Prescriptions urbanistiques

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Prescriptions urbanistiques



10/11/2007 Vieux  
  38 ans, Hainaut
 
Coucou tout le monde,

Je suis nouvelle sur ce site et je vous contacte car je suis totalement perdue!

Voilà 2 mois, j'ai acheté un terrain . Notre rêve depuis 2 ans est de construire une nouvelle maison et nous décidons donc de nous lancer dans la grande aventure!
Je contacte un architecte afin qu'il lise les prescriptions urbanistiques et qu'il nous prépare des plans en accord avec celles-ci afin de pouvoir introduire un permis de bâtir. Il nous explique les éléments essentiels avec lesquels nous devront tenir compte (2/3 - 1/3, matériaux, ...)

Entre temps, je rencontre une dame qui a acheté dans le même lotissement que moi. Elle me dit qu'elle voulait construire une maison (en surplomb avec un garage au niveau de la voirie et un acces à son rez-de-chaussée via un escalier extérieur) et que ceci lui aurait été refusé (par qui et pourquoi, je ne sais pas?)
C'est là que je commence à m'inquiéter....

L'architecte revient avec un projet qui me convient tout à fait (cave + garage, rez-de-chaussée, 1er étage)
Dans les prescriptions d'urbanisme, je peux lire : " Les bâtiments seront implantés de manière à ce que l'entrée du garage et de la maison soit située au niveau de la voirie" mais aussi "La construstion devra tirer parti des dénivellations pour une bonne intégration au site"
Le terrain se situe à environ 1,70 m en haut de la voirie. Je pense qu'une maison, construite en haut du terrain avec un garage en cave au niveau de la rue et une entrée en façade au rez-de-chaussée (et non à la cave) via un petit sentier, est plus en adéquation avec le site. En effet, ce terrain se situe en zone rurale ce style de maison me semble pluis adaptée qu'un style bel étage (plus moderne) que je n'aime pas vraiment!
Alors que puis-je concrètement construire sur un tel terrain avec de telles prescriptions urbanistiques?
Y a-t-il des recours possibles? J'ai entendu parler de dérogation ... Que faire, je me sens très mal car j'ai acquit assez cher un terrain sur lequel je ne peux pas construire la maison de mes rêves !
Quel pays ....... !

merci d'avance ...
Nathalie
10/11/2007 Vieux  
 
  42 ans, Namur
 
Ah.... l'urbanisme!!! Je ne sais pas donner de réponse à la question, je peux juste donner mes deux expériences farfelues avec l'urbanisme.
1) Il y a déjà quelques années, nous avions "craqué" sur un terrain. Avant de l'acheter nous nous sommes renseignés sur les prescriptions urbanistiques... on a abandonné l'acaht du terrain car il fallait que la hauteur de notre future maison se calque sur la maison voisine (faîte à 6,50) mais avec interdiction de faire des garages au niveau de la voirie ... ce que la dite maison voisine avait pourtant. Autre interdiction: construire à l'arrière du terrain qui était quand même très profond. A ce jour (merci les pistons politiques je suppose) les acheteurs on construit un garage à l'avant du terrain et une maison à l'arrière. Comme quoi personne n'est le même face aux lois.

2) Finalement nous avons trouvé notre "future" habitation, toujours dans la même région urbanistique. Sur le terrain, des arbres non remarquables (sapins, budléa, lilas... rien de très beau et surtout mal plantés et mal entretenus). Bref, à 3 mètres de la maison et montés très haut notre souhait est de les enlever. Direction l'urbanisme de ma province. "Bonjour Monsieur, après 30 minutes d'attente, j'ai acheté une maison avec terrain, des arbres me gênent je voudrais savoir les conditions pour les enlever." Réponse: "Quel âge ont-ils? (Je n'en sais rien, les anciens propriétaires sont décédés impossible de savoir quand ils ont été plantés). On ne peut pas abattre un arbre de 30 ans! Mais je ne connais pas leur âge...
Vous n'avez qu'à en couper un, compter les cercles, s'il y en a trente vousne pouvez pas les abattre!!!"
Super comme réponse... et je fais quoi si l'arbre abattu avait 30 ans... je le recolle?

On nous demande de respecter des prescriptions sommes toutes logiques je le pense, mais parfois (je ne généralise pas) ceux qui les font appliquer n'en ont aucune! Dommage.

10/11/2007 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
Fée clochette, c'est très clair dans les prescriptions:
Les bâtiments seront implantés de manière à ce que l'entrée du garage et de la maison soit située au niveau de la voirie. Les deux entrées doivent être au même niveau: celui de la chaussée
Le projet de votre voisine avait un escalier extérieur pour accéder à son étage de vie (qui à cette hauteur là, n'est plus un rez de chaussée), mais bien un rez de jardin.
Si le projet a été refusé à votre voisine, je vois mal l'urbanisme accepter le votre. L'entrée doit se situer au niveau de la chaussée. Il faut savoir qu'un escalier extérieur entraîne des risques de chutes très importants en cas de neige, gelées, pluies , etc..

Les prescriptions existaient déjà avant l'achat du terrain, en achetant le terrain vous auriez du vous renseigner, mais il faut savoir que pour changer les prescriptions générales d'un lotissement il faut l'accord de tous les propriétaires, et je ne vous dis pas la procédure administrative que cela représente.
10/11/2007 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
Zipio, avec un bon architecte, vous auriez pu faire la même chose, en sachant interpréter les prescriptions. Depuis six ans que je suis à mon compte, aucun de nos projets n'a jamais été refusé, mais en discutant avec le client et l'architecte, qui lui discute avec l'urbanisme, si nécessaire, on a toujours trouvé le compromis satisfaisant.
Oubliez les histoires de pistons potiques, depuis plusieurs années, il ne faut plus compter dessus, avec toutes les affaires qu'il y a eu, personne ne veut risquer sa place aujourd'hui. Tout le monde est égal devant la loi, mais quand elle est écrite, il faut la suivre et parfois s'aider d'un avocat (architecte) pour l'interpréter.
Le deuxième cas est plus intéressant et montre le ridicule de l'application de certaines procédures administratives.
En général, l'interdiction s'applique à des arbres remarquables (pas des arbustes, or les budléas,lilas, etc.. sont des arbustes) de plus de 30 cm de diamètre. Et les conifères genre sapins ne sont plus tellement appréciés par la région wallonne
Il faudrait voir de quelles espèces il s'agit, elles ne sont peut être pas concernées.
10/11/2007 Vieux  
  38 ans, Hainaut
 
Tout à fait d'accord avec vous "Intègre" il faut respecter les règles établies!
Je suis d'ailleurs quelqu'un qui se conforme énormément au règlement mais je ne gagne rien à cela! Alors que d'autres le contournent en toute impunité!

Mais avant de respecter des règles farfelues, je pense qu'il faut tenir compte du paysage (rural dans ce cas) et surtout des caractéristiques du terrain.

De plus, à quelques 800m de mon terrain, il y a une rue complète (environ 10 villas) où les maisons sont construires sur des terrains qui se trouvent à près de 2 m de la voirie! Là, certaines ont une entrée à rue et d'autres une entrée à l'étage du jardin, comment est-ce possible dans une même rue qui fait partie du même plan de lotissement?

En résumé, la loi n'est pas la même pour tous et change selon les élus communaux du moment! est-ce normal?

D'accord aussi avec vous pour l'escalier extérieur qui est dangereux en hiver !

Le fait de devoir faire cette entrée au niveau rue ne me pose pas trop de problème mais alors, il n'est pas possible de faire un étage de chambres non mansardées puisque dans les prescritions urbanistiques il n'est possible de faire qu'un rez et 1 étage (avec grenier aménageable merci!).
Alors mon entrée niveau garage est le niveau cave ou le niveau rez? Peut-on considérer qu'il y a 2 rez dans ce cas, un rez de chaussée et un rez de jardin?

Pas très clair toutes ces prescriptions qui ne peuvent pas être comprises par le commun des mortels!
Doit-on toujours avoir un homme de lois ou un architecte avec nous pour faire le moindre achat en Belgique?

Petite remarque aussi, le plan complet de lotissement n'était pas encore définitivement passé pour accord lors de la signature de la promesse de vente du terrain. Nous avions été lire ces prescriptions à la commune avant de passer chez le notaire (ce fut d'ailleurs assez difficile de pouvoir les consulter) et quelle fut notre surprise lorsque nous avons reçu les papiers 2 semaines plus tard de voir que celles-ci avaient changé (au niveau des chassis, des briques, ..). Voyez-vous nous nous étions renseigné avant mais apparement ceci ne suffit pas ! Que fallait-il faire? annuler la vente avec de fausses raisons (refus du prêt, séparation, problèmes personnels) ou attendre avant de donner une offre au risque de passer à côté du rêve de notre vie?

J'espère que vous comprenez mon désarroi!
Merci
Nathalie
10/11/2007 Vieux  
 
  42 ans, Namur
 
Bonjour Intègre,
Pour ce qui est du terrain, je n'ai pas de regrets de l'avoir acheté et cette histoire remonte à quelques années. Toutefois, sur le bien fondé de certains choix, là j'ai encore des doutes. Je ne juge personne mais des choix sont permis à un endroit et le sont refusés deux rues plus loin. Je suppose qu'il y a des raisons logiques à cela.

Pour ce qui est des arbres, c'est surtout le côté cocasse de l'histoire: me proposer d'abattre des arbres (je rassure tout le monde ici il ne s'agit pas d'arbres remarquables!!! mais de vulgaires budléas, lilas et sapins montés en flèches) pour compter leur âge m'a bien amusé.
10/11/2007 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
Nathalie,
Il faut savoir que les prescriptions ne se font pas pour une région ni pour un village ni pour une rue. Elles se font terrain par terrain.
Depuis la parution du CWATUP (Code Wallon de l'Aménagement du Territoire, de l'Urbanisme et du Patrimoine) en 1994, les règles ont changé.
Prenons le cas d'une rue où il y a deux terrains de 60 mètres de façade. Le premier appartient à quelqu'un qui a trois enfants et le divise en trois parcelles, une pour chacun. Il s'agit, dans ce cas, d'une division et le terrain garde les anciennes prescriptions du terrain avant la division. L'autre terrain est acheté par un promoteur, qui veut en faire trois parcelles, il est obligé de faiire un lotissement, et il aura de nouvelles prescriptions urbanistiques.
Donc, dans la même rue, il y aura des terrains où certaines choses seront interdites et autorisées sur les terrains d'à côté.
Pour faire un lotissement, il faut mandater un géomètre qui va faire les mesurages, définir les aprcelles et faire une proposition de prescriptions urbanistiques en fonction de la région. Ensuite, cela passe au conseil de la commune, éventuellement à la CCAT (Conseil Consultatif de l'Aménagement du Territoire) de la commune, ensuite cela va à la Province, où quelques fonctionnaires architectes rajoutent leur grain de sel, souvent demandent des modifications et on repart pour un tour. Après 6 mois minimum et parfois beaucoup plus le lotissement est approuvé.
Il faut savoir que normalement, ni le notaire, ni le lotisseur, ni quelque vendeur que ce soit, n'ont le droit de vendre le terrain tant que le permis de lotir n'est pas accordé.
C'est pas simple, hein ??
10/11/2007 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
Nathalie,
Alors mon entrée niveau garage est le niveau cave ou le niveau rez? Peut-on considérer qu'il y a 2 rez dans ce cas, un rez de chaussée et un rez de jardin?
Normalement le niveau dhabitation est celui qui se situe au niveau du sol naturel du terrain soit ici, le rez de jardin.
Donc, à moins d'être contredit par un architecte belge (sorry Soissons), pour moi, il est possible faire un niveau d'habitation plus un niveau engagé dans la toiture, et un niveau technique enterré comprenant le garage et la porte d'entrée.
ça continue à ne pas être simple donc je pense qu'il faut demander conseil à un architecte, ne pas se fier au premier vendeur de société clé sur porte venu.
Peut être pas un homme de loi ou un architecte à chaque achat, mais il faut, surtout pour des achats de cette importance, de faire conseiller par quelqu'un qui s'y connait

Dernière modification par intègre 10/11/2007 à 19h32.
10/11/2007 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
Zipio
Tu as la réponse à ton message dans le texte ci dessus. Deux rues plus loin c'est un autre terrain!
Maintenant si tu veux des réponses à toutes les inepties (c'est un plus joli mot que conneries, hein?, mais ça veut dire la même chose) pondues par la Région Wallonne, tu n'es pas encore sorti de l'auberge.
10/11/2007 Vieux  
 
  42 ans, Namur
 
Merci Intègre, c'est clair, pas facile de s'y retrouver dans tout cela. En tout cas bonne chance à Nathalie pour ses démarches... j'ai plus facile, j'achète construit et je rénove... J'ai donc besoin de bien moins de prescriptions.
11/11/2007 Vieux  
  38 ans, Hainaut
 
Merci beaucoup à Zipio pour ses encouragements!

Je vais laisser mon architecte entrer mon permis de batir avec les plans actuels et nous verrons! Lui est ok pour me soutenir car les propositions de l'urbanisme ne lui semble pas parfaites!
Nous avons fait l'effort de respecter 95% des règles établies ...
Il faudra peut-être une dérogation et bien nous tenterons le coup!

Une connaissance a construit à quelques rues, donc dans la même commune, avec 3 dérogations (éléments de bois en façade, toiture, arrière complètement vitré) ça maison a été construite et est toujours en place!
Peut-être a t-il été contraint de payer un dédommagement?

Je ne connais pas l'avenir mais qui ne tente rien n'a rien.

Merci pour vos renseignements "intègre".
A bientot
Nathalie
11/11/2007 Vieux  
 
  35 ans, Luxembourg
 
Intègre > cela révèle bien l'absurdité et l'arbitraire des rêgles urbanistiques. Si je les avais suivies, ma maison sera collée à un arbre remarquable alors qu'un lèger recul permet à l'arbre de survivre et à la maison d'exister.
De plus dire que les pistons n'existent plus me fait doucement rire. Mon voisin à démarrer sa construction avant tout le monde alors qu'en se basant uniquement sur les délais normaux il ne pouvait commencer si tôt. Moi même j'ai du jouer du piston pour que l'urbanisme deigne regarder mon dossier et modifier l'implantation.
Des cas commes ça j'en connais des dizaines
11/11/2007 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
Keeper, je n'ai jamais dit que ce n'était pas arbitraire, ni absurde, mais ces règles sont là. Maintenant si des gens prennent le risque d'aller à l'encontre de certaines choses, c'est leur choix, mais en tant que professionnel, je ne peux quand même pas leur conseiller de se mettre en infraction. Restons logique !
Des connaissances à la commune, ça aide encore parfois pour de petites choses, comme l'implantation sur le terrain, qui est principalement du ressort des décisions communales, en plus cela a permis d'empêcher l'abattage d'un arbre remarquable.
Mais pour des choses plus importantes, ça m'étonnerait que ça passe, surtout avec Mr Schwaenen comme fonctionnaire délégué à l'urbanisme de la province de Luxembourg.
11/11/2007 Vieux  
  38 ans, Hainaut
 
Néanmoins, je tiens quand même à signaler que les lois sont faites pour être respectées, je suis tout à fait d'accord avec Intègre à ce niveau-là mais ....
je sais qu'il est possible de contourner ces "lois d'urbanisme" en ayant recours à des dérogations et ceci Intègre, je remarque, que vous n'en parlez jamais! Pourtant ceci existe !
Il doit certainement y a avoir des gens en Belgique qui ont introduit un recours pour l'un ou l'autre élément de leur construction!
Quand vous lisez mes prescriptions c'est à se demander qui va choisir ma maison, le responsable officiel (à la commune ou à la région wallonne) ou moi qui la paye (très cher d'ailleur pour accéder au logement)?????
Je dois mettre tels chassis, telle couleur de toiture, telle brique, pas de ceci, pas de cela, .... C'est infernal mais je respecte même si ... !

Mes parents ont construit récement et leur permis a été refusé 1 fois tout cela parce qu'ils devaient agrandir la largeur de leur maison de 2 mètres (passer de 13 à 15m). Résultat maintenant, ils se retrouvent avec une maison plus chère et plus grande que ce qui leur est nécessaire, Pourquoi? Les frasque d'un responsable qui aime imposer aux autres ses idées et ses goûts en matière d'architecture !

Je suis tout à fait d'accord de refuser les projets un peu exceptionnels dans certaines régions qui ne s'y prêtes pas du tout !
Je suis aussi ok pour le respect des règles.
Mais j'ai beaucoup de mal à accepter un refus pour quelque chose que de nombreux batisseurs ont fait sans d'ailleurs gâcher le territoire!

Quant aux poussants politiques, je n'ai pas usé de ce stratagème mais certains l'ont fait (je vois d'ailleurs des réflexions qui vont dans ce sens sur cette discussion).
Si ceci s'avère exacte, nous ne sommes pas égaux!!!!!!

Bref, je souhaite bon courage à tous les candidats batisseurs car après les presciptions d'urbanisme, il y a encore tout le reste ....

Bon soit, je pourrai parler de cela pendant des heures et des milliers de lignes...

a bientot
Nathalie

Ps : merci à Zipio pour son expérience
11/11/2007 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
Nathalie, Mes parents ont construit récement et leur permis a été refusé 1 fois tout cela parce qu'ils devaient agrandir la largeur de leur maison de 2 mètres (passer de 13 à 15m). Résultat maintenant, ils se retrouvent avec une maison plus chère et plus grande que ce qui leur est nécessaire, Pourquoi? Les frasque d'un responsable qui aime imposer aux autres ses idées et ses goûts en matière d'architecture

Si le permis a été refusé, c'est surtout parce que l'architecte n'a pas fait son boulot (se renseigner à la commune) ou pas bien lu les prescriptions urbanistiques. Il existe dans beaucoup de régions des rapports pignon/façade à respecter. On fait des erreurs aussi, mais pas là dessus, tout est écrit (pas toujours clairement, mais c'est écrit)
Il faut lire les prescriptions et se renseigner avant d'introduire le permis. ça, ça fait aussi partie du boulot de l'architecte.
Au sujet des dérogations justement, j'en ai parlé tout récemment, les demandes de dérogation ne sont pas comprises dans une mission standard d'architecte et peu de gens veulent payer un supplément pour ce genre de truc. D'autant plus qu'on n'est jamais certain du résultat, et que cela peut durer plusieurs mois et même années, si on va de recours en recours. Qui est candidat ????
Bon Dimanche Nathalie et courage.

Dernière modification par intègre 11/11/2007 à 16h34.
11/11/2007 Vieux  
 
  42 ans, Namur
 
Bon, moi j'ajoute juste un post, puis je clos le sujet.
Je n'ai jamais critiqué les lois, j'ai juste donné ma petite expérience. Je n'ai pas cherché à nuire à B zone loin de là.
Je le dis une fois de plus, si des lois m'obligent à faire des choix je les ferai évidemment. Ma démarche d'aller les trouver pour couper ces pauvres arbres en est bien la preuve sinon je les aurais abattus sans le dire à personne.

En conclusion: si des lois sont là, je les respecte évidemment. En espérant qu'elles sont appliquées identiquement pour chacun.

Rq tous les posts ne sont pas de moi...
11/11/2007 Vieux  
 
  35 ans, Luxembourg
 
oula je pense que ça été mal compris et perçu

Il n'a jamais été question de pot de vin ou de pression politique.
Disons que dans notre cas de figure, l'implantation du terrain avait été faire de manière clairement théorique. Toutefois une fois que le tout puissant Urbanisme a édité le plan de lôtir, il faut s'y plier.
Il nous était alors impensable d'ériger la maison en préservant l'arbre remarquable. Et personne n'a voulu porter une oreille attentive à notre demande, à savoir, reculer notre maison de manière à s'aligner sur les 2 voisins de droites.
La raison était "c'est comme ça". Il a fallut que le conseil vienne d'en haut pour que les fonctionnaires veuillent bien regarder le dossier. Et là effectivement, de leurs aveux, la demande était légitime et pleine de bon sens.

Qu'on ne s'y méprenne pas, je n'ai pas parler de contourner les rêgles d'urbansime ou de se lancer dans une construction qu'il est évidement impossible de réaliser.
Les rêgles sont effectivements les mêmes pour tout le monde, toutefois l'interprétation et la bonne volontée du fonctionnaire qui va consulter le dossier fluctue amplement, tout comme le profesionnalisme et le savoir faire de l'architecte qui défendra le dossier.

J'espère avoir été plus clair et ne plus choqué personne. Je n'ai pas la prétention d'apprender aux professionnels du secteur comment fonctionne les choses. J'expliqu'ais juste mon point de vue au travers de plusieurs constatations
11/11/2007 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
Pour revenir au cas de nathalie, je sais que je ne vais pas vous aider mais...
Vous êtes une victime du marché immobilier et de la pression des médias.

J'ai deja souhaité acheter quelques terrains et jamais au grand jamais n'ais je meme envisager de signer un compromis (je ne parle meme pas d'acte) sans avoir la certitude préalable a l'achat que mon projet irait dessus
(d'autant que - vous le savez - j'ai des idées megalomaniaques de maison tropicale )

Ca prends le temps qu'il faut, le terrain me passe sous le nez ou pas, 40 personnes le visitent sur l'entrefait : j'essaye de m'en foutre !

Acheter un terrain sans que votre architecte n'ait recu les prescriptions et n'ai été garer sa Range Rover dessus pour voir s'il ne s'agit pas d'un terrain problématique, vous avez commis une erreur d'empressement.
Mais comme je vous comprends...
On a pas eu le choix.
Heureusement dieu merci le soufflé du marché immobilier est retombé (quoiqu'en disent les vendeurs payés a la commission) et on peut prendre son temps pour decider plus qu'il y a quelques années...
11/11/2007 Vieux  
  38 ans, Hainaut
 
Chers amis,
Il est vrai que nous avons acheté rapidement mais l'endroit était celui de nos rêves, près de nos 2 boulots, ... nous avons mis quand même 1 mois et demi avant de signer la promesse d'achat. Une connaissance architecte qui avait participé à l'élaboration du lotissement nous vait dit "T'inquiète, les prescriptions ne sont pas trop lourdes, tu as de la chance".
Quand j'ai contacté l'autre architecte qui allait me suivre dans mon projet, il m'a expliqué tous les points que je ne comprenais pas bien et là surprise ...

Néanmoins, il n'y a pas mort d'homme! Même si je dois faire mon entrée au niveau garage, ce n'est pas très grave. Ce ne sera juste pas parfaitement ce que je voulais! Mais comme l'a dit Intègre, un escalier extérieur c'est dangereux ! Au moins, je serai au sec et à l'abri de la glace pour monter dans ma maison (rires).
Je suis juste dans une situation où j'ai l'impression que c'est injuste!

De plus, je m'inquiète mais rien n'est rentré à l'urbanisme, peut-être que mon architecte parviendra à monter un dossier suffisament complet et cohérent pour faire accepter mon projet qui sait?
Comme dirait mon mari, peut-être que l'autre dame a été refusée pour plusieurs autres raisons, nous ne sommes pas dans son dossier et elle me raconte ce qu'elle veut bien me raconter !

Cela fait 2 ans que nous cherchons un terrain et à chaque fois, il y a des petites dérangements (qualité du sol, quartier, prescriptions trop lourdes, ...) Dans notre cas, tout nous plaisait sauf ce petit détail.
Les terrains coûtent de plus en plus chers, nous ne pouvions plus attendre des années pour entreprendre cette aventure!

Mon architecte semble confiant, quant à moi je me tracasse très vite...
Là, il faut attendre et être patient !

Merci à vous tous
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