Achat première maison à rénover - vos remarques

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Achat première maison à rénover - vos remarques



07/08/2012 Vieux  
  31 ans, Hainaut
 
Bonsoir à tous,

Je sens qu'à partir de maintenant, je vais être très actif sur ce forum puisque je suis à la recherche de mon premier gros investissement, quoi que, pas si gros que ça puisque je n'ai "que" 110 000€ comme investissement possible.

Conscient que cette somme n'est pas si énorme que ça à l'heure actuelle pour l'achat d'un bien, je suis à la recherche d'une maison autour des 50 000€ tout à rénover.

Le but de ce post est de, si vous le voulez bien et si je peux le faire, de partager avec vous mes trouvailles et de me donner votre avis au niveau du prix et de l'état du bien.

Aujourd'hui, justement, j'ai fait la visite d'une maison toute rénovée mais dont les finitions restent à faire.

Il s'agit d'une maison rénovée, 2 façades, la troisième façade est visible mais est mitoyenne avec un gros oeuvre ouvert qui est en vente.
Par rapport à la rue, la maison est surélevée (il faut monter une volée d'escalier pour y accéder). La maison se trouve dans le Hainaut dans un village.
Elle dispose d'une cour, d'un jardin de plus ou moins 40 m2, l'habitation (65m2) dispose au rez d'un salon, une cuisine, une SDB. A l'étage, 2 chambres, un local technique.

Les murs des façades ont été refaits mais pas proprement, et l'isolation laisse à désirer, le propriétaire a dû mettre 4 cm de PUR dans la coulisse mais partiellement (non sur toute la surface de la façade avant, la façade arrière (nord est), n'ayant pas d'isolant).

Ce qui est neuf :

- les châssis PVC coeff. 1,1
- velux bois en toiture
- la toiture (isolée?)
- l'électricité (sans compteur, coffret électrique)
- évacuation SDB, WC (voir photo, c'est quoi comme évacuation ça?)
- carrelage au rez
- beaucoup de plaques de gyproc placé côté mur mitoyen et toiture.
- SDB : carrelée + lavabo. WC neuf.

Ce qui reste à faire :
- finition de tout le 2ème étage, les plaques de gyproc sont placés.
- prises, interrupteurs électriques, compteur, coffret électrique
- chauffage
- isolation, étanchéité à l'air toiture si non présente
- isolation des façades, insuflation?
- Placement escalier vers étage.

Ce qui me fait peur :
Le mur pignon donnant vers le gros oeuvre ouvert mitoyen (étant pour l'instant en contact avec la pluie). Il m'effraie car la composition de cette façade est assez bric à brac, on retrouve des blocs, briques, anciennes baie + linteau refermé,...

Que pensez-vous de ce mur pignon. Possibilité d'humidité? (je précise que je n'ai pas vu d'humidité (pas de gyproc intérieur sur ce mur pignon)

Globalement, que pensez-vous de cette maison? Achat intéressant? A combien l'estimeriez-vous à la vente?

Merci beaucoup pour votre aide!
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07/08/2012 Vieux  
  55 ans, Autre pays
 
Un conseil, revisite avec un ami entrepreneur pour budgétiser les postes
"ce qui reste à faire " .
Pas de compteurs ? Historique de la maison ? Divisée ? Cadastre, habitable ?
Primes possibles avant de vous lancer ?
25/08/2012 Vieux  
  31 ans, Hainaut
 
Bonjour,

Aujourd'hui, je reviens avec 2 maisons que j'ai visité et pour lesquels j'hésite/je me demande si elles en valent la peine :

Ce sont des maisons qui me font bonne impression.

Les voici :

1)
La maison est en vente, le propriétaire est avec une dame qui ne veut pas de la maison et le gars a perdu son boulot et ne sait continuer les travaux.

Situation : coin calme, rural
Prix : faire offre à partir de 65 000€ (il n'y a pas encore d'offre, je peux faire une offre inférieure)

Elle est en état de gros oeuvre fermé.

Avantages que je vois :
- Situation très calme et ce type de bâtiment me plait.
- Etat de gros oeuvre (besoin de moins de conteneurs),
- Possibilité d'agrandir à l'arrière (des anciennes construction presque abattues existaient)
- 133,5 m² sans les possibilités d'une 3ème chambre en toiture (surface à rajouter).
- Nouvelle toiture (la toiture est plus haute que l'ancienne)
- Nouveaux châssis PVC

Inconvénients :
- Maison mitoyenne quasiment sur toute la façade arrière du bâtiment
- jardin décallé par rapport à l'arrière du bâtiment
- Hors Mons (15 min)
- Construire à l'arrière? Quid de la fenêtre de la SDB qui donne à l'arrière de la maison.

Voici les 3Ds :

RDC :
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Etage :
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2)
La maison appartenait au frère de la propriétaire, il est décédé, du coup elle et son père vendent le bien.

Situation : coin calme, quartier semi-résidentiel
Prix : Faire offre à partir de 49 000€ (la dame m'a dit qu'elle en avait marre, qu'en septembre, elle voulait qu'elle se termine la vente)

La maison est à rénover, plafonnage à retirer enfin, il faut tout retaper. (électricité, châssis)
93 m² hors surface grenier.

Avantages :
- Prix
- Possibilité d'extension à l'arrière sur toute la largeur.
- La toiture est bonne
- Situation est bonne, rue à sens unique, c'est dans le bon Flénu.
- Présence d'une cave.
- Proche du centre de Mons

Inconvénient :
- A mettre en état de gros oeuvre, Givry pas besoin.
- Caractère de la maison moins intéressant que givry
- Moins grand volume

Voici les 3Ds :

RDC :

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Etage :
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Pouvez-vous me dire quelles sont vos impressions, je suis rarement intéressé de cette manière, donc voilà pourquoi je vous sollicite
J'ai donc besoin d'un avis supplémentaire.

Merci à tous!
25/08/2012 Vieux  
 
  44 ans, Bruxelles
 
bonjour studiovert,
c'est difficile de te conseiller sans photos.

par contre ce que je peux te dire c'est que la première étape est d'établir le budget travaux précisement. en plus de l'acquisition. c'est primordial.

poste quelques photos, tu auras des commentaires, c'est sur.
bon week end.
25/08/2012 Vieux  
  55 ans, Autre pays
 
Vous avez ciblé votre recherche dans le Hainaut ?
A moins de 60.000 euros, il y a plus de 300 maisons à vendre sur immo..b
dans cette Province.
Une Province très prisée et très cotée d'après cette discussion toute récente,
http://www.bricozone.be/fr/construct...ut--65054.html
Les photos ne sont généralement pas parlantes.
Il vous faut visiter avec une personne capable de vous sortir immédiatement des chiffres rénovation même à la grosse louche.
Avec un budget de 110.000 euros, tout tout compris, il faut immédiatement
oublier les acquisitions avec projets "extensions" ou aménagement chambre
en toiture.
Comme le dit demoorl, première étape "établir le budget travaux".

Et un conseil, budgétiser pour les mètres carrés existants.
Extension rime souvent avec demande de permis, travaux conséquents (fondations, nouvelles menuiseries, etc...) et intervention d'un architecte.
25/08/2012 Vieux  
  31 ans, Hainaut
 
Bonjour demoorl,

Merci pour ta réponse.

Tu as tout à fait raison, mon but est de trouver une maison à rénover d'une part, car j'ai envie de la transformer selon mes envies, d'autres part, car je travaille pour un bureau d'étude et ce serait pour moi l'occasion de mettre pas mal de choses en pratique.

Voici quelques photos pour la première :

Achat première maison à rénover - vos remarques
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Voici quelques photos pour la deuxième :

Achat première maison à rénover - vos remarques
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Voilà, désolé pour le nombre important de photos et celles non retournées.
25/08/2012 Vieux  
 
  50 ans, Brabant Wallon
 
Pour la seconde vous en avez pour 2-3 ans et >80.000 EUR en rénovation.
Pour les précédantes , c'est le prix du terrain - 20.000 eur pour la démolition.
25/08/2012 Vieux  
  48 ans, Bruxelles
 
Ce n'est sans doute pas une mauvais idée de demander un premier avis sur base de photos sur un forum mais ne négligez pas de faire appel à une véritable expertise (architecte/ ingénieur en construction) lorsque vous serez sur le point de faire une offre, les vices de construction ne s'évaluent pas sur photo
25/08/2012 Vieux  
  31 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par benoki Voir le message
Pour la seconde vous en avez pour 2-3 ans et >80.000 EUR en rénovation.
Pour les précédantes , c'est le prix du terrain - 20.000 eur pour la démolition.
Merci pour vos réponses.
Que voulez-vous dire, "c'est le prix du terrain - 20.000€ pour la démolition"??

@Xera: Je suis gradué en construction mais étant donné que je n'exerce que depuis un an et que je ne suis pas spécialisé en stabilisé, des choses m'échappent sans doute.
J'ai visité cette maison, elle me semble saine (vide depuis maintenant 2 ans), pas d'humidité, la charpente est bonne, les murs porteurs semblent bons, à quoi, selon vous, devrais-je être plus attentif? (je parle des 2 maisons)
Je compte passer visiter les maisons avec des amis architecte.
25/08/2012 Vieux  
  55 ans, Autre pays
 
S'inspirer des nombreuses discussions sur Bzone ?
Mots clés pour les recherches :
"rénovation lourde", "ruine", "budget serré", "prix Hainaut", "prix matériaux",
"faire soi-même" , "problèmes avant achat" , "problèmes aménagement combles, toitures", "coût finition ", "chauffage", etc....
Un exemple ,
http://www.bricozone.be/fr/gros-oeuv...000--7889.html
25/08/2012 Vieux  
  48 ans, Bruxelles
 
J'ignorais que vous aviez suivi cette formation et si des architectes vous conseillent tout va pour le mieux, les vices de constructions auxquels je pense sont ceux recensés dans l'excellent article de l'architecte-expert que voici http://jacquesargaud.canalblog.com/a...2/3272837.html
25/08/2012 Vieux  
  31 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par Xera Voir le message
J'ignorais que vous aviez suivi cette formation et si des architectes vous conseillent tout va pour le mieux, les vices de constructions auxquels je pense sont ceux recensés dans l'excellent article de l'architecte-expert que voici http://jacquesargaud.canalblog.com/a...2/3272837.html
Pas de problème, je suis ouvert aux de remarques, je ne me braquais pas, n'ayez crainte ;)
Merci beaucoup, je ne connaissais pas cet article, qui ceci dit, va m'être bien utile.
C'est ce que je cherchais pile poil!
25/08/2012 Vieux  
  48 ans, Bruxelles
 
Tant mieux, ravie que cela vous soit utile
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