Emprunt hypothecaire et les indépendants

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Emprunt hypothecaire et les indépendants

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17/05/2012 Vieux  
 
  42 ans, Namur
 
Bonjour à toutes et tous
Je lis depuis longtemps le sujet sur les emprunts hypo, et j'admire la facilité que vous avez tous a negocier et a comparer

Moi j'ai les plus grandes peine a avoir ne fus-ce qu'une seule proposition, mais j'ai une grande tare ; je suis indépendante. Suis-je la seule parmi nous bricozoneurs ?

Les banquiers nous/me detestent, je dois fournir plus de deux ANNEES de justificatifs (aer, bilans, etc) alors qu'avant je n'avait qu'a donner deux mois de fiches de paye, il faut des semaines pour "analyser" et j'ai l'impression d'etre une moins que rien.

Comparer deux banque relève du défi - sauf a avoir six mois devant soi pour avoir les offres

Bref y a t'il d'uatres independants/ chefs d'entreprise ici, et comment, et ou, sont ils allés pour leur pret ? Les banques traditionnelles ont elles des a priori contre les independants ?

Dernière modification par SAL9000 17/05/2012 à 11h59.
17/05/2012 Vieux  
  55 ans, Autre pays
 
Juste pour mon info, mais en Belgique, si vous faites faillite avec des dettes sociales et fiscales, le banquier reste-t-il prioritaire pour vendre le bien immobilier ?
18/05/2012 Vieux  
 
  42 ans, Namur
 
visiblement nous sommes peu nombreux sur bricozone
18/05/2012 Vieux  
 
  37 ans, Liège
 
Je voudrais bien t'aider étant moi-même indépendant mais ma situation est sans doute un peu différente: je reçois une rémunération fixe de ma société et les fiches de paies sont donc les mêmes de mois en mois.

La banque n'a donc pas fait de difficultés et m'a traité comme un employé.

Tu n'as pas un conjoint employé qui contracterait avec toi ?
18/05/2012 Vieux  
 
  43 ans, Brabant Wallon
 
Mon cas esi similaire à tatchi : indépendant, mais en société donc fiche de paye chaque mois.

De plus, je suis fidèle à ma banque depuis 15 ans. Cela aide. Mon banquier connait ma société, l'état de mes comptes, ...

Pour l'anecdote, lorsque j'ai sollicité mon crédit pour la maison, cela s'est fait via un mail et un coup de fil. Moins d'une heure après l'envoi du mail, je signais les lettres de crédit ...
18/05/2012 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par vazbiene Voir le message
Juste pour mon info, mais en Belgique, si vous faites faillite avec des dettes sociales et fiscales, le banquier reste-t-il prioritaire pour vendre le bien immobilier ?
Le créancier hypothécaire reste privilégié lors de la vente de l'immeuble.
18/05/2012 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par SAL9000 Voir le message
Les banques traditionnelles ont elles des a priori contre les independants ?
Oui...

Il suffit que l'activité soit dans un secteur "à rique" selon eux (horeca par exemple) pour se faire envoyer bouler. Enfin, ils ne vous disent pas non. C'est pire: ils vous laissent dans l'expectative, sans réponse.
18/05/2012 Vieux  
 
  43 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par Géronimo Voir le message
Le créancier hypothécaire reste privilégié lors de la vente de l'immeuble.


Exact, MAIS l'Administration fiscale est aussi un créancier privilégié et je me demande même si elle ne passe pas avant les banques ...

C'est sans doute cela qui explique les difficultés rencontrées par certains indépendants pour obtenir un crédit.
18/05/2012 Vieux  
 
  37 ans, Liège
 
Citation:
Posté par tatchi Voir le message

Tu n'as pas un conjoint employé qui contracterait avec toi ?

je pose la question car, dans mon cas, je fais passer tous les documents de ce type au nom de ma compagne (demande de primes RW, assurance pertes de revenus, ...) et j'indique mes coordonnées dans la case conjoint.

C'est con, mais avoir en employé dans la case 1 et un indépendant comme conjoint, ça aide à faire passer les dossiers.
19/05/2012 Vieux  
 
  54 ans, Namur
 
le crédit hypothèquaire signifie en gros qu'il y a un bien immeuble qui sert de garantie sur l'argent qu'on vous prète et que vous pouvez utiliser ce bien durant le remboursement.
La banque a donc le droit de le faire vendre en cas de non remboursement et le fisc n'aura droit qu'aux miettes.
Si le bien est estimé (valeur en vente forcée) à moins que ce que vous voulez emprunter, en tant qu'indépendant, à l'heure actuelle, ce ne sera pas facile à obtenir (je suis passé par là).
20/05/2012 Vieux  
 
  43 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par lomdaibwas Voir le message
le crédit hypothèquaire signifie en gros qu'il y a un bien immeuble qui sert de garantie sur l'argent qu'on vous prète et que vous pouvez utiliser ce bien durant le remboursement.
La banque a donc le droit de le faire vendre en cas de non remboursement et le fisc n'aura droit qu'aux miettes.
Si le bien est estimé (valeur en vente forcée) à moins que ce que vous voulez emprunter, en tant qu'indépendant, à l'heure actuelle, ce ne sera pas facile à obtenir (je suis passé par là).
Mais les choses sont bien plus complexes que cela.

La loi institue des créanciers privilégiés dont font partie l'onss, la tva, ...

Donc si tu as une dette fiscale, ta maison peut être vendue et la banque se retrouvera sans aucune garantie. Le prêt devra donc être soldé car la banque mettra fin au crédit, mais dans tous les cas le produit de la vente ira à l'Administration en premier lieu !

Voilà pourquoi un indépendant PP aura toujours du mal à avoir un crédit si il est seul emprunteur ...
20/05/2012 Vieux  
  55 ans, Autre pays
 
Merci Vanma de clarifier (enfin) le (vrai ) fond du problème que je tentais de soulever
au post 2.
De mes souvenirs , réponse de banquier :
la TVA et l'ONSS bénéficient d'un privilège légal, et sont donc toujours prioritaires.
Le banquier bénéficie d'un privilège contractuel, il passe second.
Le banquier préférera prendre inscription hypothécaire sur un bien étranger à l'emprunteur (famille ou amis).
20/05/2012 Vieux  
 
  43 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par vazbiene Voir le message
Merci Vanma de clarifier (enfin) le (vrai ) fond du problème que je tentais de soulever
au post 2.
De mes souvenirs , réponse de banquier :
la TVA et l'ONSS bénéficient d'un privilège légal, et sont donc toujours prioritaires.
Le banquier bénéficie d'un privilège contractuel, il passe second.
Le banquier préférera prendre inscription hypothécaire sur un bien étranger à l'emprunteur (famille ou amis).

C'est en effet là le fond du problème. Il faut alors, soit un passé sans soucis d'un point de vue financier bien connu du banquier, soit un salarié co-emprunteur, soit d'autre garantie.

Un autre problème pour certains indépendants est la proportion de revenus non inscrits sur l'AER ... De fait, ces revenus là ne sont pas pris en compte par l'organisme prêteur.
20/05/2012 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Je pense que le prêteur hypothécaire est privilégié avant tout le monde. Y compris l'Etat, la TVA, l'ONSS, etc. Sinon, les prêt hypothécaire seraient complètement bancaux (terme qui ne vient pas du mot banque, ni branque...)

Citation:
Posté par vanma Voir le message
Un autre problème pour certains indépendants est la proportion de revenus non inscrits sur l'AER ... De fait, emps.ces revenus là ne sont pas pris en compte par l'organisme prêteur.
Là est effectivement un problème. L'autre problème, c'est qu'un employé montre sa fiche de paie, et on se base sur sa fiche de paie et la crédibilité de son employeur qui existe depuis longtemps.

Alors que le jeune entrepreneur indépendant n'a que ses AER, avec 2 ans de retard, pour démontrer sa crédibilité financière.
20/05/2012 Vieux  
 
  43 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par Géronimo Voir le message
Je pense que le prêteur hypothécaire est privilégié avant tout le monde. Y compris l'Etat, la TVA, l'ONSS, etc. Sinon, les prêt hypothécaire seraient complètement bancaux (terme qui ne vient pas du mot banque, ni branque...)

NON, l'onss et autres administrations fiscales sont bien prioritaires.

Il est utile de voir les choses dans leur chronologie.

Un indépendant peut très bien avoir des dettes fiscales qui entraînent la vente forcée de la maison alors même qu'il n'a aucun retard de paiement pour son CH.

Dans un tel cas, l'admin. fiscale peut faire vendre la maison et la banque est coincée. Il lui reste juste de droit de réclamer le remoboursement du crédit puisque la garantie a disparu, mais rien d'autre !

Maintenant, un indépendant peut aussi rendre son habitation insaisissable, mais c'est encore une autre histoire ... Et souvent les banques demandent de renoncer à cette option ...
20/05/2012 Vieux  
 
  42 ans, Namur
 
merci a tous pour vos réactions,
Je suis aussi en société, et sincèrement, c'est pire que tout. Je ne comprends pas pourquoi avant, chez Dexia (pas de raison de le cacher) on me demandais au pire deux fiche de paye (et encore, une fois on m'a dit "ha ben oui tous vos salaires sont sur compte chez nous, pas besoin de fiche").

Maintenant en société, toujours chez dexia, avec une situation financière semblable, je réclame a peu près le même crédit que celui que j'ai liquidé il ya quelques années, et non seulement on ose a peine me parler, on ne me donne même pas un accord verbal sans remettre deux ans de bilans. deux ANS ! Ils ne veulent meme pas voir mes fiches de paye, on ne me les a pas demandées ! A quoi bon être en société et avoir des fiches salariales dès lors...
Et je dois signer un truc pour qu'ils interrogent la BNB... Pourquoi pas la prison de lantin !

Je pense que c'est plutot un processus pour décourager les indépendants qu'autre chose, il n'y a aucune logique dans les questions qu'on me pose. Je pense que Dexia n'en veut pas, ou plus, faut pas chercher plus loin.
20/05/2012 Vieux  
Musicseby
 
 
Lorsque nous avons fait notre prêt, ma compagne était indépendante ... dans le para-médical donc pas régulier comme activité.

Les banques, Dexia, ING et CBC, ont reçu mon dossier avec mes trois dernières fiches de salaires, ses deux derniers AER, l'estimatif de la construction et les premiers devis. Le comptable avait également estampillé avec le salaire net moyen de ma compagne. Bref, un dossier blindé.

J'ai reçu des offres et des pré-acceptations des trois sans soucis et on a signé chez Dexia. Nous avions eu un retour dans les 24-48 heures.

Mais je suis pour ma part salarié et le dossier était bien ficelé.
20/05/2012 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par vanma Voir le message
Dans un tel cas, l'admin. fiscale peut faire vendre la maison et la banque est coincée. Il lui reste juste de droit de réclamer le remoboursement du crédit puisque la garantie a disparu, mais rien d'autre !
Comme vous l'expliquez, la banque est bien prioritaire.

En cas de vente, on rembourse d'abord le prêt hypothécaire, et ensuite, s'il reste des sous, l'ONSS, la TVA et autres impôts.

On ne peut donc pas dire que l'Etat soit prioritaire.

Il est à noter que si Tartempion me doit 2000€ suivant jugement et que Tartempion ne me paye pas, je peux aussi demander à mon huissier de faire vendre sa maison.

La banque sera payée en premier.
Ensuite, les prioritaires, dont l'Etat.
Après l'état, les créanciers qui ont fait des saisies conservatoires. Dont les copropriétés par exemple.
Enfin les non prioritaires, s'il reste quelque chose.
20/05/2012 Vieux  
 
  43 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par Géronimo Voir le message
Comme vous l'expliquez, la banque est bien prioritaire.

En cas de vente, on rembourse d'abord le prêt hypothécaire, et ensuite, s'il reste des sous, l'ONSS, la TVA et autres impôts.

On ne peut donc pas dire que l'Etat soit prioritaire.

Il est à noter que si Tartempion me doit 2000€ suivant jugement et que Tartempion ne me paye pas, je peux aussi demander à mon huissier de faire vendre sa maison.

La banque sera payée en premier.
Ensuite, les prioritaires, dont l'Etat.
Après l'état, les créanciers qui ont fait des saisies conservatoires. Dont les copropriétés par exemple.
Enfin les non prioritaires, s'il reste quelque chose.


NON ! relis bien.

Et comprenons bien ce que chaque terme veut dire.

La banque, dans la situation que je décris, va dénoncer le crédit et demander son remboursement, mais elle aura ce qui reste. Ceux qui ramasseront le fric, c'est ceux qui auront, en premier, fait valoir leurs droits en tant que créanciers privilégiés.

Pour connaître un indépendant à qui c'est arrivé, je te confirme que c'est bien comme cela que ça marche. Maintenant, ces dossiers sont bien entendu de vrais sacs de noeuds juridiques, mais crois bien que la loi a bien été écrite afin que l'Etat n'y perde pas.
20/05/2012 Vieux  
 
  35 ans, France
 
Il y a trois ans, la banque était prête à nous prêter plus que ce que nous aurions pu rembourser. Nous étions alors indépendant tous les deux. Moi depuis 4 ans, ma femme depuis un an. Ils se disaient "deux vétérinaires ça gagne un max, pas de souci". Grave erreur de leur part! Si on avait écouté la banque, on serait dans la merde. Comme quoi les banquiers sont parfois trop sévères et parfois trop laxistes. Ils ont des à priori qui semblent plus importants que les faits.
Aujourd'hui, je pense que les banquiers sont plus sévères qu'il y a trois ans et notre demande de prêt aurait été différente.

Le problème quand on est indépendant, c'est qu'il est très difficile de savoir soi-même combien on gagne. Cela est dû au fait que les impôts et les lois sociales sont décalés de deux ou trois ans par rapport aux revenus. Après quelques années d'exercice et des revenus fixes, ça va mais au début (c'est à dire pendant 6 ans!) ou avec des revenus variables d'une année à l'autre, il est impossible de savoir exactement combien on gagne.La première année, on ne gagne pas beaucoup car on a investi et il faut que l'activité "prenne", la deuxième on gnagne un peu plus, la troisième aussi. La quatrième, les lois sociales et les impôts arrivent. Là on se demande si on a vraiment gagné assez pour payer tout ce qu'on nous réclame. La 5 eme, c'est pire, la 6eme, tu retouches de l'argent. Donc au final, tu n'as jamais eu une année normale et tu ne sais pas combien tu as réellement en poche. Alors, si toi, tu ne le sais pas, comment le banquier peut-il le savoir? Ce n'est pas une situation générale, mais c'est un peu l'ambiance générale quand on est indépendant et ça ne rassure pas les banques. Le comptable est normalement là pour t'aider mais, quand on tombe sur un mauvais (ce qu'on ne sait que deux ans plus tard quand les AER arrivent), c'est encore pire. J'ai eu deux comptables différents, le 1er était très bien depuis 20 ans puis s'est marié (tant mieux pour lui) et là, ça a commencé à être la merde. Le deuxième était aussi très bien depuis des années puis les deux associés se sont séparés et j'ai hérité du mauvais. Chaque fois, ça m'a couté un bras à cause de leurs conneries. Je m'étais pourtant renseigné et je connaissais des gens qui étaient contents d'eux depuis au moins 15 ans. Le troisième a l'air bien, on verra à l'usage.
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