Indexation de loyer ?

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Indexation de loyer ?

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31/03/2010 Vieux  
  42 ans, Hainaut
 
Bonjour à tous,

J'habite pour l'instant un appartement dans le centre ville de Charleroi, et n'ayant pas de garage avec mon appartement, j'en loue un dans mon immeuble depuis 4-5 ans.

Je viens de recevoir un mail de la société immobilière qui s'occupe de la location de ce garage que mon loyer avait été indexé au 15 janvier 2009, ce qui fait une différence de 9.7 €/ mois, et ils me réclament maintenant la différence pour les 15 derniers mois (soit 145,5 €) Ils disent m'avoir informé de l'indexation en date du 3 mars 2009, mais je n'ai jamais recu le courrier en question.

Mon contrat de location ne prévoit pas d'indexation, ni de durée.

Je soupsonne l'agence de tenter d'exiger une indexation et surtout des arriérés auquels ils n'ont pas droit, et sachant que le proprio des garage est une société qui doit des dizaines de milliers d'euros d'arriérés à notre copropriété (plrs fois jugés et condamnés pour ca), je n'ai pas trop envie de leur faire ce cadeau.

Qu'en pensez vous ?

Merci,
31/03/2010 Vieux  
 
  37 ans, Hainaut
 
salut,

En effet en règle générale, les loyers sont indexés, mais il existe des contrats de location sans index, donc si ton contrat de location ne stipule pas de lien à un index, tu es en droit de refuser cette augmentation.

Mais la location du garage est elle indépendante de ton contrat de ton appartement ? si oui que stipulle le contrat ? Est il lui soumit à l'index ?

Si il n'est rien mentionné bhe tu es logiquement dans ton droit de ne payer d'index.
31/03/2010 Vieux  
  42 ans, Hainaut
 
Je suis proprio de mon appartement, donc il n'y a pas de contrat pour l'appartement.

Pour la location du garage, je vais regarder exactement, mais je ne me souviens pas d'index (et d'ailleurs, le loyer n'avait jamais été augmenté)

Dernière modification par Diam 31/03/2010 à 21h00.
31/03/2010 Vieux  
  44 ans, Hainaut
 
Bonjour,

Libre au propriétaire d'appliquer l'index ou pas.
Faut pas être mal honnête et croire qu'un loyer ne doit pas suivre le coût de la vie.
Mais en aucun cas les indexs non réclamé en heure et tps sont dû. Sauf si information par recommandé.

Voilà pour mon expérience perso.

A+
Led
31/03/2010 Vieux  
  42 ans, Hainaut
 
Je ne conteste absolument pas le droit d'augmenter le loyer du garage, bien au contraire... en tant que futur propriétaire qui va louer son bien, je trouve cela tout à fait normal, même si ce n'est pas prévu dans le contrat.

Ce que je trouve absolument anormal, c'est la méthode consistant à prétendre "on vous a envoyé une lettre il y a un an et donc on exige les arriérés depuis un an !" (tiens, et plus rien réclamé depuis alors que je paye tous les mois ????)

Qui plus est, je viens de constater que les indices sur la copies de la lettre qu'ils m'auraient envoyé il y a un an n'étaient pas les bons, et partaient d'un indice de base antérieur de 2 ans à la signature du contrat, et donc, une augmentation du double de ce qui est réellement dù (ou du moins exigible), à multiplier par 15 mois !

Comprenez que je n'ai pas envie de leur faire ce cadeau, sachant qu'ils doivent plusieurs dizaines de milliers d'€ à la copropriété !

Merci pour vos avis.
01/04/2010 Vieux  
 
  36 ans, Hainaut
 
Non Diam!A lui de prouver qu'il t'a envoyé un courrier en 2009.

Indépendamment des clauses du bail (que je ne connais pas) il ne peut indexer qu'à la date anniversaire de la prise d'effet!Et s'il a oublié, ben tant pis!

Et sauf erreur de ma part, j'ai lu que les loyers avaient connu une diminution des index avec la crise...le cas échéant, argument à faire valoir!

Sinon, d'une manière générale, il faut bien relire ce qu'il en est pour l'indexation dans le bail.

Aucun effet rétroactif n'est appliquable s'il ne peut prouver t'avoir informée.

Ne te laisse pas faire!

Pfff!Ces commerciaux faiseurs de tunes en toute impunité!
01/04/2010 Vieux  
 
  39 ans, Hainaut
 
tout à fait d'accord avec Justinette, pas d'effet rétroactif si pas de preuve que tu as été valablement informée en temps utile
01/04/2010 Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
 
Pour info, il existe une date limite pour reclamer l'indexation du loyer (3 mois si me memoire est bonne), au dela de laquelle le proprio est repute ne pas l'avoir demandee.

Il ne peut, de toute facon, pas etre question d'effet retroactif.

Informations completes sur : http://www.notaire.be
==> Onglet Acheter/Louer/Emprunter
01/04/2010 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
  Géronimo est connecté maintenant
La prescription serait de un an. (pas comme pour les baux de résidence principale ou c'est 3 mois)

Ceci étant dit, c'est le contrat qui prime. Si vous niez avoir jamais reçu le courrier, ce sera à eux de démontrer qu'il vous l'ont envoyé.

Par ailleurs, si un copropriétaire doit des dizaines de milliers d'euro à la copropriété, certains actes de base prévoient le le syndic a le droit de saisir les loyers. Si c'est dans l'acte de base, il n'a même pas besoin de passer par la justice... A vérifier...
01/04/2010 Vieux  
 
  36 ans, Hainaut
 
Je vais remettre les choses dans le bon ordre...

1) pas d'indexation prévue dans le bail ---> en cas de vide juridique dans une convention, la loi se substitue --> même si le bail élude la notion d'index, il y a de fortes chances pour qu'il soit cependant dû pour l'avenir dès lors que vous en soyez informée par écrit. Libre à vous de contester auprès du juge de paix.

2) le principe au niveau de l'année dûe est que les dettes civiles se prescrivent par un an ---> on ne peut vous réclamer une dette civile (index en l'occurence) au-delà de douze mois (c'est pour cela qu'il vous invente un courrier fictif, car il connaît cette règle de droit, mais il fraude )

3) Pour ce qui est des trois mois relévés précédemment, cela signifie qu'il peut vous réclamer 3/12 d'une année d'indexation au maximum.

--> date d'anniversaire moins 3 mois, peut commencer le payement de l'index.

ex: il vous réclame 100 d'index pour le 01/04/2010 (et celà concerne son "oubli" de 2009) --> vous devez payer 3/12 de 100 soit 1/12 en janvier, février et mars.
Au 1er avril commence seulement à courir le nouveau loyer indexé!

Voilà!
01/04/2010 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
  Géronimo est connecté maintenant
C'est une location de garage. La règle des 3 mois ne s'applique donc pas.
01/04/2010 Vieux  
 
  36 ans, Hainaut
 
je ne connais pas cette disposition...d'où tiens-tu cette info?
01/04/2010 Vieux  
 
  36 ans, Hainaut
 
j'ai un peu regardé :contrairement au bail à résidence principale (3 mois), la loi ne précise rien quant à l'effet rétroactif de l'indexation sur le louage d'immeuble non affectés à la résidence principale, effectivement.

...d'autres avis?
01/04/2010 Vieux  
  37 ans, Hainaut
 
Le code civil prévoit la possibilité d'indexation.
Le propriétaire a la possibilité de la demander même si cela n'est pas prévu dans le bail puisque la loi est supplétive (et comble donc les lacunes du contrat).
Concernant, le montant de l'indexation, vous pouvez trouver un moteur de calcul sur www.mineco.fgov.be (dans les outils statistiques).
Concernant le fait que vous n'ayez pas reçu le document, c'est contrairement à ce qui a été dit plus haut à vous de prouver que vous ne l'avez pas reçu selon le vieil adage "actori incubit probatio" ... La preuve revient à celui qui veut prouver...et pas au bailleur qui peut se prévaloir de la copie de son courrier (évidemment devant un Tribunal, on pourrait encore discuter...).
Concernant la possibilité de remonter en arrière pour la réclamation des loyers indexés, il faut se référer aux dispositions générales du code civil (art. 2262 et suivants concernant la prescription).
01/04/2010 Vieux  
  42 ans, Hainaut
 
Merci à tous pour vos avis.

Est ce que le fait qu'ils se soient trompé dans la demande (erreur d'index) peut jouer en ma faveur ? Est ce qu'on peut considérer la demande comme nulle ?

Ils se sont basés comme index de base sur celui d'octobre 2003 au lieu d'octobre 2005 (date du contrat), donc l'augmentation qu'ils me réclament est approximativement le double de ce qui est effectivement dù.

Encore une fois, je ne conteste absolument pas leur droit d'augmenter le prix de la location, mais uniquement ce qui est juste et correct, suivant les bons index, pas question de réclamer des arriérés non dus !! On est bien dans le cas d'un multi-proprio "emmerdeur", et j'ai pas envie de leur faire de cadeaux (La copropriété a même obtenu la vente forcée d'un de leurs apparts pour combler une partie de leurs dettes), si c'était un simple particulier honette, je ne contesterais pas le moindre centime !

Merci à tous,
Diam
01/04/2010 Vieux  
 
  36 ans, Hainaut
 
@Basyl

Je ne pense pas qu'il soit nécessaire d'étaler sa théorie sur ce site pour aider.

En tant que juriste, je ne peux accepter que l'on s'exprime par des termes péremptoires à l'égard de ceux qui s'interrogent légitimement.

En l'occurence, dans le cas de Diam, comme je le disais, la dette se prescrit par un an.

Au niveau de la preuve, point besoin d'adage utilisé à mauvais escient (pour rappel, ici la loi en dispose autrement), je renvoie tant à la notification et ce qu'elle sous-entend, en ce qu'elle est accomplie dès sa réception ainsi qu'à l'exécution des payements qui précise que celui qui réclame l'exécution d'une obligation de paiement, doit la prouver.

Quant à dire que le bailleur peut se prévaloir de la copie de son courrier, je te renvoie en conséquence au fait qu'elle doit se matérialiser par un document écrit chez son destinataire. (qui de la preuve?présomption?)

Je te renvoie également aufait que les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi (or dans ce cas, je doute de la bonne foi du courrier) auquel cas:
"Dans le doute, une convention s'interprète contre celui qui a stipulé, et en faveur de celui qui a contracté l'obligation"...

Partant, ces moyens pourraient être invoqués sans le moindre mal auprès du juge.

La théorie, c'est bien mais elle a ses limites quand elle on ne cherche pas "l'esprit de la loi'...

Enfin, je terminerai avec les conséquences de l'opposition de la preuve.

Donc, merci de ne pas effrayer Diam.
Diam, je maintiens donc tout ce que j'ai dis précédemment.

Je clos ici ma discussion.

Dernière modification par justinette 01/04/2010 à 14h51.
01/04/2010 Vieux  
  42 ans, Hainaut
 
Merci à tous pour vos avis, et que Justinette ne soit pas inquiète, je ne suis pas effrayé par les avis de certains. Du moment que ca reste dans un echange cordial d'informations et d'avis, accessible par le commun des mortels, tout le monde est le bienvenu !

Quelques petites informations :
- Mea culpa : dans le contrat, on parle effectivement d'indexation, basé sur l'index du 10/2005.
- on parle d'une dispense d'adresser la demande par recommandé
- indexation pour le passé pour les 3 mois qui précèdent la demande
- "La demande d'adaptation pourra être prouvée par toute voie de droit, en ce compris les témoignages"

Ils prétendent m'avoir envoyé la lettre (j'ai une copie, mais n'est ce pas un exemplaire fait pour l'occasion ?) le 3 mars 2009, une réclamation faite pour les 3 derniers mois.

1. J'ai recu la réclamation le 31 mars 2001 (envoyé le 30/03), donc est ce qu'on peut considérer qu'il y a prescription ?

2. D'autre part, comme il y a une erreur sur l'index de base (10/2003 au lieu de 10/2005), l'augmentation (et les arrirés) est double de ce qui est normalement dù si l'on se base sur le bon index de référence (10/2005), est ce qu'on peut faire valoir que la demande était donc nulle ?

Merci à tous,
01/04/2010 Vieux  
 
  39 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par Diam Voir le message
2. D'autre part, comme il y a une erreur sur l'index de base (10/2003 au lieu de 10/2005), l'augmentation (et les arrirés) est double de ce qui est normalement dù si l'on se base sur le bon index de référence (10/2005), est ce qu'on peut faire valoir que la demande était donc nulle ?

Merci à tous,
Je ne suis pas juriste, mais la première chose à faire serait de contester formellement cette demande en expliquant l'erreur de calcul. Calcul qu'ils doivent donc refaire quoi qu'il arrive avant de réclamer quoi que ce soit. Dans l'absolu, attendre plus d'un an avant de se rendre compte que l'indexation demandée n'a pas été payée jouera de toute façon en leur défaveur en cas de règlement judiciaire.

A ta place, je renverrais directement un courrier stipulant :
1. que tu n'as jamais reçu cette demande
2. que le calcul mentionné est erronné
3. que tu leur proposes, sur base de l'index correctement calculé de payer à partir de cette année le montant indexé.

Je te parie qu'après ça ils te foutront une paix royale (gain potentiel <<<< effort à faire).
01/04/2010 Vieux  
  42 ans, Hainaut
 
Speculoos : ce serait mon but (indexation à partir de maintenant)... ca ne me dérange absolument pas de payer plus, parce que c'est justifié et tout à fait normal.

C'est les méthodes qui me dérangent bcp plus !
01/04/2010 Vieux  
  Liège
 
je pense que l'index ne peut être réclamé que pour 3 mois en arrière.

il faut voire dans ton contrat s'il stipule qu'un index est possible.
Si non: envoie copie du contrat et notifie que pas d'index possible

si ton contrat prévoit un index, ils peuvent alors certainement indexer le loyer

voici un site pour calculer ton indexation:

http://economie.fgov.be/fr/statistiq...oyer/index.jsp

je pense aussi que si tu loues juste un garage, ils doivent payer de la tva dessus.
Donc si tu paies 50 €, ils doivent payer la tva sur le montant.
Demande des preuves comme de quoi, ils le font bien.
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