Négociation taux hypothécaire : comment obtenir des simulations intéressantes ?

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Négociation taux hypothécaire : comment obtenir des simulations intéressantes ?



11/05/2015 Vieux  
  27 ans, Namur
 
Bonjour à tous,

J'achète une maison avec mon compagnon, quotité 100%, avec un petit prêt travaux (moins de 10% du prix de la maison, et qui représente 75% du total HTVA des travaux prévus). Nous avons des revenus mensuels nets supérieurs à 4000€ et sommes tous les deux en CDI.

Nous sommes allés dans 2 banques la semaine passée (F*ntro et Belf*us) et, bien qu'elles nous aient précisé que nous avons un bon dossier, nous n'avons reçu aucune offre concrète intéressante. Elles ont toutes deux réalisé des simulations (tableaux d'amortissement et asrd) sur base de leur taux "officiel" élevé (en fixe 20 ans, 2,34% pour F. et 2,54% pour B.!!!), en précisant qu'elles s'aligneraient d'office sur la concurrence raisonnable (oralement, 2,24% a été évoqué durant les deux rdv). Toutefois, aucune simulation n'a été réalisée sur base de ce taux hypothétique moins élevé. Nous prévoyons de voir 4 autres banques demain.

Ma question pour ces prochains rdv est dès lors la suivante: comment avez-vous concrètement réussi à obtenir des simulations papiers (sans pour autant introduire une offre formelle et devoir payer les frais liés) avec un taux intéressant (ou du moins, une première offre papier avec un taux plus bas, qui permet d'aller négocier plus facilement avec d'autres institutions...et de pouvoir comparer plus aisément les asrd!)? Y êtes-vous allé au "bluff" ("la banque x me propose 2,15% mais avec des asrd chères (mais sans preuve papier), que me proposez-vous de mieux?"). Dans une certaine mesure, nous avons essayé cette option (en parlant d'une proposition à 2,24% à la fin des rdv) mais n'avons eu que des approbations orales. En même temps, si ça ne peut pas se jouer à l'oral, j'ai du mal à voir comment nous allons pouvoir comparer des simulations acceptables vu l'attitude ultra attentiste des banquiers jusqu'ici :-/.

D'avance je vous remercie pour vos conseils!
11/05/2015 Vieux  
  31 ans, Luxembourg
 
J'avais demandé une offre chez VDV conseil avant mon tout premier rendez vous pour ma part. C'est rapide, et gratuit.

11/05/2015 Vieux  
 
  27 ans, Hainaut
 
C'est juste, ils ne signent rien. Tu peux demander la confirmation par email ;) Mais pas de tableau d'amortissement et si il y en a un, il est toujours marqué comme quoi ça les engage en rien !

Comment négocier alors? (Je me pose la même question)
Et même si ils te donnent un taux plancher, quelle assurance as-t-on que le prêt va aboutir en acceptation et pas en refus?

Ps: Pour trouver des banques facilement: http://www.guide-epargne.be/epargner/agences.html
11/05/2015 Vieux  
  27 ans, Namur
 
Thorgard: merci pour votre réponse ! J'ai déjà envoyé une demande à vdv conseil mais vu l'afflux de demande, leur délai de reaction est moins rapide.

RobBZ: merci pour le lien. En ce qui concerne les simulations, je me pose exactement la même question. J'ai également le sentiment que rien ne les empêche de revoir le taux à la hausse une fois le dossier formellement introduit...

Pour obtenir une asrd concurrentielle, nous pensons prendre le minimum exigé au niveau de la banque (100% à repartir comme bon nous semble) et compléter la couverture chez un assureur type afi esca (d'emblée plus agressif sur les offres papiers).
11/05/2015 Vieux  
 
  27 ans, Hainaut
 
Le dossier rentré, il peuvent vous refuser à quel moment?
Ça coute combien de rentrer un dossier?
Combien de temps cela prend?
On peux en rentrer combien en même temps dans différentes banques?
Et surtout à quel moment avons-nous le taux définitif?

Dernière modification par RobBZ 11/05/2015 à 16h01.
11/05/2015 Vieux  
  29 ans, Brabant Wallon
 
Bonjour,

Le prêteur ne peut vous comptabiliser aucun frais avant que vous n'ayez signé une "demande de crédit" et qu'une "offre de crédit" vous ait été soumise.
En signant la demande de crédit, vous marquez votre accord sur les frais qui seront mis à votre charge. De mémoire, ce document reprend également le taux demandé.
Si le prêteur refuse le crédit par la suite et qu'il n'émet donc pas d'offre, il ne pourra vous être facturé de frais à l'exception des frais d'expertise, si celle-ci a effectivement été réalisée. (article VII.130 du Code de droit économique).
Concrètement, vous pouvez signer autant de demande de crédit que vous le souhaitez mais vous devrez payer les frais auprès de chacune des banques qui émettra une offre.
Une fois l'offre émise, la banque ne peut plus revenir en arrière, elle s'engage à vous octroyer le crédit. Mais le crédit doit être signé dans le délai de validité de l'offre (habituellement 3 ou 4 mois).
11/05/2015 Vieux  
  27 ans, Namur
 
Merci pour ces précisions au niveau de l'offre de crédit en elle-même !
Je reste par ailleurs toujours preneuse de conseils en matière de technique pour obtenir une telle offre sous le taux "officiel" durant un premier entretien .
12/05/2015 Vieux  
 
  27 ans, Hainaut
 
Merci loiseaubleu ! ! !
J'attendais cette réponse depuis longtemps, c'est un soulagement de comprendre le mécanisme des banques :o
Donc demande faite,

Demande refusée: Frais d'expertise à payer
Demande acceptée, offre émise que je refuse: Frais d'expertise et frais de dossier à payer
Demande acceptée, offre émise que j'accepte: Frais d'expertise, frais de dossier et la totale à payer

Peut-t-on éviter ces frais de dossier dans le cas où l'ont refuse une offre?

@ Namurali:
A vous de faire un beau tableau excel comparatif avec
Nom de la banque, adresse, téléphone, mail, taux, frais expertise, frais dossier, assurance vie, assurance incendie, frais de compte, mensualité, total remboursement, total remboursement et frais.
Et de faire une demande dans la banque qui propose le meilleur taux... (Et que ce taux soit bien écrit dans la demande et puis dans l'offre...).

Normalement si le taux change entre la demande et l'offre vous pouvez refuser de payer un seul centime... A vérifier).
12/05/2015 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Citation:
Posté par RobBZ Voir le message
Peut-t-on éviter ces frais de dossier dans le cas où l'ont refuse une offre?
A moins de l'avoir préalablement négocié : non.
Quand vous rentrez un dossier, vous signez un contrat avec la banque, qui précise les conditions. A vous et à eux de le respecter.
Si vous n'êtes pas d'accord, vous ne signez pas la demande, et essayez de négocier. Simplement
12/05/2015 Vieux  
 
  27 ans, Hainaut
 
Ok, encore merci !
Les délais sont aussi notés dans la demande?
12/05/2015 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Normalement oui, mais à nouveau : c'est un contrat. Donc on y écrit ce que l'on veut (ou surtout ce que la banque veut).
12/05/2015 Vieux  
 
  27 ans, Hainaut
 
Oui... Pour le moment dans le processus d'achat, j'ai trouvé que les banques sont les plus opaques.
Impossible d'avoir des réponses claires et des documents à l'avance... Concurrence oblige...
12/05/2015 Vieux  
 
  27 ans, Hainaut
 
@Thorgard,
VDV très mauvais pour mon cas, taux délirant et non respect des demandes ;)
Contact inexistant évidement...

Mais c'est vrai, c'est rapide ;)
12/05/2015 Vieux  
  28 ans, Liège
 
Du temps ou je travaillais encore chez Belfius, les offres étaient valable 10 jours.
(à savoir que pour vous fournir ce taux, l'agent à du encoder une demande dans votre dossier via le logiciel Belfius, les 10 jours commence à partir de ce rdv)

personnellement 2.24% dans votre situation est un excellent taux.

actuellement les banques sont inondées de demandes, personnellement je préfère un 2.24% fixe maintenant que ...

même si les taux n'ont pas prévu de remonter en 2015, c'est une bonne proposition.
12/05/2015 Vieux  
  28 ans, Liège
 
Citation:
Posté par RobBZ Voir le message
Oui... Pour le moment dans le processus d'achat, j'ai trouvé que les banques sont les plus opaques.
Impossible d'avoir des réponses claires et des documents à l'avance... Concurrence oblige...
prêteriez vous votre argent à un inconnu pour moins de 2.5% en 20 ans ? répondre à cette question c'est répondre à la votre.

les postes ici me feront toujours rire, parler de négociation comme si vous aviez quelque chose d'important à offrir ... de plus en plus en quotité 100% ou inférieur.


les banques ne sont (et ce n'est pas neuf d'hier) pas des organismes caritatifs, savez vous quelle est la marge d'une banque sur un crédit hypothécaire ?



EDIT : ce post n'est pas une critique, juste un "ajustement", j'ai connu l'envers du décor et si il existe un grand nombre de charlatant limite d'escroc dans le métier. La majeure partie des agents font bien leur travail.

bon à savoir, la quotité influence plus le taux final que les revenus (même si vous êtes joueur de foot à >20 000€/mois). La raison est simple gagner "x" aujourdhui ne garantit pas à la banque que vous gagnerez toujours "x" demain. CDI ne veut plus rien dire à notre époque.

Dernière modification par baziles18 12/05/2015 à 15h57.
12/05/2015 Vieux  
 
  35 ans, Hainaut
 
Bonjour,

Nous venons il y a quelques semaines de refinancer notre crédit hypothécaire auprès d'une autre banque.
Nous n'avons, dans la plupart des cas, pas eu de réels soucis à obtenir des offres écrites.

Par contre, la marge de négociation du taux était quasi inexistante.
Pas de négociation possible chez ING ni chez Belfius (où se situent nos comptes principaux) malgré une tentative, certes restée totalement vaine, de "chantage". Un petit peu plus de possibilités chez BNP mais limitée. Pour finir, nous avons signé chez Axa qui proposait d’emblée un taux intéressant (1,91% taux fixe 20 ans).

Comme vous le mentionnez, ne surtout pas sous estimer l'assurance solde restant dû et l'assurance incendie (souvent à prendre obligatoirement chez la banque x) qui peuvent parfois annihiler totalement les quelques pc de réduction du taux à priori "gagnés". Les différences entre assurances (à couverture identique) se montent parfois à plusieurs centaines d'euros par an (cas constaté). Ces différences ne justifieront pas toujours un taux de 2,15 à la place de 2,24.

Bref, continuez votre "tournée" et prenez le temps de tout analyser. N'hésitez pas à contacter votre courtier en assurance qui sera généralement au courant des prix pratiqués par X ou Y et pourra vous aiguiller sur les assurances solde restant dû et incendie plus intéressantes.

Bonne continuation dans vos recherches.
12/05/2015 Vieux  
  29 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par baziles18 Voir le message
prêteriez vous votre argent à un inconnu pour moins de 2.5% en 20 ans ? répondre à cette question c'est répondre à la votre.

les postes ici me feront toujours rire, parler de négociation comme si vous aviez quelque chose d'important à offrir ... de plus en plus en quotité 100% ou inférieur.


les banques ne sont (et ce n'est pas neuf d'hier) pas des organismes caritatifs, savez vous quelle est la marge d'une banque sur un crédit hypothécaire ?



EDIT : ce post n'est pas une critique, juste un "ajustement", j'ai connu l'envers du décor et si il existe un grand nombre de charlatant limite d'escroc dans le métier. La majeure partie des agents font bien leur travail.

bon à savoir, la quotité influence plus le taux final que les revenus (même si vous êtes joueur de foot à >20 000€/mois). La raison est simple gagner "x" aujourdhui ne garantit pas à la banque que vous gagnerez toujours "x" demain. CDI ne veut plus rien dire à notre époque.
Aujourd'hui il est claire que le prêt hypothécaire est devenu un "produit d'appel" pour les banques. Les marges sont très faibles et la durée a une grosse incidence sur les ratio de fonds propres (Baal III). Les banques octroient des crédits hypothécaires dans l'unique espoir de fidéliser leur clientèle, comprenez : la chance de pouvoir leur refourguer plein de produits.
12/05/2015 Vieux  
  27 ans, Namur
 
Un grand merci pour vos précisions et vos réactions!

Pour info: après avoir vu 4 banques, nous avons obtenu sur papier 2,24% chez Ax* (avec assurance habitation et ASRD) et 2,14% chez F*rtis (avec assurance habitation, ASRD, assurance RC et assurance auto). Nous sommes assez réticents par rapport au fait de nous lier pour 20 ans à une assurance auto (surtout que A* assurance (lié à F*rtis) semble relativement cher). Nous allons donc tenter de négocier chez Ax* une petite baisse sur le taux (peut-être 2,20%) ou sur l'ASRD et très probablement signer chez eux. Leur offre de 2,24% serait seulement valable jusqu'à demain (une hausse sera annoncée à partir de vendredi).
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