Investir dans l'immobilier, vos conseils !

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Investir dans l'immobilier, vos conseils !

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17/11/2014 Vieux  
 
  65 ans, Namur
 
pour répondre Stevecaddy, bof, enprunter 100%, à étudier sérieusement

pour répondre à Geronimo

27, touts les matins (depuis 15 ans ) lorsque je prends mon café vers 8h, que j'ai nourris les poules, oies, lapins, canards, que les gosses sont à l'école. je médite sur les braves qui stressent dans un embouteillage, sont en retard. . . . cela grâce à la brique
17/11/2014 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
A Charleroi.
17/11/2014 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par tessa Voir le message
pour répondre à Geronimo

27, touts les matins (depuis 15 ans ) lorsque je prends mon café vers 8h, que j'ai nourris les poules, oies, lapins, canards, que les gosses sont à l'école. je médite sur les braves qui stressent dans un embouteillage, sont en retard. . . . cela grâce à la brique
Je ne sais pas à quel message tu réponds. Mais ce ne sont pas des raisons de vendre...
17/11/2014 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par Damdidam Voir le message
ce qui me fait peur, à moi, c'est autre chose...
Je suis propriétaire d'un appartement acheté en 2008, et que je paie toujours via un Prêt hypothécaire (plus que quelques mois à payer). Jusqu'ici, c'est interessant fiscalement.
Mais là, je passe à l'achat d'une maison (probablement signature de l'acte en Janvier). Je me demande si cela restera toujours aussi interessant, fiscalement.
Mon but n'est pas de troller ce fil, mais de poser la problématique à l'auteur initial de ce post (qui se trouvera dans la même situation que moi): un logement qu'il occupe, et un logement qu'il louera. Je sais que la législation privilégie les habitations uniques. QUID d'un investissement pareil en termes fiscaux ?
Voici ce qui vient d'être mentionné sur le site Belgium.be:
Citation:
Exceptions :
2) il n’est pas tenu compte d’une autre habitation qui au 31.12.2014 est considérée comme à vendre sur le marché immobilier
L’emprunteur peut en fournir la preuve par tous les moyens de preuves admis par le droit commun sauf le serment.
C’est le cas s’il peut démontrer:
- qu’il a fait appel à un agent immobilier (qui a effectivement mis cette habitation à
vendre) ;
- qu’il a placé une annonce…
Si l’habitation y relative n’est pas effectivement aliénée au 31.12.2015, le bonus-logement régional ne peut plus être octroyé à partir de l’année de revenus 2015.
Donc, mettre à vendre rapidement, et vendre (signer chez le notaire) avant le 31/12/2015
17/11/2014 Vieux  
 
  65 ans, Namur
 
sorry Geronimo,
j'ai mal lu je ne conseille pas de vendre
18/11/2014 Vieux  
 
  40 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Sebricolo Voir le message
Bonjour à toutes et tous,

Voici ma situation :
- 32 ans en couple avec enfants
- nouvelles construction avec emprunt restant de 21 ans
- 2 salaires : remboursement actuel = 29 % du revenus

Nous cherchons à investir dans l'immobilier (1 ou 2 appartements de 2 chambres). Mais nous hésitons pour savoir ce qu'il est possible à notre âge :
- achat d'appartement simple
- viager
- achat d'un endroit de vacances ... proche ou moins proche ...

Nous disposons d'un bon apport mais, évidemment, pas de la totalité. Quel est votre avis ? Est-ce le moment ? Comment les banques prêtent-elles dans ce cadre ?
Pour un bien de rapport, mieux vaut attendre 2015. Il devrait y avoir un certain repli à cause du changement de fiscalité pour l'habitation propre.

Dans Le Soir du jour, un expert évoque un repli de 4 ou 5% en Wallonie, avec certaines bonnes affaires possibles début 2015 sur les biens qui n'ont pas trouvé preneur avant le changement fiscal.
18/11/2014 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
On me demande par MP un avis sur un investissement vu sur Immoweb. J'ai commencé à répondre par MP, et finalement, je pense que cela peut être intéressant pour d'autres:

Comme il y a 1000 raisons de vendre un bien de rapport, il y a 1000 raisons d'en acheter, 1000 profils d'acheteur, et 1.000.000 de sorte d'investissement.

Je ne connais pas cette ville. Et Binche n'est pas Charleroi. Mons n'est pas Liège. Bruxelles pas Anvers ou Louvain-la-Neuve....

Et un coin d'une ville n'est pas un autre coin. Même d'une rue à l'autre, on peut avoir des différences d'ambiance et de valeur... et de facilité de location!

Bref, donner un avis sur une annonce sans connaître la ville, c'est loin d'être facile.

En plus, ce serait irresponsable sans connaitre votre profil: bricoleur ou deux mains gauche? Chômeur avec plein de temps, ou professionnel surbooké toujours à l'étranger? Plein de tune, ou complètement fauché? Envie d'emprunter un max, ou allergie aux dettes? Besoin de revenus tout de suite, ou investissement pour la pension? Pension dans 5 ans, ou dans 40?

Pour répondre au mail initial de Sebricolo:
A votre age, vous investissez pour du rendement à long terme. Vous avez une capacité d'emprunt importante (2 salaires et déjà propriétaire)
Qu'acheter?
1. Acheter un immeuble de rapport, avec le prêt le plus large possible, tout ce qu'une banque pourrait vous prêter, même si vous devez rajouter un peu de sous tous les mois sur votre projet.
2. Votre pseudo indique "pas deux mains gauches" et comme vous avez une nouvelle construction, vous ne vivez pas dans les travaux. Vous pouvez donc faire un peu de travaux de rafraichissement. Donc immeuble de rapport avec travaux. Légers ou lourds? A vous de voir. Soyez prudent: tant que c'est en travaux, c'est pas loué!
3. Gardez le plus de cash possible. Empruntez le plus possible, et gardez votre cash pour les travaux, inloués, loyers pas payés, frais de justice, imprévus, etc.
4. Vérifiez à l'urbanisme que le bien est en ordre d'urbanisme
18/11/2014 Vieux  
 
 
Citation:
Posté par Géronimo Voir le message
1000 raisons pour cela:
1. l'envie de faire de la planification successorale
2. l'envie de donner à ses enfants qui sont dans une phase "achat de leur premier nid"
3. la maladie qui les empêche de gérer
4. le bien provient d'un héritage, mais la gestion des locataires, c'est pas mon truc
5. L'envie de faire une belle plus value pour rembourser d'autres prêts
6. le besoin de cash parce qu'on a une grosse tuile financière (familiale, fiscale, maladie coûteuse, accident industriel sévésien, ...)
7. Le besoin financier parce qu'on a de gros travaux, que ce soit sur cet immeuble ou sur un autre (remplacement de la chaudière commune, remplacement des ascenseurs, changement de la centrale nucléaire, affaissement de terrain, etc)
8. Vente d'une partie du patrimoine hérité pour payer les droits de succession
9. parce que mon métier c'est marchand de bien, et donc que j'achète et que je vends pour faire une marge
10. Pour payer le mariage des enfants
11. Pour payer l'enterrement des parents
12. Pour partir sur les îles, fortune faite et éviter le divorce par excès de travail
13. Pour revenir des îles parce qu'on a pas su éviter le divorce. Trop de tentations et de petites poulettes.
14. On a vu trop grand et trop lourd à gérer
15. On a vu trop petit, et on veut passer à la vitesse supérieure (et donc récupérer un peu de cash pour une mise de fond de départ)
16. On en a marre de ces cons de locataires qui démolissent tout et ne payent jamais leur loyer.
17. On en a marre de gagner autant de pognon à rien foutre et qu'on s'ennuie un peu
18. Les bancs en justice de paix sont trop durs
19. Le juge de paix a changé, et le nouveau est trop lent, reporte tout, est orienté locataire, n'est pas juste, etc
20. La Ville a décidé de faire la chasse au proprio (parce que cela rime avec salaud)
21. Le gouvernement parle à nouveau de taxer plus et que cela finira un jour par arriver et que je ne veux pas être là quand ce cataclysme arrivera
22. J'ai besoin de sous pour acheter une nouvelle maison pour ma nouvelle femme (celle que j'ai ramené des îles)
23. Ma cave à vin est vide
24. Je dois faire l'entretien de ma 2e Rolls
25. Je dois acheter une nouvelle Rolls: ma première femme est partie avec la première, et ma deuxième femme a crashé la seconde. Elle aurait pu le faire avant l'entretien, cette sal.pe.

Et je vous laisse imaginer les 975 raisons de plus qui font que des biens s'échangent tous les jours.
5. --> Après opération, on se retrouve avec du cash et on doit l'investir à nouveau : donc nouvelle dette pour nouvelle acquisition immobilière ou autre placement sans dette.
7. --> Si c'est pour se retrouver avec l'emmerde, pourquoi l'acheter ?
11. --> Cercueil en platine massif alors.

Mais surtout, je pense que ce qui arrête, ce sont les points 16, 18, 19, 20, 21 et tout ce qui en découle.
18/11/2014 Vieux  
 
 
Geronimo,

Sans vouloir être indiscret, quel est le rendement moyen que tu vises sur le long terme et le rendement auquel tu es arrivé au final pour ton portefeuille immobilier ? Donc, en prenant les flux entrant et sortant, ainsi que la prix de vente actuel potentiel (je n'aime pas parler de valeur, mais plutôt de prix de vente). Et depuis combien de temps ?

Je suis curieux de comparer, dans les très grandes lignes, ce qui, a posteriori, a été le plus rentable : des immeubles ou des produits financiers classiques (actions, obligation, liquidité, fonds).
18/11/2014 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
C'est une très très vaste question qui commence par la définition de "rendement moyen"...
18/11/2014 Vieux  
 
  35 ans, Brabant Wallon
 
bah j'ai lu plusieurs fois que sur le long terme, les investissements en actions sont les plus rentables

mais comme disent les banquiers "les rendements du passé ne sont en aucun cas indicatifs des rendements futurs, blablabla..." vous connaissez la suite

la valeur présente d'un actif est toujours l'actualisation des cash flows futurs

... MAIS vous ne pouvez pas (plus) vous endetter pour acheter des actions, pour de l'immobilier, oui
18/11/2014 Vieux  
 
  35 ans, Brabant Wallon
 
... donc si on est jeune et qu'on veut se constituer un patrimoine à partir d'une mise de fonds limitée (+emprunt), l'immobilier n'est sans doute pas une mauvaise idée

ce qu'a fait notre ami Géronimo

après il faut avoir l'envie de faire tout le suivi qui va avec (travaux, locataires, assistance sociale, etc.)
18/11/2014 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Ma dernière vente (!) a été faite sur base de 10% (!!) de "rendement brut" (pour moi: loyer annuel sur prix de vente) pour un immeuble intégralement loué (!!!) avec un bon historique de payement (!!!!) et un immeuble sain et en bon état (planchers béton, construit vers 1975, ascenseur, etc)

Certains de mes investissements m'ont rapporté 25% par an sur cash investi en cash direct, et 2000% en plus value (toujours sur cash investi...) Parce que j'avais emprunté "un peu plus" sur ce projet.

Et pour d'autres, j'ai investi zéro (juste ma capacité d'emprunt) et je touchais dès le premier mois: comment calculez vous le rendement?

En clair, mon "revenu" dépend de ma capacité d'emprunt.
18/11/2014 Vieux  
 
  46 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par greg100 Voir le message
bah j'ai lu plusieurs fois que sur le long terme, les investissements en actions sont les plus rentables

mais comme disent les banquiers "les rendements du passé ne sont en aucun cas indicatifs des rendements futurs, blablabla..." vous connaissez la suite

la valeur présente d'un actif est toujours l'actualisation des cash flows futurs

... MAIS vous ne pouvez pas (plus) vous endetter pour acheter des actions, pour de l'immobilier, oui
Attention tout de même car l'expression "jouer en bourse" n'est pas innocente.
Personnellement je "joue" en bourse depuis 10 ans et je ne suis même pas sûr d'avoir gagné quoi que ce soit (sur les 10 ans). Certaines années sont bonnes, d'autres moins.
Un seul bouillon peut réduire à néant les gains de plusieurs autres opérations juteuses. N'investir en bourse que l'argent dont vous n'avez pas besoin à moyen terme et gardez votre sang froid.
En général les gens se vantent des opérations juteuses qu'ils ont réussie mais pas de leurs bouillons.

Néanmoins pour ceux qui veulent combiner l'immobilier et la bourse les SICAFI peuvent être une bonne option. Pas de croissance à 2 chiffres mais en général de très bons dividendes (3 -4 % possibles) et pas d'ennui d'impayés
18/11/2014 Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par Géronimo Voir le message

Mais tout cela est en train de largement changer (encore!) Donc, il faudra attendre la nouvelle sauce fiscale régionale pour savoir le goût de nos impôts. A mon avis, cela va suivre la couleur politique: ce sera du bien saignant...
Il faut quand-même préciser que ce qui est régionalisé est uniquement la fiscalité relative à l'habitation propre (celle occupée par le propriétaire).

Pour les autres biens et en ce qui concerne les revenus immobiliers (biens en location), la compétence reste fédérale:
http://finances.belgium.be/fr/partic...t/generalites/

Cela devrait rassurer un peu Géronimo.

Dernière modification par thierrylen 18/11/2014 à 11h38.
18/11/2014 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par thierrylen Voir le message
Cela devrait rassurer un peu Géronimo.
Merci thierrylen. Je dormirai un peu mieux ce soir...
18/11/2014 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Citation:
Posté par thierrylen Voir le message
Il faut quand-même préciser que ce qui est régionalisé est uniquement la fiscalité relative à l'habitation propre (celle occupée par le propriétaire).

Pour les autres biens et en ce qui concerne les revenus immobiliers (biens en location), la compétence reste fédérale:
http://finances.belgium.be/fr/partic...t/generalites/

Cela devrait rassurer un peu Géronimo.
J'étais passé à côté de ça.
Encore un acte politique d'une grande logique, dis donc !..............
18/11/2014 Vieux  
 
 
Citation:
Posté par fred070 Voir le message
Attention tout de même car l'expression "jouer en bourse" n'est pas innocente.
Personnellement je "joue" en bourse depuis 10 ans et je ne suis même pas sûr d'avoir gagné quoi que ce soit (sur les 10 ans).[...]
C'est probablement parce que, justement, vous jouez en bourse que vous n'avez peut-être rien gagné en bourse.

La bourse n'est pas un jeu, encore moins un casino. On n'y joue pas, on y investit.
18/11/2014 Vieux  
  Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par Kenshin Voir le message
> Damdidam :
Fiscalement (et actuellement !), c'est assez clair :
- déduction pour habitation propre et unique = sur base d'un crédit hypo et pour ta première acquisition qui doit être ton habitation propre.
- dès que tu fais l'acquisition d'une autre maison d'habitation, la majoration tombe. Tu peux seulement déduire les intérêts du nouvel emprunt en épargne à long terme.
- (Et le RC de la maison mise en location est majoré de 40% et ajouté à tes revenus).
Pourriez-vous élaborer un peu plus la déduction des intérêts du nouvel emprunt ?
Sous quelle rubrique le rentrer dans la déclaration ?
18/11/2014 Vieux  
 
  45 ans, Namur
 
Au modérateur... je ne sais pas si je peux mettre ce qui suit, qu'il n'hésite pas à supprimer au cas où...
Pour celui que cela intéresse, on ne sait jamais, mon frère et moi vendons un appartement au Lac de l'Eau d'Heure, dont nous avons hérité de notre maman l'an dernier. Peut servir de lieu de vacances (3 chambres) ou pour y résider, mais c'est loin de tout. Pour nous c'est trop de souvenirs... Renseignements en MP.

Dernière modification par lebernin 18/11/2014 à 12h28.
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