Le notaire est-il tenu de communiquer aux offrants les offres supérieures?

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Le notaire est-il tenu de communiquer aux offrants les offres supérieures?

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16/05/2012 Vieux  
  46 ans, Luxembourg
 
Bonjour à tous,

Voilà je me suis engagé dans mon premier achat immobilier. Les différents contacts avec le clerc de notaire me laissent un goût d'inconfort.

Suite à la visite d'une maison, j'ai émis une offre d'achat à un montant x. Lorsque j'ai remis l'offre, le clerc de notaire m'a dit que mon offre était supérieure aux autres. Il n'a pas hésité à me communiquer les noms des offrants ainsi que les montants.

Ma première question est donc la suivante: les offres émises ne sont-elles pas anonymes? en excluant bien entendu que l'offre est soumise au vendeur avec les coordonnées de l'offrant.

Le lendemain, je retourne chez le notaire pour revisiter le bien avec un architecte. Le clerc de notaire me dit qu'une offre supérieure à la mienne a été faite et me demande si je veux une nouvelle copie pour effectuer une nouvelle offre à un prix plus élevé. Je lui demande quel prix a été offert pour éventuellement surenchérir et à quel prix. Ce qu'il refuse de me dire!!! Là je tique, pourquoi la veille cela ne pose aucun problème pour se voir refuser le lendemain le montant de la meilleur offre afin de savoir à quel prix je pourrais surenchérir?

Je demande donc à parler au notaire qui lui me communique le prix sans chichis. Il me conseille même de ne pas surenchérir car l'offre supérieure a un délai péremptoire plus court que mon offre et soumise à condition suspensive d'un prêt.
Le notaire me dit que le vendeur était déjà enclin à finaliser la vente avec le meilleur offrant mais lui a conseillé de ne pas finaliser la vente avec une offre soumise à condition suspensive d'un prêt alors que mon offre n'est pas soumise à condition.

Aujourd'hui, date butoire du meilleur offrant, je contacte le clerc de notaire, à défaut de pouvoir parler avec le notaire, pour savoir s'il s'avère nécessaire de communiquer une nouvelle offre. Le clerc de notaire me fait une rhétorique sur l'octroi d'un prêt alors que la question est simple: l'offrant a-t'il donné signe de vie vu que son offre se termine aujourd'hui. Le clerc de notaire me dit qu'il n'a pas eu signe de vie de ce dernier mais qu'il a eu contact avec le vendeur qui considère que les offres faitent ne sont pas suffisament élevées que pour finaliser la vente?

Cette situation est contradictoire puisque la semaine dernière le vendeur était prêt à finaliser la vente avec le meilleur offrant ce que le notaire semble lui avoir déconseillé (car condition suspensive) et quelques jours plus tard le vendeur trouve les offres insuffisantes???

Dans les faits, j'ai eu deux contacts dans la même étude de notaire et deux avis différents. Le notaire plus prudent et bon conseiller et un clerc de notaire vague et poussant plutôt à surenchérir à l'aveugle. Dès lors ma confiance s'éfritte. Mes questions sont les suivantes:

- lors d'une vente de gré à gré par un notaire, celui-ci est-il tenu de communiquer aux offrants l'évolution du dossier et de communiquer aux différents offrants les offres supérieures afin d'octroyer à ceux-ci la possibilité de surenchère? ou peut-il finaliser la vente avec le meilleur offrant et le vendeur sans communiquer avec les autres offrants? Cette question me semble importante car si le notaire est tenu de communiquer l'évolution des offres, je ne suis pas soumis à une pression pour surenchérir car je sais que quoi qu'il advienne je serai contacté et aurai toujours la possibilité de soumettre une nouvelle offre.

- le notaire ou le clerc de notaire a-t'il un intérêt à faire monter les prix? Alors que les droits d'enregistrements calculés sur le prix de vente est versé à l'administration fiscale!

Toutes les interventions sur les fonctionnements des études de notaire sont les bienvenues.

Bien à vous,

Indira
16/05/2012 Vieux  
 
  50 ans, Brabant Wallon
 
Bonjour,
le flou artistique autour des études de notaire et des ventes réalisées par ces dernières est tel que les avis peuvent être très différents selon:
- le régime linguistique du notaire, l'arrondissment judiciaire ;
- sa constitution (profession libérale uniquement ou gestion des ventes en société ..)
- la renomée du-dit notaire (ou - traduction libre ; son degré de liberté vis-à-vis de la déontologie..)

En pratique , considérez que le notaire fait ce qu'il désire, et qu'il agit dans l'intérêt maximum de son client.

Une manière collatérale d'avoir des informations serait de lui demander - en temps que notaire - son avis sur la vente en objet (traduction , désire-t-il être notaire des deux parties..) , si le bien vous plait à ce point bien sur .

Vous pouvez aussi signaler que vous êtes prète à faire offre sans condition suspensive n pourvu qu'on vous laisse le temps d'avoir l'accord de la banque (donc visite expert , et accord écrit bien sur..)

En pratique j'ai déjà été débouté en justice contre un notaire , bien qu'ayant fait une offre supérieure , le bien avait été vendu. Raison invoquée , la clause suspensive.

18/05/2012 Vieux  
  46 ans, Luxembourg
 
Bonjour Benoki et merci pour votre réaction.

J'ai parcuru le code de déontologie notariale et de fait je n'ai rien trouvé en ce qui concerne la réglementation lors de ventes de gré à gré.

J'ai discuté avec plusieurs personnes et le même propos que le votre est mis en exergue...

Dès lors je me questionne, certes le vendeur est client du notaire mais l'acheteur est un client en devenir, dès lors quel intérêt de vouloir privilégier l'un plus que l'autre?

La question de la confiance me semble essentielle dans des relations commerciales telles que l'investissement lourd qu'est l'immobilier et mon désire implicite serait de pouvoir négocier dans un cadre appaisant. Ce qui ici n'est pas le cas!

D'ailleurs je trouve même cette situation étrange, dès lors ou un ou plusieurs acheteurs se sont manisfestés, le fait d'avoir un intermédiaire entre l'acquéreur et le vendeur complique les choses. Ne serait-il pas plus productif d'avoir une consultation chez le notaire avec les 2 parties afin de trouver un compromis directement et de vive voix? De pouvoir négocier certaines clauses, le prix, la rapidité du transfer de propriété, de vider les encombrants ou non, demander un conteneur ou que sais-je encore etc D'ailleurs est-il possible de demander une consultation bipartite?

Car quelle perte de temps que d'émettre un offre avec certaines conditions, attendre que le notaire en discute avec le vendeur pour ensuite revenir vers l'acquéreur qui rectifie son offre avec les nouvelles données et ainsi de suite alors qu'une offre d'achat ou de vente est ferme?!

Donc je reviens à ma première question: Le notaire a-t'il intérêt à faire monter les prix? Avez-vous même été confronté à une situation où le notaire utilise des procédés pour faire monter les enchères?

Dans mon cas je décèle une irrégularité:

Juste après avoir fait une offre d'achat, le notaire me notifie qu'une offre supérieure à la mienne a été faite. Mais cette offre est soumise à condition d'octroi d'un prêt hypotécaire. Cette dernière à d'ailleurs une validité très courte qui est de 4 jours ouvrables (plutôt court pour faire la demande à une banque, bien qu'une réponse peut-être très vite donnée). Cette offre arrive donc à échéance beaucoup plus tôt que la mienne. Je me questionne donc sur le sérieux de cette offre...Qu'en pensez-vous.

Bien à vous tous,
18/05/2012 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Quand une offre est émise avec condition suspensive, la durée de validité de l'offre est peut-être de 4 jours, mais la clause suspensive est de un mois ou un mois et demi...

Donc, le propriétaire reste dans l'expectative et l'incertitude pendant un mois et demi ou deux mois.

Voilà pourquoi les vendeurs préfèrent une vente sans clause suspensive.

Pour le reste, le notaire favorise son client, comme tout bon prestataire. Et donc il pousse le prix à la hausse en gardant un oeil sur les conditions de sécurité juridique.

Et si cela met 15 jours de plus pour gagner quelques pourcent, le client (vendeur) sera très content.

Le vendeur vend à qui il veut, comme il veut, avec les conditions qu'il veut. Et vous n'avez que la possibilité de faire une offre et d'attendre qu'elle soit acceptée... ou non.

Oui, je sais: C'est énervant...
18/05/2012 Vieux  
 
  28 ans, Hainaut
 
Si le vendeur a le prix qu'il souhaite il n'est pas obligé de vous signalez qu'une offre a été déposée, de meme qui si vous faite une offre a 165.000€ et que le fils du meilleur ami fais une offre a 165.001€ il peut lui vendre sans vous laissé le droit de surenchérir.
18/05/2012 Vieux  
 
  50 ans, Brabant Wallon
 
Bonjour,

Un notaire est un officier de l'état civil censé agir au meilleur de son / de ses client(s). C'était le but de s'engager dans la voie de le prendre aussi , alors qu'en général c'est déconseillé.

Emettre un avis sur le sérieux de l'offre revient à remettre un avis sur le notaire ce que je ne ferai pas.
Normalement les personnes ayant émis cette offre suspensive n'engageront les frais d'expertise qu'après avoir reçu une réponse positive du notaire.. l'octroi du prêt par la banque étant la condition suspensive, tout dépend de la forumulation .

On peut spécifier une condition suspensive sous réserver d'octroi de prêt - ou toutes les conditions du prêt sont définies :
- durée,
- banque (voire plusieurs banques..)
- délai ...
- prêt demandé pour 50/99/125% du prix de la vente ?
ce qui renforce la solidité de l'offre.
Sans connaitre cette autre offre , évidemment ....

Quel est votre désir / intérêt / etc .. pour ce bien ?

Je ferai surtout attention de ne pas dépasser mon budget à ce petit jeu.

Plusieurs pistes :
- signaler au notaire qu'on reste sur son prix , vu qu'en concurrence sont une offre avec condition et une sans condition..
- signaler qu'on est prêt à égaliser l'autre offre ( mais là perso , je demande à voir les cartes..)

Bàv,
18/05/2012 Vieux  
  46 ans, Luxembourg
 
Bonjour Géronimo et merci pour votre réaction.

Vous avez bien exprimé la réalité de la situation et comme vous le dites: c'est "énervant"!

Mais dites moi la validité de l'offre reste l'élément prioritaire dans l'offre d'achat. Le vendeur est lié pour une periode de un mois ou un mois et demi s'il accepte cette offre uniquement?! Logiquement une fois la date butoire de l'offre arrivée à échéance, cette offre n'est plus valable si cet acquéreur n'a pas réédité une nouvelle offre? Ou la clause suspensive devient-elle prioritaire (sic. sous entendu la réponse de banque quant à l'octroi du prêt qui elle est plus tardive)?

Donc dans ce cas ci, mon offre tient jusque fin mai, un autre acquéreur avec une clause suspensive d'octroi de prêt avec une date de validité de l'offre au 15 mai... Que devient cet acquéreur potentiel? Est-il toujours dans la course ou son offre si elle n'a pas été réédité après le 15 mai malgré cette clause suspensive, n'est en féfinitive plus valable?

Bine à vous
18/05/2012 Vieux  
 
  50 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par benoki Voir le message
- signaler qu'on est prêt à égaliser l'autre offre ( mais là perso , je demande à voir les cartes..)
Dans ce cas bien sur , la validité de cette offre égalisée sera inférieure à l'offre avec condition suspensive , y a pas de raison que seul l'acheteur soit énervé.. ;)
Et bien sur la nouvelle offre annule l'ancienne :p

Z'ont envie de jouer ? jouons.. :p
18/05/2012 Vieux  
  46 ans, Luxembourg
 
Merci pour vos réponses,

Cette situation relève vraiment du poker

Faire valoir son intérêt, mais pas trop histoire de ne pas éveiller les fauves suceurs de blé. Trouver la stratégie afin que le stress de laisser passer l'opportunité devienne l'inquiétude du vendeur plutôt que celle de l'acquéreur. Comme le disait si bien benoki, de voir les cartes avant de surenchérir etc...
J'imagine que les 2 parties attendront le dernier moment avant de montrer leur jeux...
19/05/2012 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Indira, je pense que vous ne comprenez pas ce qu'est une condition suspensive, et que vous mélanger l'offre, sa date butoir, et la conditions suspensive et sa date butoir.

Une offre sans condition, c'est "Je vous offre 100.000€ pour la maison machin, cette offre reste valable jusque fin mai"

Une offre avec condition, c'est "Je vous offre 100.000€ pour la maison machin, sous la condition suspensive d'obtenir un prêt dans le mois de l'acceptation de la présente offre. Cette offre est valable jusque fin mai."

Si le vendeur accepte l'offre le 25 mai, l'acheteur dispose de un mois, jusqu'au 25 juin, pour trouver un prêt. S'il ne trouve pas de prêt, la vente est supposée ne pas avoir été faite.... et le vendeur doit tout recommencer.

Voilà pourquoi les vendeur n'aiment pas les conditions suspensives...
19/05/2012 Vieux  
  46 ans, Luxembourg
 
Géronimo, je n'ai pas de difficultés à faire la distinction entre une offre et une clause ajoutée à cette dernière. Je vous demandais simplement de bien vouloir expliciter le contexte pour votre affirmation ci-dessous, qui sous-entend que l'offre sous condition suspensive dans votre exemple a été acceptée par le vendeur... c'est tout. Mais merci de refaire le point, c'est toujours utile

Citation:
Quand une offre est émise avec condition suspensive, la durée de validité de l'offre est peut-être de 4 jours, mais la clause suspensive est de un mois ou un mois et demi...
Benoki: je me suis mal exprimé. Certes un problème de confiance se pose mais je ne veux pas non plus faire la chasse aux sorcières. Malgré tout je trouve qu'une offre d'achat supérieure à la mienne avec condition suspensive et une période de validité de l'offre de 4 jours font vibrer mes antennes. Je consentirais plus à dire qu'une personne de l'entourage du vendeur pourrait émettre ce genre d'offres juste histoire de tâter s'il est possible de faire monter les prix... Si ce n'est pas le cas tant mieux, mais si j'étais vendeur, je crois que l'idée viendrait d'elle-même

Il ne faut pas oublier que l'on est en Belgique et que les années ou nous pouvions faire sauter les PV étaient monnaie courante. C'est vrai, les Belges ont une brique dans le ventre mais aussi un oeil sur leur portefueille, et que grand bien leur fasse. D'ailleurs il suffit de comprendre la logique fiscale qui autorise toutes voies légales afin de diminuer sa base imposable... comme quoi le concept de réduire au maximum ses frais ou augmenter ses bénéfices sont des valeurs bien encrées dans notre société et tant mieux. Aujourd'hui je suis même fier d'appartenir à la vieille europe (pour reprendre ce propos réducteur des anglo-saxons) car grâce aux économies faites par nos parents et grands parents, aujourd'hui nous pouvons encore prétendre à une vie plus ou moins saine sans l'horreur du surendettement, malheurseusement cette paroie s'effrite de plus en plus.

Bon week-end à tous
19/05/2012 Vieux  
 
  35 ans, Hainaut
 
En tant qu'acheteur, je peux comprendre l'idée d'une offre aussi courte dans le temps car c'est le meilleur moyen de mettre la pression sur le vendeur, surtout si l'offre est supérieur au prix demandé.

Combien de vendeur annonce un prix en sachant très bien qu'ils ne veulent pas vendre à ce prix là mais espère attirer deux acheteurs qui vont surenchérir!

Dans mon cas j'ai fait une offre valable un mois au montant souhaité par le proprio, au bout du mois pas de nouvelle je le contacte et il me dit qu'il souhaite plus et pense à passer par agence, il m'annonce quand même qu'il me tient au courant car il sait que je suis intéressé...

Je lui ai dit de me tenir au courant mais que je ne lui ferai plus jamais la même offre puisque j'étais le seul à vouloir acheter à ce prix là...La pression avait changer de camp, deux jours plus tard on signais le compromis (même si mon offre n'était plus valable)
19/05/2012 Vieux  
 
  38 ans, Flandre
 
Citation:
Posté par Géronimo Voir le message

Donc, le propriétaire reste dans l'expectative et l'incertitude pendant un mois et demi ou deux mois.

Voilà pourquoi les vendeurs préfèrent une vente sans clause suspensive.
OUI ET NON !! J'ai eu le cas de la meilleure offre sans clause suspensive.Durant plus de deux mois (!) les personnes n'avaient la chance d'avoir un prêt. Avec du bol finalement ils l'ont obtenu... A-t-on le temps d'aller en Justice pour une offre sans clause, ou préfère-t-on avoir de gens sérieux?
19/05/2012 Vieux  
 
  28 ans, Hainaut
 
Je rajouterais que les offres sans clause doivent être faite par des gens capable de les assumé!

J'ai cherché presque 2 ans pour notre maison et a force on a sympatissé avec un agent immo ( très pro et a l’écoute, encore maintenant on a eu un petit probleme et il était toujours la 6 mois après les actes signé ) et il nous racontait qu'il avait régulièrement des gens au chômage ( longue durée ) qui venait visité des maison a plus de 150k et qui fessait des offres sans clause en pensant avoir d'office un prêt, bien sur l'agent prévenait ces clients et les mettait en garde. Donc pour être prit au sérieux avec ce genre d'offre il faut un minimum de garantie.
19/05/2012 Vieux  
 
  50 ans, Brabant Wallon
 
Une clause suspensive on spécifie :

Faire offre pour le bien Untel au prix de XXXX Euros , sous clause supensive de:
-l'octroit d'un prêt de YYYY Euros
- pour ZZ années
- auprès des organismes bancaires suivants (ArgenTop , Belfion , NederlandseGulden )
- au nom des achteurs

Là ca commence à sentir le sérieux ;)

19/05/2012 Vieux  
 
  38 ans, Flandre
 
Citation:
Posté par benoki Voir le message
Une clause suspensive on spécifie :

Faire offre pour le bien Untel au prix de XXXX Euros , sous clause supensive de:
-l'octroit d'un prêt de YYYY Euros
- pour ZZ années
- auprès des organismes bancaires suivants (ArgenTop , Belfion , NederlandseGulden )
- au nom des achteurs

Là ca commence à sentir le sérieux ;)

Vous oubliez que tout le monde peut mettre n'importe quoi sur le papier !
21/05/2012 Vieux  
 
  Brabant Wallon
 
Bonjour à tous/toutes

-> @ INDIRA

- oui seul le plus offrant peut avoir connaissance des offres en dessous de la sienne (faute de quoi les enchères se feraient de 25 euros en 25 euros);
- oui le notaire a intérêt à avoir une offre la plus élevée possible puisque ses frais & honoraire sont proportionnels au prix de vente;
- oui le clerc de notaire connaît mieux le dossier qu'il gère;

NE JAMAIS déposer une offre sans condition suspensive de :
- accord d'un prêt
- que le bien soit quitte et libre de toutes inscriptions/transcription, dettes quelconques;
etc ... etc ...
si vs ne le faites pas, et qu'il s'avère que soit vs n'avez pas votre prêt, soit que le bien est en passe d'être saisi, soit que le vendeur n'est pas propriétaire etc ... etc ..., vous devrez d'abord payer les droits d'enregistrement avant de pouvoir aller en justice.
Lesdits droits vs seront remboursés après le jugement ... qui peu prendre 2 à 3 ans.

Donc la prudence s'impose .... votre offre doit impérativement contenir TOUTES les clauses prévues ds un compromis de vente, la seule différence c'est que l'offre d'achat ne doit être signée que par l'acheteur et limitée dans le temps. ATTENTION, si l'offre d'achat est contre signée par le vendeur, ce n'est plus une offre mais un compromis de vente ... Prudence Prudence prudence ...

un tel document pris à la légère peut donner naissance à un véritable cauchemard ...
21/05/2012 Vieux  
 
  Brabant Wallon
 
... j'oubliais ... ne jamais verser d'acompte ds les mains du vendeur ou de l'agence, toujours faire bloquer l'acompte chez le notaire ...
21/05/2012 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
Et si le bien est en agence, bonne chance pour obtenir le bien convoité avec la condition que vous posez en #18.

Vous visitez en agence ; l'agence est littéralement propriétaire de vous, peut vous envoyer chier, signer un autre, a sa libre convenance... Et si vous essayez de passer outre elle peut se retourner contre le proprio, puisque c'est l'agence qui a amené le client, et ce même après la fin de son mandat...

Une offre qui precise que l'acompte doit etre déposé chez le notaire, même si recommandable je n'en disconviens pas, passera à la poubelle dans une agence immo sur deux.
21/05/2012 Vieux  
 
  Brabant Wallon
 
petit "truc" ... si un bien vous intéresse, sans contacter l'agence, notez le nom de la rue, numéro de police, etc ... , allez au cadastre avec vos notes sous le bras ... pour moins de 15 euros vous aurez les coordonnées du/des propriétaires ... hop ! vs entrez directement en contact avec lui/eux

je l'ai déjà fait à +sieurs reprises pour des ami(e)s ...
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