Projet construction - quelles étapes?

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Projet construction - quelles étapes?



26/09/2012 Vieux  
  33 ans, Liège
 
Bonjour,

Après finalement énormément de recherche de maison à rénover, nous commençons à penser à une construction neuve.

Dans mes recherches préliminaires j'ai souvent vu des personnes/sites qui recommandent de voir pour la construction une fois que l'on a le terrain. Seulement j'aimerai éviter de me lancer dans un projet irréalisable ou finir avec tellement de concessions que j'en serai déçu.

La première étape que nous avons entrepris étant d'abord de définir les espaces et la disposition dans la maison pour faire les plans et se mettre d'accord avec madame (pas toujours le plus évident )

Ensuite une fois les plans fait nous avons été voir une connaissance entrepreneur qui nous a faire un devis pour le GOF selon nos plans (voir listing postes/prix etc plus loin). Choses un peu surprenant à la lecture de ce devis, le prix au m² relevé habituellement sur ce forum semble assez bas donc j'aimerai avoir votre avis afin d'un peu estimer (il s'agit bien d'estimer pas fixer un prix ferme) les différents postes reçus et voir si certains sont largement sous estimés ou si simplement certains ont été oubliés. J'ai évidemment complété ce devis avec d'autres pour les finitions qui seront en partie réalisé personnellement.

Pour les plans ça se passe là:

Rdc : https://docs.google.com/open?id=0B2-...Ep6Uk94SW00Z1U
1ier : https://docs.google.com/open?id=0B2-...VQ5akR4WUxVZG8

Sachant que les plans sont ce que nous souhaiterions, on étudie la possibilité si c'est un peu juste ou débile de réduire le bâtiment de 1M en largeur à gauche et le garage le faire un peu plus "raisonnable".
A savoir aussi que le local technique a été ajouté après et n'est donc pas estimé; point que je trouve pas essentiel mais que madame semble vouloir (quid de plutôt enterrer la citerne et mettre la chaudière dans le garage?)

Places aux devis (dommage qu'on ne semble pas savoir faire de tableau):

Poste # Poste Prix (htva)
1 Terrassement pour réalisation d'un radier 1000€
2 Dalle de béton: radier epaisseur 18cm 6500€ (sur 130m²)
3 Maçonnerie de brique surface 16884€ (compté sur 252)
4 Maçonnerie bloc de surface (blocs 9/14/19) 19125€ (compté sur 425)
5 Hourdis avec dalle de compression 4900€ (compté sur 100m²)
6 Hourdis sans dalle de compression 4000€ (compté sur 100m²)
7 Egouttage, fosse septique et chambres de visite 5000€
8.1 Charpente 4500€
8.2 couverture tuiles, corniche zinc et finitions 12000€
9.1 Isolation des mures creux : 8 cm 3780€ (compté sur 252)
9.2 Isolation toiture 18 cm 2560€ (compté sur 160m²)
10 Chassis pvc blanc 14000€
11 Plafonnage 8250€ (compté sur 750m²)
12 Chauffage radiateurs chaudière mazout + citerne 10350€ (Citerne + mise à feu par pro - placement par moi même)
13 raccordements sanitaires ecs 1500€ (raccordé moi même)
14 Electricité 5500€ (placé par moi même selon schéma)
15.1 Chape 2760€ (compté sur 230m²)
15.2 Surplus chape isolante 900€ (compté sur 100m²)
16 Poutrelles métalliques 2000€
17 Seuils en pierre bleue 2000€
18 Platon & dyba 1500€
19 Nivellement terres, empierrement garage et entrée 2000€
20 Escalier intérieur 13 marches 4000€
21 Portes intérieurs 3850€ (porte "classique" en bois)
22 Cuisine 6000 € (Sur plan ikéa) (placé moi même)
23.1 Sols 4540€ (mix carrelage/quick step) (placé moi même)
23.2 Plinthes 600€ (maxi carrelage/bois) (placé moi même)
24 Sanitaires (Wc, douche, sdb …) 3650€ (placé moi même)
25 Poele à bois + tubage + cheminée 4500€
26 Alarme 1750€ (placé moi même)
27 VMC DF 5000€ (placé moi même)

Soit 164899€ htva pour la construction - 199530€ ttc
Auquel il faut ajouter les frais d'architecte (8%) : 15960€

Donc 215490€ tvac avec frais d'architecte (hors terrain).
Avec un terrain d'environ 100000€ hf (ceux qu'on a en vue sont dans les 80/85000€) auquel on ajoute 15000€ de frais ça nous fait donc pour la maison:

330490€ ttc avec terrain (aménagement jardin par moi même à faire plus tard quand la construction sera finie).

Ps: les terrains que l'on recherche seraient des terrains plats.

Est-ce que cela semble réaliste aux vus des plans?; des bonnes idées sur des points à changer dans les plans et/ou devis? Des points oubliés qu'il faudrait rajouter? Ou tout autre conseil sur comment aborder mieux le projet?

Merci en tout cas à ceux qui auront le courage de lire le pavé énorme

Edit: 26/09 - 11h54 j'avais oublié le poste alarme et VMC DF dans la liste

Dernière modification par Psyk 26/09/2012 à 12h56.
26/09/2012 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
Comment voulez-vous évaluer un budget alors que vous n'avez aucune prescriptions urbanistiques.
Quelles sont les dimensions totales de la maison longueur/largeur/hauteur
Avec les isolants prévus,vous ne rentrerez jamais dans la PEB
Ce n'est pas un radier mais une simple dalle de sol, à 18cm.
Analyse de sol, quid ??
Ingénieur pour calcul d'un vrai radier en cas de surprise au niveau du sol quid ??
La chape isolante, il faut compter le double de ce que vous prévoyez.
Il faut 10 cm de PUR projeté minimum, pour avoir une isolation compatible avec la PEB.
Sans avoir de terrain, et les prescriptions qui l'accompagnent, calculer un prix est totalement utopique.
Isolation des murs 8 cm. 8cm de quoi, de styrodur??? pas assez
Trouvez un terrain et faites les choses dans l'ordre et faites faire vos plans par un architecte, en fonction de tous les paramètres d'obligations (prescriptions, rapport pignon/façade, hauteur sous corniche, orientation du terrain, etc...)
Autrement vous courez dans le mur.

26/09/2012 Vieux  
  33 ans, Liège
 
Ok merci intègre donc impossible d'établir quoi que ce soit avec cette approche (c'était aussi un peu le but du topic ).

Donc si on reprends dans l'ordre, il faut :

* trouver un terrain (en vue et/ou à l'acheter)?
* voir l'architecte qui va lui s'occuper de toutes les recherches/plans ...? (le point le plus nébuleux pour moi)

Sur ce point par contre ceci aura logiquement un coût si il doit faire faire des études de sol + le temps investi pour les plans, estimations ... y a-t-il un moyen de savoir avant d'acheter le terrain dans quoi on s'engage rapidement ou faut-il acheter le terrain et voir ensuite? car si j'ai bien compris l'étude à faire est propre au terrain (et un peu à la maison) lui même et si ce dernier est "manqué" il faut recommencer pour une partie du moins.
26/09/2012 Vieux  
  36 ans, Liège
 
Je pense qu'il faut partir sur un budget global de 300k minimum pour une construction 4 façade hors terrain et tout les frais (notaire, hypothèque, raccordements, assur vie etc...). Pour les détails des prix, il faudra attendre, comme dit Intègre, les prescriptions urbanistique et le sondage du sol. N'oubliez pas une marge pour des suppléments imprévu obligatoire ou simplement par gout des belles choses...
26/09/2012 Vieux  
 
  38 ans, Hainaut
 
Je rejoint l'avis d'intègre. Difficile de remettre un prix sans un plan (conforme au prescriptions) et un cahier des charges (répondant notamment à la réglementation PEB ... ce qui ne sera probablement pas le cas avec ce que vous décrivez)
Pour le reste, mes commentaires dans le texte

Citation:
Posté par Psyk Voir le message

La première étape que nous avons entrepris étant d'abord de définir les espaces et la disposition dans la maison pour faire les plans et se mettre d'accord avec madame (pas toujours le plus évident )

Rdc : https://docs.google.com/open?id=0B2-...Ep6Uk94SW00Z1U
1ier : https://docs.google.com/open?id=0B2-...VQ5akR4WUxVZG8

Pour la salle du bain du 1er, il faut passer par la chambre parents ... cela risque d'être vite embetant.

Places aux devis (dommage qu'on ne semble pas savoir faire de tableau):

Poste # Poste Prix (htva)
1 Terrassement pour réalisation d'un radier 1000€
Cela me parait un peu faible. Ne pas oublier l'évacuation des terres
2 Dalle de béton: radier epaisseur 18cm 6500€ (sur 130m²)
A dimensionner par un ingénieur
3 Maçonnerie de brique surface 16884€ (compté sur 252)
4 Maçonnerie bloc de surface (blocs 9/14/19) 19125€ (compté sur 425)
5 Hourdis avec dalle de compression 4900€ (compté sur 100m²)
6 Hourdis sans dalle de compression 4000€ (compté sur 100m²)
7 Egouttage, fosse septique et chambres de visite 5000€
8.1 Charpente 4500€
8.2 couverture tuiles, corniche zinc et finitions 12000€
9.1 Isolation des mures creux : 8 cm 3780€ (compté sur 252)
8 cm de quoi? A vérifier selon PEB
9.2 Isolation toiture 18 cm 2560€ (compté sur 160m²)
18 cm de quoi? A vérifier selon PEB

10 Chassis pvc blanc 14000€

--> Total GOF: +/- 95k€ HTVA pour 230m² de surface plancher ... me parait beaucoup trop faible. Pour info, j'ai payé en 2009 pour la même surface 145k€ HTVA pour le GOF.

11 Plafonnage 8250€ (compté sur 750m²)
Sauf si vous le faites vous même, budget trop faible (comptez plutôt 10-12 k€)
12 Chauffage radiateurs chaudière mazout + citerne 10350€ (Citerne + mise à feu par pro - placement par moi même)
A vérifier selon PEB. Budget un peu faible aussi
13 raccordements sanitaires ecs 1500€ (raccordé moi même)
14 Electricité 5500€ (placé par moi même selon schéma)
OK. Pourrait même être moins cher. J'ai payé le même prix en placant moi-même (domotique comprise)

15.1 Chape 2760€ (compté sur 230m²)
J'aurais dis plutôt 4000€
15.2 Surplus chape isolante 900€ (compté sur 100m²)
Comptez le double
16 Poutrelles métalliques 2000€
17 Seuils en pierre bleue 2000€
18 Platon & dyba 1500€
19 Nivellement terres, empierrement garage et entrée 2000€
20 Escalier intérieur 13 marches 4000€
21 Portes intérieurs 3850€ (porte "classique" en bois)
22 Cuisine 6000 € (Sur plan ikéa) (placé moi même)
23.1 Sols 4540€ (mix carrelage/quick step) (placé moi même)
Pour 230m², cela fait +/- 20€/m². Pour le quick step OK mais pour le carrelage, cela fait juste
23.2 Plinthes 600€ (maxi carrelage/bois) (placé moi même)
24 Sanitaires (Wc, douche, sdb …) 3650€ (placé moi même)
25 Poele à bois + tubage + cheminée 4500€
26 Alarme 1750€ (placé moi même)
27 VMC DF 5000€ (placé moi même)

Soit 164899€ htva pour la construction - 199530€ ttc
Auquel il faut ajouter les frais d'architecte (8%) : 15960€

Donc 215490€ tvac avec frais d'architecte (hors terrain).

Pour 230m², votre budget est vraiment trop juste selon moi. En gros, il faudrait tabler sur un minimum de 1250€/m² TVAC en participant activement à la construction

Avec un terrain d'environ 100000€ hf (ceux qu'on a en vue sont dans les 80/85000€) auquel on ajoute 15000€ de frais ça nous fait donc pour la maison:

330490€ ttc avec terrain (aménagement jardin par moi même à faire plus tard quand la construction sera finie).

26/09/2012 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
MG80, il y a déjà moyen de faire une maison décente pour 200.000 € tout compris pour la maison (TVA, architecte, coordinateur, PEB) hors terrain

Pour le terrain et le prêt prévoir 17 % environ (frais de notaire, d'enregistrement, d'hypothèque)
Raccordement entre 3 et 5.000 €
26/09/2012 Vieux  
 
  46 ans, Hainaut
 
Je pense qu'en effet la première chose à faire est de trouver le terrain qui vous plait (orientation, localisation...). Si vous n'avez pas le coup de foudre passez votre chemin !
Si le terrain ne vous plait pas (parce que par exemple trop loin de votre lieu de travail ou que le quartier ne vous plait pas) vous aurez beau construire la plus belle maison du monde vous ne vous sentirez jamais bien chez vous.

Avant d'acheter le terrain qui vous plait (prenez votre temps de réfléchir c'est pour moi l'étape la plus importante) vérifier simplement que son prix n'est pas surévalué, qu'il n'y aura pas de difficulté technique à construire dessus ou encore que les prescriptions urbanistiques ne sont pas trop limitatives par rapport au style de projet que vous aimeriez mener.

Une fois que vous aurez le terrain, il sera temps de dessiner la maison faite pour ce terrain (de même que chaque casserole à son couvercle, toutes les maisons ne sont pas faites pour tous les terrains...) Encore une fois prenez votre temps pour cette étape de conception. Si vous ne vous en sortez pas, un architecte imaginatif pourra vous aider.

Ensuite sur base des plans (et surtout d'un métré) vous pourrez vous lancer dans l'obtention de devis pour le GOF. Si vous êtes au delà de ce que vous pouvez mettre, modifiez ou recommencez les plans avant de redemander de nouveaux devis !
Pour ne pas avoir de mauvaises surprises expliquez à votre architecte dès le début votre façon de travailler et de voir les choses (et surtout veillez à ce que ce projet reste le votre et ne devienne pas le sien, c'est vous qui payez !)

Plus tard, le prix des finitions est très difficile à prévoir car même si vous faites vous même il y a tant de qualités et de gammes différentes dans les matériaux (ex: un escalier peut coûter 3000€ mais un autre des mêmes dimensions le triple, idem pour les carrelages, portes, cuisine....)

Il est très difficile de connaître à l'avance le prix que coutera la maison (sauf si vous optez pour un clé sur porte à partir de plans dans un catalogue, et même dans ce cas gare aux suppléments !)

Dans votre liste, les postes plafonnage, couverture toiture, sdb me paraissent faibles (mais encore une fois tout dépend des finitions que vous choisirez)

Une fois le GOF terminé vous verrez bien combien il vous reste pour finir le reste (100.000 € ne me paraissent pas de trop...)

Dans tous les cas il faudra vous investir à fond dans le projet (mais au vu de votre post il semble que ce sera le cas...)

Bon courage, vous êtes au début d'une expérience excitante.
26/09/2012 Vieux  
 
  38 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par intègre Voir le message
MG80, il y a déjà moyen de faire une maison décente pour 200.000 € tout compris pour la maison (TVA, architecte, coordinateur, PEB) hors terrain

Pour le terrain et le prêt prévoir 17 % environ (frais de notaire, d'enregistrement, d'hypothèque)
Raccordement entre 3 et 5.000 €
On est d'accord mais pas 200 000 TTC pour une maison de 130m² au sol
26/09/2012 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Salut,

Avant tout je te souhaite : "BONNE CHANCE"
Que ce soit une rénovation... où il faut parfois démolir pour refaire...
ou construire... ça coûte vachement cher.

Comme toi, avant de faire ma maison, j'avais modéliser bcp bcp et bcp... des plans, des changements... mais tout ça tu peux presque l'oublier... (Sorry)
D'abord il te faut un terrain et puis après tu pourras savoir ce que tu peux faire de ton terrain....

Par exemple, le garage ... si ton terrain est plat tu ne pourras pas le faire en dessous de la maison, ou tu pourras ou pourras pas faire un carport car le permis de l'urbanisme ne le permet pas.
Selon la disposition du terrain tu imagineras bcp mieux ta maison.

Commence donc par le début :
1) 1 terrain
2) voir les prescriptions de ton permis
3) l'architecte
... ensuite voir avec lui selon un budget... (ta maison ne sera pas forcément ce que tu aurais espéré à 100% (sauf si tu es payes le triple) ... )

Ce qui concerne les prix que tu as indiqué... entre le début de tes travaux... et ton prix actuel... combien de temps vont se passer ? 1, 2 , 5 ans ? les prix évoluent sans cesse....

Je n'ai pas tous les prix en tête car à la fin tu comptes plus....
mais un conseil : pour chaque devis, compare 2,3,4 fois... et tu feras pas mal d'économies.. mais rien que cela prend un temps important.

Pour t'encourager... je me suis dit... je débute et combien je risque de perdre si je me plante et revend tout... j'ai estimé ce chiffre...
et pour la taille de la maison, je me suis dit d'abord faire l'essentiel et l'étage ce sera pour plus tard.. raboter 1m mais que la maison soit pas pratique... euh....

Par rapport à ta liste... le chauffage, n'hésite pas à aller voir des spécialistes...il y a des alternatives au mazout.
Le prix du sanitaire... tu as tous les prix dans ce domaine !
L'électricité... tu as compté aussi les lampadaires ? c'est un domaine large. J'aurai pas cru qu'il fallait autant de temps pour le faire soi même.(Bon si maison en bois ça ira peut être plus vite)
La chape isolante : idem qu'Abstract je pense au double
Le terrassement : là... ce poste m'a coûté bcp bcp bcp + cher ! et si j'étais passé pour 1000€ je serai heureux cela va dépendre de ton terrain ! .. tu vas devoir faire appel plusieurs fois durant ta construction au terrassier.. (Après la construction je me suis même dit que j'aurai du acheter la machine et la revendre après )

Chaque poste se négocie.... ça prend du temps...
mais dis toi que d'autres sont arrivé au bout... alors pourquoi pas toi.
26/09/2012 Vieux  
 
  46 ans, Hainaut
 
Si vous n'avez pas de cave, compter sur 1000 à 1250 € le m2 habitable (garage y compris) me parait une bonne base de départ (pour autant que vous vous occupiez des finitions)

1000€ si maison traditionnelle (chauffage classique, ventilation SF, chassis PVC...)
1250€ si PAC, VMC, carrelage de bonne qualité, plus d'isolation...
26/09/2012 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
Tout à fait d'accord, Abstract, mais est-ce que 130 m² au sol sont nécessaires??
Un bon concepteur peut faire faire des économies de place dans une maison.

MG80 ne parlait pas de cette surface en particulier, mais d'un prix en général pour une 4 façades
26/09/2012 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Qq idées/remarques ... à toi de voir...

As tu pensé à faire un escalier en béton ? à comparer le prix final...
pourquoi ? c'est plus pratique durant ta construction d'avoir directement l'escalier...


Concernant ton plan... il y a des prescriptions urbanistiques qui n'accepte pas que ce ne soit pas un seul gros volume... tu peux dans ce cas, faire une demande de dérogation... qui passe ou casse.. (donc ?refaire plan...)

Si je regarde l'étage... ce qui me frappe ce sont les fenêtres... en bas... elles sont placés un peu sur chaque façade... à l'étage uniquement sur 2 côté...
as tu pensé à l'orientation N/S (ce que tu ne pourras faire que lorsque tu connais ton terrain)

Comment vont aussi les enfants de la chambre 2 et 3 à la salle de bain... (?) ca me parait pas trop pratique.
Au rez : passé de la SDD : salle de douche à la buanderie... ça me fait bizarre ça..
La SDD : qui est petite... n'hésite pas à aller déjà en voir... car tu verras à qq cm près tu pourrais être déranger.
Par exemple : dans ton cas, je voies bien la douche dans le coin (bas gauche).... mais l'évier tu le met sous la fenêtre ? donc pas de miroir...ou à côté... assez de place ?...
(aligner les portes/fenêtres dans une pièce petite où tu as douche/salle de bain est à mon avis mieux : ce que tu as fais)


L'escalier qui monte est il assez large ? c'est très dérangeant quand trop étroit : pour bouger tes meubles...

As tu prévu un endroit pratique pour monter au grenier.

...Ton archi t'aidera...
26/09/2012 Vieux  
  33 ans, Liège
 
Alors pour ajouter un peu d'info:

Nous souhaitons avoir toutes les pièces de vie (garage compris) au niveau du terrain (donc pas bel étage) avec les pièces de repos au 1ier.

L'orientation du terrain devra être sur l'arrière en S et idéalement SO/O pour avoir du soleil en fin de journée (le matin/midi on en profite de toute façon pas) ce qui est un des critères de choix pour le terrain (tout comme sa largeur à rue pour faire une 4F).

L'ouverture SDD/Buanderie est là surtout pour le passage jardin - buanderie - sdd et éviter de saloper le séjour quand on reviens du jardin un peu crade; au départ la SDD étant prévue pour les enfants ceci expliquait aussi l'ouverture sur le hall (ce qui explique aussi la SDB exclusive aux parents à l'étage).

La situation du garage était ainsi pour du design mais aussi car en un seul gros volume avec construction sur la garage, nous ne trouvions pas de solution sans avoir un hall énorme pour désservir toutes les pièces (mais ça un architecte devrait nous orienter facilement) mais qui devrait aussi rendre possible une SDB pour les enfants à l'étage.

Pour finir (si j'ai rien oublié) l'escalier en béton je trouve ça relativement moche et pas très pratique pour des maisons à un seul niveau; je préfère un droit (ou quart tournant selon la longueur disponible) en bois.
26/09/2012 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Je partage les avis précédents, en demandant une offre de prix sur base de simple croquis, vous mettez la charrue avant les boeufs.
Vous risquez pas mal de suppléments (j'entends déjà le discours de l'entrepreneur: "je n'avais pas compté ça comme ça - il y a plus de ça - j'utilise tel type d'isolant, si vous voulez un plus efficace, c'est pas e même prix...")

Le mieux et de déterminer votre budget puis d'établir un projet suffisament détaillés pour qu'il puisse être estimé sur base d'un vrai plan avec un métré.

Puis réajuster éventuellement le projet en fonction du budget.

Ensuite, vous pouvez faire des demandes de prix sur base du plan, du métré et d'un cahier des charges précis pour vérifier l'estimation.
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