Passage chez le notaire pour refinancement

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Passage chez le notaire pour refinancement

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26/03/2015 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Tjs pas d'accord Car tu regardes ici le décompte de l'ancienne banque. Et là, tu as bien sûr raison.
Mais je regarde le coût total du crédit selon les 2 dates proposées. (voir #30). C'est ça qui importe au final : faire le choix le plus économique.
26/03/2015 Vieux  
 
  40 ans, Liège
 
Au #28, tu as écrit que tu étais d'accord avec moi si la réponse à ma question était (a).

Puis tu as soutenu que c'était (c) alors que, chez Bifidus en tout cas, j'ai la preuve noir sur blanc que ce n'est pas le cas. C'est (a).

Pour tenter de te comprendre, tu écrivais ceci au #30 :
Citation:
Posté par Kenshin Voir le message
Si la banque de sortie "A" calculait la dernière mensualité au exactement pro-rata du mois (continuons avec le 10 du mois). La banque repreneuse "B" appliquerait toujours le tableau d'amortissement qu'à partir du 1er du mois suivant.
En conséquence, le client ne bénéficierait pas d'un amortissement en capital pour les 2/3 du mois, alors qu'il payera des intérêts complets.
Que veux-tu dire par intérêts complets ?
26/03/2015 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Je réponds à chaque exemple donné séparément. Probablement pas de façon clair, vu qu'on tire le sujet en longueur

Dans le phrase que tu cites : "intérêts complets" = les intérêts calculés sur le montant total du solde du crédit, à partir de la date de libération des fonds par la banque, et jusqu'au dernier jour du mois en cours.

Pour reprendre un exemple chiffré (exemplatif uniquement), plus parlant :
Mr. X payait 1000 €/mois pour son crédit à 4% l'an auprès de la banque X. Il renégocie un taux de 2% auprès de la banque Y, sur 20 ans disons, ce qui lui permet de diminuer d'environ 130 €/mois son remboursement mensuel.

Si Mr. X passe chez le notaire le 30 du mois d'avril, il payera :
- ~1000 € (I+K) à la banque X
- 10 € (I) à la banque Y
Mr. X aura amorti 500 € sur son capital emprunté.

Coût total du crédit = inchangé + 10 €


Si Mr. X passe chez le notaire le 10 du mois d'avril, il payera :
- 330 € (I+K) à la banque X (si son contrat est ainsi rédigé)
- 230 € (I) à la banque Y
Mr. X aura amorti max 150 € sur son emprunt. Ca parait plus intéressant sur la dépense du mois en cours.

Mais si on regarde le coût total du crédit immobilier :
--> ces 230 € d'intérêt interviennent en pur perte, étant donné l'absence d'amortissement. Ils provoquent l'extension de 2/3 de mois de la durée du crédit.
--> ces 350 € de différence en amortissement du capital implique le paiement d'un intérêt de 2% sur ce montant, chaque mois pendant 20 ans, soit 140 € supplémentaires.

Coût total du crédit = inchangé + 230 € + 140 € d'intérêts supérieurs.



PS : J'ai demandé à un collègue de vérifier sur le crédit qu'il vient de racheter, il est dans le cas "c". Ca varierait donc selon les conditions bancaires tout de même.
26/03/2015 Vieux  
 
  40 ans, Liège
 
Le 30 avril, M. X2 a donc 450 € de plus dans sa poche que M. X1, mais 350 € de dette en plus.

Il est 100 € plus riche : c'est son bénéfice pour n'avoir payé que du 2% plutôt que du 4% pendant 20 jours.

Pour que les situations soient comparables, il suffit d'imaginer que X2 emprunte 350 € de moins que X1 (comme je le suggérais au #35) ou même (en théorie) qu'il fait un remboursement anticipé de 350 € à la nouvelle banque le 30 avril.
27/03/2015 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
En dehors des choix à faire entre présent et futur, tu es bien d'accord que le coût total est supérieur si on choisit la date du 10 ?
27/03/2015 Vieux  
 
  40 ans, Liège
 
Non, je ne suis pas d'accord avec tes conclusions "Coût total du crédit = inchangé + ...".

Où sont passés les 1000 € payés le 30 avril dans le premier scénario ?
27/03/2015 Vieux  
  28 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par marc.d Voir le message
Non, je ne suis pas d'accord avec tes conclusions "Coût total du crédit = inchangé + ...".

Où sont passés les 1000 € payés le 30 avril dans le premier scénario ?
le scénario 1 n'est pas correcte... en passant chez le notaire le 30 avril on ne paye pas les 1000€ mais juste les intérets de ces 1000€ puisque le capital lui est remboursé par le nouveau prêt
27/03/2015 Vieux  
 
  42 ans, Namur
 
Débat intéressant, je vais bientôt passer chez le notaire pour le rachat de mon prêt.

La personne de ma nouvelle banque m'a fait la remaquer qu' il valait mieux passer en fin de mois devant le notaire pour payer moins d'intéret mais sans donner plus d'informations.
Malheureusement je n'ai pas demandé d'avantage d'explications. Sur le coup je n'avais pas pensé aux intérêts de l'ancienne banque.

Je regarderai les clauses de de remboursement anticipé de mon prêt actuel
27/03/2015 Vieux  
 
  42 ans, Namur
 
en y réfléchissant, les indemnité de réemploi s’élève généralement a 3 mois quel que soit la date du mois en cours.
En partant de ce constat si il est correct, je suppose qu il vaut mieux passer en fin de mois.
27/03/2015 Vieux  
  30 ans, Namur
 
Joyeux Anniversaire !
Citation:
Posté par Cato Voir le message
Débat intéressant, je vais bientôt passer chez le notaire pour le rachat de mon prêt.

La personne de ma nouvelle banque m'a fait la remaquer qu' il valait mieux passer en fin de mois devant le notaire pour payer moins d'intéret mais sans donner plus d'informations.
Malheureusement je n'ai pas demandé d'avantage d'explications. Sur le coup je n'avais pas pensé aux intérêts de l'ancienne banque.

Je regarderai les clauses de de remboursement anticipé de mon prêt actuel
Ing, ma nouvelle banque, m'a dit de meme, qu'il vaut mieux passer le 30.
Comme ca je ne pairait que 1 jour d'interet chez eux ;)

Pour bnp il est clair que je ne sais pas trop s'ils veulent des iteret jusqu'au 30 ou pas.... on decouvrira ca chez le notaire je suppose
27/03/2015 Vieux  
 
  40 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Cato Voir le message
en y réfléchissant, les indemnité de réemploi s’élève généralement a 3 mois quel que soit la date du mois en cours.
En partant de ce constat si il est correct, je suppose qu il vaut mieux passer en fin de mois.
C'est aussi pour moi ça la question-clé !
Quand on rembourse anticipativement un PH le 10ème jour du mois, doit-on à la banque qu'on quitte 100 % du solde restant dû +
(a) 3 mois d'indemnités de remploi + les intérêts sur les 10 jours ?
(b) 3 mois de remploi ?
(c) 3 mois d'indemnités de remploi + les intérêts sur les 30 jours (soit 4 mois) ?
Pour moi, c'est le (a) qui est logique. Dans au moins un cas (le mien chez Bifidus en 2008), je suis 100% certain que c'était le (a). Je l'ai vérifié hier.

Si c'est bien le (a), je prétends que le plus intéressant est de switcher le plus tôt possible.

Si ça devait être (b) (voire (c) mais je suis très sceptique sur cette option), ce que je ne crois pas, il est clair qu'il vaudrait mieux rembourser à la dernière limite, avant d'entamer un nouveau mois.
27/03/2015 Vieux  
 
  42 ans, Namur
 
je crois que il vaut mieux passer en fin de mois car il me semble que le payement des mensualités est anticipatf et donc les intérêt sont compte sur le mois complet et donc les jours après le passage au notaire devrait être deduit.
27/03/2015 Vieux  
 
  40 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Cato Voir le message
je crois que il vaut mieux passer en fin de mois car il me semble que le payement des mensualités est anticipatf et donc les intérêt sont compte sur le mois complet et donc les jours après le passage au notaire devrait être deduit.
Je sais bien que les banquiers sont des voleurs mais non, le paiement des intérêts n'est pas anticipatif. Pour s'en convaincre, il suffit de constater sur un tableau d'amortissement que les intérêts du dernier mois ne sont pas nuls.
27/03/2015 Vieux  
 
  42 ans, Namur
 
Soit je ne comprend pas bien le fonctionnement mais il me semble que avec le rachat de mon prêt, le premier payement qui démarre mon tableau d amortissement, je le paye le premier du mois donc c est anticipatf. si je refinance le mois suivant, j aurai paye les intérêt total du mois suivant.
27/03/2015 Vieux  
 
  40 ans, Liège
 
Les intérêts intercalaires ne figurent pas sur la simulation de la banque puisque le jour exact du passage de l'acte n'est pas connu au moment de la simulation.

À ma connaissance et dans mon expérience, pour un refinancement le 10 avril par exemple, les intérêts cessent d'être dûs ce jour-là auprès de la banque quittée mais sont dûs à partir de ce jour-là, à un taux inférieur, auprès de la banque rejointe.

Dernière modification par marc.d 27/03/2015 à 23h04.
27/03/2015 Vieux  
 
  42 ans, Namur
 
Non ce n est pas ce que je voulais dire.... Je dis que le payement du capital + intérêt est anticipatif. Car on paye le premier du mois pour le mois en cours. Si on refinance le mois suivant, le capital + intérêt a été paye pour tout le mois... Donc quand on passe devant le notaire il vaut mieux en fin de mois pour payer le moins possible d intérêt dans la nouvelle banque.
27/03/2015 Vieux  
 
  46 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par marc.d Voir le message
C'est aussi pour moi ça la question-clé !
Quand on rembourse anticipativement un PH le 10ème jour du mois, doit-on à la banque qu'on quitte 100 % du solde restant dû +
(a) 3 mois d'indemnités de remploi + les intérêts sur les 10 jours ?
(b) 3 mois de remploi ?
(c) 3 mois d'indemnités de remploi + les intérêts sur les 30 jours (soit 4 mois) ?
Pour moi, c'est le (a) qui est logique. Dans au moins un cas (le mien chez Bifidus en 2008), je suis 100% certain que c'était le (a). Je l'ai vérifié hier.

Si c'est bien le (a), je prétends que le plus intéressant est de switcher le plus tôt possible.

Si ça devait être (b) (voire (c) mais je suis très sceptique sur cette option), ce que je ne crois pas, il est clair qu'il vaudrait mieux rembourser à la dernière limite, avant d'entamer un nouveau mois.
C'est le a)....C'est ce que j'ai eu aussi. Enfin pire. Car en plus des intérêts jusqu'au 10, le remboursement du nouveau capital n'a commencé que le mois suivant, donc pas de mensualité à payer le mois en cours....mais les intérêts 'seulement'... et hop des zoros en plus à payer.... Sales banquiers.
Je précise que je restais dans la même banque.
28/03/2015 Vieux  
 
  40 ans, Liège
 
Citation:
Posté par lepasserelle Voir le message
C'est le a)....C'est ce que j'ai eu aussi. Enfin pire. Car en plus des intérêts jusqu'au 10, le remboursement du nouveau capital n'a commencé que le mois suivant, donc pas de mensualité à payer le mois en cours....mais les intérêts 'seulement'... et hop des zoros en plus à payer.... Sales banquiers.
Je précise que je restais dans la même banque.
Il te suffit de faire un remboursement anticipé du capital que tu aurais souhaité rembourser le dernier jour du mois du refinancement.

Et le tour est joué.
28/03/2015 Vieux  
 
  40 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Cato Voir le message
Non ce n est pas ce que je voulais dire.... Je dis que le payement du capital + intérêt est anticipatif. Car on paye le premier du mois pour le mois en cours. Si on refinance le mois suivant, le capital + intérêt a été paye pour tout le mois... Donc quand on passe devant le notaire il vaut mieux en fin de mois pour payer le moins possible d intérêt dans la nouvelle banque.
Ce qui compte est le total des intérêts payés à l'ancienne banque et la nouvelle.

Voici la preuve que, dans mon cas au moins, la banque quittée comptait les intérêts au jour près. On voit que je devais 100% du capital (ligne 1), 3 mois de remploi (ligne 3) et des intérêts calculés pour les 18 jours de novembre 2008 (ligne 2). En-dessous, une phrase précise le montant journalier dû en plus si je rembourse après le 18 novembre :



Passage chez le notaire pour refinancement
28/03/2015 Vieux  
 
  42 ans, Namur
 
Oui dans ton cas il ait mieux payer le plus rapidement possible. A voir si toutes les banques utilisent le même système. Mais je suppose que oui
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