Caution locative restituée, elle demande 200€.

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Caution locative restituée, elle demande 200€.

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07/03/2012 Vieux  
 
  63 ans, Namur
 
Citation:
Posté par deriddej Voir le message
Remarlito, vous faites les choses correctement pour le moment. Évitez de jouer la carte de l'abus au niveau pénal ou même d'introduire la requête vous même, ce n'est pas votre rôle... Ce n'est pas vous qui exigez quoi que ce soit... Répondez à chaque courrier avec vos arguments valables et si le bailleur vous assigne en justice de paix, vous aurez tous les docs pour prouver votre bonne foi et l'existence d'un accord verbal quant à la clause dite diplomatique.
On ne parle pas de pénal, mais bien du justice de paix, nuance!
Remarlito se trouve face à une situation ou, du côté du bailleur, il y a un contrat de bail qui prévoit une indemnité de dédit, et de l'autre, un locataire qui dispose d'un faisceaux de présomption de sa bonne foi, sur cette indemnité.
Suivre la méthode que vous suggérez ne tranche pas ce dilemme.
Si vous êtes juriste, vous devez savoir que le genre de personne capable, plus de 7 mois après les faits, de venir réclamer une somme d'argent, sur base d'un contrat, ne renoncera pas dans la procédure.
Il ne faut pas oublier que si, le juge donne raison, en tout ou en partie, au bailleur, le dédit, les intérêts et l'éventuel dédommagements courront depuis le mois de septembre 2011!
Laissez encore passer du temps, en répondant du tac au tac au bailleur, ne changera rien à l'attitude du dit bailleur, ne statuera pas sur le fond et risque d'aggraver les postes financiers évoqués plus haut.
Dans ce cas, il est plus que nécessaire que Remarlito demande en justice de paix une conciliation sur le fond de l'affaire.
Comme je l'ai dit, il doit rester objectif et simplement reprendre le déroulement de l'accord à l'amiable passé, préciser que le bail a bien été clôturé par état des lieux et remise de la garantie et que donc, il s'étonne de la demande du bailleur(le recommandé). Il prouve ainsi au juge sa bonne foi dans cette affaire.
Attendre qu'elle vienne en justice de paix dans X mois(parce qu'elle viendra en justice) en répondant au bailleur ne lui donnera aucune préséance sur le fait que le contrat prévoit bel et bien un dédit, que du contraire!
Un juge peut très bien estimer que ce que Remarlito considère comme un faisceau de présomptions de sa bonne foi, n'est pas avéré puisqu'il n'a pas porté lui-même l'affaire immédiatement devant la justice de paix(il y a des précédents qui vont dans ce sens).
Les frais d'une conciliation sont anodins et les 2 parties savent très exactement à quoi s'en tenir à la sortie de celle-ci.
07/03/2012 Vieux  
 
  72 ans, Bruxelles
 
Bonjour,
Ce qui m'épate dans cette discussion qui date du 01/09/2011 (!!!) c'est le manque de réaction de la part de notre amis.
Il suffit de voir ma réponse #99.
Jamais je n'aurait attendu aussi longtemps avec le risque de me faire enfoncer d'avantage.
Ce n'est pas en se plaignant sur un forum que les choses s’arrangeront.
Il faut, il fallait, agir dès le début et par voies officielle.
Ne jamais oublier que la meilleur défense est l'attaque, et maintenant les rôles sont inversés.
Cory
07/03/2012 Vieux  
 
  34 ans, Brabant Wallon
 
Cory, nous avons reçu le premier papier officiel nous demandant une indemnité de départ ce lundi... Le reste n'a été que parole.

Depuis le début c'est 200€ qu'elle nous réclame. Le mois de loyer, c'est depuis 1 mois via voix téléphonique et depuis lundi via courrier.
07/03/2012 Vieux  
 
  39 ans, Hainaut
 
Bjr Remarlito,

Tu as anticipé ma réponse , effectivement ça n'a jamais été "que" verbal jusqu'à hier donc , moi je dirais pourquoi autant de temps de la part du propriétaire , le temps va contre lui , enfin c'est ce que je pense ... + toutes les preuves de la recherche d'un nouveau locataire ...

Dernière modification par Dim's 07/03/2012 à 16h17.
07/03/2012 Vieux  
 
  34 ans, Brabant Wallon
 
Il faut dire que l'histoire devient longue et pour rattraper 9 pages, c'est n'est pas évident!
07/03/2012 Vieux  
 
  72 ans, Bruxelles
 
Il aurait fallut, bien que verbal, demander conseil à un avocat dès le début.
Surtout que vous aviez des doutes, ... votre question sur le forum.
C'est ce que je fait lorsque je doute et m'a toujours servis.
Cory
07/03/2012 Vieux  
 
  63 ans, Namur
 


Remarlito n'a pas mal agi, puisque le recommandé date d'il y a 2 jours.

Un juge n'a pas à s'embarrasser de considérations ou de critères subjectifs pour forger son intime conviction. Il faut bien se mettre cela dans la tête.

De quoi dispose t'il?

1. En concret objectif: un contrat de bail qui prévoit effectivement une indemnité de dédit. Il n'y a aucune disposition écrite et signée par les parties qui déroge à une ou des conditions de ce bail. Remarlito est donc redevable de cette indemnité puisqu'il a dénoncé le bail avant son échéance.

2. En subjectif, il a: un accord verbal qui aurait été passé tacitement entre les parties.
Remarlito dira que oui, le bailleur dira que non...
Pour appuyer la thèse de cet accord, il disposera des preuves de Remarlito(recherche d'un locataire repreneur) ET de la clôture du bail par restitution de la caution.
Pour le juge, cette restitution de garantie, ainsi que la recherche d'un locataire repreneur ne sont pas des preuves formelles que, d'une part, le dédit ne reste pas dû et, d'autre part, que l'accord verbal existait.
Pour juger de la validité des arguments de Remarlito, il doit se baser sur les bonnes pratiques courantes en matière de bail et constater que la recherche d'un locataire repreneur, par le locataire en titre, est de pratique courante en échange de l'abandon de tout ou partie de l'indemnité de dédit.
Auquel cas, il peut faire droit, en tout ou partie, à la thèse défendue par Remarlito.
Pour l'aider dans cette éventuelle conclusion, il a la réaction du bailleur qui ne vient que 7 mois après la fin du bail.
Sa question sera: pourquoi avez vous attendu si longtemps, s'il n'y avait pas d'accord verbal?

Ici je m'avance, mais, il y a de fortes probabilités que le juge se dirigera vers un jugement à la Salomon.
- La valeur juridique du contrat de bail ne peut être mise en cause et aucun accord écrit ne vient suspendre ou changer une clause du dit contrat. Donc, une indemnité est due.
- S'il trouve dans la jurisprudence qu'il est de pratique courante d'échanger tout ou partie d'une indemnité de dédit par une recherche de locataire repreneur incombant au locataire en titre, il peut se forger une conviction, au vu des preuves de Remarlito, qu'il y a bien eu accord verbal entre les deux parties. Le délai pris par le bailleur pour réclamer le dit dédit peut l'aider à aller dans ce sens.
Cependant, dans ce raisonnement, rien ne lui prouve que l'entièreté du dédit était effectivement l'enjeu de l'accord verbal.
Il y a, dès lors, de forte chance qu'il opte pour un "modus vivendi" qui n'attribue qu'une partie du dédit au bailleur(50%?) au vu, d'une par de la jurisprudence constatée et, d'autre part, de l'impossibilité de juger de la chose en l'absence de preuves concrètes sur le montant admis par les deux parties lors de cet "accord verbal".
Basé sur la réaction tardive du bailleur et la bonne foi potentielle du locataire, il peut reporter la date de départ des sommes dues à la date de son jugement et non, à la date de fin de bail.
Tout dépendra de son état d'esprit, mais dans tous les cas de figure, en l'absence de preuves formelles que l'accord verbal portait bien sur l'échange du dédit contre la recherche d'un locataire repreneur, il ne pourra pas déroger au fait que le bail contient bien une clause de dédit qui n'a pas été respectée.

L'avantage pour Remarlito est d'une part d'avoir un montant plus petit que celui qu'il risquerait de devoir payer en attendant trop longtemps et, d'autre part, de faire reporter la date de départ des sommes dues à la date de jugement et non de fin de bail.

Maintenant, vous faites comme vous l'entendez. On est en démocratie!
08/03/2012 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par john steeds Voir le message
Les frais d'une conciliation sont anodins et les 2 parties savent très exactement à quoi s'en tenir à la sortie de celle-ci.
Il n'y a pas de frais de conciliation. C'est 100% gratuit! Il ne faut même pas se déplacer. Il suffit d'envoyer un courrier en demandant la conciliation au tribunal.

Pour le reste, je vois que je ne suis pas le seul à aimer les tartines...
08/03/2012 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par john steeds Voir le message
- La valeur juridique du contrat de bail ne peut être mise en cause et aucun accord écrit ne vient suspendre ou changer une clause du dit contrat. Donc, une indemnité est due.
Je suis raisonnablement d'accord sur l'ensemble de votre raisonnement.

Mais le faisceau de présomption peut parfaitement convaincre le juge de la réalité de l'accord verbal. Et donc décider que l'indemnité n'est pas due...

Il faut se souvenir qu'on ne se trouve qu'un mois avant la fin du bail, et que le dommage du bailleur est nul. Le juge peut aussi parfaitement considérer qu'il y a enrichissement sans cause du chef du bailleur, et débouter le bailleur. Cela s'est déjà vu.

Le juge est seul maître en son tribunal. Et comme disait un juge: "la jurisprudence, ce n'est jamais que l'avis d'un autre juge sur une autre affaire, forcément différente de celle qui m'est présentée. Et c'est valable pour la cour de Cassation aussi!"

L'idée de la conciliation n'est pas mauvaise. Tirer le premier peut parfois être un avantage...
08/03/2012 Vieux  
 
  63 ans, Namur
 
Citation:
Posté par Géronimo Voir le message
Je suis raisonnablement d'accord sur l'ensemble de votre raisonnement.

Mais le faisceau de présomption peut parfaitement convaincre le juge de la réalité de l'accord verbal. Et donc décider que l'indemnité n'est pas due...

L'idée de la conciliation n'est pas mauvaise. Tirer le premier peut parfois être un avantage...


Là, vous présentez le cas le plus favorable pour Remarlito... Il est potentiellement plausible et dépend de la discrétion du juge.
Je me suis attaché à lui présenter le cas "moyen" correspondant au règlement le plus probable de l'affaire.
L'autre extrême, en ne faisant rien et en sachant que le bailleur à un huissier dans sa famille proche, pouvant être: un deuxième recommandé suivi d'une lettre(facultative) d'un avocat.
Ensuite, tribunal en refere pour récupération de créance et présentation d'une sommation à payer!
Je vous laisse imaginer quel huissier présenterait cette sommation et le prix de la "copie"

Remarlito a tout intérêt effectivement à provoquer la conciliation.
Le résultat sera:
Un faible pourcentage d'espoir de voir le bailleur débouté et donc un débours nul
ou
Un pourcentage plus élevé de voir un jugement à la Salomon et un débours moins élevé que s'il ne fait rien.
Et enfin, la certitude de ne pas voir arriver le "cas extrême" évoqué plus haut.

Dans tous les cas de figure, il est gagnant en portant l'affaire devant la juridiction compétente.
08/03/2012 Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
 
Franchement John Steed vous délirez un peu quand même.

Comme je l'ai toujours dit, vu la situation et les preuves je ne vois vraiment pas un juge trancher en faveur du propriétaire.

Celui-ci a envoyé un recommandé et alors? La réaction a été bonne, réponse argumentée par recommandé.

Probabilité que le proprio aille en justice? Faible.

Probabilité de gain de la part du proprio? Quasi nulle.

Pas besoin de prendre les devants en justice, ce serait se compliquer la vie pour pas grand chose.

Quand j'étais locataire, j'avais déjà reçu un recommandé et demande de paiement pour des "faux frais", refusé de payer et réponse par recommandé: ça s'est arrêté là.

A tous ceux qui conseillent de payer ou s'effrayent si rapidement: je vous somme de me verser 200 € sur mon compte sous peine de vous trainer en justice! Pour quelle raison? J'en trouverai bien une!
08/03/2012 Vieux  
  35 ans, Namur
 
Il peut aussi se referrer à des jugements précédents ou le locataire était en droit car il avait trouvé un autre locataire et que donc le propriétaire, sans rien devoir faire, retrouve son bien loué sans perte de quoi que ce soit.
de mémoire je pense que les loyers que l'on doit si on casse un bail de location sont la comme compensation de rechercher à nouveau un locataire et que pendant ce temps il est innoccupé.
Dans ce cas ci cela n'a pas l'air d'être le cas et donc il n'est pas en droit de demander quoi que ce soit.
08/03/2012 Vieux  
 
  63 ans, Namur
 
Citation:
Posté par thierrylen Voir le message
Franchement John Steed vous délirez un peu quand même.

Comme je l'ai toujours dit, vu la situation et les preuves je ne vois vraiment pas un juge trancher en faveur du propriétaire.

Celui-ci a envoyé un recommandé et alors? La réaction a été bonne, réponse argumentée par recommandé.

Probabilité que le proprio aille en justice? Faible.

Probabilité de gain de la part du proprio? Quasi nulle.

Pas besoin de prendre les devants en justice, ce serait se compliquer la vie pour pas grand chose.

Quand j'étais locataire, j'avais déjà reçu un recommandé et demande de paiement pour des "faux frais", refusé de payer et réponse par recommandé: ça s'est arrêté là.

A tous ceux qui conseillent de payer ou s'effrayent si rapidement: je vous somme de me verser 200 € sur mon compte sous peine de vous trainer en justice! Pour quelle raison? J'en trouverai bien une!
Mon cher thierrylen, nous ne parlons pas de "faux frais" sorti ont ne sait d'où, mais bien d'une demande de respecter un dédit prévu dans un contrat.
Que vous ne voyiez pas un juge trancher en faveur du propriétaire n'engage que vous... pas le juge!
Je délire peut être, mais les prétoires sont malheureusement plein de personnes qui se croyaient où étaient dans leur bon droit.
De plus, cette demande vient 7 mois après la fin du bail et émane d'un bailleur dont, si j'ai bien compris, l'époux ou l'épouse est huissier de justice.
Ce genre de personnage s'embarque rarement dans une affaire s'il ne considère pas qu'il peut en obtenir quelque chose, pour raison financière ou vexatoire.
Libre à vous de me croire ou pas, mais, par expérience, j'ai vu passer des cas encore plus anodins que celui-ci et qui ont cependant donner des résultats loin de votre "optimisme".
Une conciliation ne côute rien et met les pendules à l'heure pour tout le monde.
Il n'est donc pas question de s'effrayer ou de payer quoi que ce soit, mais bien d'éclaircir une situation qui peut vite "pourrir" la vie sur une période de temps plus ou moins longue.
08/03/2012 Vieux  
 
  34 ans, Brabant Wallon
 
Pour être sincère, ce n'est pas une histoire dramatique, il y a bien plus grave, je le sais. Si nous devons payer ces 630€, nous les paierons; et ce, directement. C'est tout ce stress qui tourne autour qui nous pose le plus de problème. Perso, j'y pense chaque fois que je fume une cloppe, ou que je pars dans mes pensées. J'en rêve la nuit (!!!), pourtant c'est une bêtise. Pourquoi? Parce que je sais que je suis honnête et que je n'ai RIEN à me reprocher et j'ai peur de devoir encaisser une réponse qui ne sera pas en notre faveur de la part d'un éventuel jugement. Je ne vous raconte pas l'état de mon épouse...

Je me répète, je sais que c'est qu'une petite histoire sans chichi aux yeux d'une personne qui ne le vit pas, mais ca nous pourri la vie en ce moment.
08/03/2012 Vieux  
 
  45 ans, Bruxelles
 
J'ai été confronté plusieurs fois aux mêmes problèmes dans le passé et je comprends tout à fait ce que vous ressentez.
Ce genre de c...rie ca vous bouffe alors parfois on paie pour avoir la paix.

Avec un peu plus d'expérience et surtout quelques années en plus j'envoie balader beaucoup plus rapidement ce genre d'escrocs.

Je vous encourage donc à continuer de ne pas vous laisser faire.

Une autre piste pour vous défendre : vous avez peut-être la possibilité de retrouver d'anciens locataires de votre extorqueur. Peut-être ont-ils dûs aussi donner la petite enveloppe.
08/03/2012 Vieux  
 
  50 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par Remarlito Voir le message
Pour être sincère, ce n'est pas une histoire dramatique, il y a bien plus grave, je le sais. Si nous devons payer ces 630€, nous les paierons; et ce, directement. C'est tout ce stress qui tourne autour qui nous pose le plus de problème. Perso, j'y pense chaque fois que je fume une cloppe, ou que je pars dans mes pensées. J'en rêve la nuit (!!!), pourtant c'est une bêtise. Pourquoi? Parce que je sais que je suis honnête et que je n'ai RIEN à me reprocher et j'ai peur de devoir encaisser une réponse qui ne sera pas en notre faveur de la part d'un éventuel jugement. Je ne vous raconte pas l'état de mon épouse...

Je me répète, je sais que c'est qu'une petite histoire sans chichi aux yeux d'une personne qui ne le vit pas, mais ca nous pourri la vie en ce moment.
C'est pour ca que je vous disais -dans un autre poste je crois- de lui réclamer en contre partie les frais de recherche de locataire , ce qui selon les agences représente entre 1 et 3 mois de loyer- vu qu'elle estime le contrat verbal passé entre vous sans valeur.

'faut pas prendre les huissiers pour des docteurs en droit pénal non plus...
08/03/2012 Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par john steeds Voir le message
Mon cher thierrylen, nous ne parlons pas de "faux frais" sorti ont ne sait d'où, mais bien d'une demande de respecter un dédit prévu dans un contrat.
Que vous ne voyiez pas un juge trancher en faveur du propriétaire n'engage que vous... pas le juge!
Je délire peut être, mais les prétoires sont malheureusement plein de personnes qui se croyaient où étaient dans leur bon droit.
De plus, cette demande vient 7 mois après la fin du bail et émane d'un bailleur dont, si j'ai bien compris, l'époux ou l'épouse est huissier de justice.
Ce genre de personnage s'embarque rarement dans une affaire s'il ne considère pas qu'il peut en obtenir quelque chose, pour raison financière ou vexatoire.
Libre à vous de me croire ou pas, mais, par expérience, j'ai vu passer des cas encore plus anodins que celui-ci et qui ont cependant donner des résultats loin de votre "optimisme".
Une conciliation ne côute rien et met les pendules à l'heure pour tout le monde.
Il n'est donc pas question de s'effrayer ou de payer quoi que ce soit, mais bien d'éclaircir une situation qui peut vite "pourrir" la vie sur une période de temps plus ou moins longue.
Tout votre raisonnement est biaisé avec des arguments erronés.

La demande qui vient 7 mois après la fin du bail joue en DEFAVEUR du propriétaire: si réellement la somme était due depuis le départ il aurait du l'exiger au plus vite avec rappel recommandé pour preuve.

Vous surestimez les huissiers de justice (j'ai travaillé avec eux à un moment), ils ne sont pas au-dessus des lois. Et actuellement il n'est embarqué dans rien du tout, un recommandé c'est 5 minutes de rédaction et un coût dérisoire.

Ce n'est pas une question de "bon droit", le locataire a LA LOI en sa faveur à partir du moment où il peut prouver sa recherche d'un autre locataire. Sans compter qu'il n'y a AUCUN préjudice pour le propriétaire qui a reloué son bien immédiatement. AUCUNE indemnité n'est donc due.

Enfin la conciliation demande du temps, le locataire n'a pas à prendre les devants, ayant la loi pour lui il considère la manoeuvre du propriétaire comme une manoeuvre d'intimidation à laquelle il n'a pas à céder.

Le temps d'ailleur joue en DEFAVEUR du propriétaire: si vraiment le locataire lui doit quelque chose c'est au propriétaire de faire diligence pour récupérer son dû, plus il met de temps à réagir moins sa demande semblera fondée.

Dernière modification par thierrylen 08/03/2012 à 17h11.
08/03/2012 Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par Remarlito Voir le message
Pour être sincère, ce n'est pas une histoire dramatique, il y a bien plus grave, je le sais. Si nous devons payer ces 630€, nous les paierons; et ce, directement. C'est tout ce stress qui tourne autour qui nous pose le plus de problème. Perso, j'y pense chaque fois que je fume une cloppe, ou que je pars dans mes pensées. J'en rêve la nuit (!!!), pourtant c'est une bêtise. Pourquoi? Parce que je sais que je suis honnête et que je n'ai RIEN à me reprocher et j'ai peur de devoir encaisser une réponse qui ne sera pas en notre faveur de la part d'un éventuel jugement. Je ne vous raconte pas l'état de mon épouse...

Je me répète, je sais que c'est qu'une petite histoire sans chichi aux yeux d'une personne qui ne le vit pas, mais ca nous pourri la vie en ce moment.
Remarlito je vous comrpends tout à fait. Pour moi il ne faut pas trop vous inquiéter et évidemment vous avez eu tout à fait raison de refuser la demande du propriétaire. C'est parce que des gens acceptent sans broncher que ces extorsions existent, à une toute autre échelle c'est la méthode de la mafia (payez sinon problèmes).

Si John Steed continue ses élucubrations je vais vraiment lui donner mon numéro de compte pour qu'il me verse 200 € sous peine de le trainer en justice (bouh!).
12/03/2012 Vieux  
 
  35 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par thierrylen Voir le message
Tout votre raisonnement est biaisé avec des arguments erronés.

La demande qui vient 7 mois après la fin du bail joue en DEFAVEUR du propriétaire: si réellement la somme était due depuis le départ il aurait du l'exiger au plus vite avec rappel recommandé pour preuve.

Vous surestimez les huissiers de justice (j'ai travaillé avec eux à un moment), ils ne sont pas au-dessus des lois. Et actuellement il n'est embarqué dans rien du tout, un recommandé c'est 5 minutes de rédaction et un coût dérisoire.

Ce n'est pas une question de "bon droit", le locataire a LA LOI en sa faveur à partir du moment où il peut prouver sa recherche d'un autre locataire. Sans compter qu'il n'y a AUCUN préjudice pour le propriétaire qui a reloué son bien immédiatement. AUCUNE indemnité n'est donc due.

Enfin la conciliation demande du temps, le locataire n'a pas à prendre les devants, ayant la loi pour lui il considère la manoeuvre du propriétaire comme une manoeuvre d'intimidation à laquelle il n'a pas à céder.

Le temps d'ailleur joue en DEFAVEUR du propriétaire: si vraiment le locataire lui doit quelque chose c'est au propriétaire de faire diligence pour récupérer son dû, plus il met de temps à réagir moins sa demande semblera fondée.
a cela on peut rajouter que le propriétaire a libéré la garantie locative dans son intégralité alors qu'il est d'usage en cas de litige ou de rupture d'un contrat de bail de ponctionner directement celle-ci.

On peut donc ici comprendre cette libération comme un accord tacite du bailleur quand a la renonciation à son indemnité de dédit et que toute dette est éteinte.

Maintenant comme cela a déjà été dit aussi, malheureusement pour beaucoup la justice n'a de juste que le nom.
12/03/2012 Vieux  
  32 ans, Brabant Wallon
 
finalement, a force d'envoyer des recommandes, fax, coups de fil et autres, ca vous aura couter ses 200 euros. Il aurait mieux valu payer et ne plus jamais entendre parler de ces gens peu scrupuleux et malhonnete, que de perdre pas mal de temps et son sang froid a regler un probleme qui risque de perdurer.

A bon entendeur,...
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