prix de l'immobilier super article du soir

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22/04/2014 Vieux  
 
  40 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Kenshin Voir le message
Le deuxième PH ne bénéficie pas de la réduction pour habituation propre et unique.
Les intérêts de l'emprunt sont déductibles (à 30%) à concurrence maximale du RC.
Es-tu sûr pour les 30% ? À ma connaissance, 100% des intérêts participent à la déduction de base.
22/04/2014 Vieux  
 
  35 ans, Liège
 
C'est bien parce que mettre un bien en location est un véritable job à temps partiel (full time ?) que je ne garderais pas une seconde propriété.

@ Géronimo

Par an, quel est votre profit pour une maison (sans rentrer dans les détails qui ne nous regardent pas), ou à tout le moins, le ratio ?
22/04/2014 Vieux  
 
  50 ans, Brabant Wallon
 
C'est pas une question de profit/ratio. Des années ou les locataires restent, payent, que les charges sont raisonnables, que la chaudière ne pète pas et ou le toit n'est pas à refaire/rebitumer/remplacer une gouttière : ca passe.

Quand ca merde , un locataire se barre avec 10 mois d'impayés (pertes et profits..) et il y aura 3-5 mois de chomage locatif + 20.000 EUR de frois pour remettre l'appart en odre.

'suis pas multipropritétaire mais j'ai fait partie d'une gérance de grand immeuble.
22/04/2014 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Citation:
Posté par marc.d Voir le message
Es-tu sûr pour les 30% ? À ma connaissance, 100% des intérêts participent à la déduction de base.
Tu as raison.
J'ai fait un melting pot avec la déduction pour épargne à long terme (qui est une alternative fiscalement possible également).
22/04/2014 Vieux  
 
  35 ans, Liège
 
Ben si, il y a quand même une "question de ratio" entre charges et produits, non ?
C'est pas la réincarnation de l'Abbé Pierre le Géronimo, non plus

Je peux comprendre que l'évaluation chiffrée des charges imputables à la mise à la location n'est pas aisée, mais dans l'absolu, si j'avais du louer ma seconde propriété, ma dichotomie aurait été la suivante:

Produits: il n'en existe pas 36 = Loyer perçu (location d'un mur pour encart publicitaire ? )

Charges : je pose la question ? Je suis incapable de répondre.

Un pote m'a parlé d'un ratio de 2/12 du loyer mensuel perçu.

Je pose la question ici.

Dernière modification par Prog-man 22/04/2014 à 17h19.
22/04/2014 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Prog-man :
Encore une fois d'après ce que j'ai lu (du bon et du moins bon ), le Syndicat des propriétaire annonçait en 2000 une rentabilité de 6% net/an sur les immeubles à appartement. Qui serait tombé sous les 4% ces dernières années.

Invérifiable bien sûr, mais ça me parait réaliste.
(Attention qu'encore une fois, c'est le résultat financier, et ça ne traduit pas le risque particulier ou le temps de travail / la santé, etc.
22/04/2014 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Prog-man Voir le message
Un pote m'a parlé d'un ratio de 2/12 du loyer mensuel perçu.
Ca c'est uniquement les taxes (voir l'explication de marc.d).

Je crois que tu cherches à calculer l'incalculable. A la base, tout dépend déjà de l'état de la maison...
22/04/2014 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
C'est a mon avis délicat de vouloir faire une moyenne, entre la rentabilité d'une chambre d'etudiant à LLN achetée il y a 20 ans ( à mon avis 15% de rentabilité ) et la rentabilité d'une villa construite pour être mise en location à wavre ( 3% si on a de la chance à mon avis )
22/04/2014 Vieux  
 
  35 ans, Liège
 
Ici on va parler d'un ROI simplifié, pas des frais médicaux que Géronimo (je parle de lui, mais c'est pas la personne visée en particulier ) a du débourser pour les éventuelles blessures sur le chantier...

Je pose la question car je suis en plein dans le cas. Garder une seconde propriété, investir, et la louer, ou bien la vendre ?

Mon choix est presque fait cela dit...
22/04/2014 Vieux  
 
  38 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par Prog-man Voir le message
Ben si, il y a quand même une "question de ratio" entre charges et produits, non ?
C'est pas la réincarnation de l'Abbé Pierre le Géronimo, non plus

Je peux comprendre que l'évaluation chiffrée des charges imputables à la mise à la location n'est pas aisée, mais dans l'absolu, si j'avais du louer ma seconde propriété, ma dichotomie aurait été la suivante:

Profit: il n'en existe pas 36 = Loyer perçu (location d'un mur pour encart publicitaire ? )

Charges : je pose la question ? Je suis incapable de répondre.

Un pote m'a parlé d'un ratio de 2/12 du loyer mensuel perçu.

Je pose la question ici.
Tout dépend du type et de la taille de bien (appartement ou maison), de la localisation, etc...

Garde a l'idée que 4% l'an brut est une rentabilité acceptable pour un investissement locatif.

Ne pas penser que c'est la poule aux oeufs d'or, spécialement parce que je parle de rendement brut. Si tu veux avoir le rendement net, tu dois déduire tous les 'aléas' déjà évoqués plus haut... ça peut donc aussi être négatif certaines années.

Au delà de cela, ça peut aussi être d'un point de vue patrimonial intéressant (mais à lire tout le monde ici, ça ne le sera plus très longtemps).

Ecolier
22/04/2014 Vieux  
 
  35 ans, Liège
 
@ Kenshin

Pour être précis, il m'a parlé des frais de maintenance uniquement, il faut aller plus loin et j'ai pas ces chiffres.

Franchement, si location d'un bien immobilier, donne un ROI net entre 3% et 6%, c'est beaucoup plus que sur un compte en banque, mais compte tenu du travail demandé en amont, c'est vraiment pas la panacée.

Bzone : ok, pour le type d'immeuble, bien sûr.

PS le ROI de 3 à 6%, c'es bien annuel sur le la valeur totale de l'invest' ?

Parce que sinon, je regarde avec les mauvaises lunettes.....

Dernière modification par Prog-man 22/04/2014 à 17h14.
22/04/2014 Vieux  
 
  63 ans, Namur
 
Sans oublier que tous ces calculs sont faits sur base de locataires solvables et soigneux.
Lorsque j'entends des amis qui ont des biens en location...

Personnellement, j'ai opté, il y a déjà pas mal de temps, pour des garages en centre ville.
Je n'ai pas de problèmes de dégradations et pas de problèmes de chômage locatif... J'ai une liste d'attente longue comme le bras.
Je ne parlerai pas de la rentabilité
22/04/2014 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Citation:
Posté par john steeds Voir le message

Personnellement, j'ai opté, il y a déjà pas mal de temps, pour des garages en centre ville.
.....
Je ne parlerai pas de la rentabilité
Mais là j'ai vu que les prix s'étaient follement envolés depuis 10 ans. (Et je suppose que tu les as depuis qq années )
J'imagine donc que "la bonne idée" du départ s'est fait connaitre
22/04/2014 Vieux  
 
  35 ans, Liège
 
Citation:
Posté par john steeds Voir le message
Sans oublier que tous ces calculs sont faits sur base de locataires solvables et soigneux.
Lorsque j'entends des amis qui ont des biens en location...

Personnellement, j'ai opté, il y a déjà pas mal de temps, pour des garages en centre ville.
Je n'ai pas de problèmes de dégradations et pas de problèmes de chômage locatif... J'ai une liste d'attente longue comme le bras.
Je ne parlerai pas de la rentabilité
Pas con. Jamais de chiottes bouchées....
22/04/2014 Vieux  
 
  63 ans, Namur
 
Oui, maintenant, un garage en centre ville est hors de prix!
J'ai même vu des apparts neuf dont le garage(fermé) était proposé à plus de 35.000 euros...
Pour ma part, j'ai acheté il y a plus de 20 ans.

@Prog-man: effectivement... Et pas de travaux de plomberie, chauffage, peintures, plafonnage....

Dernière modification par john steeds 22/04/2014 à 17h20.
22/04/2014 Vieux  
 
  35 ans, Liège
 
Je crois que:

Comme souvent, c'est au cas par cas. Certains se font des couilles en or, d'autres pas... voir limite thésaurisation si on considère qu'un bien ne prend pas, (ou peu) simplement de valeur avec le temps qui passe (mais se dégrade par contre).

Donc, pour revenir au sujet initial:

Mettre en place un mécanisme de taxation juste, qui favorise l'accès au logement (ce pour quoi je milite sans hésiter), mais dont certains nantis (et parfois plus nombreux qu'on ne pense) profiteraient pas pour s'engraisser sur le dois des CONtribuables (nous).

C'est ça qui va pas dans ce pays bordel!

Je suis pas jaloux, j'ai tout ce que j'ai toujours voulu dans ma vie.
22/04/2014 Vieux  
 
  40 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Prog-man Voir le message
@ Kenshin

Pour être précis, il m'a parlé des frais de maintenance uniquement, il faut aller plus loin et j'ai pas ces chiffres.

Franchement, si location d'un bien immobilier, donne un ROI net entre 3% et 6%, c'est beaucoup plus que sur un compte en banque, mais compte tenu du travail demandé en amont, c'est vraiment pas la panacée.

Bzone : ok, pour le type d'immeuble, bien sûr.

PS le ROI de 3 à 6%, c'es bien annuel sur le la valeur totale de l'invest' ?

Parce que sinon, je regarde avec les mauvaises lunettes.....
Ca dependra aussi fortement du RC. Si RC sous évalué (travaux pas déclarés etc.), ça vaut sans doute la peine de le garder.
22/04/2014 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
John Steeds : question un peu à part : tu rencontres parfois des problèmes de paiement pour tes garages ? (vu que les propriétaires d'appart en rencontrent tous apparemment...)

Et si oui, je suppose que ça se règle très facilement, vu que ce n'est pas le domicile de qqu... Il te suffit de lui interdire l'accès ?
22/04/2014 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Prog-man Voir le message
Je suis pas jaloux, j'ai tout ce que j'ai toujours voulu dans ma vie.
Tu dis ça, mais t'as même plus... tu as de la fibre de verre...
22/04/2014 Vieux  
 
 
Bonjour,

Pour le calcul de rentabilité, il faudrait aussi se mettre d'accord sur ce que l'on entend par rendement (ou ratio). Le calcul "(loyers perçus - les charges) / prix d'achat de l'immeuble", n'est selon moi, pas totalement juste. Il ne l'est que si l'achat se fait avec uniquement des fonds propres (en cash, sans emprunt).
En construisant un modèle suffisamment fouillé (déduction des intérêts du prêt, placements, frais de notaire, plus-value de la valeur de l'immeuble...), on constate que le rendement devient bien plus intéressant lorsque l'on emprunte. Dans pareil cas, le ratio n'est plus loyers/prix d'achat de l'immeuble, mais bien loyers (moins charges et tutti quanti) divisé par l'investissement en fonds propres initial. Et si le modèle est bien fait, vous finissez par trouver l'optimum en terme de mise de départ pour avoir un rendement maximal. Mais ce modèle sera mis à mal dès que l'on touche à un ou plusieurs éléments de la fiscalité immobilière en Belgique.

Donc, oui, il y a encore moyen d'avoir de beaux rendements dans l'immobilier, à la condition de bien modéliser son investissement, en ce compris la localisation du bien.

Mais au risque de me répéter, une taxation des loyers plus importantes qu'actuellement n'est pas une bonne chose si elle est faite de manière brutale, entendez "À partir du 01/01/2015, on additionne les revenus locatifs aux revenus professionnels". Là, évidemment, ça ne passera pas. Mais une taxation plus importante sera faite, et en douceur.
Pourquoi en douceur ? Parce que si c'est brutal, le bailleur ne va plus entretenir son bien. Et l'immobilier est déjà dans un état déplorable.
Et les bailleurs qui augmentent les loyers ? Et où les locataires (déjà bien souvent à la limite voire au-delà du fameux tiers des revenus alloué au loyer) vont-ils aller chercher le surplus demandé par les bailleurs ? Nulle part, ils partiront. Pour aller soit nulle part, soit dans des endroits moins onéreux. Et les bailleurs vont laisser leurs loyers augmentés. Jusqu'au jour où l'un d'entre eux va se rendre compte qu'il préfère perdre un peu de rendement, que de ne rien voir rentrer. Donc, il remettra son ancien loyer. Puis son voisin, voyant qu'il a retrouvé un locataire, va faire de même. Et les loyers vont revenir à leur ancien niveau par un mécanisme d'équilibre. Mais les taxes auront augmenté dans le chef du bailleur.

Détail éventuel : je ne suis pas multipropriétaire.

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