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23/04/2014 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
La discussion avec l'agent immobilier n'avait pas de réel rapport avec l'affaire qui nous occupait. Et ses affaires ne dépendaient pas de pareilles fadaises. C'était juste un échange entre deux spécialistes de marchés très différents.

J'ai donc toute confiance en ce qu'il a pu ma raconté. L'ensemble de son discours tenait la route, et était corroboré par les éléments qui entraient dans ma sphère de connaissance.

En clair, c'est pas des bobards
23/04/2014 Vieux  
 
  46 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par davcbr Voir le message
Ceci dis, je suis contre de taxer les grosses fortunes, pourquoi punir une personne qui as bien bosser?

Ou crée un produits rentable?

Attaquons a ce qui nous coûte cher, limitons les gaspillages, et on s'en sortiras bien.

Et ce sans venir charger des gens ayant eu de la chance, un héritage et de intelligence .


Mais bon impossible politiquement de faire cela, ce serait du suicide électorale, surtout en Wallonie
Euh éluder l'impôt c'est bien bosser? Tu es bien naif. Ici je ne parle pas d'un impôt sur la fortune, mais que les gens fortunés paient au minimum la proportion d'impôts que toi et moi payons. ¨Pourquoi devrais-je payer 40 % d'impôts et que Frère Albert en paierait moins que 1 %. Tu trouves normal qu'il ne paie que 50 EUR (je ne sais plus exactement mais un montant ridicule) d'impôts sur les bénéfices colossaux de ses sociétés ... Juste en utilisant à fond la complexité et les faiblesses du système. Et cela sans créer un seul emploi. Sauf vendre ses participations dans tous nos fleurons à l'étranger et ensuite vendus pour des croutons de pain. Mais qu'il parte à Monaco surtout !
Je le répète, les pays les plus taxés au monde sont aussi parmi ceux où la qualité de vie est la meilleure. En première position, le Danemark. Est-on plus heureux en ayant une grosse bagnole? Bof. Par contre aller à BXL sans embouteillage....parles-en aux naveteurs. Copenhague, ville d'un millions d'habitants, taille de BXL, pas d'embouteillages, des centaines de milliers de vélos, transports en communs efficaces, des parkings aux prix dissuasifs... les solutions ne sont pas compliquées.
23/04/2014 Vieux  
  62 ans, Bruxelles
 
C'est faux de dire que des gens comme Albert Frère ne paient pas d'impôts.
Leurs société. Et eux même à titre personnel paient des impôts sur le revenus, en profitant évidemment de toutes les exceptions et exonérations de notre système mais ce système il est la, voulu par nous qui avons voté pour les politiciens qui nous représentent.

De plus, tant ces sociétés que les milliardaires paient la TVA, accises, taxes directes diverses. Comme vous et moi et au même taux. D'accord mais si vous acheter une bouteille de vin à 5€ par jour, chacun d'eux en achète 10 bouteilles à 50€ Pc.

Même chose pour les voitures, les vêtements.

De plus, ils ont du personnel, donc ils participent à l'économie du pays.

Évidemment, on pourrait modifier la législation fiscale pour éviter les abus, ou ce qui est considéré comme tel, au risque de voir ces sociétés et ces milliardaires partir à l'étranger.
23/04/2014 Vieux  
Anon32
 
 
Citation:
Posté par vulcaingeo Voir le message
en profitant évidemment de toutes les exceptions et exonérations de notre système mais ce système il est la, voulu par nous qui avons voté pour les politiciens qui nous représentent..
faut, nous ne votons pas pour un politicien précis, nous votons pour un parti qui choisi qui sera ministre. nous sommes en particratie et non en démocratie. c'est pour cela que l'on prend toujours les mêmes et on recommence les mêmes conneries.
23/04/2014 Vieux  
 
  35 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Géronimo Voir le message
Je veux bien faire l'exercice s'il te fait plaisir, mais tu n'es pas clair dans ta demande. J'ai des PH. Donc, qu'est-ce que je fais du capital que je rembourse tous les mois?

En outre, tu vas avoir un revenu par bien. Mais un revenu pour une maison 12 chambres avec piscine à Fort-Jaco ne sera pas le même que pour un studio à Molenbeek. Et l'investissement ne sera pas du tout du même niveau.

Donc, savoir combien on gagne par bien immobilier loué n'a à mon avis aucun sens.

Ce qui a du sens, c'est un ratio.

Par exemple:
1. le ratio entre le bénéfice net en main tout de suite (=loyer-travaux-impôts)et le loyer brut.
2. le ratio entre le loyer et l'investissement total
3. le ratio "cash flow" entre le bénéfice net en main tout de suite (= loyer -travaux-impôts-PH) et l'investissement en fonds propre
4. le ratio actuariel entre le bénéfice net (= loyer -travaux-impôts-PH+remboursement de capital) et l'investissement en fonds propre
5. Le rendement actuariel entre bénéf net et (valeur estimée des biens - solde restant dû)
6. le ratio loyer net (loyer brut - travaux - impots (hors IPP)) et valeur des biens si on arrivait à les vendre (donc pas pour celui qui les acheterait, il y aurait les frais de notaire)

1. 70%
2. 7 à 12% - 9% en moyenne
3. Très différent selon les biens. Impossible à dire au total. A vue de pif, entre 5 à 50%... C'est évidemment fonction de l'effet de levier.
4. Idem
5. Selon les projets, est passé de l'infini (si pas de cash investi...) à 8% (pour les biens achetés sans PH). Actuellement 14% sur l'ensemble. Sera en baisse constante au fur et à mesure du remboursement du capital, pour ceux qui ont suivi
6. 8.7% Sera constant, puisque la valeur du bien restera relativement constante. Comme c'est le paramètre le plus constant dans un projet, et le plus facile à calculer, c'est le premier que je regarde pour faire un investissement.

Au delà de toutes ces considérations, il faut que la banque vous suive. C'est le paramètre premier.

J'ai proposé un investissement immobilier avec un rapport de l'ordre de 100% par an, et un PH/valeur de l'immeuble de l'ordre de 25%. Un projet trop beau pour être vrai. Incroyable. Gigantesque. Mais la banque n'a pas suivi. Pour un paramètre auquel je n'avais pas pensé: la liquidité du marché pour ce type de bien. Donc, si la banque ne suit pas, vous êtes au point zéro.

Moralité: c'est votre fiche de paye qui a le plus de valeur dans un investissement immobilier. C'est votre fiche de paye qui permet l'accès au crédit. Et ce paramètre-là, il est impossible à chiffrer. Les chômeurs qui font des investissements immobiliers à partir de rien, j'y crois pas plus que cela. Les banques ne les suivent généralement pas.
Pour ma part, ce qui me semble essentiel pour un investisseur qui possède 1 ou 2 bien:

- c'est la rentabilité des K propres,
- le cash net sur son compte en banque chaque mois quand il a payé toutes les charges

Merci pour ta réponse.

Rem: je rentre pas dans le débat "Controverse" sur les chômeurs et parti pris. Cela en fait un sujet "à troll", dont personne ne sortira gagnant, tout le monde ayant tort et raison en même temps.

Dernière modification par Prog-man 23/04/2014 à 09h43.
23/04/2014 Vieux  
 
  35 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Géronimo Voir le message
Garder une seconde propriété? Cela dépend si on peut la rentabiliser. Si elle vaut 200.000€ et qu'on peut la louer 500€/mois, cela fait un rendement de 2.5% et tous les emmerdements qui vont avec. Vendez.

Si elle vaut 100.000, que vous avez un SRD de 50.000€ sur votre PH de 75.000€, et un loyer de 500€, gardez-le, gérez le, remboursez votre PH et vous aurez gagné la valeur de votre PH. Et en attendant, vous touchez 500/mois, payez 400€ de PH, payez quelques taxes et faites quelques travaux, et vous pouvez vous payer un resto sur le compte de votre investissement.

Mais si le fait de devoir donner un coup de fil à votre locataire vous donne des boutons, vendez!
Pour être précis:

Il s'agit d'une maison unifamiliale située en grosse campagne perdue.
Il s'agit d'un héritage. Donc, 100% fonds propres (je ne tient pas compte des droits de successions).

Là ou le bat blesse, cette maison, pour être mise en location nécessite des travaux. Comme je suis une bricoleur tout ce qu'il y a de plus "junior", c'est à dire, tout ce qui touche aux gros œuvres, faut que je fasse faire....bref, après une évaluation des sommes à investir pour la rendre louable, je devrais emprunter environ 65.000 €.

Sachant que je ne gagne pas beaucoup et que j'ai déjà un EH avec mon épouse ===> je vais pas la garder la maison.

Au vu de ce du loyer que je percevrait, du remboursement de l'emprunt, et des charges de maintenance courante, je vais mobiliser du K, qui ne me sera plus accessible aisément. La somme des intérêts plus les frais, sera t elle couverte par la montée du prix de l'immobilier ? Quid des emmerdes si je tombe mal ?

Voici 3 gros mois que je cogite, mais mon cœur est clair aujourd'hui. Un peu déçu certes...

Dernière modification par Prog-man 23/04/2014 à 12h10.
23/04/2014 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
La discussion était bien partie, mais c'est déjà retombé dans les clichés, les "j'ai entendu dire", les convictions politiques, les jalousies, ... On va refaire le monde
23/04/2014 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par Prog-man Voir le message
Pour ma part, ce qui me semble essentiel pour un investisseur qui possède 1 ou 2 bien:

- c'est la rentabilité des K propres,
- le cash net sur son compte en banque chaque mois quand il a payé toutes les charges
Ce sont tes motivations, et elles se valent. Comme d'autres.

Pour ceux qui n'ont pas de capital de départ ou presque, qui ont une grosse capacité d'emprunt, et une certitude de ne pas avoir de pension, le plus important est de pouvoir avoir un bien payé en fin de carrière. Même s'ils doivent rajouter 500€ tous les mois.

Pour certains, c'est avoir le moins d'emmerdement, et donc des biens sans soucis. Même si le rendement est faible.

Pour d'autres, c'est se débarrasser le plus vite possible de leur cash parce qu'ils n'ont pas confiance dans les banques et n'aiment pas les prêts, ou ne peuvent plus en faire vu leur age. Il regardent juste à pouvoir avoir assez pour acheter cash

Et pour ceux qui veulent en faire un réel revenu tout de suite, ce qui compte, c'est de mettre le moins de capital, de faire le plus gros effet levier, et de trouver la meilleure rentabilité pour que chaque achat dégage du cash immédiatement. Et multiplier les investissement tant que la banque leur prête. Et en vivre.

A 20 ans, on ne réagit pas comme à 40 ni comme à 65. Logique et évident.
23/04/2014 Vieux  
 
  35 ans, Liège
 
Nous sommes bien d'accord!
23/04/2014 Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par Kenshin Voir le message
Pour une fois - et c'est rare - je ne suis pas d'accord avec toi, Thierry.
Tu ne peux pas comparer un investissement à un compte épargne. Ton argent est dépensé dans le cas d'un investissement, alors qu'il est totalement disponible sur un compte épargne.
Au pire, si tu avais dit un compte à terme sur 18 ans, là d'accord...

Pour l'ingénierie financière et fiscale : ok, et pas ok. Tout dépend du terme auquel tu fixes ta rentabilité, et comment tu cherches à maximiser ta dépense / ton bien-être.
La rentabilité est meilleure quand tu n'as pas de charge d'emprunt.

Franchement, un point pivot à 18 ans, je n'appelle pas ça très rentable !!
Tu as raison pour la comparaison avec le compte d'épargne (disponibilité des fonds). Cela dit pour un tel investissement, 5.6% de rentabilité c'est très bien: l'investissement (garage dans ce cas) est quand-même peu risqué.

Et il ne faut pas confondre rentabilité financière et amortissement de l'investissement: qu'importe si l'investissement est amorti en 20 ans si il rapporte du 5%/an avec un risque limité... Et ce n'est pas parce que le garage a été loué 20 ans qu'il ne vaut plus rien après, au contraire il y aura même possibilité de revente avec plus value.

Pour la rentabilité financière, comme expliqué par Géronimo et Chokotoff, grâce à l'effet de levier elle est bien plus intéressante si emprunt. Seule condition: que le taux d'emprunt soit plus faible que la rentabilité économique de l'investissement.

Dernière modification par thierrylen 23/04/2014 à 11h09.
23/04/2014 Vieux  
 
  40 ans, Liège
 
Citation:
Posté par davcbr Voir le message
Bien dis, sauf pourquoi taxer les produits de luxe?

Je me suis acheter dernièrement une auto, j'ai payer 9500€ de TMC et de TC Annuel, n'est-ce pas déjà assez taxer?
Comment est-ce possible ? La TMC sur une Lamborghini est de 4957 €...
23/04/2014 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
C'est peut etre une bugatti veyron...
23/04/2014 Vieux  
 
  31 ans, Luxembourg
 
Citation:
Posté par Géronimo Voir le message
Je ne connais pas personnellement, mais on m'a parlé d'un propriétaire qui a plus de 1000 (mille) logements en personne physique, qui a du personnel pour le gérer, et qui est taxé à l'IPP et au précompte immobilier.

Passer de "personne physique" à "SCS", c'est "vendre" et donc payer 12.5% de droits. C'est excessivement cher de passer en société...

oui et non ! l'apport de bien en société n'est pas forcément taxé. Tout dépend de la situation et de comment c'est fait

La société permet d'amortir le bien, de déduire tous les frais et on est taxé que sur les loyers effectivement payés.
Pour les frais, c'est un calcul à faire.
y a des avantages et des inconvénients bien entendu, tout dépend de la situation de chacun.
23/04/2014 Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par marc.d Voir le message
Comment est-ce possible ? La TMC sur une Lamborghini est de 4957 €...
Je pense qu'il voulait dire: 9500 € = TMC + 1 an de TC.

Donc la Lamborghini tient la route!
23/04/2014 Vieux  
 
  31 ans, Luxembourg
 
Citation:
Posté par Prog-man Voir le message
Pour être précis:

Il s'agit d'une maison unifamiliale dans la région de Faimes (grosse campagne perdue).
Il s'agit d'un héritage. Donc, 100% fonds propres (je ne tient pas compte des droits de successions).

Là ou le bat blesse, cette maison, pour être mise en location nécessite des travaux. Comme je suis une bricoleur tout ce qu'il y a de plus "junior", c'est à dire, tout ce qui touche aux gros œuvres, faut que je fasse faire....bref, après une évaluation des sommes à investir pour la rendre louable, je devrais emprunter environ 65.000 €.

Sachant que je ne gagne pas beaucoup et que j'ai déjà un EH avec mon épouse ===> je vais pas la garder la maison.

Au vu de ce du loyer que je percevrait, du remboursement de l'emprunt, et des charges de maintenance courante, je vais mobiliser du K, qui ne me sera plus accessible aisément. La somme des intérêts plus les frais, sera t elle couverte par la montée du prix de l'immobilier ? Quid des emmerdes si je tombe mal ?

Voici 3 gros mois que je cogite, mais mon cœur est clair aujourd'hui. Un peu déçu certes...
Vous devez bien analyser tous les frais (précompte immo, taxes diverses, impact fiscal pour votre PH existant) et comparer avec les loyers que vous toucherez en prenant 10mois/12 (c'est une moyenne correcte). Si c'est pas possible ou trop juste, laissez tomber.
23/04/2014 Vieux  
 
  40 ans, Liège
 
Citation:
Posté par thierrylen Voir le message
Je pense qu'il voulait dire: 9500 € = TMC + 1 an de TC.

Donc la Lamborghini tient la route!
TC de 2.919,44 €, soit moins de 8000 € pour TMC + un an de TC.

http://www.moniteurautomobile.be/pri...ter-69228.html

Restent 1500 € à trouver. Le budget PV ?
23/04/2014 Vieux  
 
  35 ans, Liège
 
Pour tout dire, je n'ai pas pris une feuille Excel, mais, la maison nécessite trop d'argent (que j'ai pas) pour être loué à bon prix. Et qui dit bon prix ==> pas des barlos qui ne me paieront pas, ou mal.
Je prend en compte le risque ==> pour ma part, ça ne vaut pas le coup.

Puis comme disait Kenshin, j'ai pas envie de me trouver en burn out pour un investissement.
23/04/2014 Vieux  
 
  63 ans, Namur
 
Citation:
Posté par Prog-man Voir le message
Pour être précis:

Il s'agit d'une maison unifamiliale.
Il s'agit d'un héritage.

cette maison, pour être mise en location nécessite des travaux. ....bref, après une évaluation des sommes à investir pour la rendre louable, je devrais emprunter environ 65.000 €.

Sachant que je ne gagne pas beaucoup et que j'ai déjà un EH avec mon épouse ===> je vais pas la garder la maison.

Au vu de ce du loyer que je percevrait, du remboursement de l'emprunt, et des charges de maintenance courante, je vais mobiliser du K, qui ne me sera plus accessible aisément. La somme des intérêts plus les frais, sera t elle couverte par la montée du prix de l'immobilier ? Quid des emmerdes si je tombe mal ?

Voici 3 gros mois que je cogite, mais mon cœur est clair aujourd'hui. Un peu déçu certes...
Vous ne cogitez pas dans la bonne direction. Par héritage, vous avez un capital immobilier qui vous est tombé dans l'escarcelle. Il vous a juste coûté les frais de succession.
La première question est:
Comment valoriser ce capital tombé du ciel?(sans jeu de mots)
Vous devriez faire estimer la valeur actuelle du bien, en l'état.
Ensuite, la faire estimer après travaux de réfection.
Il est possible que la plus value donnée au bâtiment soit supérieure aux sommes investies. Suivant votre capacité financière actuelle, vous pourrez alors juger de la meilleure voie à suivre.
Vous pourrez juger de réaliser les travaux pour revendre ou louer... ou de revendre directement.
Si vous décidez de louer, ne perdez pas de vue que votre investissement personnel se résume au montant des travaux et aux frais de succession.
Si au total, cela vous coûte 70.000 euros de travaux et que vous pouvez louer pour 850/mois. C'est quand même pas mal comme rendement pour 70.000 euros investis+frais de succession.
Ou alors, vous revendez avec une plus value supérieure à l'investissement.

Maintenant, il faut voir votre capacité d'emprunt.
23/04/2014 Vieux  
 
  46 ans, Bruxelles
 
Citation:
Posté par marc.d Voir le message
Comment est-ce possible ? La TMC sur une Lamborghini est de 4957 €...
Porsche 911 Turbo en Flandre, regarde sur le site si tu me croit pas
https://belastingen.fenb.be/vfp-port...ng.html#/q/top

Vive la Flandre hein , je vais recevoir sa dans un mois je pense ;-(
23/04/2014 Vieux  
 
  46 ans, Bruxelles
 
Citation:
Posté par Prog-man Voir le message
Pour être précis:

Il s'agit d'une maison unifamiliale dans la région de Faimes (grosse campagne perdue).
Il s'agit d'un héritage. Donc, 100% fonds propres (je ne tient pas compte des droits de successions).

Là ou le bat blesse, cette maison, pour être mise en location nécessite des travaux. Comme je suis une bricoleur tout ce qu'il y a de plus "junior", c'est à dire, tout ce qui touche aux gros œuvres, faut que je fasse faire....bref, après une évaluation des sommes à investir pour la rendre louable, je devrais emprunter environ 65.000 €.

Sachant que je ne gagne pas beaucoup et que j'ai déjà un EH avec mon épouse ===> je vais pas la garder la maison.

Au vu de ce du loyer que je percevrait, du remboursement de l'emprunt, et des charges de maintenance courante, je vais mobiliser du K, qui ne me sera plus accessible aisément. La somme des intérêts plus les frais, sera t elle couverte par la montée du prix de l'immobilier ? Quid des emmerdes si je tombe mal ?

Voici 3 gros mois que je cogite, mais mon cœur est clair aujourd'hui. Un peu déçu certes...
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