AVIS - Quand commencer à bâtir => Taux crédit hypothécaire

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AVIS - Quand commencer à bâtir => Taux crédit hypothécaire

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04/08/2016 Vieux  
  26 ans, Luxembourg
 
Bonjour à tous,

Je commence tout doucement à me poser des questions sur la date de début de notre construction.

Voici notre situation:
J'estime que le dossier d'urbanisme pourrait être prêt pour fin d'année (s'il devait l'être). D'un point de vue financier, ma compagne est en recherche d'un CDI temps plein suite à un CDD non reconduit.
Nous partons en auto-construction pour une grosse partie de la maison (donc quotité excellente et d'autres arguments que les banques adorent sur le côté) et nous avons un peu de coté (5% de la valeur du crédit) et nous ne payons pas de loyer, juste un très petit crédit pour notre logement actuel.

Nous avions fixé de commencer le chantier en 2018 - donc signer le crédit hypothécaire fin 2017 - pour augmenter ce "un peu" en 2017 mais je me dis que la conjoncture est quand même excellente pour un prêt hypothécaire et qu'elle pourrait ne pas le rester.

Je pense qu'on pourrait avoir actuellement chez une enseigne verte du 1,5%. Si les taux doublent d'ici fin 2017, nous augmenterions la charge du crédit de +/- 34 000€!!!! Ce qui implique une augmentation de 150€ de charge mensuelle pour le dit crédit. Et nous n'arriverons évidemment pas à contre balancer cette charge supplémentaire avec de l'épargne...

Ma question est donc de savoir dans quelle mesure sacrifier de l'épargne pour avoir un meilleur crédit... Sachant que le cash est quand même TRES utile en auto-construction

Dernière modification par NicoW 04/08/2016 à 12h35.
04/08/2016 Vieux  
 
  28 ans, Liège
 
Waw ! du 1,5% ! Quand je pense qu'il y a 1 an et demi on disait que le 2,1% que j'avais n'irait probablement pas plus bas.

Pour moi, dès que ta compagne a trouvé son CDI tu peux lancer ta construction.

J'ajouterais juste une chose, une fois que tu as retiré la première tranche de ton crédit, débrouille toi pour retirer le tout le plus rapidement et donc commencer à rembourser le plus rapidement possible. Tant que tu n'as pas débité entièrement l'argent qui t'as été prêté tu payeras (je ne sais même plus comment ça s'appelle) des frais sur l'argent que tu n'as pas encore utilisé. Et tout cet argent sera perdu car pas considéré comme un remboursement de crédit (je ne sais pas si je suis clair dans mes explications).

Ca ne s'applique peut-être pas à tous les crédits, mais si beaucoup le font, je ne vois pas pourquoi d'autres s'en priveraient.
04/08/2016 Vieux  
 
  28 ans, Liège
 
J'ajouterais même que : Plus tôt tu contracteras ton prêt moins tu payeras pour l'ASRD.

Ce dont je parlais plus haut, il me semble que ce sont les frais de réservation.
04/08/2016 Vieux  
  Liège
 
Il y a plusieurs choses à prendre en compte:
D'abord, le crédit vous sera-t-il octroyé si votre compagne n'a pas d'emploi?
Ensuite, si votre dossier de demande de permis n est pas encore fait, cela me paraît un peu tôt car une fois que le crédit a débuté (après passage chez le notaire donc) vous aurez un délai max pour prélever les fonds (ainsi que des frais sur les fonds non prélevés après x mois).
Enfin, la banque va vous demander certains documents estimant le prix de la construction. Cela me paraît difficile à fournir avant d'avoir introduit le permis...
Idéalement, je pense que vous ne devriez pas traîner pour profiter des taux actuels mais il ne faut pas non plus que les étapes précédentes soient bâclées...
04/08/2016 Vieux  
  43 ans, Liège
 
Attention je viens d'aller voir pour refinancement de mon prêt un seul salaire quotité de 51% je n'ai eu que du 2.44 à 2.34 pas moin il ne fait pas croire pour avoir du 1.5 il faut des gros salaire ou des fonds à placer
04/08/2016 Vieux  
 
  28 ans, Liège
 
Citation:
Posté par CeriseHollywood Voir le message
Il y a plusieurs choses à prendre en compte:
D'abord, le crédit vous sera-t-il octroyé si votre compagne n'a pas d'emploi?
Ensuite, si votre dossier de demande de permis n est pas encore fait, cela me paraît un peu tôt car une fois que le crédit a débuté (après passage chez le notaire donc) vous aurez un délai max pour prélever les fonds (ainsi que des frais sur les fonds non prélevés après x mois).
Enfin, la banque va vous demander certains documents estimant le prix de la construction. Cela me paraît difficile à fournir avant d'avoir introduit le permis...
Idéalement, je pense que vous ne devriez pas traîner pour profiter des taux actuels mais il ne faut pas non plus que les étapes précédentes soient bâclées...
Il ne faut pas généraliser, dans notre cas on a obtenu le crédit et on a retiré la première tranche avant de rentrer notre dossier à l'urbansime. Erreur ? Peut-être mais parfois on a pas le choix.

Pour acheter le terrain, il faut un prêt. Déposer une demande de permis avant d'acheter le terrain, c'est un risque que le terrain nous file sous le nez. Faire un prêt pour le terrain et un prêt pour la construction, ça revient cher ne frais de notaire.

A côté de ça, avant d'avoir le permis, il est tout à fait possible de faire chiffrer un projet par un constructeur. Pour peu que l'architecte soit un minimum consciencieux, il est capable de pondre un projet (pas finalisé évidemment) qui devrait coller aux prescriptions urbanistiques (ce qui limite les risques de refus). D'ailleurs, en général les CSP n'ont aucun problème à dresser un devis détaillé avant la moindre signature. Ce qui permet d'avoir un prix à donner à la banque.

Dans notre cas, notre projet était même presque finalisé avant même qu'on ne trouve le terrain. Comme quoi ce n'est pas impossible.

Dans son cas, en auto-construction, si il pense s'y mettre fin 2017, je suppose qu'il a déjà bien bossé son projet et connait déjà approximativement le prix de sa construction.
04/08/2016 Vieux  
  38 ans, Liège
 
attention à quelques points de détail.

l'argent ne sera pas libéré tant que la construction ne débutera pas
réserver l'argent en attendant ton permis, ça va te coûter
si ta femme n'a pas son CDI la banque signera-t-elle avec toi? dans le contexte économique actuel?

ta réserve de sous garde la bien au chaud. tu en auras besoin, tu auras des suppléments.
petit détail, n'en parle pas trop à la banque, sans quoi elle va t'imposer de les mettre dans la construction en premier lieu

il ont essayé avec moi, 40.000 de côté que la banque voulait que j'avance moi en premier. j'ai refusé, j'suis monté jusqu'au N+2 de l'employer, j'ai eu gain de cause.
la banque n'a pas à me dire quoi faire avec mon argent. j'ai signé un crédit pour payer la maison.

certaines banques ne font payer que des intérêts tant que la somme totale n'est pas libérée
en auto construction, ça peut prendre un long moment
bref, négocie de rembourser directement du capital aussi
sans quoi les intérêts sont à fonds perdus!
04/08/2016 Vieux  
  Liège
 
Plumy: je suis partie du principe, peut-être à tord, que le terrain était déjà acheté... (ce qui était mon cas).
Comment avez vous pu prélever avant d'avoir votre permis? Personnellement, je dois fournir les factures afin que l'argent soit mis à disposition... Les banques doivent avoir des fonctionnements différents...

Dernière modification par CeriseHollywood 04/08/2016 à 13h43.
04/08/2016 Vieux  
  43 ans, Liège
 
Moi un seul salaire pas possible d'avoir 1.5 le mieux que j'ai reçu quotité 51% 2.44 et 2.35 donc franchement 1.5 je doute
04/08/2016 Vieux  
  26 ans, Luxembourg
 
Citation:
Posté par Plumy Voir le message
Waw ! du 1,5% ! Quand je pense qu'il y a 1 an et demi on disait que le 2,1% que j'avais n'irait probablement pas plus bas.

Pour moi, dès que ta compagne a trouvé son CDI tu peux lancer ta construction.

J'ajouterais juste une chose, une fois que tu as retiré la première tranche de ton crédit, débrouille toi pour retirer le tout le plus rapidement et donc commencer à rembourser le plus rapidement possible. Tant que tu n'as pas débité entièrement l'argent qui t'as été prêté tu payeras (je ne sais même plus comment ça s'appelle) des frais sur l'argent que tu n'as pas encore utilisé. Et tout cet argent sera perdu car pas considéré comme un remboursement de crédit (je ne sais pas si je suis clair dans mes explications).

Ca ne s'applique peut-être pas à tous les crédits, mais si beaucoup le font, je ne vois pas pourquoi d'autres s'en priveraient.
Oui, venant de faire tous mes calculs j'en suis arrivé à la conclusion que je n'arriverais pas à mettre de coté la moitié de la somme perdue si les taux augmentent de SEULEMENT 0.5% donc autant se dépêcher...

Et c'est vrai aussi pour l'ASRD, des "petits sous" auxquels ont ne pense pas...

Citation:
Posté par CeriseHollywood Voir le message
Il y a plusieurs choses à prendre en compte:
D'abord, le crédit vous sera-t-il octroyé si votre compagne n'a pas d'emploi?
Ensuite, si votre dossier de demande de permis n est pas encore fait, cela me paraît un peu tôt car une fois que le crédit a débuté (après passage chez le notaire donc) vous aurez un délai max pour prélever les fonds (ainsi que des frais sur les fonds non prélevés après x mois).
Enfin, la banque va vous demander certains documents estimant le prix de la construction. Cela me paraît difficile à fournir avant d'avoir introduit le permis...
Idéalement, je pense que vous ne devriez pas traîner pour profiter des taux actuels mais il ne faut pas non plus que les étapes précédentes soient bâclées...
Nous allons attendre que ma compagne trouve un emploi mais il ne lui faudra de toute façon pas des lustres non plus pour trouver. C'est "juste" une donnée incertaine...
Oui, nous allons devoir introduire la demande de crédit +/- en même temps que le permis d'urbanisme.
Nous avons déjà une estimation de la maison chiffrée en fonction des postes que nous ferons nous même


Citation:
Posté par fafalili Voir le message
Attention je viens d'aller voir pour refinancement de mon prêt un seul salaire quotité de 51% je n'ai eu que du 2.44 à 2.34 pas moin il ne fait pas croire pour avoir du 1.5 il faut des gros salaire ou des fonds à placer
Nous devrions avoir tout ce qu'il faut pour profiter d'un bon taux d'intérêt. Pour parler en langage banquier: tous les feux devraient être au vert comme ils aiment bien dire.

Citation:
Posté par browning Voir le message
attention à quelques points de détail.

l'argent ne sera pas libéré tant que la construction ne débutera pas
réserver l'argent en attendant ton permis, ça va te coûter
si ta femme n'a pas son CDI la banque signera-t-elle avec toi? dans le contexte économique actuel?

ta réserve de sous garde la bien au chaud. tu en auras besoin, tu auras des suppléments.
petit détail, n'en parle pas trop à la banque, sans quoi elle va t'imposer de les mettre dans la construction en premier lieu

il ont essayé avec moi, 40.000 de côté que la banque voulait que j'avance moi en premier. j'ai refusé, j'suis monté jusqu'au N+2 de l'employer, j'ai eu gain de cause.
la banque n'a pas à me dire quoi faire avec mon argent. j'ai signé un crédit pour payer la maison.

certaines banques ne font payer que des intérêts tant que la somme totale n'est pas libérée
en auto construction, ça peut prendre un long moment
bref, négocie de rembourser directement du capital aussi
sans quoi les intérêts sont à fonds perdus!
Oui, sachant que notre quotité sera inférieure à 80%, il est hors de question de mettre le moindre euro dans le crédit, nous gardons tout ce que nous arrivons à économiser!
Négocier de payer du capital aussi n'est pas bête... Je n'y avait pas pensé merci du conseil.

Je pense que nous allons nous dépêcher avec tout ça du coup!
Nous qui étions pressés de bâtir, nous avons désormais des excuses pour commencer plus tôt
04/08/2016 Vieux  
 
  28 ans, Liège
 
Citation:
Posté par CeriseHollywood Voir le message
Comment avez vous pu prélever avant d'avoir votre permis? Personnellement, je dois fournir les factures afin que l'argent soit mis à disposition... Les banques doivent avoir des fonctionnements différents...
Parce que comme je l' ai dis, il a fallu que j’achète mon terrain...
04/08/2016 Vieux  
  26 ans, Luxembourg
 
Il existe encore des banques où on sait avoir l'argent par tranches et pas via factures?
04/08/2016 Vieux  
 
  28 ans, Liège
 
Dans notre cas, on avait du batailler parce qu'ils ne voulaient pas libérer la dernière tranche tant que la réception provisoire n'était pas faite. Sauf qu'on ne pouvait pas avoir les clés tant que la dernière tranche n'était pas payée...

Bref, une belle bande de saligaud parce que forcément ils savaient qu'ils allaient empocher des frais de réservation...Au final on a eu gain de cause et on a payé les dernières tranches avec notre fond propre. Ce qui nous a permis de commencer à rembourser le crédit plus tôt.
04/08/2016 Vieux  
 
  28 ans, Liège
 
Citation:
Posté par NicoW Voir le message
Il existe encore des banques où on sait avoir l'argent par tranches et pas via factures?
Ca me parait chaud quand même. Avoir une facture, c'est pour eux une preuve que le chantier avance. Sinon ils ne peuvent pas être sur que l'argent n'est pas utilisé pour autre chose. Eux évidemment ce qui les intéresse c'est qu'une fois fini ils peuvent récupérer votre maison au cas où vous ne savez pas honorer vos mensualités. Récupérer des billes ça ne les intéresse pas donc je ne suis pas sur qu'ils prendraient le risque. Mais il y a peut-être moyen de trouver...

D'ailleurs, nous en plus des factures, en milieu de chantier, on a du leur fournir des photos du chantier. Autrement, ils ne voulaient plus libérer l'argent...Et un entrepreneur si tu ne le paies pas il ne veut plus avancer. Tout comme un vendeur ne voudra pas livrer des matériaux si vous n'avez pas réglé vos dernières factures.
04/08/2016 Vieux  
  29 ans, Brabant Wallon
 
Bonjour,

Il n'y a pas besoin de négocier pour payer du capital. La franchise en capital est une solution qu'offrent les banques pour les gens qui doivent faire face à un loyer important pendant la durée de la construction.
Si vous n'en voulez pas, aucune banque ne vous l'imposera.
Par contre vous pouvez négocier la durée pendant laquelle aucune indemnité de prélèvement ne vous sera facturée.

Vous pouvez introduire votre demande avant même d'avoir le permis.
Généralement la banque vous imposera d'avoir le permis avant de prélever pour la construction (logique...).
Les banques garantissent le taux entre 3 et 4 mois à partir de la date de la demande, ça vous laisse le temps d'obtenir un permis si vous ne trainez pas.

En terme de risque, il y a peu de chance que les taux montent en flèche dans les prochains mois, au contraire, donc il n'y a pas péril en la demeure.

Par contre au niveau fonds propres, vous semblez un peu court, vous dites que vous avez 5%, donc entre 5 et 10.000 euros?
Vous avez donc à peine de quoi payer les frais d'acte et la première demi-surprise.
Cela me parait délirant de se lancer en auto-construction avec si peu de cash...

Interrogez bien la banque sur ses modalités de prélèvement : accepte-t-elle de financer de simple facture de matériaux, sans main d'oeuvre, ... ?
04/08/2016 Vieux  
  26 ans, Luxembourg
 
Entièrement d'accord mais, à l'époque, mes parents ont bati avec un crédit par tranche. Ils devaient simplement fournir une preuve le l'avancement du chantier: photo du trou, photo des caves fermées, photos du RDC fermé,...
Et hop, l'argent était libéré par tranches de X sur le total du crédit et en gros, ils faisaient ce qu'ils voulaient de l'argent sans pièces justificatives à apporter.

Peut-être existe t'il encore une banque ou l'autre qui travaille de la sorte?
04/08/2016 Vieux  
 
  28 ans, Liège
 
Peut-être mais à quel prix, à quel taux ?

Soit tu veux faire du black, soit il n'y aura aucun soucis à présenter des factures de fournisseurs...
04/08/2016 Vieux  
  26 ans, Luxembourg
 
Je peux très bien ne pas faire de black et ne pas avoir de facture pour certaines choses: achat d'un poele à bois sur 2eme main, achat de matos et matériaux d'occasion,...
04/08/2016 Vieux  
  29 ans, Brabant Wallon
 
Vu les règles en matière de prévention du blanchiment, il y a peu de banques (voir aucune) qui accepterons de financer des travaux sans recevoir des factures.
04/08/2016 Vieux  
  Liège
 
Ca me paraît peu probable qu'une banque fonctionne encore de cette façon actuellement... Quand je vois que dans mon cas il n'est même pas permis de payer la facture sur fond propre puis de se faire rembourser avec le crédit...
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