Rénovation d'une vieille maison

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Rénovation d'une vieille maison

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13/12/2011 Vieux  
  33 ans, Hainaut
 
Pas forcément tout béton, mais les planchers c'est mieux. Sinon on peut rendre les planchers RF en les emballants de plaques spéciales (Promat). Mais vu que les planchers dont vous parlez n'ont plus l'air en très bon état, je pense que le plus sage est de les remplacer par du béton.

Après vous pouvez faire les cloisons en gyproc (double couche des 2 côtés) ou en carreaux de plâtre, ou évidement en blocs TC ou béton + plafonnage.

Si vous voulez des kots en ordre point de vue réglementation, c'est en effet assez onéreux avec ce genre de bâtiments.
13/12/2011 Vieux  
  55 ans, Autre pays
 
Faut donc encore investir dans une etude de stabilite .
Rsistance de tous les murs porteurs et des fondations existantes.
Un gouffre , plus onereux que de la restauration de patrimoine ou qu'une grange a refaire ?
Au fait , l'age de la maison ?
Raser et reconstruire ? Budget a comparer ?
14/12/2011 Vieux  
  31 ans, Liège
 
Le kot de ma copine a toujours un vieux plancher en bois pas tout frais tout frais, il est recouvert d'un vinyl pour le rendre plus présentable (et encore...). Donc devoir refaire un beton je doute sinon celui là ne serait pas passer au niveau du contrôle.

J'ai annulé la seconde visite vu que l'urbanisme refuse ce genre de projet. J'évalue donc maintenant quels sont mes autres choix .
28/07/2014 Vieux  
 
  27 ans, Liège
 
Bonsoir Whom 85! Je déterre un vieux sujet je sais bien, mais il correspond exactement ( ou presque ) à ma situation!
Je ne sais pas même si vous retourné encore sur le site, mais à tout hasard, où en sont vos projets d'investissement immobilier?
J'espère que vous pourrez voir mes messages, entre jeunes investisseurs il faut se serrer les coudes!
28/07/2014 Vieux  
  43 ans, Liège
 
je doute il est plus jamais revenus depuis 2011
28/07/2014 Vieux  
  31 ans, Liège
 
Citation:
Posté par fafalili Voir le message
je doute il est plus jamais revenus depuis 2011

En effet, même si j'ai souvent jeté un coup d'oeil sur le site mais sans être forcé loggué (Google est fortiche pour rediriger ici ;)). J'ai perdu de vue ce projet pour être honnête.

Citation:
Posté par brico3 Voir le message
Bonsoir Whom 85! Je déterre un vieux sujet je sais bien, mais il correspond exactement ( ou presque ) à ma situation!
Je ne sais pas même si vous retourné encore sur le site, mais à tout hasard, où en sont vos projets d'investissement immobilier?
J'espère que vous pourrez voir mes messages, entre jeunes investisseurs il faut se serrer les coudes!

Je viens justement de faire l'acquisition de mon premier bien, situé sur Ans! Je n'ai pas continué plus loin avec le précédent projet car l'un d'un l'autre il fallait entièrement abattre l'intérieur pour refaire quelque chose de correct.

Je n'ai malheureusement aucune info même si le premier conseil que l'on m'a donné est semble-t-il très sage, voir avec un architecte est le plus simple et sur; et ne couvre qu'un léger pourcentage du budget. Pour mon acquisition je passe par un ami architecte qui fait une mission préalable pour évaluer la faisabilité de notre project. Ça commence à 1000 HTVA en fonction du projet et tu peux ensuite enchaîner sur une mission complète, si tu es intéressé je peux te donner ses références par MP.

f.
28/07/2014 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Brico3 : le plus primordial quand on veut acheter un bien de rapport, c'est l'urbanisme !
Si la maison est en infraction, ou non-déclarée, etc. Vous allez au-devant de problèmes. Parfois - mais rarement apparemment - on peut les régulariser et généralement à grand frais.

Mais pour diviser une maison familiales en kot, à Liège, il faut oublier tout de suite. C'est peine perdue. J'entends depuis qq années, et de plus en plus fort, que la Ville fait tout ce qu'elle peut pour chasser les étudiants... vu qu'ils ne payent pas de taxes communales. (L'Ulg et les hautes écoles les remercient... mais c'est comme ça, on a voté pour...).

Et même les transformations en appartements de bonne taille, c'est très difficile.

Bref : il faut viser un immeuble en règle - mais j'imagine que le vendeur sait qu'il peut alors en demander un peu plus.
28/07/2014 Vieux  
 
  27 ans, Liège
 
Bonjour!

Ravi d'avoir déterré ce sujet au final, et parce que j'ai eu des réponses et pour les bonnes nouvelles .

Whom 85, vraiment super que ton projet ait abouti!


Qu'est ce qui t'a plutôt conduit à acquérir cette maison là? Moins de travaux ou autre chose?
Et tu as déjà une idée du prix des travaux j'imagine? Tu vas passer par des "amis" ou des entrepreneurs, ou toi même pour les réaliser?

Pour l'ami architecte, c'est vrai que ce serait bien d'avoir ses coordonnées par MP. Je pourrais dire peut être que je le contacte de ta part?


En ce qui concerne l'urbanisme, Kenshin a raison de l'importance d'être aux normes ces derniers temps.
Il s'agit également des infos que j'ai eu à droite à gauche. Mais je dois dire que les avis restent encore partagés des fois...on peut en parler en MP si tu veux.





Kenshin, en ce qui concerne les étudiants, les taxes communales... Je ne travail pas dans le domaine, mais d'après ce que j'ai pu lire rapidement:
Les étudiants en kot sont redevables de 100€ annuel pour les taxes communales, c'est le bailleur qui paye et il prélève ensuite sur l'étudiant.
De plus, pas mal d'étudiants concluent un contrat de seconde résidence, par conséquent ils sont en plus redevables de la taxe de seconde résidence. Apparemment elle est variable, parfois certaines communes n'en mettent pas, trouvant sans doute qu'on se fait déjà suffisamment taxé à droite à gauche, mais elle peut s'élever à quelques centaines d'euros tout de même.
Mais tout ça reste à vérifier, j'avance ces infos de mémoire, cela ne me concernant pas j'ai pas trop voulu m'attarder sur la question ( je sais trop d’égoïsme tue ).

Il s'agit peut être de taxes d'ordures ménagères... Mais que comprennent vraiment les taxes, bref ça c'est un tout autre problème!
28/07/2014 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Citation:
Posté par brico3 Voir le message
Kenshin, en ce qui concerne les étudiants, les taxes communales... Je ne travail pas dans le domaine, mais d'après ce que j'ai pu lire rapidement:
Les étudiants en kot sont redevables de 100€ annuel pour les taxes communales, c'est le bailleur qui paye et il prélève ensuite sur l'étudiant.
De plus, pas mal d'étudiants concluent un contrat de seconde résidence, par conséquent ils sont en plus redevables de la taxe de seconde résidence. Apparemment elle est variable, parfois certaines communes n'en mettent pas, trouvant sans doute qu'on se fait déjà suffisamment taxé à droite à gauche, mais elle peut s'élever à quelques centaines d'euros tout de même.
Mais tout ça reste à vérifier, j'avance ces infos de mémoire, cela ne me concernant pas j'ai pas trop voulu m'attarder sur la question ( je sais trop d’égoïsme tue ).

Il s'agit peut être de taxes d'ordures ménagères... Mais que comprennent vraiment les taxes, bref ça c'est un tout autre problème!
Alors, ce que je mets ci-dessous est à faire confirmer, car je n'ai pas l'expérience moi-même.
- taxe communale sur les kots : 150 €/kot et /an. Elle est prélevée au bailleur directement. Il ne peut pas vraiment l'imputer à l'étudiant, mais comme dans toute location, j'imagine que ça fait partie du calcul qui détermine le montant du loyer !
- taxe de seconde résidence : à voir, je crois que ça dépend de comment tu qualifies ton contrat de bail. Vu qu'ils y vivent un an, je ne suis d'ailleurs pas sûr que ça puisse être accepté comme seconde résidence. Ce serait plus logique, à mon sens, que ça soit une principale. Va vérifier sur liege.be, tout simplement.

A mon sens, ça reste relativement accessoire par rapport au reste.
Il y a eu une grande discution sur un autre post au sujet des locations immobilières. On pouvait y voir qu'il y a bcp de coûts cachés pour un propriétaire. Autant le savoir avant de se lancer, pour ne pas se retrouver mal pendant toute la durée d'un emprunt.
(La taxation se fait sur base du revenu cadastral augmenté de 40%, je pense, qui vient s'ajouter à tes revenus imposables ; les mises en conformité diverses, les risques imporant d'impayés, les attestations de conformité diverses sont plus larges et à faire de façon plus fréquentes qu'une maison normale, ...)
28/07/2014 Vieux  
 
  27 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Kenshin Voir le message
Mais pour diviser une maison familiales en kot, à Liège, il faut oublier tout de suite. C'est peine perdue. J'entends depuis qq années, et de plus en plus fort, que la Ville fait tout ce qu'elle peut pour chasser les étudiants... vu qu'ils ne payent pas de taxes communales. (L'Ulg et les hautes écoles les remercient... mais c'est comme ça, on a voté pour...).

.
Voila Kenshin pourquoi j'avais parlé fiscalité. Ce n'est pas pour parler des dépenses que cela engendre en prévision de l'investissement.
De ce point de vue là j'y ai déjà réfléchis, mais merci de me faire un rappel ça peut toujours être utile ;)



Concernant la logique de la ville de Liège et pourquoi elle souhaite diminuer le nombre de kots, ou en tout compliquer la vie de ceux qui souhaitent investir "honnêtement", c'est à dire en respectant tout de même les normes et aussi parfois tout simplement du bons sens, ça je ne peux pas te dire.

Par contre, la raison économique dont tu avais parlé concernant le fait que les étudiants paient moins de taxe ne s'avère pas, donc selon toi même, exact (150€ de taxe, même plus que ce que j'avais trouvé).

Pour les secondes résidences: https://www.ulg.ac.be/cms/c_990507/fr/autant-le-savoir
Donc à la lecture la taxe varie entre 300 € et 700€.

Et enfin, peu importe qui paye la taxe. Les propriétaires la récupèrent de toute façon d'une manière ou d'une autre sur le locataire, mais même dans le cas contraire, ce serait donc le proprio qui payerait pour le locataire.
Donc => La ville reçoit quand même de l'argent.

Alors, pourquoi la ville de Liège n'aimerait elle pas les étudiants?
Mystère j'estime... Car sans les étudiants, une partie non négligeable des bars, cafés, restaus, pizzerias, fast-food, cinés, et enfin tous les commerces et l'économie globale de la région en serait drôlement marqué il m'est avis...


Voila pour ces quelques réflexions!
28/07/2014 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Aucun mystère à ça, c'est connu, et même très clairement annoncé par les politiques liégeois, sans ambiguïté :
- Les étudiants n'ont pas de revenus --> pas d'imposition (8.5% à Liège)
- Leur pouvoir d'achat est le plus faible de tous --> ne font pas vivre les commerces autant que d'autres personnes, justement.
- Ne vivent pas sur place 7j/7, ce qui diminue encore leur activité rentable !

Donc, si à la place d'étudiant, on met une famille dans un logement, c'est bcp bcp plus rentable pour les finances publiques locales.

Je crois même qu'avec ces arguments - que je trouve parfaitement fallacieux et ridicules, et même totalement discriminatoire - ils ont gagné un procès en appel contre le syndicat des propriétaires qui dénonçait la double taxation.
Enfin bref, ... Je suis sûr qu'il y en a sur le forum qui auront plus d'infos détaillées à ce sujet.
28/07/2014 Vieux  
 
  27 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Kenshin Voir le message
Aucun mystère à ça, c'est connu, et même très clairement annoncé par les politiques liégeois, sans ambiguïté :
- Les étudiants n'ont pas de revenus --> pas d'imposition (8.5% à Liège)
- Leur pouvoir d'achat est le plus faible de tous --> ne font pas vivre les commerces autant que d'autres personnes, justement.
- Ne vivent pas sur place 7j/7, ce qui diminue encore leur activité rentable !

Donc, si à la place d'étudiant, on met une famille dans un logement, c'est bcp bcp plus rentable pour les finances publiques locales.

Je crois même qu'avec ces arguments - que je trouve parfaitement fallacieux et ridicules, et même totalement discriminatoire - ils ont gagné un procès en appel contre le syndicat des propriétaires qui dénonçait la double taxation.
Enfin bref, ... Je suis sûr qu'il y en a sur le forum qui auront plus d'infos détaillées à ce sujet.

Et ben, c'est fou ça. D'autant que, je suis d'accord les étudiants n'ont pas un pouvoir d'achat illimité ( je ne pense pas que beaucoup sont à en avoir un de la sorte ), mais la plupart vivent des revenus de leurs parents, du coup c'est les parents qui dépensent plus tout simplement et pas directement les étudiants qui dépensent leurs salaires.
Enfin, des familles au CPAS, et joignant difficilement les deux bouts il doit y en avoir aussi pas mal de nos jours...
Et ayant vu des étudiants, j'ai trouvé qu'il y avait beaucoup plus de dépensier dans cette catégorie là que justement dans une famille qui va tout calculer et tenter d'économiser pour rembourser un crédit immobilier par exemple .

De plus, la question se pose encore si dans la région il y a aura assez de travail pour les couples, familles, jeunes diplômés ( et là je sais de quoi je parle). Car sans cela, à quoi cela servirait il de s'installer vers Liège? A part vivre sur le CPAS...

Et enfin, si on "combat" le nombre d'étudiants, alors les facultés et écoles devraient mettre un système de plafonnement du nombre d'étudiants, donc moins de prof, moins de locaux nécessaire, moins de subside, moins d'investissement dans la recherche peut être aussi? ( je pense là aux doctorants chercheurs surtout).
Or Liège regroupe certaines filières "phares" de la Belgique, comme la médecine vétérinaire par exemple, pour laquelle les étudiants français n'hésitent pas ou presque à passer la frontière, et pour certains s'installer dans le coin ( si le niveau de salaire le permet justement). Donc où les étudiants devraient ils étudier? A part s'il y a plus d'étude ou moins de personnes qui y auraient accès...


Enfin, encore une fois ce ne sont que des réflexions, mais si la ville a effectivement une approche négative vis à vis des étudiants, ce serait très alarmant je trouve pour l'équilibre global.
Et prétexter la mise à disposition de logements plus spacieux pour des familles n'a pas de sens. Beaucoup de locations de maisons, et de grands appartements sont mis à disposition, mais sont ils très recherchés? ça c est une autre question, et le facteur le plus déterminant est : le coût de l'énergie et du logement lui même (entretien, loyer...)

Or, des personnes qui n'ont pas un salaire mirobolant, et qui ont en plus des enfants à charge, n'ont pas pour certains les moyens de payer une grande maison, ou un loft, ou un appartement à 3 chambres....
Donc, il faudrait que ce soit plutôt des personnes fortunées qui s'installent à Liège, et pas simplement moins d'étudiants.

Mais comment faire cela? Et de quoi vivraient ces personnes là? Il faudrait qu'il y ait suffisamment d'entreprises, de cabinets privées, etc etc pour offrir des salaires très attrayants...

En tout les cas, cela me dépasse, car dans une ville comme Paris, il y a énormément d'étudiants et pourtant elle va bien globalement. Mais Aix en Provence aussi, et Toulouse. Donc où est le problème pour Liège, Namur etc

Mais c'est un autre débat tout ça .

Le sujet qui a été mis en avant est très intéressant. Parce qu'en fonction de la position de la Ville les locations seront fortement impactés. Et donc l'investissement dans l'immobilier, mais donc aussi le milieu bancaire, concernant les prêts mais aussi les fonds qui seront mis à leur disponibilité par les propriétaires qui déposaient le fruit de leurs investissement...

Je verrais d'autres infos par rapport à ça plus tard ;).

Dernière modification par brico3 28/07/2014 à 17h03.
28/07/2014 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Tu te perds un peu dans tes pensées et en conjectures

Citation:
Posté par brico3 Voir le message
En tout les cas, cela me dépasse, car dans une ville comme Paris, il y a énormément d'étudiants et pourtant elle va bien globalement. Mais Aix en Provence aussi, et Toulouse. Donc où est le problème pour Liège, Namur etc
Quand même juste sur ce point : des villes comme Paris ont bcp bcp plus de mal que Liège ! C'est même alarmant là-bas.
Pour une chambre insalubre de 7 m², ils payent souvent ~500 € de loyer mensuel.
Ce n'est, de plus, que très peu comparable, car les systèmes sont différents.
28/07/2014 Vieux  
  43 ans, Liège
 
j'ai un amis qui loue des kot communautaire les prix sont bas

exemple ceci n'est pas une pub et il viens de refaire tous les châssis et chaudière avec les écopack

http://www.kotaliege.be/annonce/KL-5845.html
28/07/2014 Vieux  
 
  27 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Kenshin Voir le message
Tu te perds un peu dans tes pensées et en conjectures



Quand même juste sur ce point : des villes comme Paris ont bcp bcp plus de mal que Liège ! C'est même alarmant là-bas.
Pour une chambre insalubre de 7 m², ils payent souvent ~500 € de loyer mensuel.
Ce n'est, de plus, que très peu comparable, car les systèmes sont différents.

Ne t'inquiète pas Kenshin, ce n'est pas parce que c'est long, que je suis perdu ;).

Pour ce qui est plus précisément de Paris, et compagnie, je ne parle pas du prix des loyers ni qualité de logement! Bien évidemment que là bas c'est la galère! ( et j'en sais quelque chose car j'y suis passé par là).

Mais je met en évidence le fait que: ces villes, denses en population, avec une forte activité économie, culturelle etc elles en ont pleins d'étudiants!
Et ce serait une aberration dans notre société que de dire on va diminuer le nombre d'étudiants dans une grande mégapole et Liège serait apparemment le chef-lieu de la province de Liège et la capitale économique de la Wallonie quand on fait une recherche sur le net.
Voila tout.
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