Etat d'un bien entre compromis et acte de vente.

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Etat d'un bien entre compromis et acte de vente.



15/10/2014 Vieux  
 
  39 ans, Hainaut
 
Bonjour,

je suis en train d'acheter une maison inoccupée qui souffre d'une fuite au niveau de la toiture. Quand j'ai visité le bien, il y'avait un seau qui récoltait l'eau de la fuite, afin que le plancher de l'étage ne se déteriore pas. J'etais donc bien conscient du problème.

le compromis va être signé dans quelques jours (je verserai les 10% d'acompte). j'ai émis la proposition de prendre les clefs du bien, en signant une décharge de responsabilité du vendeur, afin de procéder au devis par un couvreur professionnel (et donc, assuré).

J'imagine que si le vendeur accepte de me céder les clefs, il me demandera aussi de prendre en charge les compteurs et consommations (je suis d'accord). J'imagine aussi qu'il va me demander de lui reverser le cadastre au prorata des 120 jours qui séparent le compromis de l'acte authentique (là, je suis moins d'accord; je ne compte pas m'y installer, mais procéder uniquement aux réparations urgentes du toit, qui menacent l'etat intérieur du bien).

Dans l'éventualité où le vendeur refuse de me céder les clefs du bien lors du compromis, quels seraient mes recours s'il ne s'occupait pas de veiller correctement en bon père de famille sur sa maison ? (qu'il s'assure que le seau placé pour récupérer l'eau de la fuite ne déborde et ne détériore les planchers de l'étage, par exemple). D'ailleurs, est-il vraiment tenu de veiller sur l'état de son bien après signature du compromis ?

Pourrais-je demander la clef, procéder aux réparations, et la lui rendre avant la signature de l'acte ? Puis-je acter ça devant le notaire, ou dans le compromis ? (évidemment, qu'il me rembourse les frais de réparation - outre les pénalités - s'il se retire de la vente)

Merci de vos précieux conseils !
15/10/2014 Vieux  
  Brabant Wallon
 
Les notaires sont en général opposés a l'idée de donner les clefs avant la signature de l'acte.
Et ce pour une raison de responsabilités. Même si vos intentions sont louables, que se passe-t-il si vous causez des dégâts (intentionnels ou pas) et que la vente ne se réalise pas ?
15/10/2014 Vieux  
 
  43 ans, Brabant Wallon
 
Entre la signature du compromis et la passation de l'acte définitif, le vendeur doit conserver le bien en bon père de famille.

Au besoin, demande à ton notaire une clause explicite au sujet de la fuite du toit et de l'obligation de veiller à ce que celle-ci n'entraîne pas d'autres dégats.
15/10/2014 Vieux  
 
  50 ans, Brabant Wallon
 
Bonjour,
c'est une question à poser sur les forums de pim.be ! ;)

Imaginons que vous ayez les clefs et qu'un dégat quelconque apparaisse suite à .. (intempéries ? vents ? chute .... ). Si le vendeur vous a donné les clefs , qui serait responsable ?
Qui serait responsable d'une dégradation subite du bien ? Il faut bien peser le pour et le contre dans cette histoire.

N'oubliez pas de vous assurer pour le bien, même si la signature de l'acte est le transfert effectif de propriété , le fait que vous ayez une offre contresignée , signifie que la vente est réputée parfaite et que vous allez acheter ce bien quelque soit sont état le jour de la signature de l'acte.
15/10/2014 Vieux  
 
  39 ans, Hainaut
 
merci pour vos conseils. je parlais de signer une décharge de responsabilité plus haut. évidemment, si je signe une décharge pour les travaux de toiture, et que le compteur de gaz pète à la cave, c'est normal de bien délimiter ma responsabilité...
15/10/2014 Vieux  
 
  50 ans, Brabant Wallon
 
Moi je me limiterai à demander à avoir accès avec le vendeur 1 demi-jour par semaine par exemple.
ca lui laisse l'entière responsabilité de la maintenance de son bien jusqu'a l'acte.

évidemment visite de controle le jour avant la signature.
15/10/2014 Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par Damdidam Voir le message
merci pour vos conseils. je parlais de signer une décharge de responsabilité plus haut. évidemment, si je signe une décharge pour les travaux de toiture, et que le compteur de gaz pète à la cave, c'est normal de bien délimiter ma responsabilité...
Comme plusieurs vous l'ont déjà mentionné, d'une part le vendeur (son notaire) refusera ce type d'arrangement vu le problème de responsabilité en cas de dégâts. En plus c'est finalement vous qui pourriez être dans l'embarras avec ce type d'arrangement: impossible de prouver que ce n'est pas vous qui avez occasionné des dégâts éventuels.

La bonne (et seule bonne) façon de procéder est de convenir avec votre notaire de stipuler dans le compromis que le vendeur s'engage à maintenir le bien en bon état et particulièrement en ce qui concerne le problème de fuite mentionné. Et même prévoir une retenue sur le prix de vente si dégâts. A voir avec votre notaire pour le libellé exact de la clause.
15/10/2014 Vieux  
 
  41 ans, Hainaut
 
Vous pensez réellement que le notaire va vous écrire une décharge de responsabilité en détaillant chaque point, chaque poste pour lequel vous êtes responsable...

Au mieux vous avez la jouissance du bien ET l'entière responsabilité avec un loyer à payer... (probabilité faible que le notaire accepte).
Si il y a le moindre problème, même à la cave, ce serait votre responsabilité.

Dernière modification par Frans001 15/10/2014 à 11h25.
15/10/2014 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Si vous prenez les clés, il faut que cela soit clair.

Donc, dire que vous n'avez la responsabilité que de ceci ou de cela, c'est évidemment foireux.

A mon avis, si vous prenez les clés, il faut que vous soyez responsable, et donc que vous assuriez le bien. Il ne faut pas nécessairement une indemnité d'occupation. Il ne faut pas nécessairement accepter de payer le pro rata de précompte immobilier.

Personnellement, je négocierais la gratuité de l'occupation (donc pas de précompte et pas de loyer). Une fois cette gratuité obtenue, je diminuerais le prix de vente, avec un loyer et le précompte en contre partie. Le résultat? Vous ne payez pas de droits sur les loyers et précompte. Si tu compte 2000€ de moins, cela te fait une diminution de tes frais de 300€. Tu connais mon tarif pour la consultation gratuite? 10% en caramels...

Au niveau de l'indemnité en cas de rupture par la faute ou volonté vendeur, il faut effectivement demander le remboursement des travaux, en plus des 10% habituels.

Attention que, si le vendeur est insolvable ou en grosse dettes vis-à-vis de diverses administrations ou de sa banque, cela peut poser problème pour se faire payer... C'est pour cela que les notaires détestent ce genre de situation.
15/10/2014 Vieux  
 
  Namur
 
Disposer d'une clé, n'est pas juridiquement «une remise des clés». Le cas est très fréquent pour des souhaits de mesurages et devis divers. Cette mise à disposition est rarement formalisée et généralement de courte durée (je passe la prendre la veille de la visite et je la rend le surlendemain par exemple).

L'exécution de travaux est beaucoup plus rare. Geronimo en a explicité les risques et la réticence des notaires même si en fait ils ne peuvent pas juridiquement s’y opposer :
Citation:
Posté par Géronimo Voir le message
Au niveau de l'indemnité en cas de rupture par la faute ou volonté vendeur, il faut effectivement demander le remboursement des travaux, en plus des 10% habituels.

Attention que, si le vendeur est insolvable ou en grosse dettes vis-à-vis de diverses administrations ou de sa banque, cela peut poser problème pour se faire payer... C'est pour cela que les notaires détestent ce genre de situation.
Si tu ne te préoccupe pas de ce risque, une clause peut être insérée dans le compromis.
1° Avoir un devis simplifie considérablement la description du travail autorisé. L’accord des deux parties se rapporte au devis joint au compromis, point à la ligne !
2° Préciser que l’acquéreur « est autorisé à » plutôt que « fera » de manière a te permettre de renoncer éventuellement à ce projet.
3° Préciser s’il y a état des lieux ou non avant travaux et préciser les décharges de responsabilité nécessaire (dégâts colatéraux, travaux mal exécutés etc.)
4° Si tu souhaites éviter le droit d’accession*, il faut préciser les modalités de remboursement dans le cas où la vente est annulée.

* Le droit d’accession est le droit par lequel tout élément matériel devient la propriété du propriétaire du bien dès que cet élémént est incorporé à l’immeuble.
Exemple : Je fais placer une clôture et je place déjà la photo de ma mère sur la cheminée et devant, son fauteuil des années 30. La vente est annulée parce que je n’ai pas eu le prêt. La clôture est perdue par accession, le fauteuil est perdu par possession présumée (je n’ai pas la facture d’achat), mais par contre, la photo de ma mère est sauvée (ouf, c’était le principal !)
Evidemment, je néglige ici la plutôt probable honnêteté du proprio.
NB : Pour un locataire la situation juridique est très différente.
15/10/2014 Vieux  
 
  39 ans, Hainaut
 
Merci à tous pour vos conseils ! Géronimo, OK pour les 10%
Je suis passé chez le notaire ce matin, et il me confirme l'obligation pour le vendeur d'entretenir son bien en bon père de famille jusqu'à l'acte de vente. Il n'estime pas une visite d'etat des lieux nécessaire: je suis en possession des photos prises par l'agence pour rédiger l'annonce de vente, c'est suffisant. Visite la veille de la signature de l'acte de vente.
Dans pareilles conditions, il serait stupide pour moi de demander les clefs: je les laisse donc aux propriétaires
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