Construction maison, revente ancienne, rachat de prêt, etc... scénario idéal

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Construction maison, revente ancienne, rachat de prêt, etc... scénario idéal



02/01/2013 Vieux  
 
  37 ans, Liège
 
bonjour,

Je dois aller voir les banquiers dans les prochains jours mais je souhaiterai avoir un avis indépendant pour qu'on me raconte pas des salades

Situation actuelle :

- une maison :

valeur de revente estimée : 240.000€
crédit en cours : 950€/mois reste 12 ans et 100.000€ de capital à rembourser
assurance solde restant dû 100% sur chaque tête

- un terrain à bâtir

crédit en cours : 550€/mois reste 19 ans et 85.000€ de capital à rembourser
assurance solde restant dû 100% sur chaque tête

Capacité de remboursement max : ~1500€ par mois

Construction à financer tout compris : 300.000€.

-----------------------------------------------

Evidemment il y a de nombreuses solutions, si je fais au plus simple :

Scénario 1 :

On revend la maison actuelle et on en retire 140.000€ en soldant le prêt (240.000 - 100.000)

Reste 160.000€ à financer, soit 860€/mois en 25 ans

Total mensualité 860€ (nouveau prêt) + 550€ (prêt actuel terrain) = 1410€/mois => ok

Scénario 2 :

On revend la maison actuelle et on en retire 55.000€ en soldant les 2 prêts (240.000 - 100.000 - 85.000)

Reste 245.000€ à financer, soit 1315€/mois en 25 ans => ok

------------------------------------------------

Tout ceci est bien beau mais ça ne tiens pas compte des éventuels frais de rachat de prêt + ASRD + ...

Avec ces données, quel serait pour vous l'optimum ?

Garder le prêt terrain ou globaliser ?
Peut-on transférer les ASRD ?
...

Quel casse tête
02/01/2013 Vieux  
  52 ans, Hainaut
 
Personnellement je conseillerais de consulter immotheker ou un courtier avant de se rendre chez les banquiers.
J'ai racheté un crédit hypotécaire il y a quelques temps. les différentes possibilités ont ainsi pu être chiffrées et j'ai pu choisir la plus intéressante pour moi.
02/01/2013 Vieux  
 
  Brabant Wallon
 
Bonsoir à tous
si tu as un bon taux ...
le plus simple et le moins cher c'est le transfert d'hypothèque.
c-à-d que l'inscription (ou les inscriptions) prise sur la maison 1, est retirée et prise sur la maison 2.
L'inscription est ainsi transférée sur le nouveau bien tout en gardant les avantages du prêt d'origine.

Evidemment, la banque bloquera les fonds (le montant du transfert) de la vente jusqu'à l'acquisition/construction du nouveau bien.

Dernière modification par seccotine 02/01/2013 à 22h18.
02/01/2013 Vieux  
 
  47 ans, Hainaut
 
Bonjour,
J'ai été dans +- la même situation il y a 3 ans.
J'ai été voir For tis et là, l'on m'a dit que ce n'était pas possible.
J'ai été chez I N G et là, aucun souci pour faire ce que l'on voulait.
Nous avions une maison et l'on voulait reconstruire. Il nous restait 2 ans à payer l'ancienne maison. Nous nous sommes donc engagés pour la construction.

Nous avons mis une affiche sur la maison et 3 semaines plus tard, elle était vendue 50.000 € de plus que For tis ne l'avait estimée !
Nous avions proposé 2 solutions aux acheteurs potentiels : maison à disposition tout de suite ou 1 an plus tard avec une diminution de 15.000 euros.
Le montant de 15.000 euros a fait réfléchir l'acheteur et de cette manière, nous ne devions pas déménager 2 x car ça a un coût aussi (frais + confort + ...).

N'oubliez pas que construire est une mauvaise période à passer, beaucoup de choses peuvent se passer et parfois, il y a accumulation (construction, maison qui ne se vend pas ou 2 déménagements, ..., si vous avez des enfants, c'est aussi un poid en plus dans ces moments-là).
Nous l'avons fait et nous ne le regrettons pas mais nous n'avons, en quelque sorte, eu que la construction sur le dos durant la période de construction.

Nous avons des voisins qui ont eu beaucoup de soucis car leur maison ne se vendait pas et donc, crédit-pont, ... et il y a aussi eu un divorce suite aux soucis financiers que ce couple a eus.

Si mentalement, vous êtes prêts, foncez.
Perso, je suis pour liquider la maison dans votre situation. Le terrain pourrait servir en cas de besoin MAIS je ne suis pas à la place de votre portefeuille.

Et n'oubliez pas tous les frais "cachés" (raccordements, ...)

Ann
02/01/2013 Vieux  
 
  Brabant Wallon
 
De plus, si ton prêt initial est une ouverture de crédit, le montant d'origine moins le solde restant dû, peut faire l'objet d'une reprise d'encours.
c-à-d que , exemple :
prêt initial 240.000 - solde encore dû = 100.000 = 140.000 possible en reprise d'encours.
la reprise d'encours ne fait pas l'objet d'un acte devant notaire donc pas de frais d'acte.
Il te faut maintenant faire le calcul ...

Dernière modification par seccotine 02/01/2013 à 22h18.
02/01/2013 Vieux  
 
  32 ans, Hainaut
 
Vous avez réfléchi à la possibilité de louer votre bien? Cela peut aussi être une piste à envisager.
02/01/2013 Vieux  
 
  65 ans, Namur
 
Citation:
Posté par Litha Voir le message
Vous avez réfléchi à la possibilité de louer votre bien? Cela peut aussi être une piste à envisager.
c'est aussi pour moi une excellente solution, il y a de temps en temps des petits soucis, mais dans quelques années vous avez deux maisons
c'est ce que j'ai fait,
02/01/2013 Vieux  
  Brabant Wallon
 
+1 pour la mise en location de votre maison.
02/01/2013 Vieux  
 
  37 ans, Liège
 
Citation:
Posté par wspboy Voir le message
+1 pour la mise en location de votre maison.
merci pour vos réponses,

malheureusement, le bien ne se prête pas à la location et on a du capital à récupérer.

Je vais faire un premier tour des banques demain,

Citation:
Posté par seccotine
De plus, si ton prêt initial est une ouverture de crédit, le montant d'origine moins le solde restant dû, peut faire l'objet d'une reprise d'encours.
c-à-d que , exemple :
prêt initial 240.000 - solde encore dû = 100.000 = 140.000 possible en reprise d'encours.
la reprise d'encours ne fait pas l'objet d'un acte devant notaire donc pas de frais d'acte.
Il te faut maintenant faire le calcul ...
ce n'est pas le cas malheureusement, l'ouverture de crédit n'était que de 125000€ donc seulement 25000€ de reprise possible, ce premier prêt était sur 15ans, durée assez courte pour rembourser un max de capital

Dernière modification par roby 02/01/2013 à 23h51.
03/01/2013 Vieux  
 
  Brabant Wallon
 
bonjour tlm

@ Roby

... tu auras environ 265.000 ... dont à déduire les frais de mainlevée/transfert d'hypothèque (acte devant notaire)
1) la totalité du prix de vente, soit 240.000
2) le transfert d'hypothèque (et toutes ses conditions) , soit 0
3) la reprise d'encours, soit 25.000

négocie un supplément avec ta banque et peut être la reprise du crédit terrain, pour ne faire qu'un seul et même crédit ... ?
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