Rénovation d'une vieille maison

( dans

» Construction

)
Chercher:    

Rénovation d'une vieille maison

Page 1 sur 2 1 2 Page suivante


09/12/2011 Vieux  
  31 ans, Liège
 
Hello hello!

J'espère que tous le monde va bien par ici .

Je me présente, étant nouveau sur ce forum, Fabian, 26 ans de la région liégeoise. Je me suis récemment mis dans l'esprit de devenir propriétaire. J'ai visité une maison qui semble tomber dans mes critères mais il y a beaucoup, -beaucoup!-, de travaux à prévoir.

La première visite m'a permis de mettre en avant:

* Le sol du couloir du RDC: faire sauter les pavés + ragréage probable et pose de nouveaux
* Plancher pas droit avec des affaissements assez prononcés par endroit, pour chaque étage (3 + grenier)
* Ni cuisine, ni sanitaire: le bâtiment dispose de 3 étages + grenier et rien n'est prévu au dela du 1er étage.
* Pas de chauffage.
* Le grenier est aménageable comme chambre mais n'est pas isolé. Un Velux ne serait pas non plus du luxe.
* L'électricité est vétuste et complètement hors norme.
* Les portes sont potentiellement des ruines.

Bref... Et ce n'est qu'une première visite.

Mon but, si toutefois la commune le permet, et d'aménager ce bien en différent kots. Pourquoi? Pour pouvoir étendre mes possibilités d'achat d'un bien qui me/nous corresponde plus sur la suite (l'auto-construction semblait aussi être une possibilité mais les prix des terrains reste toutefois assez cher).

Chaque étage fait environ 30 à 35m carré, le RDC est amenagé en studio et est habitable. Vu que l'électricité est complètement à refaire et que je ne supporte pas de voir des cables/tuyaux apparent je pensais aussi faire une cloison en placo.

D'après votre expérience, suis-je idiot ou/et fou de vouloir me lancer dans ce genre de projet?

Je sais qu'il est difficile de donner un avis sans voir mais ce genre de bien est-il un "bon" investissement?

D'après cette première description, est-il concevable de réhabiliter ce genre de bien ou est-ce plutôt au gouffre financier sans fond?

Merci.
f.
09/12/2011 Vieux  
 
  37 ans, Brabant Wallon
 
Demander l'avis d'un architecte est ce qui me semble le plus judicieux à ce stade.
Des tas de gens le font alors pourquoi pas vous. Assurez-vous juste d'avoir les riens assez solides au niveau financier ainsi que du temps à revendre si vous comptez faire certaines choses vous même !
09/12/2011 Vieux  
 
  68 ans, Hainaut
 
D'accord avec Ombrenoire.

Vu la description que vous faites de la maison, j'espère que vous l'avez à bon prix.
Faites le compte : frais d'acquisition + frais de rénovation (sans sous-estimer).
09/12/2011 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
vous savez l'etat décrit ci dessus, c'est l'etat d'au moins un bien sur deux mis en vente... Donc faut pas attendre des merveilles niveau prix. 150 au moins.
09/12/2011 Vieux  
 
  68 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par bZone Voir le message
vous savez l'etat décrit ci dessus, c'est l'etat d'au moins un bien sur deux mis en vente... Donc faut pas attendre des merveilles niveau prix. 150 au moins.
150 est donc un bon prix.
Reste la rénovation : 100 ??.
09/12/2011 Vieux  
  31 ans, Liège
 
Merci pour ces avis. C'est constructif.

Je suis surpris de voir qu'on peut demander 150k pour ce genre de bien. Vu la situation et du fait que le quartier n'est pas des meilleurs j'étais déjà étonné de voir que le propriétaire en demandait 110k.

Mais dès lors, comment être sur de ne pas sous-estimer le coût de rénovation? Prendre chaque fournisseur possible et ajouter une marge de +10 à 20%?
09/12/2011 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
Je dis 150 en tout généralité sur une province sans meme savoir combien vous avez de chambres (et remarquez que meme comme ca j'etais pas loin de votre prix ), il est evident que c'est plus cher à Embourg qu'a Saint Leonard par exemple.
Je voulais juste intervenir pour dire que l'etat de ce bien n'a rien d'exceptionnel, c'est même plutot la règle que l'exception, et que donc la marge de negociation n'est pas immense non plus. (10/15% - en toute généralité encore).
12/12/2011 Vieux  
  31 ans, Liège
 
Bonsoir tout le monde.

J'ai décidé de faire une seconde visite histoire d'éclaircir quelque points. J'aimerais notamment vérifier l'état de santé des poutres soutenant le plancher. Auriez-vous 2/3 conseils à ce sujet?

J'en profiterai aussi pour prendre des mesures et tirer un schéma pour mieux estimer le projet.

Voila voila.

Cheers,
f.
12/12/2011 Vieux  
  55 ans, Autre pays
 
Et l'etat de la toiture ?
Pas de chauffage ?? Meme pas une cheminee qui traverse les 3 niveaux et le grenier ??
12/12/2011 Vieux  
 
  68 ans, Hainaut
 
Vu l'état du bien et les travaux à faire, vérifier que la structure est bonne, notamment la charpente et la toiture.
Voir s'il n'y a pas d'humidité.
Et les chassis, si vous pensez les conserver.
12/12/2011 Vieux  
  31 ans, Liège
 
D'après l'agent de l'agence immobilière la toiture a été refaite récemment (- de 10 ans) et les chassis sont aussi neuf en PVC (sauf au moins 1 dans la cage d'escalier en bois).

La toiture ne dispose que d'un tout petit Velux d'environ 30 cm, je doute pouvoir passer la tête pour vérifier la toiture mais ça ne coute rien de vérifier.

Le bien possède bien une cheminée qui traverse le tout et, toujours d'après l'agent, semblait être utilisé par le locataire.
12/12/2011 Vieux  
  55 ans, Autre pays
 
Acheter une maison sans verifier la couverture toiture et ou l'etat de la cheminee ?
Une troisieme visite s'impose, conseil d'ami.
Et se faire accompagner .
12/12/2011 Vieux  
  31 ans, Liège
 
Je note pour la visite de demain ;).
12/12/2011 Vieux  
  55 ans, Autre pays
 
Restez sur votre premiere idee.
Renovation de la maison pour disposer de 4 kots parfaitement au norme.

A vous lire il y a possibilites de 3 studios + quelque chose d'habitable dans le grenier.
Equiper 4 kots individuellement , ca va chiffrer fort.
Vous allez me dire, ca rapporte aussi.
Accrochez-vous et chiffrer absolument chaque post avant decision.
Courage et merci de nous tenir informes.

Dernière modification par vazbiene 12/12/2011 à 22h13. Motif: ortho
12/12/2011 Vieux  
 
  40 ans, Liège
 
Pour créer des kots, il faut aussi obtenir un permis d'urbanisme. Et à Liège, il parait que c'est très difficile.
12/12/2011 Vieux  
  31 ans, Liège
 
Oui, j'ai essayé de contacter l'urbanisme mais on m'a dit de téléphoner demain. C'est à voir. Le bien n'a pas une situation unifamiliale, je me demande si ça peut influencer positivement.
13/12/2011 Vieux  
  55 ans, Autre pays
 
Transformation d'une habitation unifamiliale , division et creation de logements multiples et individuels.
Merci Kapelmeister de soulever le probleme. Un permis serait donc necessaire.

Donc tout au norme jusque dans les moindres details et controle severe du service urbanisme en fin de chantier.
Nouveaux plans et revision cadastrale.

Je crois alors qu'il faut d'abord s'entourer d'un architecte et d'un entrepreneur, et si possible visiter ensemble l'immeuble convoite avant de signer .
Verifier si c'est techniquement realisable.
13/12/2011 Vieux  
  31 ans, Liège
 
J'ai eu l'urbanisme ce matin et apparemment Liège bloque effectivement toute nouvelle création de kots. Il y en aurait apparemment trop (mais c'est pas ce que j'entend de ma copine qui kot et a du en chercher un...).

Bref la maison possède 4 compteurs électriques et est donc considérée comme bien multi-familial. Maintenant, vu le quartier je doute vouloir faire des appartements dedans. Surtout que la situation ne s'y prête pas spécialement pour faire des duplex (escalier commun).

En gros, je pense devoir oublier ce genre de projet pour le moment .
13/12/2011 Vieux  
  33 ans, Hainaut
 
Attention, pour créer des kots, vous avez besoin d'un permis d'urbanisme, et surtout passage des pompiers!
Je ne peux vous conseiller que de virer tous les plancher en bois (sauf si ils sont vraiment en très bon état et bien dimensionnés, mais j'en doute fort) et de les remplacer par des planchers béton! Car vous devrez avoir des planchers résistants au feu, cloisons également (1H) et les portes RF1/2h. Prévoir un vélux de désenfumage dans la cage d'escalier, un chemin d'évacuation...
Réfléchissez bien aux possibilités et prenez un architecte.
13/12/2011 Vieux  
  55 ans, Autre pays
 
Donc 110 K + Frais
+ architecte
+ permis et autorisation diverse
+ renovation lourde, tres lourde apparement , tout beton alors ??
mais alors ce genre de projet doit tourner dans les 300, 400.000 euros ?
Pour 4 kots en location ??
Ca fait effectivement reflechir, autant le savoir.
Page 1 sur 2 1 2 Page suivante


A lire également sur BricoZone...
Renovation globale d'une maison Par winch18 dans Rénover, +13 23/06/2015
Renovation d'une maison. (blog) Par Vieille maison dans Rénover, +90 16/01/2013
Rénovation d'une maison des années 50 Par popoleke dans Rénover, +26 14/12/2011
rénovation entière d'une maison Par tamy879 dans Rénover, +3 06/08/2011
isolation murs d'une vieille maison Par annloulouta dans Gros Oeuvre, +19 19/11/2009


Forum Construction : Voir ce forum, Nouveautés, Actifs, Sans rép
Tout BricoZone : Page de garde, Dernieres 24h

Photos au hasard
Voir toutes nos photos


Pas encore membre de BricoZone ?!
Attention Pour participer, poser une Question ou Répondre : inscrivez vous !
Ceci vous permettra également de recevoir un email lors des réponses.
Mais même si vous ne voulez rien écrire : vous pourrez surveiller les forums et leurs nouveaux messages, et obtenir une vue rapide de tous les nouveaux messages depuis votre dernière visite !
Tout ceci est évidemment gratuit et rapide.

Visitez aussi : BricoZone France, nos Blogs. On aime Astel, JardiZone et InternetVista.
 
Connexion!
Identifiant
Mot de passe

Inscription - Oublié ?

PH

Annuaire Pro

Eco Home sprl

Gestionnaire de projet de Construction de maisons individuelles


Ent Chif Eric construction

Entreprise de gros oeuvre, maçonnerie façade, annexe, aménagement extérieur, transformation, etc


illiCO travaux

Un seul interlocuteur pour tous vos devis de travaux de rénovation !


FT Chassis

Spécialiste des châssis PVC, bois et aluminium, portes et volets roulants.

Ajoutez votre société