Investir dans l'immobilier, vos conseils !

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Investir dans l'immobilier, vos conseils !

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14/11/2014 Vieux  
  35 ans, Hainaut
 
Bonjour à toutes et tous,

Voici ma situation :
- 32 ans en couple avec enfants
- nouvelles construction avec emprunt restant de 21 ans
- 2 salaires : remboursement actuel = 29 % du revenus

Nous cherchons à investir dans l'immobilier (1 ou 2 appartements de 2 chambres). Mais nous hésitons pour savoir ce qu'il est possible à notre âge :
- achat d'appartement simple
- viager
- achat d'un endroit de vacances ... proche ou moins proche ...

Nous disposons d'un bon apport mais, évidemment, pas de la totalité. Quel est votre avis ? Est-ce le moment ? Comment les banques prêtent-elles dans ce cadre ?

Merci de votre retour
14/11/2014 Vieux  
 
  34 ans, Liège
 
Si c'est pour louer, un endroit proche de chez vous est quand même préférable.

Après cela dépend de votre budget.
14/11/2014 Vieux  
  35 ans, Hainaut
 
Justement, comment gérer le budget ? La banque prête comment pour ces investissements ?
14/11/2014 Vieux  
 
  57 ans, Bruxelles
 
Le mieux est de prendre rdv avec votre banquier pour faire le point de votre situation financière et voir quelles sont vos possibilités.
Avantage pour vous: vous êtes jeune. Si vous êtes stabilisé professionnellement, vous êtes dans la meilleure période de votre vie pour investir.
Pour acheter, c'est le moment dans la mesure où les taux sont fort bas.
29% de vos revenus: tout dépend de ce qu'il sont, et de ce qu'il vous restera pour vivre. C'est évidemment ce que le banquier regardera en 1er lieu.

Quel type de bien acheter?
Pour le viager, je n'en sais rien. Pour un endroit de vacances, attention à ce que vous coûtera sa maintenance, surtout s'il est loin de votre lieu de résidence. Ce bien vous rapportera-il quelque chose?
Acheter un appartement que vous mettrez en location pour couvrir le prêt, tout ou partie, semble être une bonne solution. Attention à bien faire vos calculs avant, à bien le choisir (Immeuble sain , bonne copropriété, etc...), et à bien gérer vos locataires ensuite.

Philippe
14/11/2014 Vieux  
 
 
Bonjour Sebricolo,

Je ne m'étends pas sur le prêt ou non des banques, mais plutôt sur le principe.

L'immobilier est le seul (ou quasi) investissement en Belgique qui peut se faire en empruntant de l'argent. Bon point.

Plus l'emprunt est important, plus le rendement de l'investissement le sera. Sauf que niveau cash flow significatif, c'est alors nada avant quinze ou vingt ans. Bon point avec bémol du cash flow.

Si l'investissement est bien étudié (localisation, état, environnement, public visé si locatif, prix d'achat, prix de location si locatif...), il peut être rentable. Davantage qu'un compte épargne, mais bien moindre qu'un fonds d'investissement. Sur le long terme, les fonds d'investissement, même relativement neutres, battent l'immobilier. Sauf cas particulier lié à un engouement soudain pour la localisation (exemple : investissement à Louvain-la-Neuve il y a quinze ans). Bon point dépendant du but fixé.

Attention au montage financier en tenant compte de la fiscalité. On le sait tous, le changement des règles en cours de route est devenu un sport régional, voire national. Mauvais point.

Le marché est aux acheteurs. Bon point.

L'immobilier est un bon investissement paraît-il. Alors pourquoi les propriétaires vendent-ils un bien qu'ils qualifient eux-mêmes de bon rendement locatif. Point à creuser, et sérieusement.

Les taux sont bas. Bon point. Sauf qu'en diminuant, le prix de vente de l'immobilier a été tiré un peu voire beaucoup vers le haut. Si les taux se mettent à grimper, ce qui n'est pas pour demain à mon avis, le prix de l'immobilier va-t-il stagner, partir en sens inverse, ou continuer sa croissance ? Point inconnu, mais si le prix de l'immobilier baisse, le rendement pourrait en pâtir.

En période de taux élevé, on paie beaucoup d'intérêts que l'on déduit à la volée, mais les loyers (si locatif) compensent rapidement car ils augmentent rapidement aussi au vu de l'inflation. On se retrouve alors avec un coût fixe (les mensualités) pour des revenus variables vers le haut (loyers qui augmentent). Bon point. Sauf qu'aujourd'hui, les taux sont bas, pas près de remonter, inflation nulle, les loyers ne bougent pas. Donc, le rendement est moins bon. Conclusion brute et absolue sur ce point : si c'est pour mettre en locatif, a priori, mauvais point, sauf cas particulier (vous arrivez à négocier le prix de vente de manière telle que votre investissement devient nettement plus rentable).

En locatif, commencer petit. Kots mis à part car cas particulier, plus un bien est petit (studio, appartement une chambre), plus le turnover est grand, mais plus le rendement est grand aussi et plus l'investissement de départ est faible. En locatif, plus un bien est grand, plus grand sera son loyer, mais plus grand est le risque d'avoir une vacance locative élevée. Donc, avant de partir dans du grand, avoir du petit pour amortir la potentielle vacance locative élevée. Bon point, mais attention à la vacance locative.

En locatif, cela peut demander du boulot ("Allô ? C'est le locataire de la rue du moulin. Y a l'eau qui passe à travers la fenêtre". "Allô ? C'est le locataire de la rue de la ferme. Faudrait voir à changer la boîte aux lettres qui n'est pas aux normes de la poste". "Allô ? C'est le locataire de la rue du fournil. L'congélo est mort, faut le remplacer tout d'suite paske j'vais faire de la soupe et j'dois la congeler".), et peut apporter des emmerdes ("Allô ? C'est votre propriétaire. C'est quand vous voulez pour le paiement des loyers." Allô ? C'est votre propriétaire. Vous avez démoli tout mon appartement.). Mauvais point lorsqu'il y a boulot et emmerdes.
14/11/2014 Vieux  
 
 
Faudrait avoir l'avis de Geronimo.
14/11/2014 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Chokotoff Voir le message
En locatif, cela peut demander du boulot ("Allô ? C'est le locataire de la rue du moulin. Y a l'eau qui passe à travers la fenêtre". "Allô ? C'est le locataire de la rue de la ferme. Faudrait voir à changer la boîte aux lettres qui n'est pas aux normes de la poste". "Allô ? C'est le locataire de la rue du fournil. L'congélo est mort, faut le remplacer tout d'suite paske j'vais faire de la soupe et j'dois la congeler".), et peut apporter des emmerdes ("Allô ? C'est votre propriétaire. C'est quand vous voulez pour le paiement des loyers." Allô ? C'est votre propriétaire. Vous avez démoli tout mon appartement.). Mauvais point lorsqu'il y a boulot et emmerdes.
Non mais allô quoi !

(Je pense qu'il faut le vivre pour le comprendre, au vu des témoignages déjà vus)

PS : oubliez d'entrée le viager et les endroits de vacances.
14/11/2014 Vieux  
 
  65 ans, Namur
 
D'accord avec Kenshin.
1. Viager, faut attendre trop longtemps, même si c'est plafonné à 20 ans max.
2. L'étranger, j'en ai eu, c'est plus à faire (pas toujours sur place, le toit qui fuit, le muret qui s'écroule ...) et faut toujours aller en vacances au même endroit...
3.Les apparts: excellent, surtout les petites surfaces (flat, studio ou 1 chambre, de préférence à 2 ou 3 chambres). Comme dit Chokotoff, il y a toujours risque de vacance locataire et c'est moins dur avec des petits loyers. Cette année a été un coup dur: 2 apparts à relouer, et le délai de reprise a été plus long que d'habitude.
Là où je ne suis pas d'accord avec Chokotoff, c'est que cette année, et je le vois avec d'autres connaissances, les loyers ont dû être revus à la baisse. Je suis au même prix qu'en 2009.
Autre avantage, quand on divorce, c'est facile de se répartir ce qu'on a avec des petits apparts plutôt que des gosses pièces qu'il faut revendre et de nos jours, les prix aussi ont baissé. Y a que le neuf qui est assez cher à Namur (et on construit beaucoup).

Donc mon conseil: achetez un petit appart qui vous plaît, dans un endroit qui vous plaît (pour avoir la clientèle qui va avec, et pas la faune des bas quartiers !). Faites un emprunt qui est +/-du même montant que votre loyer et ce sera opération quasi nulle (sauf le PI) pendant 10 - 15 ans, mais après ça tombe tout seul !!
Et le temps passe bien vite ...

Vous serez bien content de l'avoir quand vous devrez payer les kots de vos enfants!

Dernière modification par lamy 14/11/2014 à 22h55.
14/11/2014 Vieux  
dd1
  40 ans
 
Pour moi investir dans du neuf bien isolé avec peu de charge est une première base .J' hésite à vendre ma maison totalement rénovée pour construire du neuf basse énergie style petit immeuble appart ou 2 maisons semi mitoyenne. Avec les années qui passent on se rend compte que les locataires font très attention au niveau des charges de leur habitation. L'avenir est assuré pour la location d'immeuble, appartement récent et peu énergivore. Le deuxième facteur la localisation faut viser une bonne région et éviter les loyer trop faible ( que des emmerdes vu le type de client) , la meilleure clientèle pour moi c' est deux jeunes qui se mettent en ménage avant de construire loyer de max 650 euros qui leur permet de faire un peu d'économie pdt 2 à 3 ans et puis au suivant
14/11/2014 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par Chokotoff Voir le message
Faudrait avoir l'avis de Geronimo.
Mon avis est le même que le tien.

Sauf que jene sais pas si tu as fait le pas. Personnellement, je l'ai fait.

C'est en fait, l'immobilier permet effectivement d'emprunter pour investir. Aucun autre investissement permet cela.

En tout cas, j'ai fait le pas. J'ai expliqué à plein de monde la recette, et très peu de monde l'a fait.

Quand cela a l'air trop beau pour être vrai, c'est généralement une arnaque. Mais pas dans le cas de l'immobilier.

Il est des coins en Belgique où, sans investir un sou et en empruntant 100% du prix et des frais, on arrive avec un cash flow positif. En clair, on n'investit rien, et on ressort du cash.

Trop beau pour être vrai? C'est pourtant vrai...

Mais les banques ne prêtent pas à tous. C'est donc votre capacité d'emprunt que vous mettez sur la table de votre banquier. C'est parce que vous avez des revenus qu'on va vous prêter. (même si aujourd'hui, il est un peu plus compliqué d'emprunter 120%...)

Bref, je suis intarissable sur le sujet, et assez convaincu.
Les risques?
1. Le mauvais investissement, qui se trouve perclus de travaux
2. L'investissement non conforme, pas en ordre de pompier, d'urbanisme, de permis de location, etc.
3. Votre propre incapacité de gérer les locataires
4. La lenteur de la justice
5. Les impayés
6. Les locataires destructeurs

Mais le plus gros risque reste et restera l'inconstance des autorités quant à l'investisseur, régulièrement traité de marchand de sommeil, qui s'en fout plein les poches en en foutre une, qui ne respecte pas son locataire, et donc qu'on peut taxer plus...
15/11/2014 Vieux  
  43 ans, Liège
 
si non il y a les kot etudiant j'ai un amis qui a fais l’investissement et franchement il super satisfait
15/11/2014 Vieux  
 
  46 ans, Bruxelles
 
Ceci dis j'ai investi dans l'automobile de collection, et j'ai eu assez en deux ans pour les frais de notaire et 60000€ de travaux, comme quoi il y a pas que l'immobilier, mais fat du temps et s'y connaitre, et le temps je ne l'ai plus, enfants etc.

Du coup je pensait aussi investir dans l'immobilier, mais je n'ai que 50000€ d'apport, faisable d'après vous?.

J'avoue être totalement perdus dans ce domaine, j'essaie de prévoir pour ma pension, et surtout que dans mon travaille crise aidant, c'est la cata, grosse perte de revenus (payer a la commission).

Géronimo, si un jour tu est sur Bruxelles je t'invite a manger et tu m'explique lol
15/11/2014 Vieux  
  35 ans, Hainaut
 
Mon apport est un peu plus élevé mais je désire garder une partie comme poire pour la soif en cas de besoin. Je dirais plus qu'un investissement devrait se rembourser plus ou moins seul et que la réserve me servirait en cas de problème. Mais est-ce rationnel ?
Au sinon, d'autres personnes me parlent de montage financier avec des assurances "pension" (assurances groupes, PLCI, ...) mais qu'en est-il ? Cest vrai que les sommes que je devrais retoucher à ma pension seront intéressantes aussi ...
15/11/2014 Vieux  
 
  65 ans, Namur
 
Citation:
Posté par davcbr Voir le message
(...) Du coup je pensait aussi investir dans l'immobilier, mais je n'ai que 50000€ d'apport, faisable d'après vous?.

J'avoue être totalement perdus dans ce domaine, j'essaie de prévoir pour ma pension, et surtout que dans mon travaille crise aidant, c'est la cata, grosse perte de revenus (payer a la commission). (...)
Avec 50.000 d'apport, ça devrait être possible si vous trouvez un petit appart/studio qui ne dépasse pas 120.000, du côté de Woluwe Saint Lambert par exemple ceci: http://www.immoweb.be/fr/Buy.Estate....lery&xpa ge=1

Ce genre de studio a été un 1er achat il y a 20 ans (avec 110.000 FB d'apport) et je l'ai toujours. Emprunt sur 10 ans et c'est le locataire qui a remboursé l'emprunt. Depuis, ça tombe tous les mois ...

Attention à bien choisir son endroit. Vous qui êtes de Bxl, à ce que je vois, Bxl est cher. Allez plutôt en périphérie ou à Wavre.
15/11/2014 Vieux  
  35 ans, Hainaut
 
Ce genre de studio se loue combien environ ?
15/11/2014 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Sebricolo,
Je vois que tu es du Hainaut. Ne compare pas les rendements en Région Bruxelloise (2 à 4%) qui ne permettent pas de couvrir la mensualité du prêt et ont une fiscalité "faible" et les rendements en Hainaut (5 à 12%) qui permettent parfois de couvrir le PH et les impôts.
15/11/2014 Vieux  
 
  43 ans, Brabant Wallon
 
@ Géronimo,

Ai-je mal lu ou est-ce bien toi qui écrivait dans une autre discussion qu'être propriétaire bailleur était proche du philanthropisme ?

Et tu conseilles à d'autres de se jeter dans ce bain ?
15/11/2014 Vieux  
  34 ans, Hainaut
 
perso, j'ai presque trouvé la perle rare MAIS on a pris le temps et beaucoup visité.
une maison ~100m² 2 chambres, isolée et DV. cerise, électricité en ordre! proche d'une grande surface et des transports en commun (il faut y penser aussi!)
93K frais compris, louée à 500€, je trouve ça pas mal.
ha oui. Marcinelle...
15/11/2014 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par vanma Voir le message
@ Géronimo,

Ai-je mal lu ou est-ce bien toi qui écrivait dans une autre discussion qu'être propriétaire bailleur était proche du philanthropisme ?

Et tu conseilles à d'autres de se jeter dans ce bain ?
J'ai pas dit que c'était de la philanthropie, j'ai dit que c'était déjà très taxé. Très. C'est pas pareil.

Et si tu relis cet autre post, tu verras que ma préoccupation était double: égoîstement pour éviter de sombrer dans la banqueroute (d'où ma mise en garde ci-dessus concernant la stabilité fiscale...). Mon autre préoccupation, que tu ne sembles pas avoir saisi, était le risque global pour le marché, les investisseurs (dont moi), les locataires, et aussi la structure du marché belge dont le modèle fonctionne et bénéficie aux belges, propriétaires et locataires.

Ceci dit, si tu viens pour troller ce fil de discussion, et ressasser de vieilles affaires, je te laisse.
16/11/2014 Vieux  
 
  43 ans, Brabant Wallon
 
Je passais juste comme ça, pour te taquiner ...

Et tu démarres au quart de tour

Allez, sans rancune !
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