Questions budget (une de plus)

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Questions budget (une de plus)

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20/05/2016 Vieux  
  38 ans, Liège
 
bonjour,

Si j'ai bien compris les questions de budget sont assez courantes. J'ai essayé de lire un maximum de posts à ce sujet afin de ne pas reposer les mêmes questions déjà 10 fois abordées. Je m'excuse à l'avance si j'aurais pu trouver certaines réponses moi-même en cherchant le forum.

Nous avons donc le projet de faire construire. Comme beaucoup de monde notre budget est limité. Par contre nous partirions sur un clé sur porte. Nous sommes déjà allé à la banque et avons vu deux entrepreneurs (Delta et Perfection Habitat). Je me permets de poser plusieurs questions qui au final ont le même but: pouvons-nous faire construire ou pas??

1) nous avons repéré un terrain à 121€/m² (province de Liège, là où la moyenne est à 100€/m²). Pouvons-nous espérer un rabais? Nous n'imaginions pas du tout négocier le prix du terrain (vu qu'en gros c'est celui-là qu'on veut) mais est-ce bête de notre part? Est-ce que d'office le vendeur se laisse une marge comme pour la vente d'une maison? En sachant que le terrain est à vendre depuis 3 ans.

Si nous décomptons le prix du terrain (sans négociation)+frais de notaire pour l'achat et le prêt, la banque nous dit qu'il nous reste un budget 243000€ tout frais compris pour la construction (sans cuisine).

2) A l'heure actuelle (nous ne nous sommes pas encore penchés sur les matériaux proposés, etc mais nous pensons avoir un minimum de surplus demandés par nous), est-ce que je dois effectivement décompter 10% de cette somme pour les imprévus ou c'est trop dans le cadre d'un clé sur porte? Si la réponse est oui il ne nous reste plus qu'un petit 220000€ tout frais compris.

Nous sommes une famille de 5, donc je pense qu'en comptant 4 chambres correctes je dois tabler sur un minimum de 80m² au sol. La référence de 1500/m² TVAC (avec ou sans frais annexes comme raccordement?) et les premiers devis reçus pour ce type de maison tournent plutôt autour des 240000€.

Nous n'avons aucune liquité autre que ce que nous recevrons de la maison (et qui est déjà compris dans les 243000€+terrain). Par contre nous avons tout calculé au plus pessimiste:
- vente de la maison actuelle 20000€ en dessous de ce qu'elle a été évaluée par un expert
- revenus au jour d'aujourd'hui (alors que nous attendons des promotions qui devraient arriver cette année)
- notre maison qui va continuer à se rembourser pendant minimum un an (ça fait encore entre 7000 et 10000 de plus dans notre poche dans un an vu qu'on rembourse quasi exclusivement du capital à l'heure actuelle).

Donc si je suis super optimiste, je peux ajouter 35000€ à mon budget. je ne veux pas le faire mais je ne veux pas non plus abandonner le projet alors que les 35000 on les aura peut-être dans un an!

Voilà, je voulais surtout avoir votre "feeling" sur notre situation. Devrions-nous nous lancer ou pas?

merci d'avance pour votre aide!
20/05/2016 Vieux  
  38 ans, Liège
 
1. si le terrain est à vendre depuis si longtemps, c'est soit qu'il est nettement trop cher, soit il y a un problème
est-il constructible?
2. 80m² ce n'est pas énorme
4 chambres 80m² ? la salle de bain, le couloir, le wc... ça fait l'équivalent d'une grande pièce à retirer des 80m².

il existe des modèles moins chers. cherchez les pour avoir une meilleure surface

oui il faut prévoir 10% minimum.
les raccordements, les imprévus, le carrelage que madame veut, ça chiffre vite

20/05/2016 Vieux  
 
  28 ans, Liège
 
Pour le terrain, voici mon retour d'expérience :
- Si c'est en vente depuis 3 ans c'est que le vendeur n'est pas pressé. Nous avions flashé sur un terrain et nous voulions faire baisser le prix pour des raisons valades d'aménagement. Le vendeur a refusé. Ca faisait 5 ans qu'elle essayait de vendre et finalement elle ne l'a vendu que 3 ans après. Donc elle a attendu 8 ans pour vendre le terrain. Vu la maison qu'on construit dessus, les gens l'ont surement acheté au prix qu'elle demandait.
- Si c'est votre coup de coeur, à votre place je n'attendrais pas trop longtemps. Dans notre recherche de terrain à bâtir on a plusieurs fois été coiffé au poteau (même sur des terrains en vente depuis plusieurs années/mois). Au final, quand on y repense avec ma femme on est content qu'ils nous soient passés sous le nez parce que celui qu'on a trouvé est tellement mieux, bien que sur le moment les autres étaient aussi des coups de cœurs. Au final, n'attendez pas qu'il soit trop tard.

Niveau budget, je pense que ça passera.

Pour une maison de 14*7 on en a eu pour 209k€ dont 7000€ en plus du prix catalogue (mais Maisons Baijot est moins cher que Perfection Habitat). Dans les 7000€, 3300€ sont dû à certains de nos choix de changer certains matériaux et 3700 sont dû a des imprévus/erreurs/mauvaises compréhension entre l'entrepreneur et nous.

On en a eu pour 6000€ pour les raccordements (quand je compare à d'autres sur le forum j'ai payé ça fort cher).

En plus de ça on a un feu ouvert double face, une alarme et la cuisine qui font un total de 15500€ en plus du budget de la maison.

Pour moi c'est donc jouable. Nous n'avons que 3 chambres, mais notre chambre (celle des parents fait le double de celle des enfants).

Par contre, si je peux me permettre d'ajouter un truc que moi je n'avais pas pris en considération dés le début : Prix de l'aménagement des abords. Dans un premier temps on n'y pense pas parce que de toute façon avant d'y songer il faut attendre que les terres ne se tasse, mais ça coute une petite somme (après ça dépends des attentes de chacun évidemment) : Terrasse, allée en pavée, barrière automatisée,...
20/05/2016 Vieux  
  35 ans, Hainaut
 
Même constatation que Browning ...

80 m² au sol donc environ 75 m² habitable
-> 4 chambres
-> 1 salle de bain
-> 1 couloir

Cela va faire un peu petit ...
20/05/2016 Vieux  
  38 ans, Liège
 
si le terrain est à 85.000€ ,faites une offre sérieuse à 65.000€

(vérifiez avant de vous engager, le terrain a peut-être un défaut)
20/05/2016 Vieux  
 
  45 ans, Liège
 
Bonjour,

Voir aussi les prescriptions urbanistiques de CE terrain, elles pourraient imposer des aménagements coûteux.

Voir aussi la qualité du terrain (essai de sol, au moins 3 points) pour définir le type de fondation (vertige, caves, radier, ... => pas le même budget).
20/05/2016 Vieux  
  39 ans, Namur
 
Je fais actuellement constuire avec PH et je pense qu'avec 220 KEur vous serrez un peu limite, la maison que j'ai choisie sans aucune modification était de base (225 Keur HTVA) et je pense que c'était loin d'être la plus chère...De ce montant, vous pouvez obtenir une petite remise. Mais là, c'est vraiment la maison de base, sans modification si le terrain le demande,... Et croyez moi, les modifs, ca va vite...j'en suis à presque 60 Keur de supplément (avec station d'épuration, drain périphérie, suppléments fondations,...)
Je dirais du 15 KEur pour le non voulu (fondations, drain, station épuration...) et 45 pour le voulu (baies vitrées, chassis alu, modification des dimensions, parquet, escaliler,...). Mais je dois bien avouer que pour le moment ils sont TOP. Attention, la construction n'a pas encore débutée...j'attends mon permis.
20/05/2016 Vieux  
  38 ans, Liège
 
Merci déjà pour vos retours d'expérience !
Pour répondre aux questions sur le terrain :
C'est un terrain qui se trouve dans un nouveau lotissement dans le centre d'un village à la frontière allemande. Avant le lotissement il y avait une usine de céramique et son remblai. Le terrain a fait l'objet d'une dépollution à la demande de Wallsol.
Les terrains sont en vente depuis 2013. Les 3/4 d'entre eux sont déjà vendus et il en reste quelques-uns donc. C'est le même gros investisseur qui vend toutes les parcelles.
J'ai une amie agronome qui a analysé les sols sur carte (ce qu'on trouve sur un portail de la région wallonne). Ils sont assez argileux pour la région (qui n'est normalement pas argileuse contrairement à la Hesbaye par exemple). Les terrains du lotissement pourraient avoir un peu de difficultés à drainer la pluie mais c'est tout. Pas de risque de la part des terrains voisins (sauf. S'ils drainent chez nous !), pas de source, lotissement assez plat.
Notre terrain a une forme d'entonnoir. En longueur, large à la route (25m) et étroit au fond du jardin (10m). Je me dis que ça pourrait être une des raisons pour laquelle il est moins vite parti qu'un beau rectangle. Il fait 600m².

Ce qui nous fait le plus peur ce sont les frais supplémentaires éventuels à cause de la dépollution effectuée (déplacement des terres, il faut creuser plus bas pour la stabilité, non ?)

Browning, tu penses qu'on doit chercher d'autres entrepreneurs ? Pour être exacte, la maison proposée par PH fait 86m2 au sol.
20/05/2016 Vieux  
  38 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Sanssueur Voir le message
Bonjour,

Voir aussi les prescriptions urbanistiques de CE terrain, elles pourraient imposer des aménagements coûteux.

Voir aussi la qualité du terrain (essai de sol, au moins 3 points) pour définir le type de fondation (vertige, caves, radier, ... => pas le même budget).

Les prescriptions sont assez légères. Dans le prix on a déjà compté une station d'épuration et une citerne.

Est-ce qu'on peut envisager faire l'étude de sol avant l'achat ?
20/05/2016 Vieux  
  39 ans, Namur
 
Citation:
Posté par Nena123 Voir le message
Les prescriptions sont assez légères. Dans le prix on a déjà compté une station d'épuration et une citerne.

Est-ce qu'on peut envisager faire l'étude de sol avant l'achat ?
oui tout à fait mais vous devez savoir que si par la suite la points ne correspondent pas à l'implantation de la maison, vous devrez refaire une étude.
20/05/2016 Vieux  
  43 ans, Liège
 
Franchement 86m2 pour 4 chambres une salle de vain et un hall de nuit très juste
20/05/2016 Vieux  
 
  45 ans, Liège
 
Je n'achèterais jamais sans une étude du sol de ce terrain bien conduite, à l'endroit théorique de la future construction, d'autant que ses antécédents sont peu flatteurs.
20/05/2016 Vieux  
  39 ans, Namur
 
je pense qu'il y a moyen, 4* 16 m² =64 m²
un hall de nuit: 12 m² (et je pense qu'il doit y avoir moyen de faire moins)
un salle de bain: 10 m²...
20/05/2016 Vieux  
  43 ans, Liège
 
Très rare que une étude sol soit réalisé avant l'achat vu que si le résultat est pas bon le vendeur devras le signaler par la suite donc risque pour lui de faire descendre le prix du terrain
20/05/2016 Vieux  
 
  40 ans, Liège
 
Citation:
Posté par fafalili Voir le message
Franchement 86m2 pour 4 chambres une salle de vain et un hall de nuit très juste
On n'est pas obligé de mettre les 4 chambres à l'étage.
86m² pour hall, salon, cuisine salle à manger, hall d'entrée, WC, salle de douche et une chambre, c'est largement faisable.
20/05/2016 Vieux  
  39 ans, Namur
 
avant d'acheter le terrain, j'ai fait faire une étude de sol à mes frais.

Dernière modification par cestmoi 20/05/2016 à 16h52.
20/05/2016 Vieux  
  30 ans, Hainaut
 
Pour vous faire part de mon expérience niveau terrain:

Nous avions également un terrain qui était en vente depuis 3 ans. Il ne faut pas voir le mal partout, il n'y avait pas de problèmes. Je pense que c'est surtout la surface qui a fait peur aux gens (67a au total en 3 parcelles).
Le prix annoncé est toujours un prix au-dessus du montant espéré par le vendeur.
Vous devez de toute façon le négocier.

Par contre pour la surface, vous faites fausse route. Je pense que vous devez tabler plus sur 150m2 pour avoir un minimum d'espace et en fonction de vos envies.

Dernière modification par Juliench86 20/05/2016 à 16h53.
20/05/2016 Vieux  
 
  40 ans, Liège
 
Citation:
Posté par cestmoi Voir le message
avant d'acheter le terrain, j'ai fait faire une étude de sole à mes frais.
Et c'était des soles ou des cabillauds (sorry, pas pû m'en empêcher)
20/05/2016 Vieux  
  39 ans, Namur
 
rhoooo oui je corrige
20/05/2016 Vieux  
  38 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Juliench86 Voir le message
Pour vous faire part de mon expérience niveau terrain:

Nous avions également un terrain qui était en vente depuis 3 ans. Il ne faut pas voir le mal partout, il n'y avait pas de problèmes. Je pense que c'est surtout la surface qui a fait peur aux gens (67a au total en 3 parcelles).
Le prix annoncé est toujours un prix au-dessus du montant espéré par le vendeur.
Vous devez de toute façon le négocier.

Par contre pour la surface, vous faites fausse route. Je pense que vous devez tabler plus sur 150m2 pour avoir un minimum d'espace et en fonction de vos envies.
Je parle de 80m2 par étage, (donc 160m2 en tout + grenier), sans garage.
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