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20/07/2014 Vieux  
  39 ans, Hainaut
 
bonjour à tous,
nous sommes allés vendredi visité une maison qui nous plait réellement beaucoup.
c'est une maison+ un ancien commerce(en l'occurrence boucherie), avec un atelier de +/-185m2 qui peut egalement servir de garage.
sur le site de l'agence, elle était estimée à 150000 euros, nous avons dis à la dame que nous étions prêts à faire une offre à 130000. Elle nous a dit qu'il fallait pour cela faire une offre écrite, nous avons rendez vous mardi.
Elle sait que nous ferons notre prêt avec le flw, elle nous a dit qu'elle mettrait la "clause suspensive d'octroi de prêt" et qu'elle soumettrait l'offre aux proprios( apparemment, ils sont plusieurs).
Elle nous a mis en garde sur le flw, car ils seraient lents d'après elle.
J'ai quelques questions qui me turlupine un peu : il y aura une visite d'expert, elle dit qu'on doit être là, car va falloir que l'on lui explique à lui que les travaux nous les ferons nous-mêmes.1) Je me demandais simplement à quoi l'expert va t-il regarder?
2)La maison est habitable, bien qu'elle nécessite des travaux de rénovation : électricité, enlèvement de la chambre froide qui est encore présente, fenêtres à changer, toiture ok pas de fuite,mais pas de sous toiture,ni velux c'est des tuiles vitrées.Pensez vous qu'il risque de ne pas être d'accord sur le prix.
3)Nous sommes allés voir une représentante de la flw qui nous a fait un dossier pour le cas où l'on voudrait acheter:elle nous a dit qu'on devrait avoir 30% sur compte épargne pour bénéficier du prêt, seulement son ordinateur ne fonctionnait pas et elle nous a envoyé un mail disant qu'on pourrait éventuellement recevoir 160000 pour une maison sans travaux ou moins genre 120000 et 40000 pour les travaux. Seulement , ma question est 30% de quoi? de la valeur de la maison ou du prêt?
ensuite , dans son mail il n'est plus question de 30%, elle nous met 6000 euros de fonds propres or nous lui avions dit que nous n'avions que 4500 de fonds propres.
4) J'ai essayé de la contacter, mais j'ai eu quelqu'un d'autre , je lui ai demandé : exemple nous signons une offre d'achat et qu'elle est accepté lorsque nous passerons devant le notaire faudra t il donner les frais tout de suite ou pls tard et il m'a répondu lorsqu'il vous les demandera.
5) maintenant, quand devra t on passer chez le notaire en sachant qe la dame de l 'agence va d'abord soummettre l'offre aux vendeurs et que s'il accepte ce sera quand le passage.Aura t on assez avec +/-5000 euros pour une maison de 130000, je suppose que nous passerions début aout d'ou le fait d'avoir encore mis un peu de sous de coté.
Merci à vous d'avoir lu ce post et à ceux qui pourront m'aider
20/07/2014 Vieux  
  43 ans, Liège
 
donc pour 130.000€

frais de notaire droit d'enregistrement si maison modeste entre 10.900€ et 11.200€ si pas modeste entre 19.300€ et 19.700€

tu peux faire le calcule ici

http://www.notaire.be/calcul_de_frais_vente.php

20/07/2014 Vieux  
dd1
  40 ans
 
4500 euros de fonds propres ce sera pas assez même avec le flw. Au vu de ce que vous expliquez vous aurez des travaux pour un certain montant . La première chose à faire est d'établir un plan financier qui tient la route et que vous pouvez défendre avec un dossier en béton...

Dernière modification par dd1 20/07/2014 à 20h55.
20/07/2014 Vieux  
  43 ans, Liège
 
bien ce que je me suis dis aussi
20/07/2014 Vieux  
 
  35 ans, France
 
Et vérifie aussi, comment est reprise la boucherie au niveau de l'urbanisme. Il n'est pas toujours simple/facile/rapide/possible de changer l'affectation d'un bâtiment. Et ce n'est pas parce que quelqu'un y habitait que c'est autorisé par l'urbanisme.

Prenez conseil auprès de VOTRE notaire (pas celui des vendeurs, ni l'agent immobilier, qui, bien que pouvant être honnêtes, ne sont pas là pour vous défendre) avant de faire une offre.
20/07/2014 Vieux  
  Brabant Wallon
 
On ne se lance pas dans un projet immobilier avec seulement 4500-5000 euros en fonds propres.
C'est prendre beaucoup trop de risques de ne pas avoir assez d'argent pour réagir aux (mauvaises) surprises de la rénovation.
20/07/2014 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
  Géronimo est connecté maintenant
Si vous n'avez que 4500€ de fonds propres, vous allez avoir du mal à avoir un crédit. Et vous aurez du mal à acheter. Et du mal à payer les éventuels travaux.

Les montants des "frais de notaires" mentionnés par fafalili sont les frais de notaire de l'acte d'achat.

Comptez encore 3700 à 4000€ pour l'acte de prêt hypothécaire.

Avoir un crédit "à 125%" comme vous semblez en avoir besoin est devenu très très compliqué.

Cela dit, cela vaut la peine de "faire l'exercice" en allant voir le banquier. De là à faire une offre, je pense que c'est prématuré. Vous devriez mettre encore un peu de sous de côté.
21/07/2014 Vieux  
  35 ans, Liège
  calbe est connecté maintenant
Sauf qu'ici, si j'ai bien suivi, le crédit serait souscrit auprès du fond du logement des familles nombreuses, et donc avec des conditions d'octroi moins sévères que les banques (sinon je vois pas pourquoi cet organisme proposerait des crédits immobiliers).
21/07/2014 Vieux  
 
  40 ans, Hainaut
 
Et si ce n'est pas au FLW, il est possible d'avoir un crédit social aussi, auprès d'organismes comme Br***ult à Chatelet ou Fleurus. Avec des taux intéressants.
21/07/2014 Vieux  
  39 ans, Hainaut
 
bonjour , c'était pas 30% mais 3%, excusez moi.
En fait, je pense recontacter la flw pour plus d'informations à ce sujet.
Je pense aussi mettre en suspens l'offre, heureusement nous n'avons rien signé encore.Attendre d'avoir plus d'argent.
merci à vous pour vos messages et votre aide.
21/07/2014 Vieux  
  35 ans, Liège
  calbe est connecté maintenant
Citation:
Posté par brigande Voir le message
bonjour , c'était pas 30% mais 3%, excusez moi.
En fait, je pense recontacter la flw pour plus d'informations à ce sujet.
Je pense aussi mettre en suspens l'offre, heureusement nous n'avons rien signé encore.Attendre d'avoir plus d'argent.
merci à vous pour vos messages et votre aide.
Au vu de votre épargne, pensez-vous pouvoir réunir une somme plus importante dans les prochains mois ou prochaines années ?

Faites une estimation en vous plaçant dans la situation la plus défavorable, et si le montant mensuel total se rapproche de votre loyer actuel, et que vous vous en sortez actuellement (même avec un capacité d'épargne faible), envisagez l'achat, les organismes comme la FLW sont là pour ça.
21/07/2014 Vieux  
  39 ans, Hainaut
 
les frais sont une chose, mais n'oubliez pas les factures qui viennent suivant l'achat:
cadastre au prorata, assurances vie+incendie et première mensualité, tous les frais de dossier et expertise... donc ne calculez jamais trop juste et économisez davantage.
21/07/2014 Vieux  
 
  44 ans, Hainaut
 
sur le site de l'agence, elle était estimée à 150000 euros, nous avons dis à la dame que nous étions prêts à faire une offre à 130000.
Faire une offre à 130000 veut dire que vous avez déjà calculé (estimé) le montant des travaux. En effet, votre crédit au FLW comprend l'ensemble: achat+travaux (ils ne vous prêteront l'argent que dans ces conditions puisque vous devez, au final, vous retrouver dans un logement habitable et conforme)

Elle nous a dit qu'il fallait pour cela faire une offre écrite, nous avons rendez vous mardi.Elle sait que nous ferons notre prêt avec le flw, elle nous a dit qu'elle mettrait la "clause suspensive d'octroi de prêt" et qu'elle soumettrait l'offre aux proprios( apparemment, ils sont plusieurs).
Il faut effectivement, dans cette offre, mentionner que vous avez besoin d'un crédit hypothécaire. Si les proprios acceptent votre offre, la convention de vente doit comporter OBLIGATOIREMENT la clause suspensive d'octroi de prêt.

Elle nous a mis en garde sur le flw, car ils seraient lents d'après elle.
C'est totalement inexact. En tous cas, pas lors de la constitution du dossier.

J'ai quelques questions qui me turlupine un peu : il y aura une visite d'expert, elle dit qu'on doit être là, car va falloir que l'on lui explique à lui que les travaux nous les ferons nous-mêmes.
Ca n'est pas un problème, simplement cet expert (qui en fait est là plus pour vous aider que pour vous ennuyer) vous expliquera des choses à faire et à ne pas faire.
Si mes souvenirs sont bons, il peut s'agir d'un expert privé ou public. Mais si vous faites des travaux vous-même, il est obligatoire de prendre un expert public.


1) Je me demandais simplement à quoi l'expert va t-il regarder?
Il s'agit d'un expert du FLW, ça coûte environ 200 euros (que vous devez payer au FLW afin de faire venir l'expert). Il va regarder l'état général de la maison. Il va regarder quels travaux sont obligatoires pour la mise en conformité (par exemple l'electricité) ainsiq ue pour la salubrité (par exemple, isoler le toit, refaire une toiture, remplacer des chassis...)
Vous pourrez, aussi, parler avec lui des travaux que vous aimeriez effectuer en plus.
Il estimera le tout mais distinguera l'obligatoire du non-obligatoire.

2)La maison est habitable, bien qu'elle nécessite des travaux de rénovation : électricité, enlèvement de la chambre froide qui est encore présente, fenêtres à changer, toiture ok pas de fuite,mais pas de sous toiture,ni velux c'est des tuiles vitrées.Pensez vous qu'il risque de ne pas être d'accord sur le prix.
L'idée n'est pas tellement d'être d'accord sur le prix mais bien d'estimer le coût des travaux pour que votre maison devienne conforme et que vous puissiez l'habiter dans des conditions décentes. (un châssis pourri par lequel toute la chaleur s'en va en hiver n'est pas considéré comme une condition décente).

3)Nous sommes allés voir une représentante de la flw qui nous a fait un dossier pour le cas où l'on voudrait acheter:elle nous a dit qu'on devrait avoir 30% sur compte épargne pour bénéficier du prêt, seulement son ordinateur ne fonctionnait pas et elle nous a envoyé un mail disant qu'on pourrait éventuellement recevoir 160000 pour une maison sans travaux ou moins genre 120000 et 40000 pour les travaux. Seulement , ma question est 30% de quoi? de la valeur de la maison ou du prêt?
ensuite , dans son mail il n'est plus question de 30%, elle nous met 6000 euros de fonds propres or nous lui avions dit que nous n'avions que 4500 de fonds propres.
Ca c'est la théorie, selon la situation, votre dossier sera revu.

4) J'ai essayé de la contacter, mais j'ai eu quelqu'un d'autre , je lui ai demandé : exemple nous signons une offre d'achat et qu'elle est accepté lorsque nous passerons devant le notaire faudra t il donner les frais tout de suite ou pls tard et il m'a répondu lorsqu'il vous les demandera.
On donne un acompte au moment de la signature de la convention de vente (min 5% du prix d'achat: donc si achat = 130000, acompte = 6500)
Cette convention doit mentionner: "la présente convention est faite sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt hypothécaire dans le chef de l'acquéreur dans le mois des présentes. Faute d'avoir notifié au notaire X, pour telle date, le refus de la société de crédit, l'acquéreur déclare que la présente convention sera pure et définitive." (Ici, on donne un mois pour contracter un crédit, le délai peut être différent, c'est à voir avec le notaire et le proprio)

5) maintenant, quand devra t on passer chez le notaire en sachant qe la dame de l 'agence va d'abord soummettre l'offre aux vendeurs et que s'il accepte ce sera quand le passage.Aura t on assez avec +/-5000 euros pour une maison de 130000, je suppose que nous passerions début aout d'ou le fait d'avoir encore mis un peu de sous de coté.
Donc, dans l'ordre:
Contacter le FLW
Faire offre aux proprios pour le montant auquel vous acceptez d'acquérir le bien
Attendre leur accord. S'ils marquent leur accord:
Signer la convention de vente AVEC la clause suspensive (la plus longue possible, car durant cette période vous devrez faire venir l'expert et faire faire des devis, si vous faites des travaux vous meme, vous devrez chiffrer (sur offre de marchands de materiaux) les travaux à effectuer selon le rapport de l'expert.
Rendre tout votre dossier "devis" au FLW
Attendre leur accord (réponse rapide)
Signer l'acte d'achat (c'est peut-être là que le FLW est plus "lent" mais ça vous laisse aussi le temps d'économiser un peu) dans les 4mois de la signature de la convention de vente.
(il se peut que lors de l'acte d'achat vous deviez encore "mettre un peu de votre poche", ça dépend de votre dossier, il faut voir ça avec le FLW et le notaire)
21/07/2014 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Attention, comme il s'git d'un ancien commerce, le cadastre a certainement été fixé en fonction de cette fonction. Le revenu cadastral d'un commerce est généralement nettement plus élevé qu'un logement. Donc les taxes sur le bâtiment sont plus importantes. Ca peut vite faire des milliers d'euro de différences chaque années.

Pour changer l'affectation au cadastre, il faut une demande de permis d'urbanisme avec l'intervention d'un architecte.

Si l'on ajoute à cela les travaux (électricité, déménagement de chambre froide, les inévitables travaux de plafonnages...)

Sans vouloir vous faire peur, il vaut mieux bien calculer avant de vous lancer dans cette aventure.
21/07/2014 Vieux  
 
  44 ans, Hainaut
 
C'est vrai, j'ai omis la problématique du cadastre.
Je ne connais pas les problemes que cela implique mais par contre, je sais que le FLW ne vous pretera pas d'argent pour un bien dépassant un certain revenu cadastral.
21/07/2014 Vieux  
  39 ans, Hainaut
 
merci pour votre réponse bagheera, ca m'a bien éclairer.
Le revenu cadastral est de 625 euros, or il doit être inférieur à 845 euros , donc je suppose que c'est bon.
Je vais les recontacter car la dame du flw me dt 3% à investir dans l'opération,mais quand je me renseigne partout c'est plus le même son de cloche.
Je ne voudrais pas m'engager dans un projet qui risque de ne pas aboutir, c'est faire perdre du temps aux personnes, et moi ça me permet d'économiser encore.
merci pour l'aide et les conseils que vous m'avez apporté
21/07/2014 Vieux  
 
  28 ans, Hainaut
 
Attention dans votre clause suspensive pour le prêt il dois y figuré le montant exacte de la transaction et dans votre cas le nom du prêteur.

Si c'est 2 chose n'y figure pas vous la clause suspensive ne veut rien dire ( si bnp vous prête 50.000€ demain votre clause saute si tout ne figure pas dedans )
22/07/2014 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Bonjour Brigande,

Au vu de ce que vous expliquez, vous allez avoir d'énormes frais concernant les travaux et je ne suis pas sûre que cela soit la meilleure chose à faire. Ne pouvez-vous pas trouver une maison peut-être plus chère à l'achat mais dont les travaux sont moindres ! Nous avons cru au départ que nous n'avions que des travaux d'électricité et de chauffage à effectuer mais hélas, nous avons eu surtout la surprise de découvrir que tout était à refaire car tout tenait par habitude !!

Le tort que nous avons eu, c'est de ne pas faire expertiser la maison avant de faire une offre, ce qui n'est heureusement pas le cas ici mais je peux vous dire que 40000 euros de travaux, c'est vite parti, surtout quand on découvre qu'il y a beaucoup plus de travaux à effectuer que prévus.

Comme il s'agit du FLW, ils seront peut-être plus enclins à vous prêter qu'une banque (je vends ma maison et c'est une des raisons pour laquelle les acheteurs potentiels fuient car les banques ne prêtent plus aussi facilement car elles ne sont pas sûres de récupérer leur argent au cas où il y aurait un problème).

Bref, à la lecture de votre mail, je vous dis "prudence" car une fois que c'est signé et si vous n'avez pas les fonds nécessaires pour continuer vos travaux, vous risquez de vous retrouver dans une maison inachevée (dans notre cas, ce fut surtout une grosse arnaque mais si on avait su certaines choses avant, cela nous aurait évité bien des ennuis).

De toute manière, le FLW établira lui-même un budget précis et donc il est certain que si c'est trop risqué, ils ne vous prêteront pas.

Bon courage à vous et surtout comparez bien avant de signer !! C'est du vécu !

Dernière modification par VIVAMINE 22/07/2014 à 02h46.
22/07/2014 Vieux  
  39 ans, Hainaut
 
bonjour,
J'ai téléphoné à la flw et la dame me dit c'est bien 3% minimum à investir dans l'opération, donc je lui demande oui 3% des 130000 euros pour l'offre ou pour les 160000 de la simulation.et là elle me dit je ne sais pas mais je pense que ce sera des 130000, car elle avait entendu quelqu'un demander ce matin combien qu'il fallait mettre et ils lui ont répondu minimum 3000 euros, donc 13x3 = 3900 donc c'est bien du prix de la maison si jamais l'offre est accepté.ensuite, par sécurité j'ai posé la question et pour les frais de notaire c'est en plus des 3% et elle a dit non apparemment c'est compris dans le prêt.car j'avais lu dans l'offre de simulation frais de mutation et il était noté 11890 et frais de prêt 4110 en plus des 160000.donc j'espère que ca va marcher. bonne journée.
merci à tous
22/07/2014 Vieux  
dd1
  40 ans
 
Eh bien bon courage , faut être fou de se lancer dans un projet avec 4500 euros de fond propre . A chacun sa méthode finalement ....
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