prix de l'immobilier super article du soir

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22/04/2014 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Citation:
Posté par marc.d Voir le message
Ca dependra aussi fortement du RC. Si RC sous évalué (travaux pas déclarés etc.), ça vaut sans doute la peine de le garder.
Et aussi de la conformité urbanistique, aux prescriptions pompier (qui coûtent un max...), etc.

Non vraiment, faut être courageux !
22/04/2014 Vieux  
 
  72 ans, Bruxelles
 
Merci à Kenshin pour les explications. En effet maintenant je me demande pourquoi rester propriétaires de plusieurs biens si ce n'est que des ennuis.

Pourquoi ne pas taxer les loyers et permettre de déduire les frais relatifs à ce bien ?

Le parc immobilier serait maintenu en bon état, les factures (tva) rapporteraient à l'Etat. Cela créerait des emplois au "blanc". Je n'ai as fait les calculs.

@ Benoki : les immeubles à appartements c'est la galère non pas qu'il y ait ici des impayés mais les imprévus quand l'Ibge vous tombe dessus et les autres réglementations -irrationnelles et/ou impayables- inventées par les Verts.
22/04/2014 Vieux  
 
  35 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Kenshin Voir le message
Tu dis ça, mais t'as même plus... tu as de la fibre de verre...
Ouais, je sais! J'ai vu ta machine, on est tellement pris par tous les trucs genre, mettre des stores... on fait du camping pour le moment!
Dès que je peux je tente, et te dis quoi.

Pour la tondeuse, je demande quand même, ou une tondeuse robot te fait toujours de l'oeil...
22/04/2014 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
@Chokotoff : je crois justement l'inverse (mais je suis perverti par ce qu'on m'a appris quand j'étais plus mince aussi ) --> Si les charges qui pèsent sur les propriétaires augmentent, c'est certain que ce sont les locataires qui vont payer !
Soit en payant un loyer plus cher, ... soit en changeant pour aller vers un appartement moins confortable.

Croire que les loyers diminueront, c'est illusoire - ou peut-être uniquement dans des quartiers qui se seront paupérisés, devenus infréquentables, etc. Mais c'est déjà le cas parfois...
22/04/2014 Vieux  
  62 ans, Bruxelles
 
Juste de petites réflexions sur base du revenu brut, mais le raisonnement pour le net est similaire.

Achat d'un bien en 2004 pour 100000€ et un loyer annuel de 6.000€ (500 par mois)
Rentabilité brute 6%

En 2014, le loyer annuel est devenu 12.000€ soit une rentabilité brute de 12% ?

Oui, mais si on doit racheter le même bien en 2014, il faudra débourser 240.000€!
Donc une rentabilité de 5%

Si le proprio de 2004 revend en 2014 , il fait 2,4 x la culbute par rapport à son investissement initial qui lui a rapporter pendant 10 ans entre 6 et 12% de rentabilité brute.

Maintenant, je connais des investisseurs prives qui ont tenté le coup et ont revendu 4 ans plus tard avec une perte totale ( investissement et revenus) de 15%. !
22/04/2014 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Citation:
Posté par espiritu pampa Voir le message
Pourquoi ne pas taxer les loyers et permettre de déduire les frais relatifs à ce bien ?
C'est apparemment une piste sérieuse qui est sur la table, et en train d'être chiffrée... Il est probable qu'elle ne rapporte rien - ou même coûte - donc ils ont peur, car le but n'est pas d'améliorer le logement, mais plutôt les finances...

Cela dit, ce serait relativement injuste pour ceux qui auront à peine fini leurs rénovations...
22/04/2014 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Prog-man Voir le message
Ouais, je sais! J'ai vu ta machine, on est tellement pris par tous les trucs genre, mettre des stores... on fait du camping pour le moment!
Dès que je peux je tente, et te dis quoi.

Pour la tondeuse, je demande quand même, ou une tondeuse robot te fait toujours de l'oeil...
L'avis m'intéresse tjs ! ... mais j'ai craqué... Tu m'aurais vu, on aurait dit une gamine de 16 ans pendant les soldes chez H&M... L'envie surpassait la réflexion. Mais j'espère qd même que ça ira bien !

T'en fais pas pour la machine : je n'en ai pas besoin. Garde-la tout l'été si tu veux, le temps de ne plus te prendre les pieds dans les tendeurs.
22/04/2014 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
@ vulcaingeo : pour passer de 100k à 240k, il faut vraiment un sacré coup de pot et habiter qq part à Bxl.
C'est pas vraiment un exemple réaliste, au contraire de ce que tu disais avec justesse précédemment.

Mais sur le fond, c'est vrai que l'immeuble rentre en patrimoine, et créé donc une réserve financière disponible en cas de besoin - ce qui est rassurant.
22/04/2014 Vieux  
 
  63 ans, Namur
 
Citation:
Posté par Kenshin Voir le message
John Steeds : question un peu à part : tu rencontres parfois des problèmes de paiement pour tes garages ? (vu que les propriétaires d'appart en rencontrent tous apparemment...)

Et si oui, je suppose que ça se règle très facilement, vu que ce n'est pas le domicile de qqu... Il te suffit de lui interdire l'accès ?
Précision: je n'ai pas 50 garages
J'ai trois formules; paiement au mois, paiement par semestre et paiement annuel.
Exemple théorique:
Par mois: 100 euros
Par semestre(paiement en avance): 550
Par année(paiement en avance): 1.080
Le contrat correspond à la durée choisie.
J'ai eu très peu de cas de non paiement et j'ai du foutre un seul locataire à la porte.
La majorité de mes locataires sont des proprios ou des locataires des environs qui n'ont pas de garage ou ont 2 voitures et un seul garage.
22/04/2014 Vieux  
  62 ans, Bruxelles
 
Les multi propriétaires ne profitent pas de l'argent public, ou si peu. Là n'est pas le problème pour les jeunes qui veulent acheter.

Il ne faut pas tout mélanger non plus.
Les propriétaires bailleurs font en grande partie appel à des entreprises et paient donc, la TVA, l'onss, les impôts de la société et de ses ouvriers.

Les propriétaires uniques ( c'est pas le bon terme, mais soit) font beaucoup de travaux eux-même. C'est pas pour rien qu'il y a des forums de bricolage lol. Ils font appel au copain plombier, électricien ou même à l'indépendant en noir.

Alors qui abuse ?

Les préjugés ont bon dos.

Dernière modification par vulcaingeo 22/04/2014 à 17h51.
22/04/2014 Vieux  
  62 ans, Bruxelles
 
@ Kenshin

C'est basé sur mon expérience personnelle et professionnelle, à Bruxelles, mais c'est possible également dans d'autres villes. Il faut le bon bien au bon moment.

La rentabilité brute d'une belle villa à Waterloo est ridiculement basse comparée à une maison de rapport à Molenbeek, St Josse ou Schaerbeek.
22/04/2014 Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par Kenshin Voir le message
C'est apparemment une piste sérieuse qui est sur la table, et en train d'être chiffrée... Il est probable qu'elle ne rapporte rien - ou même coûte - donc ils ont peur, car le but n'est pas d'améliorer le logement, mais plutôt les finances...

Cela dit, ce serait relativement injuste pour ceux qui auront à peine fini leurs rénovations...
Non seulement ça risque de coûter, mais en plus quelle complication pour les propriétaires qui devraient alors tenir une vraie comptabilité (revenus/frais et charges) et pour les pouvoirs publics qui devraient contrôler tout ça.

Ca sent l'usine à gaz à plein nez!

Et dans ce système que fait-on si les frais annuels (grosse rénovation par exemple) sont supérieurs aux revenus annuels? On reporte les pertes? Ou on perd fiscalement ce qui excède les revenus?

Comment traite-t-on fiscalement les charges financières si emprunt?

Vraiment pas simple.

Bref à la réflexion, pour des raisons pratiques, le système actuel est vraiment préférable. Quel serait l'avantage d'un système plus complexe, difficilement contrôlable et qui rapporterait moins à la collectivité?

L'entretien des biens? Il y a déjà des normes minimales à respecter: qu'on fasse déjà respecter les lois qui existent avant d'inventer un système ingérable et probablement coûteux.
22/04/2014 Vieux  
 
 
Citation:
Posté par Kenshin Voir le message
@Chokotoff : je crois justement l'inverse (mais je suis perverti par ce qu'on m'a appris quand j'étais plus mince aussi ) --> Si les charges qui pèsent sur les propriétaires augmentent, c'est certain que ce sont les locataires qui vont payer !
Soit en payant un loyer plus cher, ... soit en changeant pour aller vers un appartement moins confortable.
C'est justement là que je pense qu'il y a peut-être une faille dans le raisonnement classique. Je précise que je faisais ce raisonnement classique aussi avant que l'on ne me donne davantage d'explications sur les mécanismes.
1. Augmentation des charges, le bailleur paie ses charges.
2. Le bailleur veut retrouver ses billes et augmente le loyer. Mettons que le loyer passe de 100 à 140 (j'invente totalement l'augmentation, elle pourrait être plus faible, tant mieux, ou plus élevée, oups). Le locataire va donc devoir payer 140 au lieu de 100. Mais le locataire a des revenus de 300. En-dessous, il n'aurait pas été accepté par le bailleur. Au-dessus, sauf cas très particulier, il est dans un logement plus onéreux qui fait qu'il se trouve au tiers.
3. Le locataire ne peut pas payer et va ailleurs, je suis d'accord. Ailleurs où c'est moins cher, et donc ailleurs que dans le quartier/la ville où il habite.
4. Le bailleur laisse son loyer à 140. Il ne peut toucher que les gens qui ont 420 de revenus. Oui, mais ceux-là, ne sont pas d'accord de payer autant pour ce qui est proposé par le bailleur.
5. Le bailleur est en vide locatif. Il perd de l'argent.
6. Tous les potes du bailleur aussi. Ils perdent de l'argent.
7. Entre perdre beaucoup d'argent et avoir un rendement moindre, le bailleur préfère cette seconde solution. Il remet sont bien à 100. Mais il devra toujours payer 40 de charges en plus.
8. Les potes du bailleur voient que leur ami ne perd plus d'argent et font comme lui.
9. Les loyers sont de nouveau à 100.

Citation:
Posté par Kenshin Voir le message
Croire que les loyers diminueront, c'est illusoire - ou peut-être uniquement dans des quartiers qui se seront paupérisés, devenus infréquentables, etc. Mais c'est déjà le cas parfois...

Je ne pense pas qu'ils diminueront, mais je ne pense pas qu'ils flamberont (sauf quartier particulièrement dénigré aujourd'hui et qui va exploser dans un avenir proche) pour la raison détaillée ci-dessus.
22/04/2014 Vieux  
 
  46 ans, Bruxelles
 
Citation:
Posté par vulcaingeo Voir le message
Geronimo a répondu, je suis d'accord.

On peut toutefois avoir également un boulot et être multiproprietaire mais il ne faut pas oublier que gérer prend du temps .

Chacun travaille autant qu'il veut bien.

Personnellement , indépendant et multiproprietaire, je travaille bien plus que 36 h par semaine, presque toujours le samedi et souvent le dimanche.
Je suis vendeur automobile, et j'ai chaque mois +- 3 a 5 client chômeur de longue date et multi-propriétaire dans des quartier dis difficile, j'estime que a partir du moment ou les revenus locatif dépasse un salaire de base, on ne devrais plus avoir droit au chômage, d'autant plus que mes client boss dans leur appartement afin de les loué et ou revendre.

Sa devient pour moi un travaille, pourquoi encore donnée du chômage???

Fin du HS
22/04/2014 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
John_Steeds : tu n'es donc pas un nanti ? (qu'est-ce qu'il ressort, ce terme, en cette période !)

J'ai été jeté un oeil sur Immoweb pour des garages sur Liège, afin de me faire une idée (dans un coin que je connais).
J'en ai vu 2 potables :
- un à 30.000 €, situation parfaite, plein centre.
- un à 16.800 €, situation très bien, un peu décentré, mais dans une zone de forte habitation sans bcp de parkings.
Pour les deux, la rentabilité estimée est en fait la même, vu les loyers différents.
Calcul rapide de l'achat sur fonds propres avec peu de frais, ça donne une rentabilité sur... 18 ans !
Pour ma part, je ne l'imaginerais pas - ou alors si je ne sais plus quoi faire de mon argent (on peut rêver). En 18 ans, j'aurais fait autre chose de mes sous-sous... Et la bourse est bien plus rentable et peu risquée sur un si long terme.

@ vulcain : ok, mais je persiste à penser que l'exemple est extrême et quoiqu'il arrive pas représentatif du cas général en Belgique. (Tous les mêmes, ces Bruxellois )
22/04/2014 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Citation:
Posté par davcbr Voir le message
Je suis vendeur automobile, et j'ai chaque mois +- 3 a 5 client chômeur de longue date et multi-propriétaire dans des quartier dis difficile, j'estime que a partir du moment ou les revenus locatif dépasse un salaire de base, on ne devrais plus avoir droit au chômage, d'autant plus que mes client boss dans leur appartement afin de les loué et ou revendre.

Sa devient pour moi un travaille, pourquoi encore donnée du chômage???

Fin du HS
C'est sûr qu'il y a tjs des personnes qui abusent, qui profitent au détriment des autres, etc.
J'ai la naïveté de croire qu'il n'y en a que très peu au final... J'espère...

Cela dit, c'est une piste facile pour le gouvernement ça : mettre en relation le patrimoine et la situation sociale.
(Comme mettre en relation les différentes aides de l'état, ou les différents CPAS de commune, ...) Mais apparemment, c'est trop demander.
22/04/2014 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Chokotoff Voir le message
Je ne pense pas qu'ils diminueront, mais je ne pense pas qu'ils flamberont (sauf quartier particulièrement dénigré aujourd'hui et qui va exploser dans un avenir proche) pour la raison détaillée ci-dessus.
Là-dessus, je suis plutôt d'accord, mais plus pour des raisons d'économie générale (macro) que sur le problème spécifique de l'immobilier.
Si on créé un désiquilibre perçu, il se rattrapera tôt ou tard, dès que possible. Donc la pression sera toujours maximale sur les locataires, ce qui me semble être justement la chose à éviter.
22/04/2014 Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par Kenshin Voir le message
John_Steeds : tu n'es donc pas un nanti ? (qu'est-ce qu'il ressort, ce terme, en cette période !)

J'ai été jeté un oeil sur Immoweb pour des garages sur Liège, afin de me faire une idée (dans un coin que je connais).
J'en ai vu 2 potables :
- un à 30.000 €, situation parfaite, plein centre.
- un à 16.800 €, situation très bien, un peu décentré, mais dans une zone de forte habitation sans bcp de parkings.
Pour les deux, la rentabilité estimée est en fait la même, vu les loyers différents.
Calcul rapide de l'achat sur fonds propres avec peu de frais, ça donne une rentabilité sur... 18 ans !
Pour ma part, je ne l'imaginerais pas - ou alors si je ne sais plus quoi faire de mon argent (on peut rêver). En 18 ans, j'aurais fait autre chose de mes sous-sous... Et la bourse est bien plus rentable et peu risquée sur un si long terme.

@ vulcain : ok, mais je persiste à penser que l'exemple est extrême et quoiqu'il arrive pas représentatif du cas général en Belgique. (Tous les mêmes, ces Bruxellois )
Je ne pense pas que c'est comme cela qu'il faut calculer. Si le garage à 30.000 € se loue à 140 €/mois ça donne une rentabilité annuelle de 5,6% (avec frais = 0) soit bien plus qu'un compte d'épargne par exemple.

Si en plus la banque prête ces 30.000 € à un taux de par exemple 3,5% c'est bingo pour l'investisseur: c'est ce qu'on appelle l'effet de levier (déjà mentionné par Chokotoff ci-avant). Possible évidemment uniquement si le rendement est supérieur au taux de l'emprunt.

Bref pour investir avec un rendement très intéressant dans l'immobilier il vaut mieux emprunter et faire jouer l'effet de levier. Mais pour ça il faut que votre banque suive. Et bien sûr cette stratégie comporte des risques (endettement et donc problèmes possibles si plus de revenus locatifs à un moment) mais est très rentable si tout se passe bien.
22/04/2014 Vieux  
  62 ans, Bruxelles
 
@ Dvcbr, je comprends très bien le ressentiment

mais vous vous trompez de cible.

C'est le système du chômage qui n'est pas bon s'il permet à quelqu'un de percevoir une indemnité de chômage tout en ayant d'autres revenus importants et une activité professionnelle en noir.

Le propriétaire bailleur investisseur n'est pas responsable de cela et il paye des impôts, taxes, etc. qui permettent également de verser les indemnités de chômage et des aides au premier achat immobilier.
22/04/2014 Vieux  
  62 ans, Bruxelles
 
Attention, il n'y a pas que dans l'immobilier qu'on peut investir comme privé. Il y a des tas d'investissement possible.

J'achète un jeune cheval, je le dresse correctement, il a des capacités à l'obstacle. Je le confie à un cavalier professionnel qui le sort en concours pendant une saison. Je le revend 20 fois son prix d'achat, sans imposition !

Le marché de l'art, des antiquités, de la chanson, etc. sont remplis d'investisseurs privés !
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