calcul de la capacité d'emprunt pour un prêt hypothécaire

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calcul de la capacité d'emprunt pour un prêt hypothécaire

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18/06/2014 Vieux  
  38 ans, Namur
 
Bonsoir à tous, je viens de lire vos coms.

Bien évidemment, c'est pour y gagner de l'argent

Alors voilà, dans ma situation à moi, il me reste un premier crédit hypothécaire d'une durée de 11 années souscrit à un taux fixe de 4,25 et deux autres crédits hypothécaires d'une durée restant de 15 années souscrits à un taux fixe de 5,30 %.

J'ai tenté de négocier auprès de ma banque, mais ils ne sont pas intéressés (forcément, ils ont déjà gagné leur beurre sur mon compte).

Je suis allée introduire une demande de rachat de crédit hypothécaire tout à l'heure et on me propose un taux fixe de 2,65 % en 13 ans pour un montant à financer de 104 000 euros.
Seul bémol, je dépasse la capacité maximale de remboursement autorisée. Je suis limitée à 40 % mais avec mon financement voiture, j'arriverais à 45 %. Ce qui pourtant serait très intéressant pour moi car ça réduirait ma mensualité de 100 euros ce qui n'est pas négligeable. Au total, je gagnerais 5200 euros sur toute la durée restant de mon crédit.

Le banquier que je suis allée voir m'a dit que j'avais 60 % de chances que ma demande de crédit soit acceptée.

Je croise les doigts...
19/06/2014 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
  Géronimo est connecté maintenant
J'imagine que pour refinancer un prêt en cours qui est remboursé sans problème, cela ne doit pas poser de problème si c'est pour payer moins.
19/06/2014 Vieux  
  38 ans, Namur
 
Je l'espère. Effectivement, aucun retard de paiement dans ma situation à moi. Je crois que ce qui leur fait peur c'est qu'ils courent un risque en prêtant de l'argent et qu'ils veulent avoir un maximum de sécurité en cas de pépin. En plus je suis fonctionnaire, nommée, donc pas de risque de restructuration ou de perte salariale.

Ah là là je vais me mettre un maximum de grigri de mon côté pour me donner un maximum de chances.

Par contre petite constatation, il est plus facile d'obtenir un prêt voiture après avoir souscrit un prêt hypothécaire que l'inverse. J'en fais les frais
19/06/2014 Vieux  
  Brabant Wallon
 
C'est logique, un prêt voiture s'étale sur 5 ans contrairement a un crédit logement qui dure le triple voire cinqtuple.
Si un pote vous demande 5000euros pendant 3 semaines ou pendant 3 mois vous n'aller pas réagir de la même façon.
19/06/2014 Vieux  
 
  46 ans, Bruxelles
 
Citation:
Posté par wspboy Voir le message
C'est logique, un prêt voiture s'étale sur 5 ans contrairement a un crédit logement qui dure le triple voire cinqtuple.
Si un pote vous demande 5000euros pendant 3 semaines ou pendant 3 mois vous n'aller pas réagir de la même façon.
Et puis si tu paie pas la voiture, il peuvent saisir tes meubles et ta maison, mais si tu paie pas ta maison il iront pas loin avec ta voitures lol
19/06/2014 Vieux  
 
  33 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par Pascal Orp Voir le message
Je n'en vois pas la raison. Un couple a petit revenu, donc les "pauvres d'aujourd'hui" (dont moi) va opter pour une maison raisonnable avec plus d'intérêts qu'un couple de la classe moyenne choisissant une maison plus cossue! Les risques restent les mêmes il me semble.
Pourtant assez évident, il est plus facile de rembourser 1.000 € quand on en gagne 4.000€ que quand on en gagne 3.000€.

Pour un même emprunt, il est donc logique que le plus haut salaire présente un risque moins élévé et que la banque considère que la rémunération de ce risque doit être moindre.

Citation:
Posté par storming Voir le message
Par ailleurs, pour répondre à une autre question, ce que la banque regarde, c'est le net sur la fiche de paie et surtout l'existence d'autres prêts en cours. On ne tient donc pas compte des congés payés, 13-14ème, tickets restaurants, allocations familiales, etc.
Certaines banques en tiennent compte, c'est un avantage salarial lié à la prestation de travail. Cet avantage est aussi risqué que la perte du travail même et peut donc être considéré de manière similaire.


Enfin, pour répondre à votre question :

A priori,vous voulez payer moins par mois. Ce qui veut dire allongement de la durée de votre prêt et donc paiement d'intérêts supplémentaires à la banque.

Dans ces conditions, avec un dossier de paiement vierge ça devrait être assez simple.

Si toutefois le ratio d'endettement était trop élevé, puis-je vous demander comment vous couvrez vos crédits hypothécaires? Si vous êtes sur un hypothèque sur les valeurs totales de vos biens, il devrait être assez simple de monter un dossier présentant une garantie supérieure au montant de l'emprunt. Le montant de 33% d'endettement étant un pourcentage théorique, l'apport de garanties devrait jouer en votre faveur.



Si votre but est de diminuer le montant total payé et non le montant mensuel, n'est il pas envisageable de leur demander de renégocier le contrat tout en conservant le montant de la mensualité? Vous y gagneriez plus et ils seraient peut être tranquilisés.

Bon courage à vous!
19/06/2014 Vieux  
  38 ans, Liège
 
Citation:
Posté par cindyclarinval Voir le message
Je suis allée introduire une demande de rachat de crédit hypothécaire tout à l'heure et on me propose un taux fixe de 2,65 % en 13 ans pour un montant à financer de 104 000 euros.
...
2.65% fixe??? peux tu me dire où?? ça m'intéresse fort ça

Dernière modification par browning 19/06/2014 à 21h21.
19/06/2014 Vieux  
  38 ans, Namur
 
chez f**o la demande est partie le 18 juin si jamais pour information. Mais obligation d'ouvrir un compte, d'y faire verser le salaire, de prendre l'assurance solde d'emprunt et assurance incendie.

Si ça marche, je payerai 100 euros en moins de mensualités et y gagnerai sur la durée restant du crédit malgré les frais de rachat (gain = 5200 euros). Il me reste 11 ans et 15 ans de crédit hypothécaire et là tout serait ramené en 13 ans. Seule donnée inconnue, le montant de l'assurance solde d'emprunt (cardif). Il faudra que je compare car je sais que ça peut jouer.

A l'heure d'aujourd'hui, je suis à 50 % de remboursement de crédits tous confondus par rapport à mon salaire net. Faisable, en faisant très attention. J'aurai toutefois un peu plus de bouffée d'air frais si ma demande est acceptée ça ferait redescendre mon taux d'endettement à 45 %.

Mais auprès d'une autre banque la mienne n'est pas intéressée.
20/06/2014 Vieux  
 
  33 ans, Brabant Wallon
 
[quote=cindyclarinval;881410] Seule donnée inconnue, le montant de l'assurance solde d'emprunt (cardif)./quote]

Ce sont les moins chers du marché actuellement

Bon courage à vous!
20/06/2014 Vieux  
 
  34 ans, Brabant Wallon
 
a l'époque ou j'ai eu le mien à 2.99 c'était également les moins chère et la dame de l'agence de Wavre est vraiment super. J’ai un bon contact avec elle et j'obtiens rapidement des réponses quand j'ai des questions
20/06/2014 Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
  thierrylen est connecté maintenant
Citation:
Posté par cindyclarinval Voir le message
chez f**o la demande est partie le 18 juin si jamais pour information. Mais obligation d'ouvrir un compte, d'y faire verser le salaire, de prendre l'assurance solde d'emprunt et assurance incendie.

Si ça marche, je payerai 100 euros en moins de mensualités et y gagnerai sur la durée restant du crédit malgré les frais de rachat (gain = 5200 euros). Il me reste 11 ans et 15 ans de crédit hypothécaire et là tout serait ramené en 13 ans. Seule donnée inconnue, le montant de l'assurance solde d'emprunt (cardif). Il faudra que je compare car je sais que ça peut jouer.

A l'heure d'aujourd'hui, je suis à 50 % de remboursement de crédits tous confondus par rapport à mon salaire net. Faisable, en faisant très attention. J'aurai toutefois un peu plus de bouffée d'air frais si ma demande est acceptée ça ferait redescendre mon taux d'endettement à 45 %.

Mais auprès d'une autre banque la mienne n'est pas intéressée.
Disons que votre banque n'était pas intéressée a priori... Vous êtes retournée avec la proposition de la concurrence pour voir si ils s'alignaient ou acceptaient de perdre un client?

C'est ce que j'avais fait et ils avaient fini par s'aligner (en trainant un peu des pieds quand-même).
20/06/2014 Vieux  
  38 ans, Namur
 
je n'ai pas encore la réponse. Je l'attends impatiemment

Et je ne sais pas si je vais le faire car le courtier qui m'a octroyé mon PH initialement ne travaille plus avec la banque ce qui fait que je me suis retrouvée catapultée dans une agence qui n'est pas la mienne. J'ai l'impression de ne pas les intéresser puisqu'ils n'ont rien gagné sur mon crédit.
20/06/2014 Vieux  
 
  50 ans, Brabant Wallon
 
ne pas hésiter à aller revoir la banque ou vous avez le PH avec l'offre recue car même si on vous fait un taux > de 0.4% dans la même banque vous ne payez pas les frais de réinscription du prêt mais seulement 3 mois d'intérêts!
21/06/2014 Vieux  
 
  50 ans, Liège
 
En effet, allez retrouver votre banque avec l'autre proposition où vous gagneriez 5200€. Ils vont s'aligner, à quelques centaines d'euros près, c'est quasiment garanti.
N'oubliez pas que si vous partez, ils perdent beaucoup plus.
Donc, jouez la finement. Oubliez de leur préciser qu'avec la nouvelle proposition il y a l'ASRD et ass. incendie à souscrire
21/06/2014 Vieux  
  33 ans, Liège
 
C'est clair qu'en milieu - fin de parcours, c'est tout bene.

Aucun risque car l’hypothèque de la maison couvre le capital même si la maison se vend à perte ... donc c'est vraiment des intérêts garantis pour eux !
21/06/2014 Vieux  
 
  65 ans, Namur
 
puisque c'est chez F**tro, si vous avez des difficultés avec votre agence, faites un saut à l'agence de Ciney. Eux, ils savent aider les clients!
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