bail à ferme et droit de préemption sur terrain

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bail à ferme et droit de préemption sur terrain



20/04/2014 Vieux  
 
  30 ans, Luxembourg
 
Salut à tous,
et d'avance désolé pour la tartine

voici le topo il y a de cela quelques années mes parents reçoivent en héritage un terrain en indivision.

la famille se concerte et c'est le bon moment pour eux de sortir d’indivision car ils sont 4 et tous pensionné et qu'en cas de décès l'on risque de devoir vendre le terrain de quelques ares en apposant une vingtaines de signatures!

Il y a deux ans mon père mandaté par ses cousins essaye de vendre ce terrain à bâtir qui n'est pas lotis, nous le proposons à un prix plutôt correcte mais très peu d'acheteur se présente aucune vente n'aboutis. le fermier locataire du terrain et qui possède les terres autour ne bouge pas car il devrait avoir un droit de préemption dessus ...

depuis la famille de ce fermier à construit une maison dans les environs en pensant que comme dans le temps le premier qui construit peut réclamer les frais d'impétrant aux suivants qui construisent...

seulement la loi vient de changer et ils n'ont finalement droit à rien

depuis quelques semaines mon père à donc à nouveau mis ce terrain en vente au double du prix d'il y a deux ans
et la ça intéresse nettement plus de monde car les premières maisons bâties sont à quelques dizaines de mètres comparée à quelques centaines il y a deux ans.

nous avons eu quelques acheteurs qui se montrais très intéressé puis finissait par ne plus donner de nouvelles... après enquête il s'avère que le fermier fait courir le bruit dans le village que le terrain n'est pas assez large pour construire (ce qui qui est totalement faux)
et quand les gens se renseigne près de lui concernant son occupation il affirme qu'il est en droit de demander pour la dizaine d'ares, 5000€ de dommages aux acheteurs pour les engrais, arrières engrais manque à gagné de primes etc...

après renseignement je penses qu'il n'a droit qu'a 250€ tout au plus ! mais pour moi ce qu'il convoite c'est le terrain et il le veut pour rien en essayant de démoralisé tout les acheteurs!

je n'en suis pas resté la j'ai fais quelques recherches dans la famille et il s'avère que il n'a plus payé de location depuis plus de 9 ans sans que personne ne lui ai réclamé...
en lisant sur le net, le droit de bail a ferme est octroyé au cultivateur à deux conditions
-que le fermier utilise le terrain pour son activitée.
-qu'il paye les droits de fermage.

-est ce que quelqu'un aurait déjà réussi à faire cassé un bail à ferme avec cet article de loi?

-Connaissez vous le numéro de l'article?

-Comment cela doit il se passé ? je supposes qu'il faut l'assigné en justice devant un juge de paie ( ou alors ne rien dire et se montré que quand il essaye de faire marcher son droit de préemption ? )

Merci d'avance pour vos réactions même si vous n'apportez pas de réponses à mes questions

Mon but est éventuellement et essentiellement d’apporter une plus-value au terrain!

Dernière modification par bremby 20/04/2014 à 01h51.
20/04/2014 Vieux  
 
  35 ans, France
  vété est connecté maintenant
La seule chose à faire dans ce cas est de consulter un avocat qualifié dans le domaine. Le bail à ferme est un domaine assez compliqué. Le fermier connait ce domaine beaucoup mieux que toi.

S'il a payé une seule fois un loyer, il a bail à ferme et je ne pense pas que le simple fait qu'il n'ait rien payé pendant neuf ans (surtout si vous n'avez rien réclamé pendant cette période). suffise à mettre le bail à la poubelle. Mais seul un avocat pourra vous dire ce qu'il est possible de faire ou pas. Tenter de vous débrouiller vous-même est la meilleure solution pour vous retrouver le bec dans l'eau. Il y a tellement d'éléments qui entrent en jeu que même un avocat hyper qualifié dans le domaine ne saurait pas vous aiguiller correctement via un forum.
20/04/2014 Vieux  
 
  34 ans, Hainaut
 
Bonjour Bremby,

Pourquoi ne pas mettre dans l'annonce que vous prenez en charge les frais pour l'engrais, etc du fermier. Si ca n'est que 250 euro, cela fera déjà un point de levé pour les potentiels acquéreur.

Pour la partie permis d'urbanisme, demande les informations à la commune et communique les lors des demandes.

Si tu éclaircis déjà ces points, cela te permettra déjà rassurer les acheteurs.

Rémi

PS: mes beaux parents sont aussi dans le cas avec un fermier qui ne paye pas depuis des années. Malheureusement, les fermiers ont beaucoup trop de pouvoir.( de plus mes beaux parents ne souhaitent pas se mettre le fermier à dos car il est capable de venir ruiner leur clôture)
20/04/2014 Vieux  
  62 ans, Bruxelles
 
Comme vété, prenez conseil d'un avocat spécialisé, éventuellement de votre notaire.

La législation sur le bail à ferme est très particulière et contraignante pour prendre des risques. J'en connais qui ont perdu en justice et pourtant étaient conseillé par un avocat, mais pas assez pointu.

Vu l'importance de l'enjeu, les conseils d'un forum sont à prendre avec péta coup de pincette, et en plus bricozone n'est pas spécialisé en droit immobilier.

Voyez éventuellement sur le forum de Pim.be
20/04/2014 Vieux  
 
  46 ans, Hainaut
 
Allez voir votre notaire, lui pourra mieux vous renseigner. Comme le dit vété c'est un domaine compliqué. Si vous n'avez pas toutes les réponses chez votre notaire, n'hesitez pas à en consulter un autre. Pour commencer à se familiariser avec le sujet, un petit tour sur le site notaire.be comme introduction.
20/04/2014 Vieux  
dd1
  40 ans
 
Aie aie ca c' est la merde . Une chose qui est sûre si le terrain est vendu comme terrain à bâtir le fermier devra quitter les lieux pour la construction , il à juste droit à dire amen ou bien l' acheter lui même au prix demandé . Pour les indemnités pour les engrais etc un seul conseil prenez une avocat.La discussion avec un fermier aboutit rarement à un accord amiable. Il y a un avocat spécialiste de la chose en région namuroise,je peux donner des coordonnées en MP mais je dois chercher dans mes papiers. Il y a qqs années mes parents ont décidé de mettre en vente un terrain à bâtir situé à coté de la maison familiale du fermier on lui à proposer d'acheter le terrain à 30000 euros pour 22 ares sa réponse à été de nous dire vous êtes fou c' est trop cher vous me prenez pour une vache à lait ? Nous avons tenté de vendre le terrain par nous même impossible il racontait n'importe quoi aux acheteurs potentiels.... Nous avons mis le terrain en vente via une agence pro le terrain à été vendu pour 50000 euros . Certains fermiers sont de véritables c***** et pensent que tout leur est permis . Ne vous laissez pas faire . Heureusement certain sont encore correct il faut le dire aussi mais ce n' est pas la majorité .....
21/04/2014 Vieux  
 
  54 ans, Namur
 
Ne vous laissez pas faire...
Dans le cas d'un terrain à bâtir, il devra dégager, mais prenez soin de vous faire assister par un avocat, parce que si il manque la moindre virgule dans un éventuel courrier que vous pourriez lui envoyer concernant ce" bail à ferme", tout sera à refaire au niveau des délais légaux.
J'ai eu le même problème quand j'ai acheté mon terrain .
J'ai voulu m'arranger à l'amiable avec le fermier qui occupait le terrain (sans payer de fermage...), mais il me réclamait une fortune pour le libérer, et il me jurait que si je ne payais pas ce qu'il demandait, il ne le libèrerait jamais .
Cet abruti est même venu menacer mon épouse à la maison, en lui jetant 30 euros au visage pour "les fermages impayés"...
Au final, il a obtenu 250 euros pour une 15aine d'ares,moins que ses frais d'avocat.
Il était connu pour repérer et essayer d'occuper des terrains à bâtir pour ensuite réclamer de l'argent aux futurs bâtisseurs.
Une vraie crevure!
21/04/2014 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Si le terrain était à bâtir au moment de la première occupation, c'est tout à fait différent comme situation.

Si ce n'était pas à bâtir, le bail a ferme est assez costaud que pour couper toute envie à un candidat acquéreur...

Le droit de préemption, ce n'est jamais que le droit d'acheter au prix convenu avec les autres pour l'exploiter en bail à ferme. Si les autres achètent le terrain comme terrain à batir, ils mettront un prix tel que le fermier ne sera pas intéressé. Oubliez donc toute idée que le droit de préemption est un frein. Et surtout, faites bien passer l'idée à vos candidats acquéreurs...

L'idée de passer par une agence n'est pas nécessairement mauvaise dans votre cas. Ils ont une vue plus neutre, et sont plus crédible que vous. Votre parole contre celle du locataire fermier ne vaut pas beaucoup. Ce ne sera pas le cas de l'agence immobilière.
21/04/2014 Vieux  
 
  30 ans, Luxembourg
 
Merci à tous pour vos réactions, ça part dans tout les sens, j'ai même eu un message privé fort intéressant...

le but du fermier ici est (je penses) d’acheter notre terrain à bâtir pour le faire lotir avec les autres qui sont à coté dans le but de tout revendre en faisant une plus value.
c'est pour ça qu'il essaye de décourager tout le monde dans le but que nous finissions par le lâcher pour moins cher. et lui à ce moment là compte je penses profiter de son droit de préemption pour faire main basse dessus au cas ou nous finirions par craquer ...

connaissant cette famille ils ne doivent pas avoir pris tout les renseignement en ce qui concerne leurs droits et devoirs ce qui fais que je penses qu'il irons jusqu’à allez en justice avec les futurs acquéreurs quitte à perdre...
Après beaucoup de renseignement dans ce cas ci, je penses qu'ils n'ont finalement aucuns droit sur ce terrain...

libérer ce terrain de tout droit pourrait selon moi lui apporter une plus value et ce serrais de bonne guerre après le pied de cochon qu'il nous à joué !

Maintenant je vais remettre mes conclusions à ma famille et je leur laisse le choix de l'attitude à adopté.

Et même si, ils n'utilise pas la manière forte je penses que mon intervention aura eu le don de leur ouvrir les yeux sur la valeur de ce terrain
21/04/2014 Vieux  
  62 ans, Bruxelles
 
Un avocat, cela se consulte avant de prendre une décision.
Méfiez vous des décisions prises trop rapidement. Il vaut mieux payer 200€ à un avocat pour qu'il examine votre dossier qu'en perdre 20.000 si le tribunal ne juge pas dans votre sens et que vous deviez indemniser un acquéreur.
21/04/2014 Vieux  
 
  35 ans, Liège
 
Et le droit de fermage de gueule, ça n'existe pas? Ne vous laissez pas intimider.
21/04/2014 Vieux  
  62 ans, Bruxelles
 
Connaître ses droits, c'est la meilleure façon de ne PS se laisser intimider !
21/04/2014 Vieux  
 
  50 ans, Brabant Wallon
 
séparez vos problèmes entre bail à ferme ou autre et fermier qui tenterait de décourager -> avocat.
09/07/2014 Vieux  
 
  43 ans, Hainaut
 
M'enfin c'est fou ça. C'est quand même votre terrain. Le bail il est écrit ?

Parce que ça me fais bien rire aussi ça les baux verbaux...Ben prouve le qu'il existe ou pas. A votre place je le laisserai venir...en vous préparant
09/07/2014 Vieux  
 
  31 ans, Luxembourg
 
Citation:
Posté par 1_Thierry Voir le message
M'enfin c'est fou ça. C'est quand même votre terrain. Le bail il est écrit ?

Parce que ça me fais bien rire aussi ça les baux verbaux...Ben prouve le qu'il existe ou pas. A votre place je le laisserai venir...en vous préparant
bah pourtant la loi est ainsi faite
ça peut vous faire rire, mais beaucoup en pleure

Avocat + notaire, en s'assurant qu'ils s'y connaissent dans ce domaine particulier et primordial. Surtout qu'on ne parle pas de 2 euros.
09/07/2014 Vieux  
 
  37 ans, Luxembourg
 
Réponse peut-être un peu tardive:
Si c'est un terrain en zone à bâtir, le bail à ferme ne s'applique pas.
J'étais personnellement dans ce cas là.

Et effectivement, si le fermier n'a pas payé le loyer durant les 3 trois dernières années, vous avez le droit de lui retirer la location.
09/07/2014 Vieux  
 
  30 ans, Luxembourg
 
A moins d'un revirement de situation, le terrain est en passe d'être vendu à un prix correcte malgré les déboires avec l'occupant ...
La suite au prochain épisode
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