La brique plus grosse que le ventre des belges?

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La brique plus grosse que le ventre des belges?

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03/04/2012 Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par Damdidam Voir le message
Ah non ?
lisez ceci: http://www.lalibre.be/economie/actua...ier-belge.html

""L'évolution des taux sera cruciale. S'ils devaient augmenter soudainement, cela pourrait causer un choc. Il est nécessaire aussi que les prix des maisons arrêtent d'augmenter au rythme de ces dernières années. Plus forte sera la croissance, plus douloureuse sera la chute", avertit l'économiste""
Vous aimez vous faire peur hein? Ou vous cherchez à acheter actuellement et priez pour un crash immobilier? Pas de chances si c'est le cas, fallait acheter en 2009, maintenant c'est trop tard!

Je rererépète: taux fixe ou taux accordéon dans la majorité des cas = aucun risque de solvabilité si les taux montent!
Pour les taux variables: limites strictes à la variabilité = risque limité si augmentation des taux.
03/04/2012 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Citation:
Posté par john steeds Voir le message
Faux, il vous faut sortir de votre nostalgie pour vos vieux bouquins d'éco-pol et vous intéresser aux déclarations des analystes, économistes et même hommes politiques d'aujourd'hui.
Ils dénoncent la dérive des marchés, dont l'immobilier, et constatent qu'ils ne sont plus régis par la loi de l'offre et de la demande!
Même le FMI en fait le constat via sa nouvelle présidente

Vous mélangez les choses, et votre analyse me semble manquer de profondeur, sans vouloir être méchant.
Le marché reste le marché. Le fait que des portefeuilles d'actions basées sur des sociétées immobilières soient gérés différemment ne rentre pas en ligne de compte ici.
Les règles économiques de base ne sont nullement remises en question, particulièrement lorsque l'on regarde l'élasticité d'un marché.
Dénoncer des dérives ne veut pas dire que les règles ont changés, par ailleurs...
03/04/2012 Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par john steeds Voir le message
Faux, il vous faut sortir de votre nostalgie pour vos vieux bouquins d'éco-pol et vous intéresser aux déclarations des analystes, économistes et même hommes politiques d'aujourd'hui.
Ils dénoncent la dérive des marchés, dont l'immobilier, et constatent qu'ils ne sont plus régis par la loi de l'offre et de la demande!
Même le FMI en fait le constat via sa nouvelle présidente
Hilarant...
J'attends donc toujours vos éléments explicatifs de l'évolution du marché immobilier, éléments qui ne relèvent donc ni de la demande ni de l'offre!
03/04/2012 Vieux  
 
  63 ans, Namur
 
@ thierrylen: réponse à votre dernière question:

Citation:
Posté par thierrylen Voir le message
Tout faux, quelles inepties!

Ce sont donc principalement les revenus et les taux hypothécaires qui fixent les prix sur le marché. Plus ponctuellement, ce qui peut plus récemment expliquer les augmentations c'est aussi l'allongement de la période d'emprunt: cela augmente les capacités de payer un prix plus élevé.

En fait sur le marché immobilier tous les futurs acquéreurs sont en concurrence entre eux.

Sinon, merci de m'expliquer clairement de quoi dépendent les prix de l'immobilier... si ceux-ci ne dépendent pas de l'offre et de la demande: j'attends avec grand intérêt.

Quant aux subprimes cela n'a RIEN à voir avec le marché immobilier en Belgique. On ne prête pas à des "insolvables", le marché est bien encadré à ce niveau, on privilégie les taux fixes ou à accordéons et on limite la variabilité des taux variables...

Pour votre information, les subprimes étaient des emprunts risqués (pourris) à des gens insolvables qui ne s'en sortaient qu'en revendant avec plus value leur bien après quelques années: la revente soldait l'emprunt et ils pouvaient même éventuellement recommencer. Quand les prix ont commencé à chuter la revente ne soldait plus l'emprunt d'où crash.
Je vous ferai aimablement remarquer que j'ai répondu à votre affirmation soulignée en gras dans votre intervention.
Je n'ai pas mis en doute la politique de l'offre et de la demande, mais bien les limites dans lesquelles vous placiez cette politique!
Merci, dès lors de ne pas faire dévier mes propos au fur et à mesure de vos réponses!

Et je maintiens que votre interprétation de la crise des subprimes est fausse ou à tout le moins "orientée"!

@kenshin: oui, l'offre et la demande reste le principe de base des échanges commerciaux de tous types. Il est vrai que mon intervention peut prêter à interprétation. Ce que constatent de plus en plus de sommités en économie et économie politique, c'est que les critères généralement admis comme régissant ces marchés fluctuent non plus en fonction du marché, mais bien de l'influence de la spéculation financière non régulée.
03/04/2012 Vieux  
 
  35 ans, Brabant Wallon
 
je pense qu'en belgique on est clairement à la limite des subprimes aux états unis.

Énormément de ménages ont emprunté à taux variable car seul prêt avec des mensualités dans leur moyen. Dès qu'il aura une augmentation du taux de pret hypothécaire ca va faire mal. (les taux sont anormalement bas depuis pas mal de temps)
Ensuite lorsque les déductions passeront aux régions ca fera encore mal

on verra déjà plus clair à ce moment là l'offre sera certainement plus conséquente.
03/04/2012 Vieux  
 
  63 ans, Namur
 


Citation:
Quelles leçons peut-on tirer des conséquences de l'éclatement de la bulle immobilière quasi-mondiale des années 2000 et de la crise économique résultante ? Cette question complexe et pertinente est posée par Jean Tirole[63]. Le constat est que l'origine de la crise actuelle se trouve dans une liquidité pléthorique au niveau des marchés financiers et la présence d'une bulle immobilière. Au delà du contrôle de l'inflation et de favoriser la croissance économique, les banques centrales doivent-elles intervenir et limiter la liquidité au niveau des marchés financiers afin de dégonfler une bulle d'actifs ? Le débat est très large. L'actuel président de la réserve fédérale américaine Ben Bernanke n'est pas favorable et considère que les banques centrales n'ont pas à intervenir tant que la bulle d'actifs n'a aucun effet visible sur l'inflation[64],[65]. À l'alternative de faire éclater la bulle, d'autres économistes suggèrent des mécanismes de régulation qui consisterait pour les états ou les établissements financiers d'accumuler des réserves permettant de faire face à l'éclatement d'une bulle. Ensuite, la titrisation excessive et la vente des crédits risqués sur le marché financier a également déresponsabilisé certains établissements financiers qui n'étaient pas forcé de contrôler la qualité des prêts immobiliers (crise des subprimes)[62]. Les agences de notation ont également sous-évalué les risques associés à ces produits financiers pourtant noté AAA pour nombre d'entre eux[62]. Enfin, les incitations fiscales ou des subventions directes ou indirectes de l'État au niveau de l'immobilier présentes dans de nombreux pays (garantie de Fannie Mae et Freddie Mac, déductabilité des intérêts d'emprunts aux États-Unis ou au Royaume-Uni, mécanisme de défiscalisation sont également montrés du doigt. La régulation des conditions de prêt immobilier (durée, taux et endettement maximal) est également avancée comme solution pour limiter la formation d'une bulle immobilière.
Citation:
Une croissance brutale des prix immobiliers français s'est produite à partir de l'année 2002, cette fois-ci sur l'ensemble du territoire français. Déjà en octobre 2004, Jacques Friggit estimait que « l’évolution récente du prix des logements apparaît historiquement anormale »[59]. Entre 1997 et 2007, les prix des maisons et des appartements ont finalement augmenté de 142 %[60]. Selon la banque BNP Paribas, les prix de l'ancien ont quant à eux augmenté de 155 % sur le territoire national, et de 191 % à Paris correspondant à une multiplication des prix par un facteur trois[61]. En 2008, le marché immobilier a subi une première crise mais celle-ci s'est arrêtée quelques mois plus tard, pour voir les prix repartir à la hausse dans certaines villes et tout particulièrement à Paris et sa région. Suite à la crise de la dette, l'arrêt de ce rebond est visible fin 2011 et une nouvelle correction du marché est attendue par les principaux acteurs pour l'année 2012.
Source pour les 2: http://fr.wikipedia.org/wiki/Bulle_immobili%C3%A8re

Citation:
Jacques Friggit s'intéresse particulièrement à la relation, dans le tempsespace, entre le revenu par ménage et le prix des logements. Il relève que de 1965 à 2000 l’indice du prix des logements en France a augmenté approximativement au même rythme que le revenu par ménage (« tunnel de Friggit »), mais a ensuite crû beaucoup plus rapidement, atteignant en 2007 puis en 2010 un niveau supérieur de 70% à cette tendance longue. comme dans l' Ainsi, le prix des logements est passé de deux fois et demi à plus de quatre fois le revenu annuel moyen par ménage. Jacques Friggit argue que le prix des logements rejoindra à terme cette tendance longue, l’incertitude portant sur le rythme auquel ce retour s’effectuera : un scénario rapide correspondrait à une diminution cumulée du prix des logements de 35 % en cinq à huit ans ; un scénario lent correspondrait à un prix des logements restant constant pendant quinze à vingt ans, le « tunnel » n’étant rejoint que sous le lent effet de la croissance du revenu par ménage. Au vu des évolutions passées, un scénario rapide serait plus probable qu’un scénario lent, mais ce dernier ne peut être exclu[7],[8].
Source: http://fr.wikipedia.org/wiki/Jacques_Friggit


La constation générale, il y a d'autres économistes qui en parlent, est que les indicateurs reconnus comme gérant l'évolution du marché immobilier, ne permettent plus d'expliquer l'envolée des prix et qu'un inévitable réajustement se produira.
Dans les 2 hypothèses connues(court ou long terme), ils voient plus un réajustement à court terme ou un interventionnisme politique.
03/04/2012 Vieux  
  46 ans, Namur
 
En même temps on sait ce que valent les déclarations de ces analystes et experts économiques, en gros c'est du vent, ils ont raison une fois sur deux la plupart du temps.

Donc, sur de nombreux sujet autant dire que ce qu'ils disent et le hasard c'est la même chose. Il y'a d'ailleurs pour chaque opinion d'un expert une opinion contraire d'autres experts et quand il y'a une majorité pour un avis, c'est parfois ceux qui étaient minoritaires qui s'évère finalement avoir raison.
03/04/2012 Vieux  
 
  39 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par thierrylen Voir le message
Vous aimez vous faire peur hein? Ou vous cherchez à acheter actuellement et priez pour un crash immobilier? Pas de chances si c'est le cas, fallait acheter en 2009, maintenant c'est trop tard!

Je rererépète: taux fixe ou taux accordéon dans la majorité des cas = aucun risque de solvabilité si les taux montent!
Pour les taux variables: limites strictes à la variabilité = risque limité si augmentation des taux.
pour info, j'ai acheté en 2007 et le prix du bien a presque doublé 5 ans plus tard... pourtant, j'ai pas transforme mes briques en or. je ne m'en réjouis pas pour autant, je sais que cette augmentation de prix est complètement artificielle, infondée, démesurée et speculative. ça, c'est la réalité.
03/04/2012 Vieux  
 
  30 ans, Luxembourg
 
Citation:
Posté par thierrylen Voir le message
En ce qui conerne une éventuelle bulle, je pense qu'il faut préciser le concept. Une bulle ce n'est pas le sentiment (pour plein de bonnes raisons) que les prix sont trop élevés, sinon il y aurait des bulles partout à tout moment que je lis certains.

Une bulle c'est une augmentation artificielle, momentanée des prix. A un moment les raisons de cette augmentation disparaissent et il y a plongeon, la bulle éclate.

Or les prix du marché immobilier dépendent des revenus et des taux hypothécaires. Si les taux augmentent cela peut provoquer un tassement mais ce sera en douceur et on ne pourra pas parler de crash. Si les revenus plongent brutalement, il y aura crash mais sur TOUS les marchés et pour tout le monde: c'est une récession et pas une bulle sur un marché bien précis (voir la Grèce).

Du côté du marché des crédits, celui-ci étant encadré, privilégiant taux fixes ou accordéons et limitant la variabilité des taux je ne vois pas de raisons de crash brutal (sauf récession généralisée, voir ci-avant).

Donc, à part l'afflux de capitaux du fait de la crise financière (les actionnaires ont perdu et revendu et se "recyclent" dans de l'immobilier réputé sûr) je ne vois pas d'autres élément explicatifs d'une éventuelle bulle.

Or j'ai quand même un doute sur l'ampleur de ce phénomène qui pour moi ne peut expliquer une surévaluation de 50% du marché globalement. Sans compter que ce phénomène devrait se focaliser sur certains types de biens.

Après je ne dis pas qu'il ne faut pas mieux encadrer le marché immobilier pour permettre un meilleur accès à la propriété, mais c'est un autre débat.
Un changement brutale de fiscalité et législation

scénario possible

Taxation des loyers, arret de déductibilité fiscale et obligation des respecter certaines normes (electrique gaz, pollution incendie) pour avoir l'autorisation de mettre un bien en location
les risque de mettre en bien pas aux normes en location devient bien trop élevé que l'apport potentiel


les spéculateurs ne veulent pas assumer des frais pour un investissement à rendement devenu médiocre, vendent tous en même temps la on se rend compte que le nombre de bien sur le marcher est plus élever que le nombre d'acheteur (vu qu'il n'est interssant que d'achetter pour se loger soi même) et la les prix s'effondrent à grande vitesse

Dernière modification par bremby 03/04/2012 à 22h36.
03/04/2012 Vieux  
  46 ans, Namur
 
Ton scénario tient la route mais est clairement basé sur des décisions politiques qui, je pense, ne seront pas prises. Je crois qu'il y'a un tel lobby contre la taxation des loyer que ça n'arrivera jamais, sinon, il y'a bien longtemps que ça serait fait. L'autre risque est la répartition de la taxe qui se ferait finalement sur les loyer et donc sur les plus fragiles.
03/04/2012 Vieux  
 
  39 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par gazton Voir le message
Je crois qu'il y'a un tel lobby contre la taxation des loyer que ça n'arrivera jamais, sinon, il y'a bien longtemps que ça serait fait. L'autre risque est la répartition de la taxe qui se ferait finalement sur les loyer et donc sur les plus fragiles.
Et pourtant, si l'etat doit renflouer ses caisses, il faudra bien qu'il aille piocher là où il y'a encore de l'argent. Si des gens placent leur pognon dans de la brique, parce qu'il en ont de trop et n'ont plus confiance dans les banques (soyons honnêtes, quelqu'un qui a acheté 3 logements dans le but de les louer ou de les laisser à l'abandon en attendant que ça prenne de la valeur, est loin d'être au bord du seuil de pauvreté), c'est eux qu'il faudra taxer. Je fais partie de ces gens qui ont choisi d'investir dans de la brique, et j'assume.

L'autre erreur qu'on fait tous, c'est de se dire: "j'achète une maison, et de toute façon je ne suis pas perdant, je la revendrai plus cher". C'est une démarche erronée. Quand on achète un bien pour y vivre, c'est pas dans le but de le revendre deux fois le prix dans 10 ans. Or, c'est la mentalité et le discours qui règne actuellement dans la tête et la bouche des gens. Quand on achète un bien, c'est avant tout pour s'y loger, et s'enrichir uniquement en ne payant pas les loyers. L'une des raisons de cette spéculation, c'est une certaine avidité, tout simplement. Quand une agence fait croire à ses clients qu'elle peut vendre leur taudis aux murs qui pissent l'humidité, à l'éléctricité foireuse, aux murs gyproqués, à l'isolation inexistante, etc etc à prix d'or, on peut se poser de sérieuses questions éthiques.

Spéculer (ou appelez ça comme vous le voulez) sur de l'immobilier ou sur des denrées alimentaires (vu que ça se fait maintenant), c'est moralement condamnable. Il existe des tas de moyens de réguler en la matière (on le propose bien pour les transactions boursières), il est impératif de le faire pour l'immobilier et les denrées alimentaires.

Le seul point positif dans la hausse du prix de l'immobilier, c'est de pouvoir jouer de temps en temps au jeu de la "maison chère du jour", sur Bricozone; et d'en rire un peu.

Dernière modification par Damdidam 03/04/2012 à 23h42.
03/04/2012 Vieux  
 
  63 ans, Namur
 
C'est pas faux
En plus, il ne faut pas oublier qu'en 2017, les nouvelles normes européennes entreront en vigueur!
Que le législateur le veuille ou non, il devra intervenir sur ce marché!
Si on regarde les directives européennes, je me demande ce que vont faire les "investisseurs" et les agences avec les maisons anciennes à la revente quand elles seront grevées, par exemple, d'un éco malus pour non conformité et d'une obligation de mise en conformité pour l'acheteur... Je crois que le marché de la maison à 150.000 euros avec "juste quelques travaux" va en prendre un sacré coup ! Et que dire de la splendide 4F des années 60 ou 70 ou les "maisons de maîtres". Ce seront des gouffres à pognons avant même d'y avoir mis les pieds.
La demande va se resserrer autour d'un segment de maison bien défini. Les autres segments devront adapter leur prix à la réalité économique...ou passer dans le marché locatif!
Quant à la spéculation sur les terrains, on parle de plus en plus de surtaxer la construction des 4F au profit de l'habitat groupé.(directive européenne aussi!)
La spéculation sur le terrain de 10 ares avec 18 mètres de façade à rue va aussi en prendre un coup!
04/04/2012 Vieux  
 
  30 ans, Luxembourg
 
Citation:
Posté par gazton Voir le message
Ton scénario tient la route mais est clairement basé sur des décisions politiques qui, je pense, ne seront pas prises. Je crois qu'il y'a un tel lobby contre la taxation des loyer que ça n'arrivera jamais, sinon, il y'a bien longtemps que ça serait fait. L'autre risque est la répartition de la taxe qui se ferait finalement sur les loyer et donc sur les plus fragiles.
Les états ont besoin d'argent, les plus précarisé il devient difficile de les presser d'avantage, il faut donc allez chercher l'argent ou il est, sans bloquer le dévelopement économique donc sans toucher aux entreprises

la spéculation sur les marchesr financier sont difficilement taxable car ces marchers sont mondialisé, la spéculation immobilière elle est facilement taxable

Puis de toute façon comme les pauvres sont déjà à sec, si les spéculateurs répercutent le cout des taxes sur les loyers, si ses taxes sont fortes il y a beaucoup de chance de voir des impayé arriver en grand nombre
les loyer ne sont pas fonction du prix de l'immeuble et des charges mais bien de ce que peu se permettre de payer le locataire

En plus ce scénario fait d'une pierre deux coups, non seulement il ne touche pas aux entreprise mais apporte du travail aux entreprise en crée de l'emploie dans ce qui est contrôle des normes et ensuite mise aux normes du parc immobilier locatif .
04/04/2012 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Citation:
Posté par bremby Voir le message
Un changement brutale de fiscalité et législation

scénario possible

Taxation des loyers, arret de déductibilité fiscale et obligation des respecter certaines normes (electrique gaz, pollution incendie) pour avoir l'autorisation de mettre un bien en location
les risque de mettre en bien pas aux normes en location devient bien trop élevé que l'apport potentiel

Scénario envisagé par les gouvernements depuis 20 ans, mais jamais proposé réellement.
Il suffit de pousser le raisonnement un peu plus loin pour comprendre pourquoi.
Si cela arrivait, quel serait la réaction directe à tout cela selon vous ? Les propriétaires feront tous les travaux nécessaires, et l'ensemble des loyers vont augmenter en conséquence. Résultat : encore moins d'habitation sociales, encore moins de logement disponibles pour les plus défavorisés, etc.
Ces maisons sont les leurs, ils en feront toujours ce qu'ils en voudront au final, d'une façon ou d'une autre.
04/04/2012 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Et n'oubliez pas non plus que si on décourage les propriétaires qui mettent un logement en location, toutes les études confirment que le problème de logement s'accentuera (études gouvernementales, syndicales, et d'associations convergent).

Le problème de base est que : nous manquons de logement !

L'état n'a certainement pas démontré une bonne gestion du patrimoine immobilier pour l'instant...
04/04/2012 Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par john steeds Voir le message
@ thierrylen: réponse à votre dernière question:

Et je maintiens que votre interprétation de la crise des subprimes est fausse ou à tout le moins "orientée"!
Bonjour John Steed. Je pense qu'en fait depuis le début on se comprend mal (au moins sur les subprimes).

Quand j'ai parlé de gens "insolvables" c'était un raccourci évidemment. Ces personnes n'avaient simplement pas une situation financière assez solide que pour assumer de tels emprunts. Ici en Europe aucune instution financière ne leur auraient prêté ces fonds dans ces conditions.

Aux USA où le marché est quasi totalement libre, rien n'a empêché ces institutions de crédit d'accorder des prêts TRES risqués et de les répandre dans le monde grâce à la titrisation (en les revendant donc!). Sans compter qu'il a été prouvé que ces institutions de crédit ont violé les rares gardes fous qui existaient en la matière: non vérification des revenus des emprunteurs voire même falsification, surestimation de la valeur des biens (par rapport à des biens similaires) avec corruption des experts immobiliers chargés d'estimer...

Le système a tenu (les subprimes existaient depuis nombre d'années!) tant que le marché était haussier: quand un emprunteur "à risque" se retrouvait en difficulté, la vente de son bien immobilier couvrait l'emprunt. Quand le marché a baissé, tout s'est effondré.

La titrisation et les CDS sont les mécanismes financiers qui ont permis la mondialisation de la crise. La cause première de cette crise c'est bien des prêts avec un risque trop élevé. Les responsables sont les institutions financières ayant accordé ces prêts et ce qui a permis cela c'est un marché pas assez encadré et un effet pervers de la titrisation: quand vous prêtez mais n'assumez plus les risques du prêt (car vous le revendez) vous n'avez plus de raisons d'évaluer correctement les risques!

Bref on est bien à la base face à un problème de solvabilité, des prêts trop risqués ont été accordés alors qu'ils n'auraient jamais dû l'être. Bien sûr dire que ces prêts trop risqués qui ont été accordé est le fait de sociétés de crédit qui ont adopté un comportement spéculatif est aussi exact, l'un n'empêche pas l'autre!

C'est pourquoi je doute fortement qu'en Belgique cela puisse se produire car le marché du crédit est bien plus réglementé, on ne vit pas dans le même monde qu'aux USA...

Dernière modification par thierrylen 04/04/2012 à 11h52.
04/04/2012 Vieux  
 
  59 ans, Brabant Wallon
 
ce matin , à Radio 21 ( Classic 21 ) il y a eu le petit billet économique de Amid Faljaoui ...
il parlait de ...
" Est-ce que le marché immobilier en belgique est trop cher ? "

il faisait référence à un article de "The Economist " qui estime que le marché belge est trop cher de ...50 % ... pour diverses raisons ...
il y a donc bulle ...selon "The Economist "

mais peu de risque que cette bulle crève ...car marché hypothécaire bien encadré en belgique, peu de prêts deviennent insolvables ..et la demande reste soutenue..
et de plus la faible rémunération de l'épargne incite encore à considérer l'immobilier comme " valeur refuge ".........
je suppose qu'il y a moyen de potcaster ou de ré-entendre ce soir ce billet à la radio ..

bonne journée à tous
04/04/2012 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
Les chroniques de Faljaoui c'est quand même le paris match de l'economie, il paraphrase les dépêches, n'importe qui pourrait atteindre sa profondeur d'analyse.
04/04/2012 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
A ce sujet, et justement en réaction à cet article, La Libre Belgique publie un article bcp bcp bcp plus nuancé, approfondi, et qui donne une information plus complète.
N'oublions pas que toute méthode de calcul peut existe pour aboutir à tout résultat.
04/04/2012 Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par john steeds Voir le message
Je vais vous répondre de façon générale, parce que cela demanderait trop de temps en point par point!

1. Le prix de l'immobilier n'est en rien tributaire de la capacité de remboursement des acheteurs. C'est un des facteurs qui peut être pris en compte, par le vendeur, dans le calcul de l'offre et la demande. Mais ce n'est pas son facteur principal. Le prix est plus basé sur la valeur estimée du bien, la plus value espérée, la surenchère des agences, etc(subjectif) que de la valeur du bien en terme de terrain, matériau, âge, etc...(objectif). Les banques ne s'y trompent pas(comme par hasard) puisque pour vous prêter de l'argent, elle se base sur la valeur vénale ET surtout la valeur en vente forcée du bien...
Si je suis votrre raisonnement, il vous faudrait admettre que les prix de la construction sont liés à cette capacité de remboursement? J'en doute!
L'adaptation, en terme de marketing, de certaines surfaces habitable à un segment de marché, d'accord... Mais les prix de la construction ou de la rénovation ne sont pas liés à la capacité de remboursement des clients potentiels...ou alors, il faut que alliez faire part de votre nouvelle conception aux commisions paritaires en matière de salaires et de prix!
Il est vrai que vous aviez avancé des explications sur l'évolution du marché. Cependant je ne peux être d'accord sur ces explications.

Ce que vous avancez comme causes du niveau des prix sont simplement des mécanismes de fonctionnement du marché et non pas les causes de son évolution ou du niveaud es prix.

1/ valeur estimée du bien: pour estimer un bien on se réfère à des bien similaires vendus récemment, ce n'est donc en rien une CAUSE d'évolution des prix, c'est juste un MOYEN d'étabir un prix de vente de départ. Et une fois ce prix estimé encore faut-il vendre le bien à ce prix, ce n'est pas parce qu'on estime un bien à x € qu'on le vend à ce prix...

2/ la plus value espérée: tout vendeur espère une plus value maximale, donc un prix maximal, la seule limite à ce prix maximal sont justement ce que est prêt à mettre l'acheteur. Or ce qui limite l'acheteur c'est justement ses revenus (et le taux hypothécaire qu'il peut obtenir)! C'est donc bien le revenu (et le taux) qui fixe le prix et non la plus value espérée.

3/ la surenchère des agences: les agences ont intérêt à vendre le plus cher possible (commission) mais elle ne traduisent par là que l'intérêt du vendeur qui veut aussi vendre le plus cher possible. C'est à nouveau un mécanisme de fonctionnement du marché et non une cause de l'évolution des prix. A nouveau si l'agence veut vendre trop cher par rapport à des biens similaires elle ne vendra pas, simplement. Et ce qui fixe le prix de biens similaires sont à nouveau le revenu et le taux.

De la même façon, le prix d'un terrain dépend évidemment aussi des revenus et des taux. En ce qui concerne la construction, le prix global de celle-ci dépend aussi des revenus et des taux: si on a moins de revenus on construira moins grand ou moins confortable, c'est assez évident.

Sur le prix de constuire, construire est un service (travail) qui est reproductible, il n'y a pas de contrainte sur la quantité de service (ce n'est pas parce que on a construit 1 maison qu'on ne peut pas en construire une 2ème) donc:
Prix du travail de construction = coût de revient + marge de l'entrepreneur.

Je ne vois pas d'ailleurs pas en quoi on peut comparer le prix d'un travail et le prix d'un bien.

Un petit exemple:

peindre un mur = coût de revient (peinture, main d'oeuvre, déplacement...) + marge (salaire pour vivre)

Et maintenant quid du prix d'un Van Gogh? Pour vous son prix suit la même logique que celui du mur peint...?
Vous devez admettre la différence, d'un côté on fixe le prix d'un travail (= la construction), de l'autre on fixe le prix d'objet dont le nombre est restreint et la demande forte (= maison). Le prix du travail et le prix d'un bien au nombre limité dépendent évidemment de paramètres différents.
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