ACHAT - Négocier prix avec agence

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ACHAT - Négocier prix avec agence

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12/02/2009 Vieux  
 
  Liège
 
Bonjour,

Cette question a certainement déjà abordée (néanmoins je n'ai pas trouvé de post...sorry si j'ai mal regardé ) :

Sur quelle marge peut-on se baser pour entamer des négociations avec une agence immobilière pour l'achat d'une maison (en sachant que la maison nous intéresse fortement) ? (5%, 10%, 15%, ... ?).

Et comment justifier/argumenter sa négociation ?

Si des personnes ayant l'expérience de ce type de transaction peuvent m'éclairer... Merci.

Bonne journée !
12/02/2009 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
Je crois que vous prenez le probleme a l'envers. Vous etes l'acheteur, vous avez le blé, vous etes en position de force de nos jours. Quant a ce qu'il faut offrir : c'est votre decision. Faut pas plaire au vendeur, faut que vous vous estimiez la maison !

Vous n'imaginez pas le nombre de maison sur estimée sur le marché, et le nombre d'agence qui "tentent le pigeon" avec leur premier prix affiché...

Une fois ce prix determiné par vous et vous seul ; vous faites une offre XX% sous le prix, par fax, et vous attendez de voir. Aucun besoin de se justifier ou de parlementer ni même d'adresser la parole a quelqun.

Je précise que j'ai vendu 3 maisons et acheté deux maisons.
12/02/2009 Vieux  
  54 ans, Namur
 
Bonjour,
Pour acheter il faut d'abord comparer.
Visite au moins une dizaine de maison, voir plus!!!!
Lors d'une visite, note tous ce qui est criticable.
Environement (autoroute ou chemin de fer ou porcherie industrielle dans les environs)
Ensuite vérifie les points essentiels tels que: toiture, châssis, électricité, sanitaire, égoutage, chauffage, structure, fissures.
Vérifie les points secondaires tels que, SdB, cuisine, chambres peintures ext & int.
TOUT noter sur papier

ENSUITE tu fait une "offre unilatérale d'achat" !!!! attention c'est un engagement!!!!
L'offre doit stipuler les points suivants:
Tes coordonnées personnelles
L'adresse du bien convoité
les éventuelles critiques
LA VALIDITé de L'OFFRE (en général 10 jours)
Ton prix proposé

Comment donner TON prix
Prend la valeur demandée de la maison et (pour te justifier) déduit en tous les frais à prévoir
Par ex: chaudière pourrie = -5000€, châssis mort = - 20.000€, etc...

reste conséquent et réaliste, si tu exagère, ton offre finiras au bac
Si ton offre est raisonnable, l'agence te feras une contre offre et dans ce cas ce sont tes talents de fin négociateur qui feront la différence.
Négocier ne coûte rien et tu ne risque rien non plus
Alors, pas hésiter et vas y a fond!!!
Cordialement
12/02/2009 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
Autres conseils :
- vous devez avoir un pré accord bancaire avant de faire offre... Je suis sidéré par ces gens qui font des offres sans meme avoir poussé la porte d'une banque.
- utilisez VOTRE propre papier dans votre fax d'offre, pas celui de l'agence. Ecrivez-y les conditions que vous voulez. Ils vont raler et faire ragnagna : ne les écoutez pas.
- visitez trois fois. vous avez le temps de nos jours.

Pour ma derniere offre : j'ai faxé un document de presque deux pages comprenant mes conditions, avec decision a prendre en 4 jours. Après les habituels "ragnagna" et autres "ca me semble très faible" ou encore "vous n'aurez pas de réponse en 4 jours", et bien l'agence l'a fait contresigner un samedi par le vendeur, 2 h avant la fin de mon document d'offre.
Non sans me faire part des efforts incroyaaaaables qu'ils ont du déployer pour faire signer mon infame offre au rabais par ces malheureux proprios aux abois...

Cinéma convenu que tout ca

Et je vais vous dire : ils ont bien fait a l'agence ; on aurait pas mis un franc de plus, et si ca n'etait pas signé pour le samedi 16 heures je n'aurais pas pris leurs appels à partir de Lundi...

Mais je suppose que c'est a chacun de voir son "style".
12/02/2009 Vieux  
 
  Liège
 
Merci de vos réponses !

Il s'agit d'une construction de 2000.

A vrai dire, c'est un peu le coup de cœur. Le prix plein est dans nos cordes, néanmoins, je ne tiens pas à passer pour le pigeon de service et donc je veux l'avoir pour le moins chère possible (logique ! ).

L'offre doit se faire par écrit directement au près de l'agence donc ? (Désolé de mon inexpériance ! )

- On négocie oralement après une visite
- On formule une offre de base en demandant si dans ces conditions on peut envisager la vente
- Et ensuite, si OK pour tout le monde, acter cela par écrit...

Est-ce une bonne façon de procéder ?

Merci.
12/02/2009 Vieux  
 
  50 ans, Brabant Wallon
 
tu ne négocies rien oralement...

Tu observes la maison, tu notes tous les défauts et tu dis que tu vas réfléchir !!
Si tu arrives à la visite avec la bouche en coeur, et l'argent qui dépasse des poches (je caricature un peu la situation), le gars de l'agence va tout de suite comprendre que c'est un coup de coeur !! N'oubliez pas que c'est lui le professionnel de la vente et qu'il est blindé question expérience !!

Celle que j'avais achetée était annoncée à 240.000 euros... la proposition écrite que j'avais faite était à 180.000 euros !! juste avant l'échéance les vendeurs ont encore un peu négocié et le prix de l'offre a été un peu revu à la hausse...

Maintenant c'est la crise, et je suis convaincu que les acheteurs potentiels ne se bousculent pas au portillon !!
12/02/2009 Vieux  
 
  47 ans, Namur
 
une chose me fais un peu rire dans toutes vos coms qui sont c'est clair pleine de bons sens, au bout du compte c'est le vendeur qui décide du prix qu'il veut récupérer sur la vente de la maison et non l'agence qui si elle veut vendre des biens et prendre sa marge qui est de généralement 3% htva évaluera le bien a une juste valeur, maintenant certains proprio veulent un max mais avec la conjoncture actuelle les sociétés imobilières évitent ce genre de personnes car ce n'est pas bon pour eux de garder trop longtemps des biens qui ne se vendent pas.
Comme écrit plus haut, comparer des biens similaire dans la mème région et faites vous une idée globale mais sacher que c'est fini le temps ou on prévoyais une marge de 10000 euros sur une maison de 250000, maintenant on calcule réaliste pour que les 3 parties fassent une bonne affaire et de manière rapide.
En clair négocier oui mais de manière réaliste car sinon votre coup de coeur pourrai se transformer en regret.
12/02/2009 Vieux  
 
  50 ans, Brabant Wallon
 
une marge de 10.000 euros sur une maison de 250.000 ???

Ca n'a jamais été comme ça... c'est minimum une marge de 20% !!!
12/02/2009 Vieux  
 
  46 ans, Brabant Wallon
 
Voilà comment j'ai procédé lors de l'achat de notre maison: le prix demandé était trop cher, à la fois pour nous et pour le bien proposé. J'ai fait une offre presque 20% en-dessous du prix demandé, valable une semaine. L'agence m'a ri au nez. 3 mois plus tard, ils m'ont rappelé: "Vous ne voulez pas mettre un peu plus sur la table?" Et j'ai refait la même offre (sans mettre plus), valable 24h. Bingo. Mais bon, il faut de la patience...

Si le prix est raisonnable au départ, tente 10 à 15% je dirais... tu ne risques rien!
12/02/2009 Vieux  
  54 ans, Namur
 
Si tu arrives à la visite avec la bouche en coeur, et l'argent qui dépasse des poches (je caricature un peu la situation), le gars de l'agence va tout de suite comprendre que c'est un coup de coeur


Excellent!!! mais criant de vérités
12/02/2009 Vieux  
 
  47 ans, Namur
 
carbu, j'ai vendu ma maison il y a 1 an/2 par century 21, mise a prix 265000 vendue 256 000, on avais prévu 10000 euros de marge, et tout cela en 1mois/2 pour une villa 3 chambre a la campagne de 10 ans avec véranda et piscine entérrée, je peux te dire que l'acheteur étais content de l'avoir a ce prix la et moi content que ca parte vite car j'étais en instance de divorce, alors quand tu me parle de 20 % la tu rèves ...ou alors c'est dans un cartier pourri ou tout est a refaire
12/02/2009 Vieux  
 
  Liège
 
En effet la difficulté est de négocier assez mais pas trop...
Je vais faire une offre de 10% inférieur et voir ce qui se passe...

Quand vous me dites, mentionnez sur l'offre tout ce qui ne va pas...
Qu'entendez vous par là ?
A quoi doit ressembler l'offre ?
Je dois dire quoi au juste ? "Je vous en offre XXXX car je considère que la cuisine est à refaire etc..." ?
12/02/2009 Vieux  
 
  50 ans, Brabant Wallon
 
et bien moi j'ai acheté ma maison il y a 2.5 an avec Century 21 aussi...
Prix annoncé 240.000 euros !!! environ 200m² habitable, + garage (hangar) de 36m² et jardin de 6.5 ares !!! avec pas mal de travaux car pas de double vitrage, ni chauffage à l'étage, campagne, vue sur les champs, calme, près des grands axes...
Cuisine non équipée, salle à manger, salon, 2ème living, 3 chambres, grand grenier, buanderie, chaufferie....

Première offre 180.000 euros
Payée 195.000 euros !!! re-

Comme quoi .... je ne rêve pas !!!
12/02/2009 Vieux  
 
  47 ans, Namur
 
tu parles d'une construction de 8 ans donc tout est relativement récent, donc ca va ètre difficile de trouver des défauts et ca le vendeur le sais, sauf si la bien n'est pas complètement en ordre style, foutoir dans le jardin, mur pas peint, carelage mural pas achever ou porte de mauvaise qualité, maintenant si la cuisine est propre mais pas a votre gout et que vous voulez la changer, ca risque de ne pas le faire car ce n'est pas un critère de qualité ou d'ancieneter, pour le reste une construction moderne doit ètre en général en ordre, c'est sans doute ce qui a du provoquer votre coup de coeur
12/02/2009 Vieux  
 
  47 ans, Namur
 
ok, carbu comme ca on est d'accord, comme quoi il faut comparer ce qui est comparable, ta maison n'avais rien de moderne, sans aucun confort et avec ce que tu as gagné tu as pu l'aménager de facon moderne enfin je suppose
la maison de nos amis elle a 8 ans, certainement en ordre et ils n'auront jms 20% sauf si elle est surévaluée mais ce n'est vraiment plus la politique des agences a l'heure actuelle
12/02/2009 Vieux  
 
  50 ans, Brabant Wallon
 
Je ne comparais pas ma maison à la sienne qui sera bien plus chère (enfin j'espère pour moi ) , je disais juste que les agences prévoyent toujours une bonne marge sur la prix annoncé !!!
C'est normal, tout acheteur va négocier, et plus la maison se vendra chère, plus leur marge sera importante !!!
12/02/2009 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
rcscboys91, actuellement, on peut facilement faire une offre 20 % moins cher pour du résidentiel existant. Cela dépend aussi de la région.
Pour avoir le mandat de vente, les agences gonflent toutes facilement les prix.
Une maison que le propriétaire souhaite vendre à 200.000 €, l'agence va lui proposer 230 à 240.000 € pour pouvoir signer ce fameux mandat, même si ils savent qu'elle n'en vaut pas plus de 180.000 et que si elle n'est pas vendue ils devront redescendre sérieusement.
C'est pareil pour les terrains (c'est plus proche de mon domaine).
Le gars qui veut vendre rapidement (divorce, héritage,etc...) est souvent prêt à baisser son prix.
Arrangez vous pour rencontrer le vendeur en personne.
Faites une offre de prix ( !! offre de prix = engagement = compromis).
Si le vendeur à 10 offres, il ne baissera pas son prix, mais aujourd'hui on ne se bouscule plus au portillon pour acheter.
L'offre est largement supérieure à la demande. Il faut en profiter.
Même si il n'accepte pas 20% de moins, il va faire une contre-offre, si il est intéressé,
Donc il rentre dans votre jeu.
Mais là, vous saurez qu'il n'a pas 10 offres, que vous êtes peut être seul sur l'affaire, et, là, à vous de jouer, (-18%, -15 %, etc...).
Ne lâchez pas trop trop vite, il n'a personne d'autre, et il est pressé, puisqu'il rentre dans votre jeu.
Posez lui un utimatum. 3 jours pour décider.
Car vous en avez une autre en vue qui vous plait également et pour laquelle vous devez donner une réponse dans les 4 jours.
Soyez ferme et si il chipote, ne vous accrochez pas, faites semblant de vous désintéresser de son bien.
Au revoir, Monsieur, si vous êtes intéressé par mon offre, prévenez moi rapidement de votre décision.
Excusez moi, mais maintenant, je dois y aller, j'en ai une autre à visiter à xx heure.


Bonne chance

Dernière modification par intègre 12/02/2009 à 15h35.
12/02/2009 Vieux  
 
  Liège
 
Je prends bonne note de vos conseils... Pas évident en tout cas de taper juste et de sortir gagnant dans la transaction.

Merci à tous en tout cas !
12/02/2009 Vieux  
 
  50 ans, Brabant Wallon
 
Non, ce n'est pas facile... c'est pour cela que c'est en en visitant beaucoup que tu parviendras à te faire une meilleure idée !!

Mais les maisons coup de coeur, ce sera encore plus difficile car tu as toujours l'impression que ce sera la seule et qu'il y a plein de monde sur l'affaire !!!

De toute façon ne te précipite pas, tu auras d'autres coups de coeur...
12/02/2009 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
Ne vous laissez surtout pas prendre au cinéma de l'agent immobilier.
Ils disent tous qu'ils on 5 ou 6 amateurs et qu'il faut vite se décider.

Dites lui que vous devez encore en visiter 3 ou 4, ou mieux que vous devez retourner en voir une pour la seconde fois, avant de prendre votre décision, et que votre prêt ne vous permet pas de monter plus haut que la somme que vous proposez.
Ils font exactement le même cinéma que vous, mais à l'envers.
Sauf qu'eux, leur commission en dépend.
Soyez le plus fort, ne vous laissez pas impressionner !!
Bonne chance
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