La brique plus grosse que le ventre des belges?

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La brique plus grosse que le ventre des belges?

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04/04/2012 Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par pulsar Voir le message
ce matin , à Radio 21 ( Classic 21 ) il y a eu le petit billet économique de Amid Faljaoui ...
il parlait de ...
" Est-ce que le marché immobilier en belgique est trop cher ? "

il faisait référence à un article de "The Economist " qui estime que le marché belge est trop cher de ...50 % ... pour diverses raisons ...
il y a donc bulle ...selon "The Economist "

mais peu de risque que cette bulle crève ...car marché hypothécaire bien encadré en belgique, peu de prêts deviennent insolvables ..et la demande reste soutenue..
et de plus la faible rémunération de l'épargne incite encore à considérer l'immobilier comme " valeur refuge ".........
je suppose qu'il y a moyen de potcaster ou de ré-entendre ce soir ce billet à la radio ..

bonne journée à tous
Faut pas croire tout ce que dit la radio... Une bulle qui ne crève "jamais" c'est pas une bulle!!!! La caractéristique même de ce qu'on appelle une bulle c'est bien une augmentation artificielle et transitoire des prix qui à un moment s'effondrent car les éléments articficiels/transitoires disparaissent.

C'est pourquoi j'essaye de cibler ce qui fondamentalement "fait" les prix du marché: les revenus et les conditions d'emprunt.

Le seul élément cité jusqu'à présent qui pourrait faire courir un risque limité c'est l'afflux de capitaux financiers, suite à la crise de 2008/2009, sur le marché immobilier: reste à le prouver et surtout à en définir l'impact et l'ampleur! Limité à mon avis.

Dernière modification par thierrylen 04/04/2012 à 11h53.
04/04/2012 Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
 
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Posté par Fish Voir le message
je pense qu'en belgique on est clairement à la limite des subprimes aux états unis.

Énormément de ménages ont emprunté à taux variable car seul prêt avec des mensualités dans leur moyen. Dès qu'il aura une augmentation du taux de pret hypothécaire ca va faire mal. (les taux sont anormalement bas depuis pas mal de temps)
Ensuite lorsque les déductions passeront aux régions ca fera encore mal

on verra déjà plus clair à ce moment là l'offre sera certainement plus conséquente.
Affirmation gratuite et fausse: une majorité d'emprunteurs belges choisissent les taux fixes et quand c'est variable c'est de l'accordéon (la durée de remboursement augmente, pas le montant à rembourser par mois). Et même en variable "pur" la variabilité est limités (par exemple +3%-3%).

Les taux ne sont pas anormalement bas: la BCE a son taux directeur au plus bas et les taux sur les carnets d'épargne sont au plus bas aussi. Les banques se financent via les carnets d'épargne et à la BCE: donc taux normalement bas!

Quant à la politique fiscale: il y aura encore des déductions, même si moins avantageuses cela 'naura qu'un impact limité sur le marché, certainement pas de crash à l'horizon de ce fait!
04/04/2012 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
(sans offense) mais d'ou tenez vous des chiffres d'une majorité d'emprunteurs en fixe ? Car c etype de stats m'intéresse.

D'après mon banquier, c'est saisonnier, et dans la saison actuelle, plus de 80% des emprunts sont en variable (j'ai bien dit 80% !) alors que d'autres années, le proportion est inverse... Donc tirer une généralité de la situation me parait délicat

En tout cas d'après mon banquier de chez Bifidus, il vend actuellement 80% de variables. Sincèrement, vu la conjoncture actuelle, c'est devenu un choix logique et raisonnable de prendre un variable... On se dirige sur certains marchés vers des taux d'intérêts négatifs tellement l'argent ne vaut plus rien ! Faudra au moins 5 ans pour que les taux remontent si l'economie reprend, et elle n'en donne aucun signe...
04/04/2012 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Je pense que c'est saisonnier également, en effet.
Cependant, j'ai également vu des statistiques, montrant qu'en Belgique, plus de 85% (à confirmer, mais c'était proche de ce chiffre) des Belges avaient effectué un emprunt immobilier à taux fixe.
C'est donc sûrement des bases différentes.

Ca me paraitrait logique, car nous ne connaissons des taux aussi bas que très très rarement. Et ces taux planchers (ou temporairement excessifs quand ils arrivent) favorisent les emprunts à taux variable.
04/04/2012 Vieux  
 
 
 
Quand j'étais installateur un de mes meilleurs clients Rentier dans l’immobilier de père en fils. Me disait clairement qu'avant qu l'Europe ne se mêle aux affaires d'état.(jusque fin des années 90). La politique a clairement favorisé un business immobilier( il m'avait décris les avantages fiscaux et le taux d'imposition lié aux revenus lié aux loyers clairement dégoutant). Le tout a engendrer un lobbying qui fonctionne très bien sur BXL et le BW . Un exemple un bungalows acheter à Waterloo 1.8 millions de francs belges vaut actuellement + de 200.000 euros et se transforme en VILLA à vendre .... Sans commentaire !!!
04/04/2012 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
@keshin, il est sur que la prudence dicterait de tout faire en fixe, j'en conviens, mais justement les prix bullesques que l'on connait reviennent a dire pour beaucoup de couples, soit tu fais du fixe prudent et tu as 100m2, soit tu as une maison qui fait 40m2 en plus et tu fais du variable...
Décision pas simple, que visiblement beaucoup de couples prennent dans le sens "de toute facon mon salaire sera indexé" ce qui fondamentalement, n'est pas faux. Et les mène au variable.
04/04/2012 Vieux  
 
  63 ans, Namur
 
Citation:
Posté par jmnil Voir le message
Le mieux est de prendre les "vraies" stat : http://statbel.fgov.be/fr/statistiqu...ndustrie/immo/

Pour les maison le SPF finance donne un prix moyen de 32800 en 1985 et 181000 en 2010 soit x 6 -> donc votre exemple à Gosselie semble représentatif.

Si on compare à lindice des prix conso http://statbel.fgov.be/fr/statistiqu..._consommation/;

Indice 100 en 1981 -> env 220 fin 2010
Indice 100 en 1988 -> env 10 fin 2010

Soit "en gros x2 pour 1985

Conclusion les prix de limmobilier ont augmenté 3 foix plus vite en 25 ans.

Autre facteur que je ne prend pas en compte : l inflation importante des année 70 et 80 qui réduisait très rapidement la charge des remboursements.
Ne pas oublier les liens donné par jmnil!!!

Il y a bien, comme en France, une bulle immobilière en Belgique.
Quand on regarde les coéfficients en France(cf mon message sur l'effet tunnel), on voit que le coût actuel de l'immobilier correspond(depuis2007) à 4x la capacité de remboursement d'une personne sur 30 ans.
En clair, si on tient compte de "l'ancien" ratio de l'offre et la demande(le prix demandé s'aligne sur la capacité de remboursement sur 30 ans), comme moteur de la hausse, le prix actuel demandé correspond, en moyenne, à une période de remboursement de 120 ans...
La Belgique donne à peu de chose près les mêmes chiffres que ceux de la France.
La France dispose peu ou prou des mêmes moyens de protection de l'emprunteur qu'en Belgique.
En France, les indicateurs, depuis 2011, démontrent que l'on va vers un ré-ajustement du prix de l'immobilier, il en sera de même en Belgique et pour les mêmes raisons.
La question reste pour ces deux marchés: réajustement rapide(5 à 8 ans) ou lent(20/25 ans)?
Si on regarde des pays comme l'Espagne, la Grèce, l'Italie, le Portugal, le réajustement est plus que rapide! Il est lié à la situation économique déplorable de ces pays au vu de la politique de la commission européenne(un bien ou un mal, c'est un autre débat).
Mais si on regarde plus au Nord des pays comme la Suède, la Norvège, le Danemark, on se rend compte que le marché immobilier de ces pays, encore donné comme florissant, se casse la figure en beauté!
Pas plus tard que ce matin, j'ai encore lu qu'un promoteur immobilier danois offrait une voiture neuve pour toute commande d'un appartement...
Donc, d'un côté nous avons des pays "insolvables" qui voient leur marché immobilier s'effondrer. Et de l'autre, des pays "solvables" soumis exactement au même effondrement.
Alors croire que le marché belge est à l'abri de toutes tendances à la baisse parce que son "marché" est un marché captif et réglementé....
Ce que je constate, tant en Belgique qu'en France, c'est que les acteurs du secteur n'arrêtent pas de dire que tout va pour le mieux dans le meilleur des mondes.
Pour infos, le même genre de porte parole, annonçaient que tout allait bien et même mieux que cela pour Fortis ou Dexia, 2 mois avant leur spirale infernale!

Alors, faites vote choix, baisse ou pas? Chacun aura sa réponse... Mais vu les lendemains économiques qui nous attendent...
04/04/2012 Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par bZone Voir le message
(sans offense) mais d'ou tenez vous des chiffres d'une majorité d'emprunteurs en fixe ? Car c etype de stats m'intéresse.

D'après mon banquier, c'est saisonnier, et dans la saison actuelle, plus de 80% des emprunts sont en variable (j'ai bien dit 80% !) alors que d'autres années, le proportion est inverse... Donc tirer une généralité de la situation me parait délicat

En tout cas d'après mon banquier de chez Bifidus, il vend actuellement 80% de variables. Sincèrement, vu la conjoncture actuelle, c'est devenu un choix logique et raisonnable de prendre un variable... On se dirige sur certains marchés vers des taux d'intérêts négatifs tellement l'argent ne vaut plus rien ! Faudra au moins 5 ans pour que les taux remontent si l'economie reprend, et elle n'en donne aucun signe...
bZone je suis d'accord c'est saisonnier (je dirai périodique plutôt), mais comme le dit Kenshin la majorité des emprunts en cours (au total donc) sont à taux fixe en Belgique (faudrait que je retrouve l'article en question...), cela n'empêche pas qu'à certaines périodes ce soit le taux variable qui se vende le mieux!
Et de toute façon je rappelle que le variable en Belgique c'est une bonne part d'accordéon ce qui garde intacte la capacité mensuelle de rembourser et pour l'autre part c'est du variable limité (+3-3 par exemple). Donc à ce niveau le risque est extrêmement limité.

Par contre, pour moi il vaut mieux actuellement prendre du fixe: les taux sont tellement bas que les indices auxquels ils sont liés ont de grandes chances de remonter à court-moyen terme. En fait dès que l'économie repartira il y aura poussée inflationniste et hausse des taux, la seule inconnue: quand va-t-elle repartir?

Evidemment on peut parier sur de la déflation avec des taux négatifs, c'est un scénario possible (et alors il faut prendre du variable) mais peu probable, et si on en arrive là les taux seront le moindre de nos soucis car toute l'économie va trinquer et pour longtemps!
04/04/2012 Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par bZone Voir le message
@keshin, il est sur que la prudence dicterait de tout faire en fixe, j'en conviens, mais justement les prix bullesques que l'on connait reviennent a dire pour beaucoup de couples, soit tu fais du fixe prudent et tu as 100m2, soit tu as une maison qui fait 40m2 en plus et tu fais du variable...
Décision pas simple, que visiblement beaucoup de couples prennent dans le sens "de toute facon mon salaire sera indexé" ce qui fondamentalement, n'est pas faux. Et les mène au variable.
Justement quand on prévoit de l'inflation future (ce qui est mon cas), et donc des indexations salariales et des hausse de taux, la logique veut qu'on emprunte à taux fixes pas variable! Ainsi on gagne en hausse salariale par rapport au remboursement qui ne varie pas...

Heu sur m'exemple je suis dubitatif, prenons un couple qui peut rembourser 1200 €/mois, actuellement en taux fixe cela correspond à 200.000 € (à du 4.03%), ça correspond à 222.000 € en variable annuel (taux à 2,8%, +2.8 / -2.8).

Non seulement la capacité d'emprunt n'explose pas mais en plus le risque lui grimpe puisque on pourrait monter jusque 1500 € de remboursement!

Autrement dit quand on peut rembourser 1200 €/mois, autant faire un effort et s'engager pour du fixe (1344 € pour 222.000 €) ou alors si impossible prendre de l'accordéon (1280 €, mensualité fixe, seule la durée bouge de 20 à 25 ans).
04/04/2012 Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par john steeds Voir le message
Ne pas oublier les liens donné par jmnil!!!

Il y a bien, comme en France, une bulle immobilière en Belgique.
Quand on regarde les coéfficients en France(cf mon message sur l'effet tunnel), on voit que le coût actuel de l'immobilier correspond(depuis2007) à 4x la capacité de remboursement d'une personne sur 30 ans.
En clair, si on tient compte de "l'ancien" ratio de l'offre et la demande(le prix demandé s'aligne sur la capacité de remboursement sur 30 ans), comme moteur de la hausse, le prix actuel demandé correspond, en moyenne, à une période de remboursement de 120 ans...
La Belgique donne à peu de chose près les mêmes chiffres que ceux de la France.
La France dispose peu ou prou des mêmes moyens de protection de l'emprunteur qu'en Belgique.
En France, les indicateurs, depuis 2011, démontrent que l'on va vers un ré-ajustement du prix de l'immobilier, il en sera de même en Belgique et pour les mêmes raisons.
La question reste pour ces deux marchés: réajustement rapide(5 à 8 ans) ou lent(20/25 ans)?
Si on regarde des pays comme l'Espagne, la Grèce, l'Italie, le Portugal, le réajustement est plus que rapide! Il est lié à la situation économique déplorable de ces pays au vu de la politique de la commission européenne(un bien ou un mal, c'est un autre débat).
Mais si on regarde plus au Nord des pays comme la Suède, la Norvège, le Danemark, on se rend compte que le marché immobilier de ces pays, encore donné comme florissant, se casse la figure en beauté!
Pas plus tard que ce matin, j'ai encore lu qu'un promoteur immobilier danois offrait une voiture neuve pour toute commande d'un appartement...
Donc, d'un côté nous avons des pays "insolvables" qui voient leur marché immobilier s'effondrer. Et de l'autre, des pays "solvables" soumis exactement au même effondrement.
Alors croire que le marché belge est à l'abri de toutes tendances à la baisse parce que son "marché" est un marché captif et réglementé....
Ce que je constate, tant en Belgique qu'en France, c'est que les acteurs du secteur n'arrêtent pas de dire que tout va pour le mieux dans le meilleur des mondes.
Pour infos, le même genre de porte parole, annonçaient que tout allait bien et même mieux que cela pour Fortis ou Dexia, 2 mois avant leur spirale infernale!

Alors, faites vote choix, baisse ou pas? Chacun aura sa réponse... Mais vu les lendemains économiques qui nous attendent...
Vous mélangez tout et vos remarques relèvent plus de l'irrationnel et de la sensation que de l'analyse de marché.

J'ai pris la peine de répondre à chacune de vos soi-disant causes de l'évolution du marché immobilier en démontrant les erreurs de raisonnement.

Ici encore vous persistez: ce n'est pas parce que on constate une hausse de la durée de remboursement qu'il y a forcément une bulle. Si les demandeurs sont d'accord pour s'endetter plus longtemps ils augmentent leur capacité d'emprunt avec pour conséquence une augmentation des prix. Ce serait une bulle si d'un coup les futurs acquéreurs décidaient de ne plus emprunter de telle sorte = crash du marché car plus de demande.
De même, les pays que vous citez vivent tous une crise économique alors évidemment quand on vit une crise économique profonde toute l'économie s'en ressent, y compris le marché immobilier. Cela ne veut pas dire qu'il y avait une bulle... Seule exception: l'Espagne où là en effet ils ont connu des flux de capitaux énormes dans la construction qui dépassaient largement la demande (avec création d'une bulle), du coup l'offre a surpassé d'un coup de façon terrible la demande quand la crise a éclaté, d'où crash. C'est un peu particulier, la côte belge n'est pas la côte espagnole!

En Belgique, tant que la demande sera là le marché sera soutenu. Evidemment si la récession s'aggrave, s'amplifie et se prolonge avec pertes de revenus et d'emplois alors le marché immobilier COMME LES AUTRES connaitra une crise.

Pour qu'il y ait bulle il faut cibler les facteurs qui surévalueraient le marché actuel de façon provisoire. Une fois ceux-ci identifiés, on peut alors estimer si il y a une bulle ou pas. Donc qu'est-ce qui ferait qu'au niveau de la demande celle-ci serait fragile?

- pas les crédits car marché sûr en Belgique: analyse de solvabilité... = pas de crash
- pas la remontée des taux car taux fixes ou variabilité limitée en Belgique = pas de crash
- des diminutions de revenus brutaux? C'est possible si récession grave mais ce sera le cas pour tous les marchés, ce n'est donc pas une bulle immobilière!
- peut-être l'apport de capitaux suite à la crise financière, ce qui augmenterait ponctuellement la demande avec surévaluations. Cela pourrait entrainer une correction. Je ne vois aps cela entrainer un véritable crash de -50% ou même -20%.

Conclusion: la présence d'une bulle de grande ampleur et donc d'un crash du marché immobilier est extrêmement limité. Peut-être y aura-t-il une "correction" telle que vue en 2009 avec stagnation des prix, c'est sans doute probable si l'économie ne repart pas mais on est loin d'une bulle et d'un crash de -50%!
04/04/2012 Vieux  
 
  63 ans, Namur
 
Citation:
Posté par thierrylen Voir le message
Vous mélangez tout et vos remarques relèvent plus de l'irrationnel et de la sensation que de l'analyse de marché.
Merci surtout d'éviter des remarques désobligeantes tendant à prouver que vous détenez l'omniscience du problème!
La bulle immobilière que vous décriez à longueur de postes est reconnue par des économistes, des politiques, les indicateurs, les statistiques, même les jounalistes et les périodiques financiers s'en mêlent... Le FMI parle d'une surévaluation du marché belge de 20%, le bureau de la statistique belge le reconnait aussi, la fédération des agences immobilières de Belgique reconnait un surévaluation de l'immobilier en Belgique et s'attend à un réajustement de l'ordre de 15%...
Alors arrêtez de dire que seul votre point de vue concernant la "non existence" de cette bulle a valeur de parole biblique!
04/04/2012 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Citation:
Conclusion: la présence d'une bulle de grande ampleur et donc d'un crash du marché immobilier est extrêmement limité. Peut-être y aura-t-il une "correction" telle que vue en 2009 avec stagnation des prix, c'est sans doute probable si l'économie ne repart pas mais on est loin d'une bulle et d'un crash de -50%!
+1.
D'ailleurs, si on poursuivait ce raisonement (par l'absurde) et la comparaison France / Belgique, on devrait alors constater que les prix de Paris sont les mêmes que ceux de Bruxelles, alors qu'il y a un rapport de 4 ou de 5 en réalité !
De plus, les impositions sont tout à fait différentes. Et l'immobilier en capitale, sud côtier, ou en montage est totalement différent.

Dernière modification par Kenshin 04/04/2012 à 16h06.
04/04/2012 Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par bZone Voir le message
(sans offense) mais d'ou tenez vous des chiffres d'une majorité d'emprunteurs en fixe ? Car c etype de stats m'intéresse.

D'après mon banquier, c'est saisonnier, et dans la saison actuelle, plus de 80% des emprunts sont en variable (j'ai bien dit 80% !) alors que d'autres années, le proportion est inverse... Donc tirer une généralité de la situation me parait délicat

En tout cas d'après mon banquier de chez Bifidus, il vend actuellement 80% de variables. Sincèrement, vu la conjoncture actuelle, c'est devenu un choix logique et raisonnable de prendre un variable... On se dirige sur certains marchés vers des taux d'intérêts négatifs tellement l'argent ne vaut plus rien ! Faudra au moins 5 ans pour que les taux remontent si l'economie reprend, et elle n'en donne aucun signe...
Je n'ai pas retrouvé l'article (ça faisait un ptit temps...), mais j'ai trouvé des statistiques. Il en ressort que pour les crédit accordés depuis 1997 juques 2011, 62% sont à taux fixes. En 2011, 70% des crédits accordés étaient à taux fixes. C'est là:
http://www.upc-bvk.be/FR/stats/stats_cred_hypo/

On remarque aussi que le nombre de crédits pour l'achat d'un bien immobilier est passé de 56.242 en 1997 à ... 112.862 en 2011! Que les montant empruntés en vue d'un achat immobilier sont passés de 3.464 millions € en 1996 à 14.928 millions € en 2011!!!

Et après on va encore venir me dire que la demande n'explique pas les prix...

Plus concret je peux pas.
04/04/2012 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Je vais ré-alimenter un peu le débat, mais bon...
Qq statistiques qui tendent à montrer/expliquer le pourquoi des hausses immobilières... et qui tendent à faire penser que ça ne
changera pas du jour au lendemain.

1. L'apport personnel des ménages augmente chaque année lors des emprunts contractés (soit la part non empruntée dans le crédit). Cela tend à montrer qu'il y a de la marge utilisable restante.

2. le patrimoine financier des Belges est l'un des plus élevés au monde, ce qui indique une capacité de mobilisation de fond élevée. C'est-à-dire qu'il y a une richesse non-exploitée, et donc exploitable, en Belgique, qui peut très bien être utilisée dans l'immobilier.
04/04/2012 Vieux  
 
  39 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par thierrylen Voir le message
On remarque aussi que le nombre de crédits pour l'achat d'un bien immobilier est passé de 56.242 en 1997 à ... 112.862 en 2011! Que les montant empruntés en vue d'un achat immobilier sont passés de 3.464 millions € en 1996 à 14.928 millions € en 2011!!!

Et après on va encore venir me dire que la demande n'explique pas les prix...

Plus concret je peux pas.
Vos chiffres sont à nuancer. Vous faites des raccourcis un peu dangereux...
Voir le nombre de crédits exploser ne signifie pas que tout belge est capable d'acheter. Ca signifie aussi (et surtout) que l'un ou l'autre belge qui a du pognon a décidé d'acheter pour investir du cash dans de l'immobilier. Pourtant, et je le répète, la population n'a pas doublé depuis 1997.
Justement, voir le nombre d'acquisitions immobilières augmenter, voir les marchés financiers desertés au profit des valeurs refuges (telles que l'immobilier), et voir que la population belge n'a pas augmenté, c'est bien là la preuve d'une spéculation sur l'immo.
04/04/2012 Vieux  
 
  63 ans, Namur
 
Citation:
Posté par thierrylen Voir le message

On remarque aussi que le nombre de crédits pour l'achat d'un bien immobilier est passé de 56.242 en 1997 à ... 112.862 en 2011! Que les montant empruntés en vue d'un achat immobilier sont passés de 3.464 millions € en 1996 à 14.928 millions € en 2011!!!

Et après on va encore venir me dire que la demande n'explique pas les prix...

Plus concret je peux pas.
Vous donnez effectivement ce que reconnaissent les indicateurs: une envolée des montants versus le nombre de prêts...sur une période de 10 ans.
Il serait intéressant de voir la différence entre 2005 et 2011!
Par rapport à 1997:
En 2011, nombre de prêts = X2 (56.242==>112.862)
En 2011 montant des prêts= X4 (3.464==> 14.298)
Donc, pour un même bien, le belge doit dépenser 4 fois plus en 2011 qu'en 1997
CQFD ... A moins que tout le monde n'achète plus que de la 4F

Dernière modification par john steeds 04/04/2012 à 16h31.
04/04/2012 Vieux  
 
  39 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par Kenshin Voir le message
2. le patrimoine financier des Belges est l'un des plus élevés au monde, ce qui indique une capacité de mobilisation de fond élevée. C'est-à-dire qu'il y a une richesse non-exploitée, et donc exploitable, en Belgique, qui peut très bien être utilisée dans l'immobilier.
Cette richesse, investie dans l'immobilier, tire les prix artificiellement vers le haut.
Rappellez-vous quand les banques menaçaient toutes de s'écrouler chez nous, et que l'Etat a dit: "on garantit 20.000 euros, pas plus"... Que s'est empressé de faire le vieux couple qui a déjà sa maison payée et dont les économies étaient en banque ?

Je vous le laisse deviner.

Aujourd'hui, pour des jeunes comme Fish, c'est quasi impossible d'acheter un truc correct si on emprunte pas sur 25 balais, et si les parents ne donnent pas une aide.
04/04/2012 Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par john steeds Voir le message
Merci surtout d'éviter des remarques désobligeantes tendant à prouver que vous détenez l'omniscience du problème!
La bulle immobilière que vous décriez à longueur de postes est reconnue par des économistes, des politiques, les indicateurs, les statistiques, même les jounalistes et les périodiques financiers s'en mêlent... Le FMI parle d'une surévaluation du marché belge de 20%, le bureau de la statistique belge le reconnait aussi, la fédération des agences immobilières de Belgique reconnait un surévaluation de l'immobilier en Belgique et s'attend à un réajustement de l'ordre de 15%...
Alors arrêtez de dire que seul votre point de vue concernant la "non existence" de cette bulle a valeur de parole biblique!
En fait la bulle immobilière en Belgique c'est comme le monstre du Lochness, on en parle beaucoup mais personne ne la voit!

Plus sérieusement, j'essaye simplement d'analyser les fondamentaux du marché et son fonctionnement afin de voir si une correction forte et brutale (suite à une bulle donc) est probable.

Pour le reste je crois qu'on se retrouve face à des positions qui n'ont rien à voir avec l'analyse économique:

- oui il me semble que le marché est difficile d'accès pour toute une catégorie de population
- oui il me semble qu'il faudrait mener des politiques qui rendent ce marché plus accessible encore (même si on est quand même un des pays avec le % le plus élevé de proprios!)
- oui il me semble qu'il faille lutter contre la spéculation (dans tous les marchés d'ailleurs!)
- oui je préfère des biens accessibles au plus grand nombre plutôt que de voir le prix de ma maison doubler en 5 ans: je m'en fous je ne spécule pas, j'y habite et ce pour longtemps encore!

mais...

non je n'arrive pas à expliquer par l'analyse économique la soi disant existence d'une surévaluation de 50% du marché. Et les chiffres que j'ai trouvés me conforte dans ce point de vue.
Après qu'une correction via un ralentissement comme en 2009 soit possible je le concède volontier, depuis le début.
04/04/2012 Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par Damdidam Voir le message
Vos chiffres sont à nuancer. Vous faites des raccourcis un peu dangereux...
Voir le nombre de crédits exploser ne signifie pas que tout belge est capable d'acheter. Ca signifie aussi (et surtout) que l'un ou l'autre belge qui a du pognon a décidé d'acheter pour investir du cash dans de l'immobilier. Pourtant, et je le répète, la population n'a pas doublé depuis 1997.
Justement, voir le nombre d'acquisitions immobilières augmenter, voir les marchés financiers desertés au profit des valeurs refuges (telles que l'immobilier), et voir que la population belge n'a pas augmenté, c'est bien là la preuve d'une spéculation sur l'immo.
Je n'ai jamais dit que cela signifiait que tout belge était capable d'acheter (voir mon post précédent d'ailleurs).

Cela réflète juste une progression de la demande variable d'année en année mais forte de 1997 à 2011.

Ce n'est pas la population belge qui est la variable à prendre en compte, c'est la population belge qui veut et peut s'acheter un logement: nuance! Dans un pays où l'immobilier est présenté comme le top, il me semble normal qu'avec l'augmentation des revenus de plus en plus de personnes veulent et peuvent accéder à l'achat. Ceci poussent les prix vers le haut.

Ces chiffres montrent une augmentation forte des crédits hypothécaires, donc la demande augmente fortement et cela explique principalement des hausses de prix soutenues.
04/04/2012 Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par john steeds Voir le message
Par rapport à 1997:
En 2011, nombre de prêts = X2 (56.242==>112.862)
En 2011 montant des prêts= X4 (3.464==> 14.298)
Donc, pour un même bien, le belge doit dépenser 4 fois plus en 2011 qu'en 1997
CQFD ... A moins que tout le monde n'achète plus que de la 4F
C'est vrai, je suis bien d'accord avec vous et???

Je vais donc poursuivre votre raisonnement. Les prix ont grimpé, pourquoi? Parce que les ménages ont été capable d'enprunter plus, simplement (nombre d'emprunts plus élevés et montants plus élevés).

Pourquoi? Parce que leurs revenus ont augmenté, qu'ils ont accepté pour avoir un bien immobilier d'augmenter la durée de leur emprunt, qu'ils ont à certains moment bénéficié de taux plus bas (comme actuellement)....

Tous ces éléments ont poussé la demande de biens immobiliers à la hausse, c'est ce que reflète l'augmentation des emprunts, la hausse de cette demande explique quant à elle l'évolution des prix.
CQFD comme vous dites.

En fait pour vous il y a surévaluation dès qu'il y a augmentation des prix?

Si c'est ça j'arrête là, je vais pas donner en ligne un cours d'économie...

Dernière modification par thierrylen 04/04/2012 à 17h14.
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