte. Sans compter les mises en décharge, surement très strictes, je ne sais pas du tout comment ça se passe.
C'est pour cela qu'un terrain avec une maison dessus ne vaut plus grand chose. En tout cas beaucoup moins que le même terrain vierge.
Mais il vrai que les terrain à bâtir avec une situation exceptionnelle deviennent très rares aujourd'hui.
26/05/2015 Vieux  
 
  27 ans, Hainaut
 
Tout dépend où se situe le terrain... Vous en avez encore des beaux dans les campagnes ;)
27/05/2015 Vieux  
 
  43 ans, Bruxelles
 
Je suis en fait un peu dans le même cas, sauf que ce n'était pas du préfabriqué mais du traditionnel moche.
Il faut compter (pour 1 villa 4 façades de taille moyenne) entre 15 et 25000 euros pour la destruction (sans amiante sinon çà explose) et évidemment pas moyen de profiter du taux réduit de TVA.
17/03/2016 Vieux  
  Hainaut
 
Bonjour! Je relance un peu le sujet car j'ai plusieurs questions et inquiétudes après avoir lu vos commentaires.

Bon j'ai fait un roman, j'en suis désolé :p

J'ai déniché une belle petite maison dans un cadre idyllique mais voilà c'est du préfabriqué de 1977. Selon le propriétaire, l'entreprise a fait faillite plus tard mais sur internet je vois qu'elle existe toujours mais s'est mise à construire des maisons traditionnelles et plus préfabriquées.
J'ai fait des recherches pour savoir de quoi sont composés les murs mais je n'ai aucune info. J'ai également téléphoné à l'entreprise mais ils n'ont plus les dossiers avant 2000.
Ce que je sais c'est que c'est du préfab en bois mais les matériaux à l'intérieur je ne sais pas... tout a tellement évolué depuis...
Aussi, lors de la construction, l'entreprise a dû remblayer pour avoir une surface plâne mais apparemment cela a été mal fait qui a engendré un mouvement du sol. D'après le propriétaire ça semble dater et que maintenant tout est bien stable. N'empêche qu'on dirait que la cuve à mazout à remonter avec le temps vu le carrelage qui se soulève à l'extérieur. (cuve de 3500L enterrée).

Par contre les fondations sont bonnes, de l'extérieur la façade est correcte, pas d'humidité dans les pièces de vie. Il n'y a que dans la cave où il faut traiter les murs car lors des fortes pluies il y a eu un peu d'eau et les murs (toujours en préfab) ont été rongés (en tout cas le bois, je n'ai pas vu plus loin).

Autres rénovations à faire dès la rentrée dans la maison : changement de tous les chassis car ils n'ont jamais été entretenu et 1 vitre fissurée (d'où mon inquiétude de savoir si la maison bouge encore), refaire toute l'électricité et s'occuper de la cuve à mazout si elle n'est plus conforme (et en espérant qu'elle ne fuit pas).

Je suis un peu incertain par rapport à cette maison... Vaut-elle vraiment la peine d'être achetée et rénovée ou mieux vaut laisser tomber le préfab et aller dans du traditionnel?
A savoir que j'ai un budget assez limité et (si je parviens à faire descendre le prix) que cette maison rentre dans mes moyens en comptant les rénovations.

Je prends tous les avis pour m'aider dans cette décision!

Merci!
17/03/2016 Vieux  
 
  43 ans, Bruxelles
 
Très difficile de vous donner un avis sans visiter les lieux ; peut-être y a-t-il des Bricozoneurs qui habitent à proximité et qui seraient prêts à vous donner un avis sur terrain ? Dans quelle commune se trouve le bien ?

Toyonski
17/03/2016 Vieux  
  Hainaut
 
Le bien se situe à Flobecq.

Ca serait sympa que des gens expérimentés se déplacent pour nous!

Peut-on placer l'annonce du site immobilier ici? Pour avoir une "visite" virtuelle..
17/03/2016 Vieux  
  36 ans, Namur
 
Benitch, je peux vous donner un avis totalement tranché, même sans avoir vu la maison, sur base de ce que vous décrivez: fuyez!

Quand j'ai lancé ce sujet l'année passée, j'étais encore partagé, aujourd'hui, c'est très clair dans ma tête. La maison dont je parlais a été vendue très vite... et je n'ai aucun regret.

Je rénove pour le moment (lentement) 2 logements traditionnels, qui sont bien plus sains que celui que vous décrivez, mais qui présentent néanmoins un peu d'humidité chacun, et des fondations des années 70 qui manquent d'étanchéité... et bien... c'est très compliqué de rattraper ça. C'est très décourageant car ça bloque toute autre rénovation: avant d'avoir de beaux murs bien plafonnés et peints, il faut qu'ils soient sains et secs

Si en plus il y a des doutes sur le remblais ou la stabilité du terrain... auxquels s'ajoutent l'incertitude des matériaux... (et vous avez fait un bon travail de recherche, si vous n'avez pas trouvé plus d'info, personne n'en aura). Bref, vous allez vous offrir 20 ans de souffrances et de tracas désespérants. Sans compter l'impact sur la santé à long terme.

Je sais, peu de choix en Wallonie, et comme la plupart des gens, vous êtes limités dans les moyens. Mais il faut malgré tout être sélectif, quitte à revoir vos exigeances sur d'autres points.

Trop de gens veulent une belle cuisine, ou d'autres choses accessoires, en négligeant les fondamentaux.

En fait, quand on regarde le marché immo en connaissant les prix de la rénovation, et les difficultés techniques réelles, on se rend compte qu'une bonne partie est A RASER.

C'est tout, raser, creuser pour atteindre un bon sol, dépolluer éventuellement, et repartir d'une page blanche.

Je lisais encore récemment un article d'architectes avisés qui ont fait leurs comptes, et qui disent clairement que la plupart du temps, c'est moins cher de tout abattre. On accorde trop d'importance au "charme" de l'ancien. Peu de ruines valent la peine d'être conservées.

Trop d'émissions télé idiotes où l'on nous montre des rénovations complexes absurdes pour conserver un vieux mur: on oublie de nous dire que les propriétaires ont hérité de quelques centaines de milliers d'euros de tonton et tantine, et qu'ils n'ont rien d'autre à faire. Si vous avez juste votre salaire et des enfants à loger, c'est un tout autre défi.

Et quelle que soit la solution c'est un lourd chantier, tant technique, financier, qu'administratif. Si tous les acheteurs en avaient conscience, le marché serait moins frénétique, et ça forcerait les vendeurs à être plus sérieux.

Dernière modification par Robinson 17/03/2016 à 12h53.
17/03/2016 Vieux  
  Hainaut
 
Merci pour votre réponse.

En effet, je lis beaucoup de topics (Belgique) où des professionnels suggèrent aux acheteurs potentiels de fuir mais je lis aussi beaucoup de topics (France) où des personnes ont acheté un bien similaire à celui-ci et en sont ravis.

Donc à voir votre avis, Robinson, les maisons préfabriquées, datant du 20ème, sont à éviter?
17/03/2016 Vieux  
  62 ans, Bruxelles
 
Benitch à vous lire j'ai une flopées de voyant d'alarme qui s'allument dans ma tête.

Je ne vais pas être catégorique sans visiter en détail un tel bien, mais je vous conseille de prendre toutes vos précautions avant de vous engager, surtout si vos moyens financiers sont limités !
Bonne chance.
17/03/2016 Vieux  
  Hainaut
 
Vulcaingeo, je vais bien prendre mes précautions. Je revisite une 2ème fois lundi prochain avec un membre de ma famille qui a fait sa maison de A à Z ainsi qu'avec un professionnel du bâtiment (si disponible). Je ne me lancerai pas à tête baissée surtout pour une maison. Merci pour votre avis en tout cas!
17/03/2016 Vieux  
 
  65 ans, Hainaut
 
hello
si je ne m'abuse, la plupart des "préfab" du début des années 70, étaient "prévues" pour 30/40 ans, puis .............
alors, je pense aussi que la solution d'une "mise à plat" et d'un redémarrage à zéro, est encore la meilleure, car tu n'en finira pas de "réparer" et ce sera toujours une construction des années 70 avec ses aléas
Michel
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