Besoin d'infos sur nouveau prêt maison (forcément) :)..

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Besoin d'infos sur nouveau prêt maison (forcément) :)..

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03/10/2009 Vieux  
  37 ans, Hainaut
 
Merci Géronimo ;).. Je ne souhaite pas jouer avec la bourse pour mon crédit donc ça va... Pour l'assurance groupe, si je la mets en garantie, cela me permet de diminuer la cotité et donc de baisser le taux ?
03/10/2009 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
  Géronimo est connecté maintenant
Citation:
Pour l'assurance groupe, si je la mets en garantie, cela me permet de diminuer la cotité et donc de baisser le taux ?
Eventuellement. Mais vu la différence de taux que vous allez obtenir, et les complications administratives que cela fera, cela risque bien de ne pas en valoir la peine.

Par contre, vous pouvez toujours mettre cette assurance groupe sur la table avec votre banquier. Il mettra le montant dans une case appropriée qui fera remonter votre crédibilité bancaire.

L'important est d'obtenir un crédit et de garder de la souplesse.Pas de gagner 0,15%.

Faites des simulations, et vous verrez qu'on parle de pas grand chose...
03/10/2009 Vieux  
  Bruxelles
 
Attention,
pour les banques qui le prennent en compte, seul le capital acquis à la date d'ouverture du crédit intervient pour faire éventuellement baisser la quotité du pret... (et non le capital annoncé comme étant disponible le jour de tes 65 ans..) qui en théorie doit alors contenir aussi une partie à terme fixe ==> crédit "bullet" pour lequel on ne paye que les intérets pendant la durée du crédit, le capital emprunté étant remboursé à l'échéance...)

Phil
05/10/2009 Vieux  
 
  35 ans, Hainaut
 
Une maison est considérée comme habitation modeste et donc réduction des droits d'enregistrement et du précompte si...le RC est inférieur à 745€ donc il faut faire diminuer le RC pour bénéficier de ces avantages et je suppose que seul le proprios peut faire ce genre de démarches qui on très peu de chance d'aboutir (a part quelqu'un qui démoli une partie de son habitation, le RC a peu de chance d'être revu à la baisse)

En plus vous parler d'ajouter une chambre à l'étage ce qui signifie...augmentation du RC donc si cette maison vous plait, sachez que vous n'aurez pas droit aux avantages pour habitation modeste.
06/10/2009 Vieux  
  37 ans, Hainaut
 
Bon j'ai rendez vous vendredi chez Fortis... on verra ce qu'ils proposent..

Je sais déjà qu'il y a en gros 4 formules possibles Tx sans négoce)

1. Souple (5,40%) : cela me permet de mettre sur 40 ans. On commence avec une mensualité que l'on peut augmenter au fur et à mesure si on veut.Cela diminuant la durée automatiquement. L'avantage de ce crédit est que dans 30 ans lors de ma pension et surtout lorsque je vais toucher le pactole de mon assurance groupe, je paierai cash le reste du crédit. Maintenant, il faut dire que le taux est plus élevé.
2. L'accordéon 25-30 ans (4,21): on paie pdt 25 ans la même mensualité. Si les tx monte, la durée peut monter à 30 ans et si les taux diminue, la durée peut diminuer sous 25 ans aussi. C'est l'offre la plus intéressante niv rapport cout de la mensualité et du montant total remboursé qui est le plus bas.
3. Fixe 30 ans(5,28): pas besoin d'expliquer... c fixe tout le temps forcément mais la mensualité est la plus élevée.
4. le variable : mais ça je n'ai pas eu les taux car cela dépend du type de variable que l'on fera..

On verra vendredi après négoce.
Maintenant, on m'a parlé d'un truc avec le prêt tremplin assez compliqué donc si qq'un pourrait m'éclairer avant d'aller à ma négoce de vendredi.
Pour avoir le prêt tremplin(est ce la même chose que la prime RW? ), il ne faut pas dépasser les 150000€. Et cela montant des travaux compris. Tout d'abord un expert va passer évaluer la valeur de la maison. S'il pense qu'elle vaut plus que 150000, c'est déjà foutu. Dans notre cas, c'est une villa 4 façades mais il n'y a AUCUNE cuisine (il y a juste la pièce), chassis alu simple vitrage et tout l'étage(qui est le grenier) n'est pas "construit". Maintenant si la vente se fait pour 140000 ET que l'on veut y mettre 15000€ de travaux dedans, cela fait dépasser de 5000€ et donc on risque de ne pas avoir la prime .. est ce vrai ?? et dans ce cas, ne vaut il pas mieux, payer les travaux cash et mettre l'argent du notaire dans le crédit ?
13/10/2009 Vieux  
  34 ans, Hainaut
 
Pour finir qu'as-tu choisis? je suis dans le même cas que toi.. même revenu, même montant à emprunter... donc je suis interessée
14/10/2009 Vieux  
  37 ans, Hainaut
 
Alors j'ai bien été vendredi et cela c'est SUPER bien passé.
Pour un vendredi soir après les h de bureaux, la dame que j'ai eu a été SUPER sympa.Elle a bien pris son temps pour faire plusieurs ébauches, à nous expliquer tout correctement,....
Mais même si j'ai eu quasi 1% en moins par rapport aux taux officiels, je les trouve fort haut quand même d'autant plus que j'ai une ASRD obligatoire à prendre qui n'est pas petite

Bon ici, la simulation a été faite sur 150000€:

En 25 ans tx var annuel +3/-3 : 3,15% : 719,77€ (qd le tx reste à 3,15)
En 30 ans tx var annuel +3/-3 : 3,15% : 641,18€ (qd le tx reste à 3,15)
En 40 ans fixe : 5,45% : 754,97€
En 30 ans fixe : 5,33% : 824,41€
En 25-30 ans tx var men fixe : 4,24% : 805,40€

Autre propal en coupant en deux sur 40 ans donc :
95000€ sur 40 ans : 478,15€
55000€ sur 15-18 ans 3,20% : 383,96€
Du coup, ben dans 18 ans max, on aurait 383,96€ en moins à payer:
Total : 862,11€

J'ai été chez HYpocent hier et le courant n'est pas très bien passé. Le type ne m'a quasi rien expliqué, il n'a pas trop pris son temps. Il a juste posé les questions essentielles, fais click click sur sa feuille excel et voilà Mr ce que je vous propose. Il travaille soit disant avec pls banques mais je n'ai reçu qu'une seule proposition de Record avec un montage un peu particulier où le type s'est basé sur le fait que dans 2 an et demi, je finis le crédit d'une des 2 autos.ET une autre offre en variable.
Montant 173000€ en 30 ans:
1. 10/5/5 +2/-2 4,80€ : 896,98€ lorsque le tx reste à 4,80.
2. Coupé en 2 : un de 13000€ en 10 ans tx 5,30 : 139€
160000 en 30 ans tx 5,30 : 691,14€
Alors ça il appelle ça une offre Delta. Donc tous les mois, cela va augmenter de 2,47€
Dans 3 ans, la mensualité passe à 771,08€. Etant donné le fait que un des crédit auto disparait, l'augmentation de la mensualité ne se fera pas trop sentir.
Ensuite, la mensualité augmente tjs de 2,47€ jusque 20 ans avec le max de 977,64€ et ensuite elle redescend jusque 30 ans... bien sûr après 10 ans, il y a 139€ en moins vu que le premier crédit tombe.

Sur papier, cette offre me semble pas mal .. mais je me tâte.
Ce soir, je vais chez Immotheker. Puis je vais prendre rendez vous chez Dexia, DElta Loyd et Axa.

Dernière modification par fastyy 14/10/2009 à 11h26.
14/10/2009 Vieux  

 
  49 ans, Liège
 
On t'a vraiment fait une proposition en 40 ans, fixe ? Je tombe des nues... 150.000 euros en 40 ans... tu vas la payer 4 ou 5 fois, la maison
14/10/2009 Vieux  
  34 ans, Hainaut
 
moi aussi on me proposait en 35ans taux fixe.. sur un emprunt de 205 000€ à la fin, ça faisait un montant d'envion 440 000€ !!!!
14/10/2009 Vieux  
 
  39 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par Raclette Voir le message
On t'a vraiment fait une proposition en 40 ans, fixe ? Je tombe des nues... 150.000 euros en 40 ans... tu vas la payer 4 ou 5 fois, la maison
Un peu plus que 2.4x le montant emprunté

En fait, le soucis dans votre dossier ce sont ces fameux crédits voiture! 600€/mois ca fait un petit loyer mine de rien... Et donc, ca vous limite très fort actuellement pour emprunter.

Les asrd de Fortis sont hors de prix (enfin, pour nous en tous cas : plus de 2x le prix qu'on a eu chez cardif en prime unique). Leurs taux sont mauvais parce qu'ils n'ont pas d'argent à vous prêter, ils doivent d'abord l'emprunter ailleurs à des taux pas très avantageux. Ils ont d'autres atouts sans doute, mais financièrement parlant, ils sont chers.

Dans votre situation, envisager un crédit révisable est sans doute une bonne chose puisque vos prêts voiture vous coutent cher pour l'instant mais disparaitrons d'ici peu. Le 1/1/1 ayant à mon goût un indice de référence beaucoup trop bas actuellement, les taux révisables sur 3 ou 5 voire 10 ans sont sans doutes préférables dans votre situation. Vous aurez une mensualité de départ pas trop élevée et une fois les voitures remboursées, vous serez plus à l'aise si les taux remontent.

Pour les taux, prenez comme référence ceux de vdvconseil (par exemple) avec les conditions que vous remplissez et voyez ce que vous proposent les autres. Tout est affaire de négociation. La marge de cette négociation variera selon le profil pour le banquier (les 2 emprunts voiture et la quotité ne jouent ici pas en votre faveur).

Ps : pour info j'ai signé avant-hier mon 10/5/5 à 3.8% (les taux sont remontés depuis...)
14/10/2009 Vieux  
  37 ans, Hainaut
 
MErci Speculoos.... Effectivement cela ne joue pas en notre faveur effectivement. C'est bête car sur plus de 3000€ de salaire cumulé, 600€, cela ne représente RIEN. Et quand bien même nous aurions une mensualité de 900€ avec 600€ de voitures, cela fait 1500€ et donc il nous reste 1500€ pour tout le reste, ce qui est LARGEMENT suffisant. Mais va faire comprendre ça à un banquier.. il lui suffirait de voir que nous avons mis de côté 13000€ en 12 mois en nous privant absolument de rien, en partant 3 fois en vac allin,....
De plus, comme j'ai pu lire dans un autre topic sur ce forum, je touche d'autres primes et impôts mais cela a t il une valeur dans la négociation ??

Pour revenir à mon post précédent.. oui, on m'a proposé 40 ans avec une ASRD ENORME.
L'embêttant dans notre montant est que la RC est de 832 et donc 12,5%.. ce qui représente le double de ce que nous pensions mettre en liquidité. Etant donné que l'on voulait payer les frais de notaire direct cash.

Pour VDVConseil, j'irais bien chez eux mais ils sont à Bruxelles .. en plus que j'aurais une petite réduction étant client Test-Achats.

Peux tu m'éclairer lorsque tu parles que l'indice du tx var 1/1/1 est trop bas actuellement? je comprends pas TOUS les termes techniques .
Si je prends un tx révisable 3, 5 ou 10 ans, est ce que dans 3 ou 5 ans, je peux revoir mon emprunt afin de faire jouer ma quotité qui serait nettement plus basse puisque je n'aurais plus les crédits auto?

Dernière modification par fastyy 14/10/2009 à 12h24.
14/10/2009 Vieux  
 
  39 ans, Brabant Wallon
 
2 choses :
1. les indices de référence : les taux variables sont basés sur des indices de référence, publiés par la cbfa ici : http://www.cbfa.be/fr/hk/ri/r_i.asp Chaque durée de variabilité correspond à un indice distinct. Le 1/1/1 c'est l'indice A, le 3/3/3 c'est l'indice C et les X/5/5 c'est l'indice E. L'indice A est actuellement à 0.681%, soit son plus bas historique (depuis plus de 20 ans). Il y a un an, il était à 3.783, soit plus de 3% plus haut. Une aubaine pour ceux qui ont souscris il y a un an, un désastre potentiel pour ceux qui souscriraient maintenant.


2. la révision de l'emprunt : tout dépend de la banque chez qui tu empruntes. Chez Fortis, par exemple, ils compensent leurs prix élevés par une plus grande flexibilité, notamment en permettant de réviser son prêt. Bien souvent, si tu veux réviser ton prêt, tu devras payer une indemnité de réemploi (le plus souvent 3 mois d'intérets). De plus, si tu changes de banque, tu devras repasser devant le notaire (cout important).

Ps : ne pas hésiter à se déplacer un peu avant de s'engager pour 25 ou 30 ans...
14/10/2009 Vieux  
 
  35 ans, Hainaut
 
Chez Dexia nous on a signé à 30ans fixe mais avec une mensualité qui monte chaque mois de 1€ donc on commence à 650€ et dans 30 ans on sera dans les 1000€ environ...

L'intéret est que l'on peut repasser en fixe avec mensualité fixe quand on veut et en attendant la fin des travaux notre mensualité n'est pas trop élevée.
15/10/2009 Vieux  
 
  39 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par Loriot Voir le message
L'intéret est que l'on peut repasser en fixe avec mensualité fixe quand on veut et en attendant la fin des travaux notre mensualité n'est pas trop élevée.
Sans aucun frais ? Ce serait la première fois que j'entends une banque permettre de changer de type de crédit sans frais.

Sinon petite remarque concernant les mensualités croissantes : à part les prêts "bullet" (dont on rembourse le capital uniquement à la fin), ce sont les crédits les plus chers. Simplement parce que vous remboursez peu de capital au début et donc vous payez sur 30 ans beaucoup plus d'intérets qu'une mensualité fixe.

D'ailleurs en parlant de capital et d'intérets, Loriot, vous remboursez déjà du capital pendant la construction ?
15/10/2009 Vieux  
  37 ans, Hainaut
 
Je reviens d'immotheker là et j'ai reçu de très belles offres à mon goût. En plus le type super sympa, il m'a bien TOUT expliqué, offert le café , ...
Maintenant, les taux sont peut être encore plus négociable dans la banque même ?? ...

Donc pour finir, le mieux est de faire un crédit sur le montant de la maison + les frais de notaire et notre apport, on le garde pour les travaux.
Donc montant: 163603€ + 3000€ de fonds propres pour avoir une quotité plus basse.
Je vous mets les offres par ordre du plus petit montant total remboursé au plus grand.

1. 25 ans 3/3 +2/-3,8 (oublié de noter le tx) : Min:842,74 Max:1009,65
2. 30 ans 5/5 +2/-2 tx: 4,05 : Min:778,87 Max:949,31
3. 30 ans fixe tx:5,17 : 883,46
4. 30 ans 1/1/1 +3/-3 tx: 3,30 : Min:712 Max:988

Pour moi, la meilleure offre est la 2. Ce qui confirme les dires de Speculoos concernant le fait que le 1/1/1 n'est pas terrible pour l'instant et que le 5/5 est mieux. Surtout dans mon cas où pdt 5 ans, je vais payer 778€ et justement, dans 5 ans, je n'aurai plus de voitures à payer et donc 611€ en plus ds les poches.

Dans mon entretien, je n'ai pas le nom de la banque malheureusement.
Pls avantages avec immotheker:

1. Lorsque l'on travaille avec eux, on reçoit un pass permettant d'aller dans un endroit de leur site qui nous permet de savoir à tout moment s'il n'existe pas une meilleure offre de crédit par rapport à l'actuelle. Il nous affiche bien ce que cela va nous couter de refinancer le crédit ET si c'est avantageux par rapport à la mensualité ou le montant total.Bien sûr, il est mieux d'avoir les 2.
2. On est pas obligé de prendre une ASRD dans la banque où l'on fait le crédit et donc ils cherchent la meilleure ASRD pour notre profil.
Exemple: pour le crédit que j'ai cité plus haut (l'offre 2), j'aurai une ASRD de 2240 pour moi et 1254 pour mme. Cela à 50%. Donc x2 +- si on veut 100%

Que pensez vous de l'offre 2 ??
15/10/2009 Vieux  
 
  35 ans, France
 
Salut,

Vous avez écrit: "dans 5 ans, je n'aurai plus de voitures à payer et donc 611€ en plus ds les poches."

A ce moment là, vous aurez sans doute acheté une nouvelle voiture qu'il faudra rembourser aussi, non?
15/10/2009 Vieux  
 
  39 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par fastyy Voir le message
Exemple: pour le crédit que j'ai cité plus haut (l'offre 2), j'aurai une ASRD de 2240 pour moi et 1254 pour mme. Cela à 50%. Donc x2 +- si on veut 100%

Que pensez vous de l'offre 2 ??
Cela confirme bien ce que je disais dans votre situation. Peu de risques, une mensualité de base faible et un indice de référence variant beaucoup moins (indice E).

Sinon pour l'asrd 2x100% au lieu de 2x50%, ce n'est pas le double en prime unique. Loin de là. Demandez une simulation pour 2x100% (si c'est ce que vous souhaitez) et comparez. Pour info, sur les asrd, cardif est très souvent le meilleur marché.

Dernier point, ce que les courtiers obtiennent comme taux n'est pas forcément négociable plus bas encore, du moins dans la même banque. Cependant, certaines banques fonctionnent peu ou pas du tout avec des courtiers (le credit agricole par exemple)et cela vaut parfois la peine d'aller les voir directement avec l'offre que l'on a reçue ailleurs.
15/10/2009 Vieux  
  37 ans, Hainaut
 
Speculoos: merci pour ton conseil. Je vais effectivement aller voir d'autres banques. Ceci dit, je ne sais pas quelles sont les banques avec lesquelles il ne travaille pas. Il m'a montré la liste des banques mais pas eu le temps de tout retenir
Il m'a expliqué aussi une chose c'est que normalement avec le prêt tremplin, on est considéré comme une quotité de 80% MAIS malheureusement, les banques ne sont pas obligées de faire cela et donc très peu le font.
Concernant l'ASRD, je dois encore réfléchir à ce que je vais en faire.. tout dépend de notre budget au moment de signer le contrat. Si on a du capital "en trop", je paierai un des 2 primes unique afin de retoucher l'année prochaine..

Vété: dans 2 an et demi, la voiture de mme sera payée et comme elle roule très peu et que la voiture est récente, on ne devra pas la renouveler de si tôt.
Concernant l'autre voiture qui se termine dans 4 ans et demi, je vais faire la demande pour une voiture de société cette année (car j'y ai le droit) et donc le crédit risque de partir plus tôt que prévu SI NON, je ne compte plus en changer comme je le faisais avant.
Pour l'ASRD
15/10/2009 Vieux  
 
  52 ans, Liège
 
Faire changer un RC n'est possible que s'il y a une modification physique (agrandissement, démolition, etc) ou de nature de l'immeuble (maison qui devient commerce par exemple).

Pour espérer le diminuer (pcq il y a des exeptions), il faudrait que sa surface diminue significativement et que vous le signaliez au cadastre.
Si le RC est supérieur à 745 euros lors de la vente, vous n'avez aucune possibilité de le faire réviser puisque le bien ne vous appartient pas encore et que vous n'avez aucun droit dessus. Par contre, vous pouvez toujours demander au vendeur de le faire (mais je doute qu'il le fasse).
Après la vente, vous pourrez demander la révision du RC par déclaration spontanée au cadastre quand vous aurez terminés des travaux. En fait la déclaration spontanée est une obligation des propriétaires, emphythéotes, superficiaire ou usufruitiers pour tout travaux terminés et ce, dans les 30 jours (art. 453 du code des impôts). Mais attention, il se peut que le ou les propriétaires précédents aient agrandi l'immeuble (aménagé le grenier en chambre par exemple) et qu'ils ne l'aient jamais déclarés. Donc, vous risquez que votre RC augmente au lieu de diminuer mais avec la satisfaction d'être en ordre vis-à-vis de l'administration.

Par contre, pour les droits d'enregistrement réduits, si vous avez plus de 3 enfants à votre charge, le RC de référence de 745 euros est augmenté de 100 euros, de 200 euros si 5 enfants, 300 euros si 7 enfants et plus.

Il me semble avoir compris que vous cherchiez à acheter une habitation dans les 150000 euros pour pouvoir bénéficier du prêt tremplin.

Faite attention que cette aide est accordée pour la valeur vénale du bien travaux terminés ! Donc si vous acheter une maison à 145000 euros mais qu'elle nécessite des travaux de remise en état de l'instalation électrique (comme c'est souvent le cas) pour 6000 euros, ben vous n'aurez pas droit à cette prime puisque vous en serez à 151000 euros pour votre bien une fois les travaux terminés.

Par contre, si vous voulez postposer certains travaux pour rester en-dessous de 150000 euros, le fonctionnaire de RW peut exiger (mais j'aimerais en avoir la confirmation) que vous en réalisiez certains pour que l'immeuble ne reste pas insalubre ou le devienne pas (par exemple canalisation en plomb à remplacer ou travaux de toiture pour les fuites éventuelles). Donc, il augmentera la valeur vénale du bien de l'estimation pour ces travaux et si, vous êtes juste à 150000 euros pour l'acquisition de votre bien, hé bien, vous n'aurez pas droit à ce prêt tremplin parce que vous aurez peut-être l'obligation de réaliser pour 500 euros de travaux ce qui chiffrera votre immeuble valeur vénale après travaux à 150500 euros !
15/10/2009 Vieux  
  37 ans, Hainaut
 
Merci Jipéwé pour tes éclaircissements.
La maison n'est plus de 150000 mais notre offre est de 142500. La maison est viable et en parfait état pour le moment (quelqu'un y vit sans problème avec un enfant) mais il n'y a pas de cuisine.. Enfin la locataire reprend tous ces meubles.
Donc dans l'immédiat, on prend la maison ainsi, on y met des meubles à nous et cuisinière que l'on a déjà et on y mettra une nouvelle cuisine plus tard.
Donc dans ce cas, la valeur vénale ne devrait pas augmenter.
Comme vous avez l'air de vous y connaitre sur la valeur vénale, je vais vous poser une question.
Si nous achetons la maison à 142500€ et que lors du passage de l'expert, il dit qu'elle vaut moins. Est ce pris en compte pour la prime RW ou bien cela ne va que dans le sens contraire(si la valeur expert est plus élevée que l'achat)?
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