Vendre un terrain : permis de lotir ou permis unique ?

( dans

» Construction

)
Chercher:    

Vendre un terrain : permis de lotir ou permis unique ?



14/12/2010 Vieux  
  41 ans, Brabant Wallon
 
Bonjour à tous,

Je suis un peu dans l'impasse pour la vente de mon terrain de 46 ares 120m front à bâtir 120m situé entre Mons-Tournai.
Ayant essayé de le vendre avec mon notaire de gré à gré, il est trop grand pour intéresser un particulier et trop incertain pour un promoteur avare(maintes bail emphytéotique proposés, disposition du terrain à la construction de plusieurs habitations pour un entrepreneur et récupération des parts du terrain à la vente de chaque lot). Mon notaire avait déjà élaborer une convention avec un promoteur lui bloquant mon terrain pour l'obtention de son permis et il n'a jamais donné suite(un rigolo qui ne savait certainement pas aligner un balle!).

Voyant 2011 s'annonçait, je me demandais si j'allais pas voir un architecte pour :
  1. Lotir le terrain en plusieurs parcelles(ventes séparées): cela m'engendra certainement des coûts important pour la viabilisation(égouts, eau,...)
  2. Permis unique (vente à un promoteur/entrepreneur) : obtenir l'accord pour la construction de plusieurs habitations et faire une vente direct du projet.
A mon avis l'obtention d'un permis unique sera plus court en délai qu'un permis de lotissement(où je devrais faire en plus l'aménagement). Un permis unique appâtera plus facilement un investisseur.

Quelqu'un pourrait m'aiguiller et me conseiller sur de tels démarches.

Merci
14/12/2010 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
Pour un lotissement, ce n'est pas un architecte, mais un géomètre qu'il faut voir.
Bonne chance
14/12/2010 Vieux  
  41 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par intègre Voir le message
Pour un lotissement, ce n'est pas un architecte, mais un géomètre qu'il faut voir.
Bonne chance
Bonjour intègre, j'ai déjà contacté un géomètre qui d'ailleurs m'a pas trop orienté, à part que le lotir allait me coûter chère (je pense plutôt qu'il était intéressé par mon terrain).
mais bon aucunes idées de ce que je pourrais payer ni des aménagements (trottoirs, lumières,etc...).

Je pense qu'avec un permis unique celà apportera une plus-value pour la vente
22/12/2010 Vieux  
  41 ans, Brabant Wallon
 
Up !
Pas de conseils judicieux par un promoteur qui ère sur le site ?
22/12/2010 Vieux  
  35 ans, Namur
 
ça devient rare d'avoir difficile à vendre un terrain...

-Avez-vous fait une bonne pub de votre bien?
-Avez-vous directment contacté les grosses sociétés type Tpalm, tomas et piron, Baijot, etc....en général ces sociétés sont friandes...maintenant il faut forcément voir le prix souhaité..

De notre côté, nous avons acheté un terrain de 36 ares, 80m à rue sachant que nous pourrions faire un acte de division et revendre une partie. C'est d'ailleurs ce que nous sommes entrain de faire..

De tout façon, il faut savoir être patient...il y aura bien un amateur qui se présentera..

Bonne M.....
22/12/2010 Vieux  
  41 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par Benja-01 Voir le message
ça devient rare d'avoir difficile à vendre un terrain...

-Avez-vous fait une bonne pub de votre bien?
-Avez-vous directment contacté les grosses sociétés type Tpalm, tomas et piron, Baijot, etc....en général ces sociétés sont friandes...maintenant il faut forcément voir le prix souhaité..

De notre côté, nous avons acheté un terrain de 36 ares, 80m à rue sachant que nous pourrions faire un acte de division et revendre une partie. C'est d'ailleurs ce que nous sommes entrain de faire..

De tout façon, il faut savoir être patient...il y aura bien un amateur qui se présentera..

Bonne M.....
Bien le Bonjour Benja-01,

- Il y a plus d'1 an (au + fort de la crise je pense) : j'ai mis une annonce sur immoweb, vente via notaire de la région qui a mit des annonces sur tous ses journaux régionaux, j'ai fais un petit rapport décrivant le terrain, les différentes réponses concernant Belgacom, électricité, égoûts... les différentes possibilités de lotissement(zone peu contraignante), j'ai fais un petit pack est envoyé à des dizaines de promoteurs... certes ce n'étaient peut-être pas la meilleure année pour leur investissement.

- Il y a toujours peut-être la question du prix mais d'après mon analyse et les dires d'agents immo & notaires, je suis dans le bon.

Un acte de division est beaucoup moins contraignant(suffit de couper le morceau) qu'un permis de lotissement où un projet doit être élaborer et les infrastructures faites pour les accueillir.

Bon le nouvelle année arrive, il faut que j'investigue vers un architecte(mais je ne les aime pas trop).
Ah oui j'ai aussi été voir 3 géomètres expert: le 1er était là pour me décourager et était fortement intéressé pour son immobilière de me le racheter une croûte de pain et le 2ième à part lui donner des infos ne savait en rien pour m'aiguiller. Le 3ième m'a fais une expertise, à part tout ce que je savais déjà, il m'a allégé mon porte-feuille de 200 euros.

Dernière modification par Chico 22/12/2010 à 15h18.
22/12/2010 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
Depuis le 1er septembre 2010, le lotissement est devenu beaucoup plus contraignant et difficile à réaliser.
Actuellement, il faut même prévoir le gabarit des bâtiments, et les terrains vendus en même temps que la maison sont passés à 21% de TVA au lieu de 12,5 % de droits d'enregistrement.
Et aussi, depuis cette date, il n'y aura plus aucune dérogation possible.
Cela promet de la joie !!!
23/12/2010 Vieux  
  35 ans, Luxembourg
 
Pour avoir failli lotir, histoire très complexe..., je peux vous dire avec certitude et avec une précision d'orfèvre que si j'avais loti, j'aurais du payé une extension de réseau d'eau de 42m: 12770€
23/12/2010 Vieux  
 
  39 ans, Namur
 
Bonjour pour qu'on te donne notre avis, il faudrait peut être que tu nous donnes un peu plus d'informations. Juger ici de la situation n'est pas facile !
Une image de google earth par exemple serait la bienvenue...

La création d'un lotissement va de plus en plus être "réserver" à des personnes habituées et professionnelles avec toutes les difficultés et frais qu'on nous rajoute de jour en jour.

Il faudrait peut être déja faire une demande aux différentes sociétés de raccordement pour chiffrer la faisabilité du dossier. Equiper un terrain de 120 m soit plus ou moins 6 parcelles pour des 4 facades ou plus pour des villas jumellées, ne présentent pas le meme cout si le raccordement se fait à partir du troitoir d'en face ou si il faut faire 100 ou 200 m pour passer devant des parcelles voisines non équipées ! (+/- 50 000 € de surcout)

Le conseil d'un architecte ne sera pas spécialement utile pour lélaboration du projet, c'est bien auprès d'un bon géomètre qu'il faut se renseigner, par habitude il aura aussi plus facile à vous éclairer au niveau des couts approximatifs à engager pour lotir car généralement le géomètre et le lotisseur peuvent étudier le dossier financier ensemble car ce sont bien les finances qui fixeront le programme du lotissement.

Je ne comprends pas bien l'expression de permis unique qui est plutot utilisée dans le cadre de demande de permis pour des activités commerciales.

A part lotir, je ne vois que deux solutions :
- établir un acte de division en deux parcelles une grande et une petite, puis recommencer à diviser la grande dans quelques temps... Pour 3 parcelles ca va on le fait parfois pour 120 m cela risque de ne pas être intéressant.
- Créer une sorte de copropriété de l'ensemble du terrain, et prévoir des lots à jouissance exclusive pour délimiter les terrains de chaque maison. Cela marche puisque je l'ai déjà fait sans problème mais je redoutais la réaction des acheteurs car ca fait un peu trop appartements pour des constructions individuelles !

dans tous les cas, on ne s'improvise pas lotisseur...
23/12/2010 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Benja-01 Voir le message
ça devient rare d'avoir difficile à vendre un terrain...
que du contraire, et dans mon coin, il n'est pas rare a present de faire offre a 10% sous le prix demandé pour les terrains, ce qui paraissait impossible il y a encore 2 ans...
__________________
[ bZone - le Responsable de BricoZone ]
Achat-Vente: Matériaux & Outils en Occasion
BLOG: Ouvrez un blog gratuit sur BricoZone !
AUSSI: Sur Facebook, sur Twitter et Google+.
Nouveau : Votre société sur BricoZone.
23/12/2010 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
Tout à fait d'accord, il y a des terrains, surévalués par leur propriétaire, qui restent longtemps à vendre. Le problème, c'est qu'avec la difficulté grandissante pour faire des lotissements (nouvelles règles du CWATUPE depuis le 1/09/10) cela va encore fausser le marché.
23/12/2010 Vieux  
 
  39 ans, Namur
 
Je rajouterai que le prix de vente d'un terrain dans un lotissement se répartit quasiment de la sorte :
- 50 % du montant correspondant au prix d'achat du terrain par le lotisseur
- 50 % du montant correspondant aux frais d'équipement du terrain et frais d'actes et de géomètre...

Quid du bénéf de l'acheteur qui voudrait lotir et revendre ?
Seul un acheteur qui batit et revent les constructions peut s'en sortir en prenant du bénéf sur la construction.
23/12/2010 Vieux  
  41 ans, Brabant Wallon
 
Pour l'électricité : il demande le plan du projet pour estimer les besoins en énergie à apporter(étude à payer 250 euros)
Pour l'eau : Hypothèse sur le grand front à bâtir(120m) extension de +-80m pour 9000euros. Hypothèse de desservir le haut et le bas hypothèse d'extension de +-300m à 30.000euros.
Je vais pas déballer tout mon rapport concernant les alignements, localisation,... J'ai également fais une vidéo 3D des hypothèses de lotissement.

Allez je balance des images de mon dossier :

Vendre un terrain : permis de lotir ou permis unique ? Vendre un terrain : permis de lotir ou permis unique ? Vendre un terrain : permis de lotir ou permis unique ? Vendre un terrain : permis de lotir ou permis unique ?
Vendre un terrain : permis de lotir ou permis unique ?

J'ai eu cette année 3 promoteurs sur le coup:
Le 1er : entrepreneur/promoteur s'est retiré car il a trop de fonds partis dans la nature(+problèmes) pour l'achèvement de ses projets en cours. Une étude avec mon assurance crédit révélait qu'il avait des protêts et pas en ordre ONSS.
Le 2ième : agent immo/promoteur avec qui collaborait avec le 1er promoteur voulait reprendre le projet. J'ai faillis signer une convention au petit oignon élaborer par mon notaire mais c'est un petit branleur qui n'a pas de finance et il s'est dégonflé devant les notaires.
Le 3ième je l'ai perdu à cause d'avoir donné la priorité aux 2 autres car lui& ses associés ont pris une option sur un autre.

Bon tout ce qui se dégage des discussions avec le responsable de la région wallonne(Mons):
- construction en série de 11 habitations 2 façades(160m²)
ou possibilité
- construction de 3 blocs de 3 habitations(160m²) + 1 bloc de 7 appartements un peu en retrait du grand front à bâtir.

Voili voilà... y a plus qu'a !

Dernière modification par Chico 23/12/2010 à 10h30.
23/12/2010 Vieux  
  41 ans, Brabant Wallon
 
Ah oui...
Qu’est-ce que le permis unique ?

Le permis unique est un document qui regroupe le permis d’environnement et le permis d’urbanisme lorsque les deux sont nécessaires à la mise en œuvre d’une activité.



Mon idée était de faire cette démarche moins crontraignante et moins coûteuse que de faire un lotissement(impétrants à installer).
Un 2 en 1 est zouuuu... je revend le terrain avec le projet(permis d'urbanisme octroyé). Le promoteur n'a plus qu'a construire de suite, pas d'attente pour lui et je me fais une petite plus-value dessus.

Dernière modification par Chico 23/12/2010 à 14h28.
24/12/2010 Vieux  
  41 ans, Brabant Wallon
 
Projet de 11 habitations mitoyennes :

Vendre un terrain : permis de lotir ou permis unique ? Vendre un terrain : permis de lotir ou permis unique ? Vendre un terrain : permis de lotir ou permis unique ?

Dernière modification par Chico 24/12/2010 à 09h29.
A lire également sur BricoZone...
Permis de lotir + raccordements Par Erbi dans Construction, +12 31/12/2012
Permis de lotir ou division Par agentoso dans Trouver un terrain, +3 19/04/2010
Modification du permis de lôtir Par falconbe7 dans Construction, +5 17/04/2010
Plan de division ou permis de lotir? Par marcassou dans Lois, Règlements, Primes, +11 18/02/2009
Modification permis de lotir vs dérogation Par frederique26 dans Lois, Règlements, Primes, +1 25/11/2008


Forum Construction : Voir ce forum, Nouveautés, Actifs, Sans rép
Tout BricoZone : Page de garde, Dernieres 24h

Photos au hasard
Voir toutes nos photos


Pas encore membre de BricoZone ?!
Attention Pour participer, poser une Question ou Répondre : inscrivez vous !
Ceci vous permettra également de recevoir un email lors des réponses.
Mais même si vous ne voulez rien écrire : vous pourrez surveiller les forums et leurs nouveaux messages, et obtenir une vue rapide de tous les nouveaux messages depuis votre dernière visite !
Tout ceci est évidemment gratuit et rapide.

Visitez aussi : BricoZone France, nos Blogs. On aime Astel, JardiZone et InternetVista.
 
Connexion!
Identifiant
Mot de passe

Inscription - Oublié ?

PH

Annuaire Pro

Tendance Habitat

Entreprise générale du bâtiment


La Vidange Loiseau S.A.

Débouchage, placement, raccordement et réparation des égouts.


Maisons Gabriel

Maisons Gabriel SA est une entreprise générale de constructions.


Maisons Blavier s.a.

Blavier construit des maisons clé-sur-porte en mettant l’accent sur l'accompagnement et le budget

Ajoutez votre société