l'immobilier belge surévalué de 49% (?)

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l'immobilier belge surévalué de 49% (?)

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22/08/2013 Vieux  
  34 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par fafalili Voir le message
il ne faut pas ce voiler la face, les biens immobiliers sont bien surevalue en belgique, comme dans bcp de pays de l'europe.
Il y a 5 mois les hollandais on vu leur valeur immobiliere perdre +-20%, cela arrivera un jour en belgique, dire de combien de %.
Je crois que personnene peux le prevoir, le moindre grain de sable des banques, des marcher financier, ou meme des finances de l'etat peuvent provoque cette chute de l'immobilier.
Il suffit que les banques continuent à être plus frileuses pour accorder des crédits pour que le prix des maisons en souffre.

Mon notaire n'a pas traite bcp de dossiers en 2013 ( première fois qu'il en a si peu en 20 ans de carrière). Je pense pas la tendance va s'inverser d'ici la fin de l'année surtout que les taux semblent remonter.
22/08/2013 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
La question de savoir ce que veux dire surévalué est pertinente

Le prix de l'immo "d'occasion" est fixé par une seule chose : le prix que les acheteurs sont prêts à mettre. Certains appellent cela le marché, mais c'est bien plus que "le marché". Il n'y a pas de marché pour une maison dont on ne veut pas (moche, abimée, mal située) elle ne vaut simplement rien.

Le marché immobilier est donc un marché très particulier dominé par les sentiments (coups de coeur, ou ou contraire impression d'un quartier merdique). Et dans lequel n'ont d'autre prix que ce que quelqu'un est prêt à mettre. Les biens n'ont pour ainsi dire aucune valeur intrinsèque. Raison pour laquelle les expertise d'agents immo sont du flan : ils ne feront que vous renseigner sur ce que les gens sont prêts à mettre, pas sur "la valeur de votre bien" : il ne vaut rien.
Quand vous avez compris cela, vous avez tout pigé a l'immobilier

Est donc "surévalué" le marché s'il est encombré de gens qui surenchérissent pour le même bien, recherchent en nombre dans des coins précis, ce qui permet au vendeur de fixer son prix très haut, aidé en cela par les avis d'agents immo et par les prix affichés sur immoweb dont il s'inspirera pour fixer le sien.

Pour ne plus être surévalué, il faut donc qu'il y ait moins d'acheteurs, ou que ceux ci aient moins de moyens. Ce n'est pas tant un problème de vendeur gourmand qu'un probleme d'acheteurs nantis. Le marché belge est surévalué car beaucoup de gens cherchent une maison, et car les belges sont "riches".

Changez une variable, et vous avez compris la suite.
22/08/2013 Vieux  
 
  50 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par bZone Voir le message
ca fait un moment qu'elle est en vente celle là..
22/08/2013 Vieux  
 
  37 ans, Hainaut
 
Je rejoins Bricozone avec un exemple sur ma région, le sud de charleroi où la moindre parcelle ou maison (peut importe l'état) est prise d'assaut par énormément d'acheteurs potentiels et les prix grimpent ...
Les comptes épargne des belges débordent et le premier poste de dépense de ces comptes c'est l'immobilier.
Je pense qu'il y a encore de la marge avant que ces comptes ne soient vides, donc l'immobilier n'est pas près de baisser en Belgique; stagner oui, mais baisser de façon importante, non.
22/08/2013 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par tchize_ Voir le message
Pour eux ça veux simplement dire qu'ils empêchent une partie de la population de se loger. C'est leur critère d'évaluation, les salaires moyens.
Ce qui empêche la population de se loger, c'est l'insécurité juridique qui rode autour des permis, c'est la lenteur de la procédure, c'est la difficulté de monter un projet de promotion, et la lenteur.

Je pense bien que ces coûts "cachés" représentent un coût financier direct de l'ordre de 20 à 30% pour les appartements.

Et vu les barrières à l'entrée dans ce genre de projet, et les marges des promoteurs et des intervenants, il y a un surcoût de construction de l'ordre de 60%.

Que l'administration facilite les dossiers, les laissent se multiplier, et les prix de vente du neuf baissera tout seuls, sans que les bénéfs des sociétés de construction n'en patissent.

Cela fera du boulot. Les prix de vente seront plus en rapport avec les coûts de construction. Avec la vraie vie. Et avec l'augmentation de l'offre de logement, les prix de vente comme de location baisseront réellement. Les seuls perdants? Les spéculateurs et les banquiers.
22/08/2013 Vieux  
 
  Hainaut
  Parsifal est connecté maintenant
Citation:
Posté par fafalili Voir le message
il ne faut pas ce voiler la face, les biens immobiliers sont bien surevalue en belgique, comme dans bcp de pays de l'europe.


Il y a 5 mois les hollandais on vu leur valeur immobiliere perdre +-20%, cela arrivera un jour en belgique, dire de combien de %.
Je crois que personnene peux le prevoir, le moindre grain de sable des banques, des marcher financier, ou meme des finances de l'etat peuvent provoque cette chute de l'immobilier.
La chute des prix aux Pays-Bas est due uniquement à la suppression totale de toutes les aides et incitants pour accéder à un logement, neuf ou ancien. Déjà que vu l'altitude des prix, les hollandais contractaient des prêts hypothécaires dont la durée est telle que leurs héritiers devront continuer à payer les mensualités.
Ne croyez pas qu'une telle chute ne peut arriver en Wallonie. Les aides à la construction et au logement vont être transférées aux régions (6ème réforme de l'état) et comme la nôtre, dirigée comme vous le savez, par des politichiens d'élite n'a jamais assez de sous....(sauf pour Francorchamps ou pour payer 500.000,00 € les 5 points sensés la représenter...)
Donc, attendez- vous à un sérieux rabotage des aides fiscales ou autres (comme pour les panneaux photovoltaïques)

Dernière modification par Parsifal 23/08/2013 à 01h10.
22/08/2013 Vieux  
  43 ans, Liège
  fafalili est connecté maintenant
http://www.ufe.be/Le-marche-immobili...e-a-mange.html

voici un article qui n'est pas mal il donne +- la même surévaluation que la hollande
23/08/2013 Vieux  
 
  66 ans, Namur
 
Une baraque de ce prix avec une piscine de 9X4 ???????C'est pas plutôt une grande baignoire??Plutôt rikiki
23/08/2013 Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par bZone Voir le message

Changez une variable, et vous avez compris la suite.
Bzone tu démontres par ton raisonnement que le marché n'est pas surévalué!

En effet le prix de l'immobilier dépend:

1/ du niveau de revenu (permettant le remboursement d'un emprunt)
2/ des taux d'intérêts hypothécaires
3/ de l'épargne (pouvant ête consacrée à l'achat)

Si le rapport prix/revenu est plus élevé que chez nos voisins ce n'est pas parce que le marché est surévalué!

C'est parce-que:

1/ nous sommes prêts à consacrer une part plus importante de nos revenus pour l'achat d'un logement (la fameuse brique dans le ventre du belge qui se vérifie par le % élevé de propriétaires dans notre pays) par rapport aux autres pays

2/ que nous sommes parmi les plus gros épargnants de la planète et sommes d'accord de consacrer une bonne part de cette épargne à l'achat d'un logement

L'étude en question ne prend pas cela en compte, c'est vraiment ... léger.

On pourrait dire que le marché est surévalué à partir du moment où il y aurait une augmentation importante de défauts de paiement de crédits hypothécaires. Ou que le nombre de tansactions diminuerait fortement pendant quelques années consécutives en laissant longtemps sur le marché des biens sans acquéreurs.

Comparer le rapport prix/revenu ou prix/loyer à la moyenne européenne pour en déduire une sur ou sous évaluation du marché immobilier est un non sens et me questionne sur le niveau des "experts" de l'OCDE (mais c'est pas nouveau...).

Actuellement le nombre de transactions a sans doute baissé du fait de la crise (diminutions de revenus) ce qui freine les prix: ceux-ci se stabilisent et n'augmentent plus.

A mon avis cette stabilisation des prix va se poursuivre jusqu'au moment de la reprise économique, ils repartiront alors progressivement à la hausse.

Dernière modification par thierrylen 23/08/2013 à 09h55.
23/08/2013 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
Je ne fais que décrire le tableau général, car il y a plusieurs choses qu'on lit souvent sur l'immobilier et avec lesquelles je ne suis pas d'accord ( "valeur du bien", genre ma maison a des PV donc elle "vaut plus cher")

Concernant ma vision tout le monde le sait, je suis pessimiste. 2014 sera une année noire pour la belgique, tant en matière institutionnelle qu'en matière de taxes. De plus les taux sont a la hausse (j'ai pris un credit il y a un an, le taux est 25% plus cher cette année, c'est pas une petite hausse!)

La chute des prix est déjà là. Je peux envoyer une offre a 25% sous le prix pour tout ce que je vois et elle sera prise au sérieux. Essayez vous même et vous verrez. Ma prévision ; plus personne n'achetera un bic pendant cette incertitude de fin-2014. Si ca doit plonger brutalement, ca sera après les élections.

Un dernier point ; la chose qui fait le plus baisser les prix, ce sont les médias quand ils disent "les prix baissent".
23/08/2013 Vieux  
  34 ans, Hainaut
 
Il me semble que les prix des maisons ont fortement augmentés début des années 2000 lorsque les taux des emprunts ont fortement diminués. Les gens mettaient des offres "en veux-tu, en voilà" vu leur nouvelle capacité d'emprunt. Depuis lors, les taux n'ont pas trop progressé et le prix des maisons se sont stabilisés. Si on revient à des taux supérieurs, le prix des maisons s'en ressentira.

Un grain de sable peut selon moi, déstabiliser le marché de l'immobilier.
23/08/2013 Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
 
Il est vrai qu'il y a un risque institutionnel (le transfert de compétences), mais je ne vois pas la RW se tirer une balle dans le pied en supprimant les avantages et crashant le marché.

Il y aura plutôt une période transitoire où rien ne changera (1 ou 2 ans) et ensuite une diminution progressive des plafonds de déduction par exemple.

Cela dit il faut que je vérifie que cela fait vraiment partie des transferts envisagés (j'ai un léger doute).

Sur la chute des prix: en moyenne il y a stabilisation, ce sont les chiffres (même légère augmentation). Le problème c'est que le marché est très segmenté, donc une légère augmentation en moyenne peut se traduire par des baisses conséquentes dans certaines régions ou pour certains biens (mal fichus quis e vendaient bien avant la crise), une stabilité des prix ou des augmentations selon les régions et le bien.
23/08/2013 Vieux  
 
  32 ans, Hainaut
 
J'ai quand même l'impression de lire depuis plusieurs années.
Immobilier surévalué, bientôt une grosse baisse...

Et au final cela continue d'augmenter petit à petit.

Les personnes responsables de l'augmentation des prix, c'est uniquement les acheteurs. Les vendeurs eux ils essaient, mais si personne n'achète leur bien, ils devront diminuer le prix.

Et à partir du moment où les ventes continuent, que les prix ne baissent pas et ce en période de "crise", es-ce vraiment de la surévaluation?
23/08/2013 Vieux  
  43 ans, Liège
  fafalili est connecté maintenant
oui la deduction fiscale pour l'achat d'une maison passe bien aux regions
23/08/2013 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
Et elle n'est financée que la 1ère année, cfr d'autres sujets. A terme de 10 ans ils n'auront meme pas de quoi payer (en moyenne) la moitié de l'actuelle prime. Autrement dit certains auront pareil qu'avant et d'autres n'auront plus rien.

Comme qqun le disait dans un autre sujet, il ne touchent plus aux impots et aux taxes, il touchent aux deductions "compliquées" comme ca personne ne brule de drapeaux dans les rues...
23/08/2013 Vieux  
 
  39 ans, Hainaut
 
Pourcentage des européens propriétaires par pays, et la Belgique est effectivement bien positionnée en Europe de l'ouest:
http://www.lefigaro.fr/immobilier/20...prietaires.php

A mon avis les flux migratoires et l'indice de fécondité ont également une importance assez forte: si la population diminue le nombre de maisons vides sur le marché augmente, et si la population augmente il faut au contraire construire des maisons pour équilibrer.
23/08/2013 Vieux  
  43 ans, Liège
  fafalili est connecté maintenant
Citation:
Posté par Crapoto Voir le message
Il suffit que les banques continuent à être plus frileuses pour accorder des crédits pour que le prix des maisons en souffre.

Mon notaire n'a pas traite bcp de dossiers en 2013 ( première fois qu'il en a si peu en 20 ans de carrière). Je pense pas la tendance va s'inverser d'ici la fin de l'année surtout que les taux semblent remonter.
frileuse, glaciale cela serai plus juste,et l'etat donc nous avont injecter des millards dans ses banques, moi fini les grande banques, je suis retourner vers une banque plus coperative, le crel..d pour pas la siter.
je pense aussi qui ci la belgique doit plonger dans des annees noir, cela sera fera apres les elections, et des partis avide de pouvoir, seront pret a prendre le pouvoir avec la NVA, la je peux vous dire que nous allons manger notre pain noir
23/08/2013 Vieux  
 
  40 ans, Liège
 
Citation:
Posté par thierrylen Voir le message
Bzone tu démontres par ton raisonnement que le marché n'est pas surévalué!

En effet le prix de l'immobilier dépend:

1/ du niveau de revenu (permettant le remboursement d'un emprunt)
2/ des taux d'intérêts hypothécaires
3/ de l'épargne (pouvant ête consacrée à l'achat)
J'ajouterais : 4/ la fiscalité.

Des changements peuvent intervenir dans les deux sens :
  • si l'avantage fiscal pour habitation unique ou si l'impôt sur l'immobilier augmente, le marché pourrait baisser ;
  • si la fiscalité sur les avoirs à l'étranger se durcit, ceux-ci pourrait être rapatriés et augmenter ton 3/ ; donc, le marché pourrait hausser.
Au passage, je signale que la part provinciale dans le précompte immobilier en province de Liège a augmenté cette année de 16%. 60 €/an dans la vue en ce qui me concerne.
23/08/2013 Vieux  
  43 ans, Liège
  fafalili est connecté maintenant
oui effectivement mais il parrait que c'est juste pour cette annee et l'annee prochaine cela passera par les contribution pour que cela passe plus facilement a verifier. ....
23/08/2013 Vieux  
 
  59 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par marc.d Voir le message
J'ajouterais : 4/ la fiscalité.


Des changements peuvent intervenir dans les deux sens :
  • si l'avantage fiscal pour habitation unique ou si l'impôt sur l'immobilier augmente, le marché pourrait baisser ;
  • si la fiscalité sur les avoirs à l'étranger se durcit, ceux-ci pourrait être rapatriés et augmenter ton 3/ ; donc, le marché pourrait hausser.
Au passage, je signale que la part provinciale dans le précompte immobilier en province de Liège a augmenté cette année de 16%. 60 €/an dans la vue en ce qui me concerne.
je j'ajouterais : 5/ le prix de l'immobilier dépend aussi du prix des logements neufs .

C'est le " prix de substitution " ou de remplacement ..

que va faire l' acheteur d'un bien d'occasion si le marhceé esttrop cher ? Il va essayer de faire du neuf ( acheter terrain et faire construire , ou acheter clé sur porte )
comme le prix du neuf a aussi augmenté et se trouve à un certain niveau ( un niveau certain, je dirais même !!!) ,
l' acheteur qui ne sait pas payer du neuf se tourne vers le marché des logements existants , qui eux se positionnent aussi à un certain niveau , niveau qui est fonction à la fois du prix du neuf et à la fois de l'offre et demande des biens existants.

comme la population belge est , dans l' absolu , en croissance ( si si , nous sommes maintenant 10.6 millions et il y a 20-30 ans nous étions 9 millions ) il y a un plus forte demande de logements, en plus il y a les divorces, les familles monoparentales qui multiplient la demande de logement par deux, etc , les cadres de multinationales, les fonctionnaires des institutions,
totu cela concourre à augmanter la demande , donc les prix montent ...

quand l' ocde écrit et les journaux écrivent: " le prix des maisons est surévalué en belgique " ,
cela ne vat pas dire que cela va diminuer ,
cela veut dire que c'est (trop ) cher par rapport aux salaires


cela ne vaut pas dire que dans les autres pays c'est moins " surévalué " que chez nous , bien au contraire ...
suffit de regarder en France, en Angleterre, la prix du marché et la proportion des salaires qui passe dans le paiement .

je ne crois pas à un " eclatement de bulle " en belgique, car pour cela il faudrait qu'il y ait plus de logement vides par rapport à la demande ..
ce n'est pas le cas en belgique ..


en Espagne, il y a eu éclatement de la bulle car tout le monde construisait un logement dont ils n'avaient pas besoin, pour le revendre plus cher par après ,vu que le prix montait tous les mois ..
le problème c'est qu 'ils se sont retrouvés avec 3 millions de logement de trop et vides.... et personnes pour les acheter.

en belgique , je ne crois pas qui'il y a 1 millions ou 500.000 logements vides ...

mais bon, l 'economie reste une discipline qui fait partie des " sciences humaines " et ce n'est pas une "science exacte" ni des "sciences appliquées" .
et dasn les " sciences humaines " les aspects psychologiques restent très importants dans le comportement des agents économiques ..
je déteste ce jargon ....

je suis plutôt du coté des sciences exactes
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