Achat maison - Etapes?

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Achat maison - Etapes?



29/05/2009 Vieux  
  30 ans, Hainaut
 
Bonjour tout le monde,

Nouvelle sur le forum, je suis à la recherche de conseils et d'avis pour l'achat d'une maison.
Voici notre situation : nous sommes un jeune couple et pour l'instant nous louons une maison pour 700euros par mois.
Mon conjoint est en CDI depuis 2ans et moi je suis actuellement en formation (au chômage) pour une période de 1an.

On se dit qu'on pourrait acheter une maison dont la rente mensuelle serait à peu près équivalente à ce qu'on donne actuellement pour louer.

D'abord, on a du mal a avoir une vue globale de toutes les étapes que ça implique. Exemple : pour l'instant, une maison nous intéresse, vendue par agence, 105000euros. Théoriquement, électricité et salle de bain à refaire pour la rendre habitable, le reste peut attendre.
D'après ce que j'ai pu comprendre :

Etape 1 - avoir un apercu de sa capacité d'emprunt.
J'ai téléphoné à ma banque pour prendre rdv, et on m'a dit "pas besoin, je peux vous donner une approximation par téléphone". Bon. Grosso modo on pourrait emprunter jusqu'à 120000euros.

Etape 2 - Visiter la maison
Ca c'est bientot ;)

Etape 3 - Faire une offre avec pour clause suspensive l'acceptation du pret.
Dans ce cas ci, le prix de la maison est fixé à 110000euros, et non pas "faire offre à partir de".
Ca veut dire quoi? Si je fais une offre à ce prix et que mon pret est accepté, la maison est pour moi? Ou bien l'agence à le droit de faire monter les encheres?

Etape 4 - Le pret
Alors la ca devient flou... Quel documents à rendre, mise à part les fiches de salaires? J'entend parler d'expertise de maison, de devis pour les travaux, de travaux à faire dans un délai fixé...
Comment ca fonctionne, qu'est-ce que ce delai de travaux?

Nous nous interessons au pret tremplin, est-ce une bonne idée? Sachant qu'on aimerait faire les gros travaux maintenant pour environ 15000euros (electricité et sdb) et que dès que j'ai un boulot on faire un pret travaux plus conséquent pour faire le reste.

Etant assez bons bricoleurs et ayant des connaissances qui pourraient nous aider, on aimerait faire les travaux sans entreprises. C'est possible? Alors comment faire pour les devis, puisque dans ce cas les couts sont moins chers?

On se pose aussi la questions des frais annexes du style frais de dossiers et assurance : combien faut-il prévoir en pourcentage?

Etape 5 - Signature de l'acte de vente

Etape 6 - Emménagement
A partir de quand commence-t-on à rembourser son pret? Quand on a les clés? Quand on signe l'acte?

Alors, j'ai loupé des étapes ou est-ce que c'est ca? Grosso modo, est-ce qu'on est fou ou est-ce l'achat d'une maison dans notre situation parait possible?

merci
29/05/2009 Vieux  
  32 ans, Liège
 
Bonjour Nohon,

Je suis certain que votre post sera très intéressant car j'en avais cherché moi-même un du même type au début de l'aventure qui est la notre, sans succès.

Je vais essayer de vous éclairer sur quelques points.

1. En général, les organismes de crédit ne prennent en compte que les salaires des gens sous CDI. Il faut aussi voir quel est votre apport personnel, car vous louez actuellement pour 700€ et vous aimeriez investir cet argent plutôt dans un prêt, d'accord, mais n'omettez pas que l'achat d'une maison, c'est plus que des mensualités à rembourser chaque mois, je pense notamment aux "frais de notaire" (droits d'enregistrement + honoraires + frais divers). Il convient générallement aussi de donner un accompte en fonds propres lors de la signature du compromis de vente qui se chiffre à 10% du montant de la maison.

2. Pour la visite de la maison, vous vous ferez votre propre idée. A noter que de nombreux sites proposent une "checklist" des points importants à vérifier.

3. "Faire offre à partir de x €" est un système d'enchères entre particuliers. Vous êtes plusieurs sur la maison et vous enchérissez jusqu'à ce que les autres ne savent plus suivrent. Ce fut le cas pour notre maison. Beaucoup (trop) d'agences fonctionnent comme ça à présent. Dans votre cas, si le prix est fixé à telle somme et que vous leur proposez cette somme, il n'y a pas de raison qu'ils la refusent, effectivement.

4. Pour le prêt, vous avez le choix entre le système de crédit social (SWCS, voir http://www.swcs.be) et le réseau classique des banques. Les avantages d'avoir un prêt à la SWCS sont entre autres le taux intéressant et la réduction du droit d'enregistrement de 6% à 5% et de 12,5% à 10%, mais il y a également des "contraintes" (qui n'en sont pas vraiment) à respecter (durée d'occupation du logement, etc). Si vous ne pouvez pas avoir un prêt à la SWCS, alors il faudra faire le tour des différentes banques, une fois votre compromis signé afin de savoir laquelle vous offre les meilleures conditions.

En ce qui concerne les documents à fournir, la SWCS est plus capricieuse puisqu'elle réclame davantage de documents (composition de famille, attestation de l'employeur pour votre salaire, etc). Personnellement, notre condition suspensive ayant été assez courte (1 mois), nous avons du nous diriger vers les banques afin d'avoir une réponse rapide car à la SWCS, la dame nous avait clairement fait comprendre qu'ils se réunississaient une fois toutes les 6 lunes (enfin, j'exagère un poil) pour décider de l'octroi du prêt ou non. Toujours en ce qui nous concerne donc, nous avons du fournir à la banque : copie des cartes d'identités, derniers extraits de compte avec le salaire (ou fiche de salaire) ainsi qu'une copie du compromis de vente. Je pense que c'était à peu près tout. Evidemment, si vous souhaitez bénéficier du prêt tremplin (à condition que l'achat soit en région Wallonne, réduction des mensualités du prêt de 100€ les 2 premières années et 50€ les 6 années suivantes), il faudra également faire remplir un document par le receveur de l'enregistrement et des domaines de votre commune (bonne chance pour le trouver).

La banque, dans notre cas toujours, a alors vu avec le siège et nous a fait une offre que nous avons accepté. Ils se chargent eux-même d'envoyer un expert pour évaluer le bien. Ensuite, nous nous sommes donc rendus à la banque afin de signer les documents définitifs. Votre cas diffère cependant du notre dans le fait que nous avons acheté une maison où les travaux à faire étaient quasi inexistants.

5. La signature de l'acte de vente est l'étape à laquelle nous allons arriver. Celle-ci se passe apparemment chez le notaire des acheteurs, dans les 3 mois maximum après la signature du compromis de vente. Le notaire se paie avec le reste de votre prêt (si vous avez emprunté les frais de notaire) ou vous demandera typiquement un chèque certifié pour payer le reste des frais si votre prêt ne couvre pas la totalité des frais (quotité < 100%).

6. Je pense effectivement que vous aurez les clés à la signature de l'acte mais ceci n'est pas une généralité, il se peut que vous autorisiez les (anciens) propriétaires à rester quelques jours supplémentaires pour diverses raisons.

J'ajouterais également que pour les droits d'enregistrement (qui peuvent être calculés sur de nombreux sites) dépendent du revenu cadastral de votre maison et de votre situation patrimoniale actuelle. Ainsi, si vous êtes tous les deux non-propriétaire (ou propriétaire à 25% maximum si mes souvenirs sont bons, cas d'une part de maison suite à un héritage) et que le revenu cadastral de votre future maison est inférieur à 745€, vous pourrez bénéficier d'un droit d'enregistrement à 6% (5% si prêt via SWCS) à la place de 12,5%, ce qui n'est pas négligeable du tout.

En espérant vous avoir éclairé

Dernière modification par didel 29/05/2009 à 13h18.

29/05/2009 Vieux  
 
  35 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Nohon Voir le message
Etape 1 - avoir un apercu de sa capacité d'emprunt.
J'ai téléphoné à ma banque pour prendre rdv, et on m'a dit "pas besoin, je peux vous donner une approximation par téléphone". Bon. Grosso modo on pourrait emprunter jusqu'à 120000euros.
Voilà déjà un bon premier pas, question de savoir justement ce que vous pouvez vous permettre (ne pas oublier les autres frais dans l'achat d'une maison, les frais de dossier, de notaire, les assurances, ...)

Citation:
Posté par Nohon Voir le message
Etape 2 - Visiter la maison
Ca c'est bientot ;)
Demander s'ils ont déjà le contrôle de l'électricité, comme ça vous pourrez savoir ce qu'il y a exactement à faire comme travaux de ce côté.


Citation:
Posté par Nohon Voir le message
Etape 3 - Faire une offre avec pour clause suspensive l'acceptation du pret.
Dans ce cas ci, le prix de la maison est fixé à 110000euros, et non pas "faire offre à partir de".
Ca veut dire quoi? Si je fais une offre à ce prix et que mon pret est accepté, la maison est pour moi? Ou bien l'agence à le droit de faire monter les encheres?
Surtout, prendre votre propre notaire et pas le même que le vendeur, ceci dans le but d'éviter tout "conflit d'intérêt".
Un prix est toujours négociable en théorie, en pratique il faut voir à quel point les proprio sont prêt à faire descendre ou non le prix.
Ce n'est pas parce que vous offrez le prix demandé que le proprio est obligé de vous vendre la maison (mais bon... à moins qu'il aime pas votre tête...).

Citation:
Posté par Nohon Voir le message
Etape 4 - Le pret
Alors la ca devient flou... Quel documents à rendre, mise à part les fiches de salaires? J'entend parler d'expertise de maison, de devis pour les travaux, de travaux à faire dans un délai fixé...
Comment ca fonctionne, qu'est-ce que ce delai de travaux?
Nous nous avons dû rendre des fiches de salaires. Un formulaire à remplir par nos employeurs comme quoi nous n'avions pas de saisi sur salaire en cours...
Par contre nous n'avions pas fait de prêt pour les travaux (nous avions de l'argent de côté pour se faire)... donc de ce côté je connais pas les papiers.

Citation:
Posté par Nohon Voir le message
Nous nous intéressons au pret tremplin, est-ce une bonne idée? Sachant qu'on aimerait faire les gros travaux maintenant pour environ 15000euros (electricité et sdb) et que dès que j'ai un boulot on faire un pret travaux plus conséquent pour faire le reste.
Aucune idée, on avait pas droit à ça donc on s'y est pas intéressé (mais d'autres sauront surement vous répondre).

Citation:
Posté par Nohon Voir le message
On se pose aussi la questions des frais annexes du style frais de dossiers et assurance : combien faut-il prévoir en pourcentage?
http://www.pim.be/pimfichier/frais.html
Cette simulation ne comprend pas les frais pour le prêt, c'est juste ceux du notaire.
De mémoire je crois que nous avions payé autour de 400-500 Euro pour les frais de dossier du prêt... plus les frais d'assurance sur nos deux têtes...

Citation:
Posté par Nohon Voir le message
Etape 5 - Signature de l'acte de vente
Et remise des clefs. N'oubliez pas de changer les barillets, c'est plus prudent.

Citation:
Posté par Nohon Voir le message
Etape 6 - Emménagement
A partir de quand commence-t-on à rembourser son pret? Quand on a les clés? Quand on signe l'acte?
A partir de la signature de l'acte.
Si la maison n'est pas habité, vous pouvez demander une jouissance préalable du bien (le proprio peut bien entendu refuser).
Nous avons eu les clef dès la signature du compromis car nous étions pour ainsi dire assuré d'avoir notre prêt (il faut alors payé l'assurance incendie dès cette date de jouissance, de même que l'électricité/gaz et autres puisque c'est vous et non plus le proprio qui jouissé de la maison).
Cela qui nous a permit non pas de faire des travaux (jamais faire de travaux avant la signature de l'acte, on ne sais jamais ! La maison ne vous appartient vraiment qu'après les actes), mais nous avons pu prendre des mesures, nettoyer un peu, prévoir nos travaux... bref planifier ;)

Prévoir toujours 10% en plus que ce que vous croyez pour les travaux... y'a toujours des surprises...

Citation:
Posté par Nohon Voir le message
Alors, j'ai loupé des étapes ou est-ce que c'est ca? Grosso modo, est-ce qu'on est fou ou est-ce l'achat d'une maison dans notre situation parait possible?
Grosso-modo c'est bien cela oui
Pour ce qui est d'être fou ou non, je ne saurais dire, cela dépend d'un tas de chose :
- Votre capacité de prêt et de remboursement
- Votre capacité d'effectuer les travaux avant la fin de votre bail actuel
- Le temps que vous disposé en dehors de votre travail et autres activités
- La solidité de votre couple (bha oui, ce sera source de stress tout cela).
29/05/2009 Vieux  
  32 ans, Liège
 
Attention qu'il y a également les frais liés à l'emprunt hypothécaire à verser au notaire. Ces frais peuvent être calculés sur le même site donné par Shara à l'endroit suivant :
http://www.pim.be/pimfichier/fraisph.html
29/05/2009 Vieux  
  30 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par didel Voir le message
Il convient générallement aussi de donner un accompte en fonds propres lors de la signature du compromis de vente qui se chiffre à 10% du montant de la maison.
Euuuuh, c'est tjs comme ca? Nous avons des fonts propres mais on comptait les utiliser pour payer les frais de notaires :/

Citation:
Posté par didel
Evidemment, si vous souhaitez bénéficier du prêt tremplin (à condition que l'achat soit en région Wallonne, réduction des mensualités du prêt de 100€ les 2 premières années et 50€ les 6 années suivantes), il faudra également faire remplir un document par le receveur de l'enregistrement et des domaines de votre commune (bonne chance pour le trouver).
Je ne comprend pas trop ce que vous voulez dire par receveur de l'enregistrement

Citation:
Posté par shara
Surtout, prendre votre propre notaire et pas le même que le vendeur, ceci dans le but d'éviter tout "conflit d'intérêt".
Un prix est toujours négociable en théorie, en pratique il faut voir à quel point les proprio sont prêt à faire descendre ou non le prix.
Ce n'est pas parce que vous offrez le prix demandé que le proprio est obligé de vous vendre la maison (mais bon... à moins qu'il aime pas votre tête...).
Ca non plus je ne comprend pas trop. Il faut que je contacte un notaire tiers, que je le paye et qu'il négocie? Donc je dois payer deux fois les frais de notaires (ceux du vendeur et ceux du mien?)
Au niveau du prix, disons que si le jour d'après qqn fait une offre au dessus, même si le prix est fixé, il a le droit de refuser la mienne, non?
29/05/2009 Vieux  
  32 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Nohon Voir le message
Euuuuh, c'est tjs comme ca? Nous avons des fonts propres mais on comptait les utiliser pour payer les frais de notaires :/
Le pourcentage peut être discuté. C'est une garantie de votre solvabilité et c'est en général toujours demandé oui. Si c'est demandé et étant donné qu'ils devront être donnés (sous forme de chèque certifié par exemple) lors de la signature du compromis de vente (donc avant d'avoir un quelconque prêt), il vaut mieux réserver vos fonds personnels à ça. Les frais de notaire pourront eux être complètement ou partiellement compris dans le prêt qui viendra ensuite.

Citation:
Posté par Nohon Voir le message
Je ne comprend pas trop ce que vous voulez dire par receveur de l'enregistrement
En ce qui concerne le prêt tremplin, la banque vous demandera de faire remplir un formulaire appelé "Formulaire B - Receveur de l'enregistrement et des domaines" auprès du... receveur de l'enregistrement et des domaines. Ce document stipulera si vous avez ou non des biens immobiliers en votre possession. Le bâtiment où vous devrez vous rendre vous sera indiqué par simple demande auprès de votre administration communale.

Citation:
Posté par Nohon Voir le message
Ca non plus je ne comprend pas trop. Il faut que je contacte un notaire tiers, que je le paye et qu'il négocie? Donc je dois payer deux fois les frais de notaires (ceux du vendeur et ceux du mien?)
Ce que Shara voulait dire, si elle (il ?) me le permet, c'est qu'il vaut mieux prendre votre propre notaire plutôt que celui des vendeurs car celui des vendeurs aura plus tendance à défendre les intérêts de ses clients initiaux que les votres. Concernant les frais, ça ne coûte rien de plus de prendre son propre notaire ou de prendre le même que les vendeurs, car dans le cas où vous prenez votre propre notaire, ils se partageront les frais entre eux.

Citation:
Posté par Nohon Voir le message
Au niveau du prix, disons que si le jour d'après qqn fait une offre au dessus, même si le prix est fixé, il a le droit de refuser la mienne, non?
A partir du moment où vous êtes d'accord sur le prix, l'agence ira au plus vite pour vous faire signer un compromis et à ce moment là, vous aurez l'assurance qu'ils ne la vendront à personne de plus offrant. Mais c'est sûr que si entre le moment où vous avez fait l'offre et le moment où vous signez le compromis, quelqu'un offre deux fois le prix et que l'agence accepte, c'est embêtant. Mais bon, je ne pense pas que ça se passe comme ça, il y a un minimum de confiance à avoir entre les deux parties.

Dernière modification par didel 29/05/2009 à 14h03.
29/05/2009 Vieux  
 
  35 ans, Liège
 
Elle te le permet oui
Et je confirme, ça ne coûte pas plus cher de prendre votre propre notaire et vous êtes ainsi assuré que ce dernier ne travaillera que pour vous.
Nous notre notaire à jouer les rôles suivants :

- Lecture du compromis pour confirmer que nous pouvions le signer en toute confiance. Il a fait ajouter deux clauses (la suspensive pour le prêt et celle pour le certificat de conformité électrique) avant de nous confirmer que nous pouvions le signer (car comme vous le verrez, c'est du langage de droit et c'est pas évident de comprendre les conséquences des différentes clauses).

- Réception de notre acompte de 10%. Cet acompte doit être versé sur un compte chez votre notaire, le propriétaire ne touche cet argent (et les intérêts liés) que le jour de l'acte, pas avant !

- Préparation de l'acte (on a bien reçu 4 projet d'actes au fur et a mesure que les différentes info cadastrales, urbanistique et autres arrivaient)

- Fixation du rendez-vous entre nous, lui, le notaire du vendeur et le vendeur pour la signature de l'acte, qui a eu lieu chez notre notaire.

- 'Discussion' avec notre courtier pour tout ce qui concerne les papiers d'hypothèques (puisque ces derniers doivent être signés le jour de l'acte)

- Envoit des comptes (on payait en parti de notre poche, donc il nous a fournit le solde maison+frais-hypothèque que nous devions payé).

- Signature des papiers de prêt et de l'acte pour terminer

Si vous avez votre propre notaire, vous paierez donc le même montant et serez assuré qu'il défend vos seuls intérêts (et non pas ceux du vendeur avec, qui est alors son premier client).
J'ai parcouru de nombreux forum et je ne compte plus les fois où un acheter à eu des problèmes parce qu'il avait pris le même notaire que le vendeur et que ce notaire défendait les intérêts du vendeur avant celui de l'acheteur...
Considérant que c'est le même prix, autant prendre le maximum de précaution. Il y a surement des gens autour de vous qui pourront vous conseiller un bon notaire (le mien je l'ai trouvé super, mais il est à Bastogne donc un peu loin pour vous je crois )

Vous devez fournir les coordonnés de votre notaire dès le compromis, car son identité doit y être spécifié.

Il faut fournir à votre banque ou votre courtier les coordonnés de votre notaire et inversement car ils devront s'échanger diverses paperasses.

Toutefois, la négociation du prix, c'est entre vous et le proprio (au travers de l'agence). Le notaire ne s'occupe pas de cela.

Le "faire offre à partir de" peu être aussi trompeur... sur immoweb nous ça disait faire offre à partir de 200 000 et finalement nous l'avons acheté 186 000...
Nous avons négocié la baisse à cause des travaux indispensables qu'ils y avaient à faire.
Rien ne vous empêche de tenter votre chance à la baisse, cela dépend si la maison est en vente depuis longtemps, si les acheteurs sont pressés de vendre, etc etc etc

J'avais trouvé un site au travers d'un forum où on pouvait trouver depuis quand une annonce de maison était paru sur Internet... je l'ai sur mon PC à la maison, je tenterais de le retrouver et de vous la donner ce soir...
29/05/2009 Vieux  
 
  35 ans, France
 
Bonjour,

Un petit détail mais qui a une importance capitale:

Lorsqu'on fait une offre d'achat pour un bien, ne pas oublier de mettre une limite de temps. (Cette offre est valable jusqu'a telle date telle heure) Si le vendeur ne vous a pas signifié avant ce délai qu'il acceptait votre offre, vous n'êtes plus liés par celle-ci.

Si par contre, vous ne mettez pas de limite de temps pour votre offre, le vendeur a le droit de se repointer 6 mois plus tard et dire qu'il accepte votre offre. Vous êtes alors obligés d'acheter le bien même si vous n'avez pas eu de nouvelles entre temps et que vous avez acheté autrechose. La limite de temps pour une offre est donc très importante.

Il est également préférable de prendre rendez-vous avec son notaire avant de faire une offre, il pourra ainsi vous donner un formulaire vierge qui repectera mieux vos droits que l'offre fournie par l'agence du vendeur qui forcément sera rédigé en des termes plus favorables pour le vendeur.
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