ACHAT - Négocier prix avec agence

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ACHAT - Négocier prix avec agence

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12/02/2009 Vieux  
  54 ans, Hainaut
 
1. Toujours parler avec votre banquier avant de vous lancer dans une offre. person j'avais d'abord été voir le banquier pour examiner ensemble notre capacité d'emprunt en tenant compte de la revente de notre maison et du prix des biens convoités. Si tu as le banquier de ton côté, c'est déjà un souci en moins.

2. Avant de faire une offre:
- comparer les prix demandés pour des biens comparables dans le village ou la région proche
- voir depuis combien de temps le bien convoité est à vendre, et si des baisses de prix ont déjà eu lieu dessus
- si le bien est vendu par l'intermédiaire d'une agence, c'est tant pis pour le vendeur, vous ne devez pas tenir compte de ce critère pour remettre votre offre
- évaluer l'environnement
- évaluer les distances avec école, commerce, gare, lieu de travail (parfois un bien splendide peut transformer votre vie en enfer sur 4 roues)
- évaluer les possibles travaux à réaliser (et tenir compte de ceux-ci dans votre offre)
- actuellement une décote de 20 à 25% par rapport au prix demandé me semble juste, surtout pour des biens ayant été mis en vente avant l'été 2008
- si le bien est déjà sous offre, demandez à en recevoir la preuve écrite (indispensable si bien vendu par agence, et parfois utile si vente via un notaire)
- si la vente a lieu par agence, essayez de négocier directement avec le vendeur et pas avec le gars de l'agence qui n'a qu'un seul intérêt (sa commission); encore une fois ce n'est pas votre problème; et si l'agence refuse, passez votre chemin en signalant toutefois au vendeur que vous étiez disposé à négocier en direct avec lui
- ne jamais croire ce que dit le gars d'une agence, j'ai le souvenir d'une mémorable visite où un gars m'a fait passer une ruine pour un bien en parfait état (sans rire, c'était du style "Cette pièce est formidable pour votre bureau et ne demande pas de travaux" alors que derrière lui au plafond il y avait un trou de près d'1 mètre de diamètre)


Bon courage, notre expérience personnelle de recherche d'une maison plus grande a duré près de 18 mois. La plupart des biens convoités étaient vendus à des prix indécents, à croire que tout le monde suit les émissions Immo sur Discovery Real Time. Nous avions finanlement trouvé la perle, en vente depuis quelques mois, une offre en cours (qui s'est avérée bidon), et des vendeurs pas du tout ouverts à négocier. Pourtant mon prix était juste compte tenu des travaux à réaliser. Résultat: le bien est toujours à vendre, les vendeurs sont dans la merde noire, et nous on a finalement acheté un terrain et on construit.
12/02/2009 Vieux  
  56 ans, Luxembourg
 
La mise à prix par le notaire de ce que nous avons acheté était aussi indécent :la preuve, pas de candidats pendant près de 18 mois.
Nous avons fait une offre, en dessous de tout, indécente dans l'autre sens. Offre ferme, comme indiqué plus haut. Le notaire était furieux, mais le vendeur voulait discuter. On a négocié un peu et trouvé un accord, que le notaire a encore essayé de culbuter en sortant de son chapeau un nouveau candidat acheteur, puis en tentant de faire monter les enchères. Mon propre notaire a dû le menacer de représailles légales pour qu'il cesse son petit jeu. Et nous avons signé avec le vendeur...et maintenant nous sommes heureux !
12/02/2009 Vieux  
  54 ans, Hainaut
 
@craiout

Et oui, on pourrait aussi en dire beaucoup sur les notaires.
Le mien (l'ancien devrais-je dire) je m'ai mis dehors à coups de pied au cul.

Quand nous avons décidé de vendre notre maison je lui ai demandé conseil pour l'évaluation. J'avais déjà fait évaluer le bien par un expert immobilier que je connais et 2 agences. Je m'étais ainsi fait une idée d'un prix de vente raisonnable pour une vente rapide, condition indispensable pour enclencher mon projet de construction.

Eh ben le notaire a tapé 50.000 euros en moins que tout cela, arguant du fait qu'elle ne partirait jamais pour plus. Je l'ai envoyé balader. En fait, tout me laisse croire qu'il avait un bon client qui cherchait d'urgence un bien à acheter, si possible pas trop cher... CQFD.

On a finalement vendu en 3 jours, plus que le prix demandé, et chez un notaire sérieux et honnête.
12/02/2009 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
D'où l'intérêt d'avoir son notaire à soi, et de ne pas prendre le notaire du vendeur pour faire affaire.
Comme dans tous les métiers, il y aussi dans cette profession des brebis galleuses, qui ne valent pas mieux que certains agents immobiliers.
12/02/2009 Vieux  
 
  42 ans, Liège
 
Comme argument, tu peux aussi faire valoir qu'une maison de 8 ans est moins bien isolée que maintenant, que tu va devoir changer l'isolation (du toit, j'entends) très difficile de changer quoique ce soit d'un mur...

Maintenant, c'est un coup de coeur... il faut parfois se méfier des coups de coeur (il n'y a pas que pour les maisons d'ailleurs)...

Bonne journée et bonne chance

Vincent
12/02/2009 Vieux  
 
  50 ans, Brabant Wallon
 
héhé, il y en a plein des exemples pareils !!

Lorsque j'ai acheté la maison, nous l'avons visitée de fond en comble, et tant le vendeur que le gars de l'agence ont juré leurs grands dieux qu'il n'y avait pas d'humidité assentionnelle mais que les murs étaient doublés de parois car à l'époque ils n'avaient pas les finances pour plafonner. J'ai encore un peu insisté puis ai fait semblant de les croire, sachant très bien à quoi m'en tenir et comment résoudre le problème.

Lors de la signature de l'acte chez le notaire, j'ai remis le sujet sur le tapis.... comment ? je ne les avais pas cru, mais enfin monsieur si il y avait quelque chose on vous l'aurait dit !!!
J'ai quand même fini par lacher que je connaissais quelqu'un du même village: aaah mais monsieur c'est que le village est très grand ... mais de ce côté il n'y a rien !!
J'ai fini par dire que la personne que je connaissais habitait dans la même rue: aaah mais alors tout s'explique monsieur, c'est parce qu'il habite de l'autre côté de la rue, du côté du ruisseau !!

Et la tout en beauté: et bien pas du tout, il habite juste à côté de chez vous et je connais très bien sa maison !! Mort de rire rien qu'à voir la tronche des anciens proprios et du vendeur !!!
12/02/2009 Vieux  
 
  49 ans, Namur
 
Ma maison était en vente à 250.000 euros. 4 façades, 140 m² habitables + 120 m² attenants aménageables, 30 ares dont 20 ares en pâture en prolongement du jardin, rue hyper calme, vue sur les bois devant et derrière, et surtout à 5 mn chrono du centre de Gembloux (important pour moi vu que mon fils y est à l'école et qu'on ne peut pas changer à cause de la garde alternée) et de la N4. Chauffage central, cuisine équipée, sdb... Habitable immédiatement moyennant quelques adaptations (voir mes posts dans les horreurs ).
On a fait offre à 235.000 et la propriétaire a donné son accord dans les 3 jours (ce qui me laisse à penser qu'on aurait pu faire offre en-dessous, mais bon...).


En parlant de notaire, voici une de mes expériences négatives : j'ai eu affaire à un notaire foireux pour une maison sur laquelle j'avais fait offre à 110.000 euros, sachant qu'il fallait faire offre à partir de 100.000. Tout était à refaire, pour vous situer c'est la seule fois où il m'a été donné de voir un chauffe-eau en cuivre... et qui fonctionnait au charbon ... toit pourri, un mur salement arrangé par l'humidité (de l'herbe poussait entre les briques), les pièces minuscules... l'idée était de tout casser à l'intérieur et de faire une extension. Le point fort : un environnement superbe, un peu retiré, très calme et néanmoins à quelques minutes des grands axes.
Le dernier jour possible pour faire des offres, en fin d'après-midi le notaire me téléphone pour me dire que j'ai la meilleure offre. Il discute longuement avec moi, me dit qu'il doit convoquer tous les candidats pour voir s'ils veulent surenchérir, mais qu'ils sont tous restés à 100.000 et que donc ils ne vont sûrement pas monter au-dessus. Il me dit que je dois être prête cependant à savoir exactement jusqu'où je voudrais monter. Et là, mise en confiance puisqu'il me disait que la maison serait pour moi, à tel point que c'est en fonction de MES disponibilités qu'il a fixé le rendez-vous pour tout le monde, je commets l'erreur de lui dire que vu l'état de la maison on ne montera pas au-dessus de 118.000.
Arrive le jour J, là je vois pour la première fois le notaire, qui ne m'inspire pas confiance, l'air sournois et tout (une vraie tête de ripou dans les films), et je constate que l'étude est remplie, il y a au moins 15 personnes. Il nous annonce qu'il a une offre supérieure aux autres et commence à la lire à voix haute... là j'en suis restée sciée : datée du jour où il m'a appelée, une autre offre... à 120.000... comme par hasard...

Bon, on a vite compris le topo grâce à quelques recoupements...
La mère du voisin visait aussi la maison. Ils ont le même notaire car ils ont déjà eu par le passé des transactions de terrains mitoyens. Le notaire la met au parfum de la meilleure offre le dernier jour et elle fait une offre juste au dessus ... On a bien vu le truc, gros comme une maison, la petite dame ce jour là, avec sa calculette et l'air toute contente d'elle...

Mais le truc que j'ai adoré, c'est que l'inattendu s'est produit : un autre amateur qui avait fait offre à 100.000 est monté contre elle... 1000 euros par 1000 euros, jusque 145.000 !!! Elle n'a pas su suivre... elle n'en menait plus large à la fin.
Là, j'ai eu bon
12/02/2009 Vieux  
  56 ans, Luxembourg
 
Note que si, au départ, c'est une vente de gré à gré, le notaire n'a pas le droit de faire monter les enchères. C'est simplement illégal ! Et il risque gros.
12/02/2009 Vieux  
 
  39 ans, Liège
 
Travaillant dans un secteur y directement lié à l'immobilier, je constate (ce n'est qu'un constat après 10 ans de pratique) que le prix d'une maison est en général le prix que les gens veulent bien mettre...A éviter : les achats impulsifs Il y a tellement de subjectivité dans la manière de fixer un prix par les agents qui ne souhaitent qu'une chose lorsque ceux-ci essaient d'obtenir le mandat de vendre... Le marché étant très volatil pour l'instant, laissez parler votre bon sens, tout simplement. La situation euphorique des 5 dernières années où les prix se sont envolés n'est plus d'actualité, petit tassement constaté, soyons honnêtes. Mais bon, quelqu'un a dit que quand on aime on ne compte pas...mais sachez que 10.000 EUR empruntés en PH représentent tout de même en général entre 15.000 et 18.000 EUR remboursés sur 20 ou 25 ans. Ca fait réfléchir . Voilà, c'était juste mon avis, vous êtes seuls juges. Ahhhhmlala, la brique quand tu nous tiens
12/02/2009 Vieux  
 
  49 ans, Namur
 
Citation:
Posté par craiout Voir le message
Note que si, au départ, c'est une vente de gré à gré, le notaire n'a pas le droit de faire monter les enchères. C'est simplement illégal ! Et il risque gros.
Une chose est sûre ce n'était pas une vente publique. Donc si je comprends bien il n'avait même pas le droit de faire son petit cinéma avec sa vente aux enchères improvisée dans son étude ? mais ce mec est encore plus grave que je l'imaginais, alors . C'est vrai, on aurait pu s'informer... mais on a tendance à faire confiance à un notaire, a priori, non ? Alors ceux qui sont à la recherche d'un notaire, méfiez-vous, c'est dans un village du namurois connu pour son homme préhistorique, je n'en dirai pas plus...

Quoi qu'il en soit, dans notre cas c'est sans regret car notre habitation actuelle est bien mieux située, même si elle est beaucoup plus chère pour nous c'est une meilleure affaire. Mais à cette époque là, après plusieurs mois de recherches et avoir connnu une concurrence acharnée sur les biens qui nous intéressaient, on désespérait de trouver quelque chose avec un grand terrain et un environnement vraiment calme, dans notre budget, à proximité de Gembloux, et en plus notre budget était très inférieur à celui qu'on a maintenant. La vie réserve parfois des surprises...
12/02/2009 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
Je ne suis pas notaire, et je ne défends surement pas la profession, (un jour, mon ex-notaire, qui connaissait le vendeur, m'a fait un enfant dans le dos) mais je crois que dans le cas cité par Nad, il n'a rien fait d'illégal à la base.
C'est un genre de vente aux enchères, mais pas des enchères publiques (faut faire la différence).
Il affiche pendant un certain temps dans son étude "faire offre à partir de ....€"
"cloture des offres le ........"
Ensuite, il affiche le prix et annonce ce qu'on appelle une "faculté de surenchère, pendant 15 jours, avant adjudication définitive".
Et là, cela peut encore monter, mais normalement par pour des montants inférieurs à 10 % de la mise initiale ( 10%= à vérifier)
Mais, où il a probablement commis une faute, normalement il doit garder les enchères secrètes et ne les dévoiler qu'en public à la dernière minute.
D'où l'intérêt d'avoir son notaire avec soi, qui veillera à la correction des transactions et protègera vos intérêts.
bonne chance aux suivants.

Dernière modification par intègre 12/02/2009 à 19h00.
12/02/2009 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Hello à tous...

Sujet on ne peut plus intéressant ...

Pensez-vous que l'on puisse négocier autant pour les terrains à bâtir ?
12/02/2009 Vieux  
 
  41 ans, Liège
 
Bonsoir a tous,


On négocie TOUT.

Du clou a l'avion.

Surtout ne pas hésiter, je prefere me faire passer pour un con et etre gagnant que de me faire sentir les coui..les en montrant mon fric.

Ma (petite) expérience dans le batiment m'a bien ouvert les yeux sur les prix.
A part un "non" qu'est ce qu'on risque !!

N'hésitez pas !!!

A+

Tatalius
13/02/2009 Vieux  
 
  46 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par craiout Voir le message
Note que si, au départ, c'est une vente de gré à gré, le notaire n'a pas le droit de faire monter les enchères. C'est simplement illégal ! Et il risque gros.
Ah oui c'est tout-à-fait illégal! J'ai eu un coup très vicieux lors de ce long parcours (3 ans...) qu'a duré notre recherche. Mais là c'est la vendeuse qui l'a jouée tordue...

1. On voit l'annonce, par agence, et on contacte l'agent immobilier. On prend RV pour la visite.
2. Lors de la visite, tout se passe bien, coup de coeur, environnement réellement idyllique, plein les mirettes on est partants.
3. On apprend par l'agent qu'il est viré (en fait il devait signer juste avant notre visite mais la vendeuse a refusé de signer sous prétexte de désaccord sur la comm de l'agent, pourtant dans la norme voire même en-dessous: 2%!)
4. On se dit que c'est pas sympa mais comme on est amoureux du bien on reprend contact avec la vendeuse.
5. On revisite, on fait offre en direct... elle a d'autres amateurs, elle préfèrerait nous vendre à nous parce que blablabla etc., mais bon vous comprenez si les autres mettent beaucoup plus... et on a la faiblesse devant son hésitation, de lui faire notre meilleure offre et de lui donner une heure de réflexion...
6. Devinez... une heure après on revient, elle avait contacté les autres et les avait fait monter encore...

Moralité, elle s'est servie de l'agent pour trouver des amateurs sérieux pour mettre en concurrence avec ses premiers amateurs pour leur soutirer un max... Enchères illégales, manipulation... La s.....!

Alors dans la négo, pas de scrupules les amis! Fourbissez vos armes (et en ce moment, utilisez la crise, la crise, la crise. Vos deniers sont précieux!!!)

Ceci dit, même si la vue était (vraiment) extraordinaire, c'était un peu loin et la maison beaucoup trop petite à la réflexion. Et depuis, j'ai banni le coup de coeur de la recherche immobilière et j'ai tenu bon pour celle qu'on a finalement achetée (voir plus haut), même si par moments j'ai dû freiner Madame des 4 fers, elle voulait monter mais NON.

Raison il faut garder, coup de coeur il faut éviter.
13/02/2009 Vieux  
 
  49 ans, Namur
 
Citation:
Posté par intègre Voir le message
Je ne suis pas notaire, et je ne défends surement pas la profession, (un jour, mon ex-notaire, qui connaissait le vendeur, m'a fait un enfant dans le dos) mais je crois que dans le cas cité par Nad, il n'a rien fait d'illégal à la base.
C'est un genre de vente aux enchères, mais pas des enchères publiques (faut faire la différence).
Il affiche pendant un certain temps dans son étude "faire offre à partir de ....€"
"cloture des offres le ........"
Ensuite, il affiche le prix et annonce ce qu'on appelle une "faculté de surenchère, pendant 15 jours, avant adjudication définitive".
Et là, cela peut encore monter, mais normalement par pour des montants inférieurs à 10 % de la mise initiale ( 10%= à vérifier)
Mais, où il a probablement commis une faute, normalement il doit garder les enchères secrètes et ne les dévoiler qu'en public à la dernière minute.
Je peux te garantir qu'il n'y a eu faculté de surenchère que pendant la demi-heure qu'ont duré les enchères dans son étude... et il n'y avait aucun affichage nulle part concernant le meilleur prix ... tout le monde a découvert en même temps la meilleure offre et il a fallu réagir à chaud : les enchères se sont faites verbalement, exactement comme dans une vente publique, et lui il a adjugé au plus offrant.

Donc on est assez loin de la procédure légale que tu évoques...

Et puis il m'a téléphoné exprès pour me dire que j'avais la meilleure offre, le jour de clôture de l'offre à 16h... il a tout fait pour me faire dire jusque quel prix on était prêt à monter... et comme par hasard il reçoit, entre 16h30 et l'heure de fermeture de l'étude, une offre juste supérieure au prix maximum que je venais de lui communiquer, de la part d'une personne notoirement très intéressée (de l'aveu même de la personne de l'étude notariale qui nous avait fait visiter), cette personne étant connue du notaire et ayant visité le bien 3 fois, fait venir des professionnels pour évaluer le montant des travaux etc... ? vachement bizarre quand même, non ?

Ok je n'ai aucune preuve de ce que j'avance mais bien qu'étant quelqu'un qui lâche facilement prise (je crois au destin...) et donc pas vraiment du genre à ruminer mes échecs, je reste intimement persuadée que ce notaire a été partie prenante dans une magouille visant à favoriser un candidat acquéreur bien précis.

Je suis contente de ne pas avoir eu cette maison puisque j'ai trouvé mieux après (le destin, je vous dis ), mais j'ai été choquée parce que jusque là, je pensais qu'on pouvait faire confiance à un notaire...
13/02/2009 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
Nad2306, dès qu'il y a des grosses sommes en jeu, il devient difficile de faire confiance à quelqu'un, notaire ou pas.
Ce n'est pas parce qu'ils ont fait des études de droit, qu'ils sont tous droits!!
J'avoue que je n'en connais aucun (notaire) à qui je confierais mon portefeuille les yeux fermés.
Mais apparemment, ce que tu expliques plus haut semble monnaie courante dans ce milieu.
Mais, et je me répète, faut être plus requin qu'eux, prenez VOTRE requin avec vous, prenez VOTRE notaire avec vous, quand il y a des transactions importantes..
Maintenant regarde le cas de Rénobruyère, ce n'est pas l'agent immobilier, ni un notaire, c'est tout simplement le vendeur ou la vendeuse qui a été malhonnête.
On ne peut presque plus faire confiance à personne.
Moi qui ai eu l'habitude, dans le passé, de faire des affaires (grosses) sur une poignée de main en se regardant dans les yeux, je n'oserais plus faire ça aujourd'hui !!
13/02/2009 Vieux  
  36 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par intègre Voir le message
Ne vous laissez surtout pas prendre au cinéma de l'agent immobilier.
Un peu comme pour la plupart de ce qui touche à la construction: offre exceptionnelle, valable jusque fin du mois... tu parles un semaine après la fin du mois, mêmes offres à nouveau dans le toute boite.

Dès qu'on vous presse à signer, partez en courant (ou faites les désintéressés à cause de ces conditions de limite dans le temps).
14/02/2009 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
Darphil, c'est vrai, mais il n'y a pas que dans la construction.
Regarde dans le domaine de l'automobile, c'est pareil.
La téléphonie, l'internet, la télévision, c'est partout la même chose.
Et il y a toujours des pigeons pour y croire.
Il faudrait légiférer et interdire toutes formes de ristournes, mais obliger les gens à baisser et afficher uniquement le prix de base, plutôt que de faire croire à de fausse promotions. Dans quelque branche que ce soit.
14/02/2009 Vieux  
 
  48 ans, Liège
 
Nous avons vendu notre maison :
Nous en espérions 1550000 (150000 minimum grand minimum).
Notre prix de départ : 165000
parce que nous n'étions pas préssé et qu'il faut avoir une marge pour négocier
Mais la situation n'est pas bonne pour les vendeurs et nous avons donc accepté une offre de 142000 euros.
Les vendeurs actuellement doivent faire preuve de souplesse ou se permettre d'attendre de nombreux, très nombreux mois.

Nous avons acheté une autre maison :
nous n'avons pas négocier le prix car :
Le prix était raisonnable (vente par notaire) par rapport au bien
Elle était ce que nous recherchions (un coup de coeur mais sur des bases pratiques : lieu,espaces, aménagements possibles ... )
Elle était dans le budget fixé au départ
Une autre personne était intéressée (personne que j'ai vue discuter prix chez le notaire) et au vu qualité/prix elles se serait vendues sans trop de mal au prix indiqué.

Donc
Oui il faut négocier le prix quitte à perdre la maison si le prix est trop élévé et surtout si il s'agit d'une maison en vente depuis plusieurs semaine ou mois.
Soyez difficiles :il y a beaucoup d'offre et il ne faut pas faire trop de concessions, la maison doit correspondre à votre envie : vous allez y passer quelques années dedans
Soyez méfiant : inspecter de la cave au grenier, faite fonctionner les fenêtres, volets, prenez des mesures, faites le tour du jardin et ce même si la visite dure une heure. N''hésiter pas à redemander une deuxième visite, faites vous accompagner de parents ou amis francs.
Il faut visiter un maximum de maison et petit truc qui marche : sonner chez les voisins et poser des questions. Vous aurez des informations que l'agent ou le vendeur évite de donner (lors de ma recherche : locataires à problemes, propriété de la cour pas clair, voisins en litiges permanents ect....).

Une mise à prix réduite de 10% me semble bon mais bien sur tout dépent de la maison .

Bonne chance
24/02/2009 Vieux  
 
  Liège
 
Bonjour,

Finalement voici le dénouement de cette histoire pour ceux que ça intéresse :

Après visite de la maison, nous envoyons par email une offre de 10% inférieur au prix de vente indiqué.

Nous avons un coup de fil de l'agence le lendemain pour nous dire qu'ils ont déjà des offres supérieures à la nôtre et que donc nous devons surenchérir de 5000€ minimum pour "avoir éventuellement une chance de l'emporter" (je cite). Nous refusons catégoriquement de surenchérir.

Le lendemain nous renvoyons un email avec la même offre, mais avec une validité de 5 jours --> à prendre ou à laissé.

Résultat : Offre acceptée avant la fin de la semaine... et compromis signé dans la foulée.

Content de la tournure des opérations !
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