l'immobilier belge surévalué de 49% (?)

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l'immobilier belge surévalué de 49% (?)

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23/08/2013 Vieux  
 
  28 ans, Liège
 
D'après ce que l'administrateur de la Conféderation Nationale de la construction disait, l'étude est faussée.

En effet, en Belgique l'épargne est beaucoup plus présente que dans d'autres pays. D'autres part, en Belgique on est dans un marché de propriétaires et non de locataires (comme en Allemagne ou partiellement en Hollande) il est donc plus facile d'accéder à une nouvelle propriété en vendant celle que l'on détient déjà. D'où il se justifie que le marché soit à la hauteur des possibilités des acheteurs. Et surtout, il n'y a pas eu un boom au niveau de la construction dans les dernières années que du contraire, alors qu'en espagne par exemple...En résumé, moins de biens disponibles = prix plus élevés.

A croire ou pas, mais la justification me semble tenir la route.
23/08/2013 Vieux  
 
  63 ans, Namur
 
Citation:
Posté par Plumy Voir le message

A croire ou pas, mais la justification me semble tenir la route.
Oui et non...
Je dirais que son raisonnement tient la route si le marché immobilier était(et restait) de qualité... ce qui est loin d'être le cas en Belgique et spécialement à Bruxelles et en Wallonie.
Immouwouèb est représentatif de ce qui est disponible dans le parc immobilier. Il suffit de parcourir les biens à vendre pour se rendre compte que 60% de ceux-ci présentent, au minimum, de graves lacunes énergétiques. Ce n'est pas pour rien que les PEB ne sont disponibles qu'à la signature et non lors de la mise en vente. Lorsqu'on connait ce que seront les nouvelles dispositions européennes d'ici 2018, il y a peut être du mouron à se faire sur, non seulement l'isolation de ces bâtiments(et le coût), mais aussi sur le risque certain de taxation "malus" qui seront mise en oeuvre.
Bon, ce ne sont que quelques critères, mais je m'interroge quand même, au vu de ce que dit cet administrateur, sur le bien fondé de croire qu'un maison très énergivore puisse, sans investissements drastiques, être revendue avec une plus value importante dans les 10 ans à venir... juste parce que la majorité des transactions se font entre propriétaires.
Ne pas oublier non plus, les plans politiques qui vont tous dans le sens de l'habitat groupé(neuf) pour une diminution des coûts de construction et des coûts énergétiques.
Alors, la baraque 4F de 280.000 à 349.000, avec un PEB "Z", je la vois mal faire une plus value "substantielle" dans les 10 ans à venir.
Il est clair qu'il va y avoir du changement dans les prix de l'immobilier, dans pas mal de secteurs du parc existant.
Pour peu que l'on passe de la parole au geste, les nouveaux plans d'habitat groupé pourront présenter un prix plus attrayant et un fonctionnement plus économe que l'achat d'une maison.
Il est clair aussi que les incitants, les réductions de taux ou de TVA, la défiscalisation, etc... vont être liés à la performance et l'âge du bâtiment.

maintenant, je connais une maison ouvrière achetée 9.000 euros en 2002 et qui passe aujourd'hui à la vente pour... 129.000 euros. Pas isolée, encore un vieux compteur jour, convecteurs gaz, SdB mathusalem, cuisine troc and brol... simple vitrage sur l'ARR.
Opportunité à ne pas louper, dit l'agence.. J'ai peine à croire que la plus value sur cette maison (et pas mal d'autres dans le même cas) puisse s'expliquer par la loi de l'offre et de la demande.
23/08/2013 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
Ne pas oublier non plus, les plans politiques qui vont tous dans le sens de l'habitat groupé(neuf) pour une diminution des coûts de construction et des coûts énergétiques.
John, je pense que tu fais erreur à ce sujet.
Dans notre commune, Gesves, il faut minimum 5 ares pour faire un logement, dans d'autres zones de la commune cela va de 8 à 16 logements (unifamiliaux) par hectare, et dans d'autres encore minimum 5 à l' ha. Je pense que l'habitation regoupée est un rêve ou un souhait des écolos péri-urbain, car dans presque tout le Condrioz namurois, ce sont les mêmes règlements. Et pas question de faire 2 logements sur un lot prévu pour une maison unifamilliale.
Je pense qu'on ne peut nulle part généraliser au niveau urbanistique.
Des projets présentant des caractéristiques de plus haute densité et performances ont provoqué une petite révolution (certains en sont presque venus aux mains), lors de la présentation de ces projets par le BEP, qui voulait construire un "eco-quartier" dans des campagnes de Gesves (loin de tout, pas de transport en commun, pas de voiries adaptées, pas de commerces, pas d'égouttage ni d'épuration, pas d'accès voiture aux habitations, dans une zone d'intérêt paysagés, limite Natura 2000) . Certains urbanistes rêvent tout haut. En Wallonie, hors des vilels, beaucoup de gens rechignent déjà quand la mitoyenneté doit se faire par le garage ou le car port.

Dernière modification par intègre 23/08/2013 à 17h22.
23/08/2013 Vieux  
 
  32 ans, Hainaut
 
john steeds Faut voir, par exemple dans la maison qu'on a acheté, dans les conseils énergétiques, il était marqué mettre du double vitrage.
Il y en a déjà partout. C'est que ce monsieur n'a même pas regardé les vitres?
23/08/2013 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
C'est vrai qu'on parle d'un côté de "densification" pour diminuer les frais de transports, développer les transports en commun plus facilement, et diminuer la consommation d'énergie.

Et d'un autre côté, on parle de qualité, de surface minimale, etc.

C'est pas cohérent. Mais c'est la densification qui va gagner...
23/08/2013 Vieux  
 
  63 ans, Namur
 
Citation:
Posté par intègre Voir le message
Ne pas oublier non plus, les plans politiques qui vont tous dans le sens de l'habitat groupé(neuf) pour une diminution des coûts de construction et des coûts énergétiques.
John, je pense que tu fais erreur à ce sujet.
Dans notre commune, Gesves, il faut minimum 5 ares pour faire un logement, dans d'autres zones de la commune cela va de 8 à 16 logements (unifamiliaux) par hectare, et dans d'autres encore minimum 5 à l' ha. Je pense que l'habitation regoupée est un rêve ou un souhait des écolos péri-urbain,
Intègre,

Non, je ne fais pas erreur. Tout les partis politiques consacrent un chapitre de leurs programmes à l'habitat urbain. (Y a pas que les écolos bobos )
L'important est effectivement de savoir où, pour qui, avec quels avantages.
Il est clair que les zones visées sont principalement situées en ville, en périphérie, en remplacement de zones d'habitats vétustes, à proximité de centres d'emplois importants, etc... pas de faire de tout le territoire, une zone potentielle d'habitat groupé.
Tous les programmes vont dans le même sens. Il faut encourager ce type d'habitat(incitants fiscaux, aides, diminution de taux,...?)
Il est certain qu'il va y avoir débat entre le financement de la rénovation de l'existant et le financement du renouvellement. Les budgets n'étant pas extensibles et la rénovation coutant cher au budget des régions. Maintenant, dans quelle mesure l'un sera privilégié et pas l'autre????
Faut il aussi s'attendre à de nouvelles taxes orientées sur la capacité énergétique????
Il y aura certainement un effet "nimby", n'empêche que c'est une partie importante de l'habitat de demain.
Ceci dit, on pourra toujours construire une 4F ou une 3F à Gesves, ne te tracasse pas
23/08/2013 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
Je ne me tracasse pas du tout et je suis partisan d'un certain regroupement, du point de vue économique, c'est très intéressant, du point de vue occupation des sols, aussi, mais je cite ici les souhaits des clients que je rencontre. Il ne faut pas non plus tomber dans des ghetoos comme on en a fait dans les années 60 et 70.
A 99.99%, ils veulent tous une maison dont ils peuvent faire le tour par l'extérieur.
23/08/2013 Vieux  
 
  63 ans, Namur
 
Citation:
Posté par intègre Voir le message
A 99.99%, ils veulent tous une maison dont ils peuvent faire le tour par l'extérieur.
Y en a pas mal aussi qui veulent un ferrari ou une porsche.
Beaucoup d'appelés, peu d'élus.

Blague à part, dans les clients, je ne dis pas. Dans la majorité de ceux que je connais, ils essayent de réduire les coûts énergétiques, le coût du transport, les transports inutiles(écoles lointaines, pas de commerce de proximité, etc...).
je crois que si l'habitat groupé offre du passif ou du très basse énergie, à proximité du lieu de travail et avec toutes les commodités que les jeunes générations attendent... pour le prix d'une 4F de base(sans le prix du terrain), il n'y aura pas photo.
Alors, le bâti existant, je ne te dis pas la déconfiture dans certaines régions.
23/08/2013 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
D'accord mais à 50-60 ans, tu réfléchis différemment (du moins, toi, tu réfléchis).
C'est quand tu dois commencer à faire le taxi pour des ados qui veulent bouger, (sports, loisirs, copine, etc...) que tu revois tes critères et que tu apprécies d'être en périphérie de ville.
23/08/2013 Vieux  
 
  35 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par bZone Voir le message
ptit joueur:

http://www.engelvoelkers.com/be/uccl...ge=fr&elang=fr
23/08/2013 Vieux  
 
  32 ans, Liège
 
Citation:
Posté par intègre Voir le message
Je ne me tracasse pas du tout et je suis partisan d'un certain regroupement, du point de vue économique, c'est très intéressant, du point de vue occupation des sols, aussi, mais je cite ici les souhaits des clients que je rencontre. Il ne faut pas non plus tomber dans des ghetoos comme on en a fait dans les années 60 et 70.
A 99.99%, ils veulent tous une maison dont ils peuvent faire le tour par l'extérieur.
Moi!

Je voulai être chez moi!
Et pas chez moi avec d'autres.
Ça peu sembler ascociable ou quoi ou qu'est ce...quoi que oui!

J'ai les moyens de me payer un confort et ça sera le mien et celui de ma famille.
24/08/2013 Vieux  
Anon32
 
 
à proximité du lieu de travail nous dit john steeds
là, je crois que dans le temps cela aurait été vrai, car l'on faisait toute une carrière dans la même société. mais aujourd'hui, quelques années puis fini, il faut chercher un autre job, et la maison? on la vend? on en achète une autre ailleurs?
maintenant, les gens qui achètent une maison achètent des murs. ils démolissent tout et refont tout à neuf. nos anciens voisins ont vendu leur maison, elle était en parfait état. tout a été démoli et refait à neuf. seul l'électricité était à refaire. coût des travaux 150000 euros plus la maison 210000. beau budget non? les maisons en périphérie de Bruxelles partent en moins de temps qu'il faut pour le dire. parfois même quand la maison n'a pas été encore officiellement mise en vente. le bouche à oreille marche mieux et plus vite que les agences. donc comme je le disais par avant, tout dépend de la situation de la maison. et je vous assure que cela continuera encore longtemps. quand nous avons acheté notre 1ère maison fin des années 70, l’intérêt était à +/-10%. aujourd'hui il est nettement moins cher non? et pourtant nous nous en somme sorti comme bien d'autres. bien sur, il fallait faire attention à tout. chose que souvent certains jeunes acheteurs ne font pas.
24/08/2013 Vieux  
 
  63 ans, Namur
 
Bagaden,

Je ne dis pas que ce que tu dis est faux, mais il ne faut pas en faire une généralité.
Toute les maisons de Bruxelles et sa périphérie ne partent pas comme des petits pains, loin de là!
Se rapprocher de son lieu de travail potentiel, en 2013 et suivantes, veut dire se rapprocher des centres ou l'emploi est le plus conséquent.
Rochefort ne risque pas de concurrencer Wavre dans les 20 années à venir.
Au prix du km, en transport, habiter à plus de 50 bornes d'un centre pourvoyeur d'emploi va devenir cher. C'est déjà cher aujourd'hui.
Est ce que cela veut dire que plus personne ne va habiter hors de ces centres? Non, bien sur!
Par contre, la politique globale de gestion du parc et son extension focaliseront sur ces zones et pas sur une politique favorisant encore l'individualisme. Ce sera la même chose pour l'évolution des transports, les regroupements hospitaliers, les écoles, etc...

Il y aura toujours des biens qui se vendront vite, mais, comme le disait la Duchesse de Cambridge: "toutes les femmes rêvent d'épouser un prince... Le problème est qu'il n'y a pas assez de prince pour toutes les femmes"...
C'est la même chose ici, ce n'est pas parce qu'un segment mineur tire son épingle du jeu qu'il faut en conclure que rien ne changera pour l'entièreté du marché.

Dernière modification par john steeds 24/08/2013 à 00h39.
24/08/2013 Vieux  
 
  36 ans, Hainaut
 
Je vais reprendre ce que j'avais évoqué le 19 novembre 2012 quand une étude avait dit que la Belgique était moins compétitive et si je me rappelle bien, le gouvernement ou l'Europe remettait en cause l'index (je ne sais plus trop).

Bah si on regarde juste les taxes liées au salaire et si les infos trouvées sont bonne, cela devrait donner ceci

- un célibataire avec un salaire brut de 2.500 €
Coût total pour l'entreprise :
Luxembourg : 2.808 €
France : 3.559 €
Belgique : 3.369 €

Salaire net après impôt sur le revenu :
Luxembourg : 1.995 €
France : 1.775 €
Belgique : 1560 €

Différence Net employé et coût employeur
Luxembourg : 813 €
France : 1784 €
Belgique : 1809 €

- une personne marié, 2 enfants avec un salaire brut de 3.600 €

Coût pour l'entreprise :
Luxembourg : 4.043 €
France : 5.125 €
Belgique : 4851 €

Salaire net après impôt sur le revenu :
Luxembourg : 3.143 €
France : 2.717 €
Belgique : 2.145 €

Différence Net employé et coût employeur
Luxembourg : 900 €
France : 2408 €
Belgique : 2706 €

J'avais voulu montré que ce n'était pas l'index qui rendait moins compétitives les entreprise Belges mais les taxes.

Si maintenant, on regarde les répercutions que l'on peut avoir sur l'immobilier :
- L'immobilier est plus cher à Tournai dû à sa proximité avec la France
- L'immobilier est plus cher à Arlon dû à sa proximité avec Luxembourg.

Si on se base sur l'étude, bien oui trop de taxes font que les salaires (net) sont moins élevés mais les maisons ne sont pas moins bien que 10 kms plus loin.

Je me rappelle également qu'une autre étude avait donné un niveau de vie élevé aux belges malgré les salaires (toujours Net) moins élevés.

Enfin, cela pour dire que l'immobilier est aussi proportionnel au niveau de taxation sur l'emploi, d'où notre score médiocre lol
24/08/2013 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
C.Q.F.D.. pas mal tchoum, tu peux essayer d'envoyer cela à nos politiciens ??
mais je ne suis pas sûr qu'ils comprendront,
24/08/2013 Vieux  
Anon32
 
 
ben non, ils comprendront pas, c'est trop criant de vérité, et pour eux, la vérité criante ils ne connaissent pas.
24/08/2013 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
En fait, ils font plutôt le contraire. Ils viennent de s'augmenter de 50%, l'air de rien:
http://www.dhnet.be/actu/belgique/le...706c46e236c4dd
24/08/2013 Vieux  
  34 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par Géronimo Voir le message
En fait, ils font plutôt le contraire. Ils viennent de s'augmenter de 50%, l'air de rien:
http://www.dhnet.be/actu/belgique/le...706c46e236c4dd
Avec des humains au pouvoir, plus rien ne m'étonne..
Mais on a pas d'autre choix
24/08/2013 Vieux  
Anon32
 
 
bof, c'est bien connu, charité bien ordonnée commence par soi même. puis, à quoi d'autre s'attendre? il assure leur survie.
24/08/2013 Vieux  
 
  36 ans, Hainaut
 
aller pour apporter mon grain de poivre ,

j'ai lu les différents commentaires et arguments avancé ,
je dirais que le plus inquiétant dans une surévaluation , c'est une correction brutale de celle-ci ,ce qui voudrait dire que pour des gens qui viennent d'acheter un bien (comme moi) , on perd un gros pourcentage de notre Capitale directement (si on revend).

est-ce possible en Belgique ?

je dirais pour moi non , comme avancé dans les arguments plus haut , on est dans un marché propriétaire , la plus part des gens font un emprunt pour acheter leur maison , je sais pas vous mais je revendrai pas sous le prix de mon emprunt à moins d'y être vraiment obligé .

hors en Belgique j'ai lu je ne sais plus ou que le défaut de payement sur crédit hypothécaire est trés bas , rappelont que pour les état -unis , c'est la hause des mensualités qui a fait augmenté les défauts de payement et provoqué la chute de l'immobilier .Et en Belgique vu que les banques ont resserré l'étau sur les candidats , ceux choisis seront moins en défaut de payement . (même si ces règles donne moins d'acheteurs potentiel sur le marché.

Donc pour moi le risque est limité pour une correction brutale , si correction il y a , elle va se faire en 20 /25/30 ans le temps que les gens se libèrent petit à petit de leur crédit , par une stagnation des prix , la correction s'effectuant avec l'inflation .(si le bien ne prend pas de valeur , il en perd ;par la loi de 1 euro aujourd'hui vaut plus que 1 demain .

On pourrait comparé ça a la bourse et aux seuil psychologique que représente une résistance à la baisse , en temps que vendeur , vous aurez du mal à vendre une action (dé-matérialisé) en dessous du seuil d'achat de celle-ci et encaissé un perte .
Alors pour une maison (matérialisé ) , j'imagine même pas l'influence de ce seuil .

On pense toujours que c'est forcément les acheteur qui font le prix , mais les vendeurs font partis du jeu et si les prix chute de trop , certains ce raviseront et ne mettront pas leurs bien en vendent , ce qui provoquera une diminution de l'offre .

ils faudrait vraiment un éléments déclencheur important qui touchent bcp de gens pour avoir une correction brutale . forte augmentation du chômage ou un truc dans le genre ....

Voila pour moi c'est tout

Dernière modification par Hiboux 24/08/2013 à 17h28.
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