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22/04/2014 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Pour une fois - et c'est rare - je ne suis pas d'accord avec toi, Thierry.
Tu ne peux pas comparer un investissement à un compte épargne. Ton argent est dépensé dans le cas d'un investissement, alors qu'il est totalement disponible sur un compte épargne.
Au pire, si tu avais dit un compte à terme sur 18 ans, là d'accord...

Pour l'ingénierie financière et fiscale : ok, et pas ok. Tout dépend du terme auquel tu fixes ta rentabilité, et comment tu cherches à maximiser ta dépense / ton bien-être.
La rentabilité est meilleure quand tu n'as pas de charge d'emprunt.

Franchement, un point pivot à 18 ans, je n'appelle pas ça très rentable !!
22/04/2014 Vieux  
 
 
Citation:
Posté par Kenshin Voir le message
Pour une fois - et c'est rare - je ne suis pas d'accord avec toi, Thierry.
Tu ne peux pas comparer un investissement à un compte épargne. Ton argent est dépensé dans le cas d'un investissement, alors qu'il est totalement disponible sur un compte épargne.
Au pire, si tu avais dit un compte à terme sur 18 ans, là d'accord...
Voilà pourquoi en empruntant, ou plutôt en convainquant la banque, ton argent reste disponible. Le tout est d'obtenir des conditions d'emprunt telle que l'investissement reste intéressant. Mais cela comporte plus de risques.

L'immobilier est un des rares produit, si pas le seul, dans lequel on peut investir en empruntant.

Pour les garages, j'ai cependant un léger doute sur la possibilité pour les banques de prêter (entendez "se couvrir du risque") pour ce type de bien, compte tenu de la nature du bien. Si quelqu'un pouvait préciser.
22/04/2014 Vieux  
 
  50 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par espiritu pampa Voir le message
@ Benoki : les immeubles à appartements c'est la galère non pas qu'il y ait ici des impayés mais les imprévus quand l'Ibge vous tombe dessus et les autres réglementations -irrationnelles et/ou impayables- inventées par les Verts.
Les immeubles agés surtout! En France certains biens commencent à être proposés pour 1 € sous condition de reprise des dettes.
22/04/2014 Vieux  
 
  72 ans, Bruxelles
 
Dans le Vlan reçu ce jour, à Boitsfort avec faculté de surenchère : appartement 2 ch 110.000 € +box- garage 25.000 €
22/04/2014 Vieux  
 
  46 ans, Bruxelles
 
Citation:
Posté par vulcaingeo Voir le message
@ Dvcbr, je comprends très bien le ressentiment

mais vous vous trompez de cible.

C'est le système du chômage qui n'est pas bon s'il permet à quelqu'un de percevoir une indemnité de chômage tout en ayant d'autres revenus importants et une activité professionnelle en noir.

Le propriétaire bailleur investisseur n'est pas responsable de cela et il paye des impôts, taxes, etc. qui permettent également de verser les indemnités de chômage et des aides au premier achat immobilier.
Le système et la personne, personnellement je me sentirais mal de profiter du système, je ne désirerais pas être complice de ce vol, sa vient sans doute de mon éducation .

Et puis je boss +- 60h semaines, pour essayer de survivre et payer mon logement, quand je voit ce que je paie en taxe, pour permettre a d'autres de vivre plus sereinement, c'est comme si il prenne l'argent dans mon portefeuille, sous prétexte qu'il est sur la table.
Attention les vrais chômeur ne me gêne pas du tout, mais les abuseurs, les escrocs du système légal m’énerve au plus haut point.

Oublions pas que je les voit se pavaner touts les jours dans mon show room, et certain hésite pas a narguer, ceux qui vende en black en rue les autocollant "non a la drogue" etc, sont les pires.

Supprimons ces chômeurs, et soit aidons plus les pensionnée, travailleurs ou pauvre, mais pas les escrocs du système.

Jamais je ne abaisserais a faire cela, même si dans l'histoire, j'avoue je suis le plus c...
22/04/2014 Vieux  
 
  46 ans, Bruxelles
 
Citation:
Posté par espiritu pampa Voir le message
Dans le Vlan reçu ce jour, à Boitsfort avec faculté de surenchère : appartement 2 ch 110.000 € +box- garage 25.000 €
Il vas finir a 225000€ cette appart, mais comique actuellement 25% du prix pour le parking lol
22/04/2014 Vieux  
 
  72 ans, Bruxelles
 
à davcbr. Je sais ce que vous ressentez , j'ai une ancienne collègue qui n'a travaillé que 18 ans, le reste au chômage occupée à arranger sa maison. Elle a la même pension que moi qui ai fait une carrière quasi complète !!!!

Les cas/ nombres de chômeurs travaillant au black à Bruxelles me semble effrayants.

Après cela on viendra nous entendons nos politiciennes nous dire que ce sont des clichés et que nous faisons des amalgames.
22/04/2014 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Yop. Je vois que le sujet a inspiré une grosse discussion...

Je vais ps rentrer dans la discussion sur les chômeurs, j'aurais un avis qui ne plairait pas à tous... Le but est aussi d'être didactique et constructif...
22/04/2014 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par moustic999 Voir le message
@Geronimo : J'ai lancé la discussion sur les revenus locatifs, parce que c'est ce que j'ai effectievment entendu dans les medias. Je n'y connais rien, et en parler permet d'apprendre.

ceci dit, je ne connais pas la legislation en la matière, mais si j'ai bien compris ce que le site belgium.be explique, la taxation n'est quand meme pas des plus élevée, ou au moins pas autant que sur le travail.

http://www.belgium.be/fr/impots/impo...s_immobiliers/

donc Si je prend l'exemple de la maison ou je loue actuellement, pouvez-vous me dire comment on fait le calcul ?

le RC est de 540 euros.

je loue la maison 650 euros par mois.

le proprietaire paie le precompte immobilier ( 1.25 % du RC )
pour les loyer, comme il s'agit d'un bien non meuble, c'est le RC majoré de 40% qui est pris en compte .

comment fait-on le calcul ?
Avec un RC de 540€ tu va payer un précompte immobilier. Que tu habite ou que tu loue, tu paies. Je suis d'ailleurs étonné que personne n'ai trouvé scandaleux de devoir payer une taxe sur la propriété, parfois plus importante qu'un loyer social. Mais bon soit...

Ensuite, tu vas rajouter ce RC en case 1106/2106 de ta déclaration à l'IPP. Le fisc indexe et augmente de 40% cette somme. Et déduit les intérêts payés pur tes PH.

Si t'as un PH, cela fait schnoll.

Sinon, en gros, on rajoute 1040€ à tes revenus taxables. Si tu ne bosses pas, cela ne fait aucun impôt. Si tu bosses normalement, cela fait 50% d'impot sur ces 1040€, soit environ 540€ de plus.

Mais tes chiffres ne sont pas valables pour toute la Belgique... J'ai un bien avec un RC de 1000€, loué 590€... Refait le calcul, et tu verras que dans mon cas, la taxation est beaucoup plus importante que dans le tien...
22/04/2014 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par espiritu pampa Voir le message
Quand je lis que bcp de jeunes ne peuvent pas avoir un PH, est-il normal que d'autres puissent avoir plusieurs prêts en cours ?
Les déductions fiscales diminuent les rentrées de l'Etat (=nous) tous, forcés, nous participons indirectement au financement des multi PH mais individuellement nous ne pouvons aider nos jeunes à nous. Corrigez-moi si j'ai tout faux.
On ne prête qu'aux riches, c'est bien connu. Une fois que ton premier bien est partiellement payé, c'est que les années ont passé et qu ton bien a pris de la valeur. Tu as une assise financière telle que la banque te prête facilement pour un 2e bien.

En fait, le temps joue pour le propriétaire. Il faut faire comme pour l'assurance pension (que je n'ai pas): commencer le plus tôt possible.

Est-ce normal? Oui si on réfléchit bien.
Est-ce juste? Oui, pareil.
Est-ce enviable? Oui. Et évidemment cela fait des envieux.

Mais les envieux n'ont pas pris le risque au départ. Ils n'ont rien fait, ne font rien, et passe le temps à envier. (mais je dévie....)

Il ne faut pas comparer un jeune qui veut acheter sa maison, et un vieux, qui place pour ses vieux jours parce que la pension d'indépendant est nulle...
22/04/2014 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par Kenshin Voir le message
En lisant ceci, je plutôt envie de tirer mon chapeau à Geronimo...

J'ai pris 1h pour aller vérifier les infos (ok), et je me mets quelques secondes à sa place... Faut quand même le vouloir ! D'ailleurs, si c'était la panacée, tout le monde le ferait
Garde ton chapeau. J'ai choisi, j'assume, et j'adore.

En fait, c'est la panacée. C'est le meilleur ascenseur social: sur base de ta fiche de paye, on te prête des sous pour jouer au capitaliste. C'est investir l'argent de la banque, et la rembourser avec l'argent des locataires.

Il m'a fallu très longtemps pour comprendre que, bien que ce soit la panacée, personne ne le fait.

En fait, ce mode de fonctionnement, cette gestion, ne convient pas à tous. Beaucoup de gens n'aiment pas le contact avec le locataire. Et ça, c'est une question de goût qui ne se discute pas.

Beaucoup ont peur des impayés, des procès, des dégâts. S'ils voyaient mes statistiques, ils n'auraient plus cette appréhension.

Mon conseil: empruntez tout ce que la banque vous permet d'emprunter (pour un investissement immobilier, heing...). C'est la meilleure façon de se constituer un capital.

Le risque réel actuellement, ce n'est pas non payements, procès, ou dégâts. Le risque est essentiellement politique. Si on est taxé comme certains partis l'envisage, on se retrouve sur la paille, en faillite personnelle, au trou et ruiné. J'avoue que le vrai stress, il est là et pas ailleurs...
22/04/2014 Vieux  
 
  72 ans, Bruxelles
 
à Geronimo : je suis entièrement d'accord avec vos justifications mais je devrais relire le tout car j'avais compris que les propriétaires (que je suis aussi) sont à plaindre.
22/04/2014 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par Prog-man Voir le message
C'est bien parce que mettre un bien en location est un véritable job à temps partiel (full time ?) que je ne garderais pas une seconde propriété.

@ Géronimo

Par an, quel est votre profit pour une maison (sans rentrer dans les détails qui ne nous regardent pas), ou à tout le moins, le ratio ?
Mettre un ou deux biens en location n'est pas un job plein temps, bien loin de là!

Je ne sais pas combien d'apparts représentent un temps plein, mais c'est plutôt de l'ordre de 50 ou 100... si on est désorganisé.

Mon profit sur un bien? Tu calcule le "profit" comment? En capital remboursé à la banque? En cash en main? En capacité à payer des impôts en plus ? En plus value non réalisée? Tous ces éléments dépendent d'où tu viens, et où tu en es dans ta "carrière" et dans le remboursement des PH.

Ce que je peux te dire, c'est que j'ai fait des investissements dont le rendement était de plus de 50% par an sur la capital investi. Evidemment, il "suffit" de ne pas investir beaucoup de capital pour arriver à ce résultat. On appelle cela l'effet levier. Qui est très risqué. D'autant plus dans le contexte politique d'aujourd'hui.
22/04/2014 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par Prog-man Voir le message
Ben si, il y a quand même une "question de ratio" entre charges et produits, non ?
C'est pas la réincarnation de l'Abbé Pierre le Géronimo, non plus
Je confirme: mon prénom n'est pas Pierre. Et je ne suis pas curé...

Et c'est un bon business, même si tout n'est pas toujours rose, et que pour l'instant, j'ai plutôt envie de tout revendre pour moins stresser.

Je connais pas mal de proprio qui sont passés par de très très mauvaises passes, moi y compris. Les montants engagés sont sans commune mesure avec un salaire, et le stress va en proportion.
22/04/2014 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par bZone Voir le message
C'est a mon avis délicat de vouloir faire une moyenne, entre la rentabilité d'une chambre d'etudiant à LLN achetée il y a 20 ans ( à mon avis 15% de rentabilité ) et la rentabilité d'une villa construite pour être mise en location à wavre ( 3% si on a de la chance à mon avis )
Une chambre d'étudiant il y a 15 ans donnait un rendement de 25% sur prix d'achat. n achetait avec l'argent des banques, et on en gardait encore lamoitié du loyer.

On trouvait des kots à 3-400.000Fb. Et en 15 ans, les prix sont passés de 7500€ à 50.000€. Les propriétaires ont plus gagné en plus value qu'en loyer.

Ceux qui investissent aujourd'hui sont bien fous. On est avec un rendement de 2%, et un potentiel de chute du marché comme il y a 15 ans...

C'est donc un exemple très parlant, et tout s'y trouve.
22/04/2014 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par Prog-man Voir le message
Ici on va parler d'un ROI simplifié, pas des frais médicaux que Géronimo (je parle de lui, mais c'est pas la personne visée en particulier ) a du débourser pour les éventuelles blessures sur le chantier...

Je pose la question car je suis en plein dans le cas. Garder une seconde propriété, investir, et la louer, ou bien la vendre ?

Mon choix est presque fait cela dit...
Garder une seconde propriété? Cela dépend si on peut la rentabiliser. Si elle vaut 200.000€ et qu'on peut la louer 500€/mois, cela fait un rendement de 2.5% et tous les emmerdements qui vont avec. Vendez.

Si elle vaut 100.000, que vous avez un SRD de 50.000€ sur votre PH de 75.000€, et un loyer de 500€, gardez-le, gérez le, remboursez votre PH et vous aurez gagné la valeur de votre PH. Et en attendant, vous touchez 500/mois, payez 400€ de PH, payez quelques taxes et faites quelques travaux, et vous pouvez vous payer un resto sur le compte de votre investissement.

Mais si le fait de devoir donner un coup de fil à votre locataire vous donne des boutons, vendez!
22/04/2014 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par Prog-man Voir le message
Pas con. Jamais de chiottes bouchées....
Comment il sait que j'ai dû organiser un débouchage aujourd'hui?
22/04/2014 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par Chokotoff Voir le message
Bonjour,

Pour le calcul de rentabilité, il faudrait aussi se mettre d'accord sur ce que l'on entend par rendement (ou ratio). Le calcul "(loyers perçus - les charges) / prix d'achat de l'immeuble", n'est selon moi, pas totalement juste. Il ne l'est que si l'achat se fait avec uniquement des fonds propres (en cash, sans emprunt).
En construisant un modèle suffisamment fouillé (déduction des intérêts du prêt, placements, frais de notaire, plus-value de la valeur de l'immeuble...), on constate que le rendement devient bien plus intéressant lorsque l'on emprunte. Dans pareil cas, le ratio n'est plus loyers/prix d'achat de l'immeuble, mais bien loyers (moins charges et tutti quanti) divisé par l'investissement en fonds propres initial. Et si le modèle est bien fait, vous finissez par trouver l'optimum en terme de mise de départ pour avoir un rendement maximal. Mais ce modèle sera mis à mal dès que l'on touche à un ou plusieurs éléments de la fiscalité immobilière en Belgique.

Donc, oui, il y a encore moyen d'avoir de beaux rendements dans l'immobilier, à la condition de bien modéliser son investissement, en ce compris la localisation du bien.

Mais au risque de me répéter, une taxation des loyers plus importantes qu'actuellement n'est pas une bonne chose si elle est faite de manière brutale, entendez "À partir du 01/01/2015, on additionne les revenus locatifs aux revenus professionnels". Là, évidemment, ça ne passera pas. Mais une taxation plus importante sera faite, et en douceur.
Pourquoi en douceur ? Parce que si c'est brutal, le bailleur ne va plus entretenir son bien. Et l'immobilier est déjà dans un état déplorable.
Je n'ai rien à rajouter. 100% d'accord, de la part d'un multipropriétaire.

Citation:
Posté par Chokotoff Voir le message
Et les bailleurs qui augmentent les loyers ? Et où les locataires (déjà bien souvent à la limite voire au-delà du fameux tiers des revenus alloué au loyer) vont-ils aller chercher le surplus demandé par les bailleurs ? Nulle part, ils partiront. Pour aller soit nulle part, soit dans des endroits moins onéreux. Et les bailleurs vont laisser leurs loyers augmentés. Jusqu'au jour où l'un d'entre eux va se rendre compte qu'il préfère perdre un peu de rendement, que de ne rien voir rentrer. Donc, il remettra son ancien loyer. Puis son voisin, voyant qu'il a retrouvé un locataire, va faire de même. Et les loyers vont revenir à leur ancien niveau par un mécanisme d'équilibre. Mais les taxes auront augmenté dans le chef du bailleur.
Je suis beaucoup moins d'accord avec ce raisonnement. Parce qu'il est basé sur un marché statique. Or, le marché n'est pas statique. La population augmente, et la demande aussi.

Alors, si les propriétaires n'investissent plus, on va se retrouver avec un manque de bien à louer, et les loyers vont augmenter. Oui, le bailleur payera plus, mais le surplus se retrouvera dans le loyer. C'est la loi de l'offre et de la demande. Inévitable. Imparable.
22/04/2014 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par Chokotoff Voir le message
Voilà pourquoi en empruntant, ou plutôt en convainquant la banque, ton argent reste disponible. Le tout est d'obtenir des conditions d'emprunt telle que l'investissement reste intéressant. Mais cela comporte plus de risques.

L'immobilier est un des rares produit, si pas le seul, dans lequel on peut investir en empruntant.
Excellent résumé: emprunter une plus grande quotité = + de risque.
Seul invest qui permet d'emprunter pour investir.

Bravo.
22/04/2014 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par espiritu pampa Voir le message
à Geronimo : je suis entièrement d'accord avec vos justifications mais je devrais relire le tout car j'avais compris que les propriétaires (que je suis aussi) sont à plaindre.
Les propriétaires ne sont pas à "plaindre". Mais si on change le paysage fiscal, le danger est énorme pour le "marché", mais aussi pour les propriétaires investisseurs.

Si le "marché" se casse la gueule, c'est un pan entier de l'économie qui risque de se casser la gueule. La crise des "sub-prime" vient d'une mauvaise conception du cadre légal qui permettait d'emprunter pour de mauvaises raisons.

Quand le marché américain s'est cassé la gueule pour quelques pourcent des propriétaires, l'ensemble de l'économie s'est ramassé.

Si on change le cadre légal en Belgique, on n'aura pas une crise mondiale. Mais la Belgique pourrait se casser largement la gueule avec les quelques % d'investisseurs qui seraient mis en faillite à cause de ces changements. Avec fuite de capitaux et tout le reste. Bref, une grosse grosse bonne crise bien merdique.

Si on change les règles pour les investissements du passé, on joue avec le feu.
Les règles actuelles sont bonnes. Les changer pour le futur est aussi un risque et un mauvais signal.
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