Passage chez le notaire pour refinancement

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Passage chez le notaire pour refinancement

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30/03/2015 Vieux  
 
  36 ans, Liège
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Posté par marc.d Voir le message
Non, je ne suis pas d'accord avec tes conclusions "Coût total du crédit = inchangé + ...".

Où sont passés les 1000 € payés le 30 avril dans le premier scénario ?
Dans le tableau d'amortissement initial.
Il faut vraiment comparer les coûts totaux. Ca ne sert à rien de regarder un mois en particulier, étant donné qu'au moment du rachat, on reporte des coûts dans le tableau suivant.
La seule base comparable, c'est le coût total du crédit, c-à-d ce qu'on aura payé en tout et pour tout, une fois la maison remboursée.
30/03/2015 Vieux  
 
  36 ans, Liège
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Posté par boters Voir le message
le scénario 1 n'est pas correcte... en passant chez le notaire le 30 avril on ne paye pas les 1000€ mais juste les intérets de ces 1000€ puisque le capital lui est remboursé par le nouveau prêt
Tu mélanges la banque X et la banque Y

30/03/2015 Vieux  
 
  36 ans, Liège
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Posté par lepasserelle Voir le message
C'est le a)....C'est ce que j'ai eu aussi. Enfin pire. Car en plus des intérêts jusqu'au 10, le remboursement du nouveau capital n'a commencé que le mois suivant, donc pas de mensualité à payer le mois en cours....mais les intérêts 'seulement'... et hop des zoros en plus à payer.... Sales banquiers.
Je précise que je restais dans la même banque.
Voilà, merci
Ca fait un moment que j'essaye de le démontrer

Le tour de passe-passe n'en est pas un pour moi, car on refinancera toujours ce qu'on a besoin, ni plus, ni moins, étant donné que cela dépendra toujours de ses fonds propres. C'est une donnée constante dans le cas d'une souscription d'un crédit.

On payera toujours des intérêts supplémentaires, non-assortis de leur équivalent en amortissement du capital. = perte
30/03/2015 Vieux  
 
  40 ans, Liège
  marc.d est connecté maintenant
Je reste sur ma position mais j'essaie de comprendre la tienne.

Imaginons qu'il restait 150 500 € de capital restant dû le 1er avril.

Est-ce que tu es en train de nous dire que tes scénarios sont tels que, si on refinance le 10 avril, on réemprunte auprès de la banque Y 150 350 € (150500-150) alors que, si on refinance le 30 avril, on réemprunte 150 000 € ?
30/03/2015 Vieux  
 
  36 ans, Liège
  Kenshin est connecté maintenant
Je maintiens que la seule bonne comparaison possible est celle du "coût total" du crédit contracté (ou si rachat, la somme des coûts totaux).

Ce coût total étant composé de variables complémentaires (vitesse d'amortissement du capital, intérêts, frais bancaires divers), on ne peut pas les dissocier sans fausser le calcul.
30/03/2015 Vieux  
 
  40 ans, Liège
  marc.d est connecté maintenant
D'accord.

Pour moi, le coût total est le total des frais et de l'intégrale dans le temps de "taux d'intérêt × capital restant dû".

À frais identiques et si le capital restant dû est bien le même dans les 2 scénarios (150 000 € à partir du 1er mai dans l'exemple), refinancer le 10 avril plutôt que le 30 permet de bénéficier d'un taux plus faible pendant 20 jours de plus et induit donc un coût total plus faible.
30/03/2015 Vieux  
 
  36 ans, Liège
  Kenshin est connecté maintenant
OK aussi.

Mais ça n'est pas à frais identiques, vu qu'il faut y ajouter des intérêts sur capital 'imprévus' ; comme dans l'exemple de Lepasserelle.
Le léger gain sur la différence de taux est alors plus que compensé par ces frais supplémentaires, et donc le résultat total négatif.
30/03/2015 Vieux  
 
  40 ans, Liège
  marc.d est connecté maintenant
On peut discuter dans le cas du refinancement auprès de la même banque où le switch se fait exactement le jour du paiement de la mensualité, mais c'est un leurre parce que le capital réemprunté n'est pas le même dans les 2 scénarios.

On a le cash correspondant à un mois d'amortissement en capital en poche et il suffit de le rembourser anticipativement.

Mais ce n'était pas la question de départ : M. X a signé (en février) un refinancement de 150 000 € auprès de la banque Y. Le notaire lui fixe RV le 10 avril. A-t-il intérêt à demander à passer vers la fin du mois d'avril ? Non(*). Exactement le 30 avril ? Non plus.

(*) jusque là, tu es d'accord avec moi, ou pas ?
30/03/2015 Vieux  
 
  46 ans, Hainaut
  lepasserelle est connecté maintenant
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Posté par marc.d Voir le message
Il te suffit de faire un remboursement anticipé du capital que tu aurais souhaité rembourser le dernier jour du mois du refinancement.

Et le tour est joué.
Je ne te suis pas. Parce que les intérêts du mois de février que j'ai dû payés, la banque ne me les déduira pas à la fin du prêt. Donc ils sont perdus, enfin pour moi, pas pour la banque.
Enfin bon, ceci-dit, tant pis, j'ai clairement fait comprendre au banquier qu'il venait de perdre un client satisfait et avait en face de lui un client mécontent, tout cela pour quelques dizaines d'euros, j'ai dû mal à comprendre cette approche bancaire très très peu orientée client.

Dernière modification par lepasserelle 30/03/2015 à 22h07.
30/03/2015 Vieux  
 
  46 ans, Hainaut
  lepasserelle est connecté maintenant
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Posté par marc.d Voir le message
On peut discuter dans le cas du refinancement auprès de la même banque où le switch se fait exactement le jour du paiement de la mensualité, mais c'est un leurre parce que le capital réemprunté n'est pas le même dans les 2 scénarios.

On a le cash correspondant à un mois d'amortissement en capital en poche et il suffit de le rembourser anticipativement.

Mais ce n'était pas la question de départ : M. X a signé (en février) un refinancement de 150 000 € auprès de la banque Y. Le notaire lui fixe RV le 10 avril. A-t-il intérêt à demander à passer vers la fin du mois d'avril ? Non(*). Exactement le 30 avril ? Non plus.

(*) jusque là, tu es d'accord avec moi, ou pas ?
Il a intérêt à passer le 10 avril à mon humble avis ....
31/03/2015 Vieux  
 
  40 ans, Liège
  marc.d est connecté maintenant
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Posté par lepasserelle Voir le message
Je ne te suis pas. Parce que les intérêts du mois de février que j'ai dû payés, la banque ne me les déduira pas à la fin du prêt. Donc ils sont perdus, enfin pour moi, pas pour la banque.
De toutes façons, tu dois à la banque les intérêts calculés jour par jour sur ta dette.

Ton seul grief est que tu n'as pas remboursé de capital le 28 février alors que tu l'aurais souhaité et que tu as l'équivalent d'une mensualité d'amortissement en trop dans ta poche.

Si tu avais eu connaissance des règles au oment de refinancer, il te suffisait de réemprunter ce montant en moins.

Sinon, le remède est un remboursement partiel anticipé de cette somme.

C'est comme ceux qui ont fait un prêt pour une maison avec une partie rénovation et qui font une maladie de ne payer que des intérêts pendant les 3 premiers mois, tant que tout le capital n'est pas prélevé. Il leur suffit de mettre ces montants de côté et de faire un remboursement anticipé de cette somme après 3 mois.

Citation:
Enfin bon, ceci-dit, tant pis, j'ai clairement fait comprendre au banquier qu'il venait de perdre un client satisfait et avait en face de lui un client mécontent, tout cela pour quelques dizaines d'euros, j'ai dû mal à comprendre cette approche bancaire très très peu orientée client.
Je ne pense pas qu'une autre banque aurait pratiqué différemment.
31/03/2015 Vieux  
 
  36 ans, Liège
  Kenshin est connecté maintenant
Citation:
Posté par marc.d Voir le message
De toutes façons, tu dois à la banque les intérêts calculés jour par jour sur ta dette.

Ton seul grief est que tu n'as pas remboursé de capital le 28 février alors que tu l'aurais souhaité et que tu as l'équivalent d'une mensualité d'amortissement en trop dans ta poche.
Marc, j'ai chaque fois l'impression que tu oublies le point essentiel ici. Ce n'est pas QUE les intérêts dus sur la dette.
Il paye, en plus, des intérêts sur la somme libérée par la banque, mise à disposition du notaire, et ce, jusqu'à la fin du mois en cours. Et c'est de la pure perte.
31/03/2015 Vieux  
 
  40 ans, Liège
  marc.d est connecté maintenant
À partir du jour du passage chez le notaire(*), il n'a plus de dette vis-à-vis de l'ancienne banque et il cesse de payer un intérêt (par ex. 0.01 % par jour) sur cette somme à l'ancienne banque.

À partir du jour du passage chez le notaire(*), il a une dette vis-à-vis de la nouvelle banque et il commence à payer un intérêt (par ex. 0.005 % par jour) sur cette somme à la nouvelle banque.

La fin du mois n'a rien à voir. Le notaire n'attend pas la fin du mois pour rembourser l'ancienne banque. Il n'y a pas simultanément "intérêts dus sur la dette" + "intérêts sur la somme libérée par la banque". Il n'y a aucun jour où des intérêts sont payés en double. Aucun jour où on est doublement endetté. Il n'y aura pas de mensualité le dernier jour du mois du refinancement dûe à l'ancienne banque (comme tu semblait l'écrire au #61).

Je ne vois pas comment je peux l'expliquer autrement. D'ailleurs, lepasserelle est d'acoord avec moi au #70.


(*) du passage du crédit X au crédit Y dans le cas de l'ami Lepasserelle qui reste chez la même banque.

Dernière modification par marc.d 31/03/2015 à 11h22.
31/03/2015 Vieux  
 
  36 ans, Liège
  Kenshin est connecté maintenant
Soit, je ne vois pas comment le dire autrement non plus :/
Le fait est qu'il y a des intérêts à payer à la nouvelle banque, dans tous les cas, dès le moment où celle-ci libère la somme vers le notaire (généralement 1 semaine AVANT l'acte, et oui, il faut payer à partir de ce moment, il y a donc déjà un chevauchement quoique tu en penses).

De plus, ces intérêts (calculés sur la dette, en effet) correspondent en réalité à des frais en pure perte.
Ils seront bel et bien repayés une seconde fois, en pratique, étant donné qu'ils n'ont pas servi à amortir cette dette.
31/03/2015 Vieux  
 
  40 ans, Liège
  marc.d est connecté maintenant
Citation:
Posté par Kenshin Voir le message
Soit, je ne vois pas comment le dire autrement non plus :/
Le fait est qu'il y a des intérêts à payer à la nouvelle banque, dans tous les cas, dès le moment où celle-ci libère la somme vers le notaire
(généralement 1 semaine AVANT l'acte, et oui, il faut payer à partir de ce moment, il y a donc déjà un chevauchement quoique tu en penses).
Il y aurait même un chevauchement d'un nombre fixe de jours pour une histoire de libération de fonds ou de date valeur, ce qui n'est pas mon expérience, ça ne changerait rien au problème. Ce chevauchement existerait aussi bien en milieu de mois qu'en fin de mois. Ce serait une dépense fixe. C'est une distraction pour la question qui nous occupe.

Citation:
De plus, ces intérêts (calculés sur la dette, en effet) correspondent en réalité à des frais en pure perte.
Ils seront bel et bien repayés une seconde fois, en pratique, étant donné qu'ils n'ont pas servi à amortir cette dette.
Les intérêts payés à l'ancienne banque du 10 au 30 avril correspondent aussi à une pure perte.

Si tu avais exclusivement le choix entre un passage chez le notaire le 10 ou le 29 avril, quelle date préfèrerais-tu et pourquoi ?
31/03/2015 Vieux  
 
  36 ans, Liège
  Kenshin est connecté maintenant
Citation:
Posté par marc.d Voir le message
Les intérêts payés à l'ancienne banque du 10 au 30 avril correspondent aussi à une pure perte.

Si tu avais exclusivement le choix entre un passage chez le notaire le 10 ou le 29 avril, quelle date préfèrerais-tu et pourquoi ?
Non pas du tout.
Les intérêts payés à l'ancienne banque s'accompagnent d'un amortissement du crédit contracté. La dette diminue donc.
En passant plus tôt dans le mois chez le notaire, la dette diminue moins (ou pour le moins est reportée d'autant de jours), et en plus, tes frais augmentent (= les intérêts payés 'dans le vide').

On en revient donc à la première page : le 29/4, sans hésitation.
(Note quand même que les différents témoignages vont tous dans ce sens aussi).
31/03/2015 Vieux  
 
  40 ans, Liège
  marc.d est connecté maintenant
lepasserelle et Cato m'ont rejoint et boters a noté « le scénario 1 n'est pas correcte... en passant chez le notaire le 30 avril on ne paye pas les 1000€ mais juste les intérets de ces 1000€ puisque le capital lui est remboursé par le nouveau prêt ». Les autres se sont exprimés sur "fin de mois" vs. "début du mois suivant", ce qui fait consensus.

Non, les 9 ou 28 premiers jours d'avril ne s'accompagnent d'aucun remboursement de capital. Uniquement des intérêts payés à la banque X. C'est le 10 ou le 29 qu'on rembourse à la banque X 100% du capital restant dû.

Exemple où j'omets les frais fixes communs aux 2 scénarios (voir aussi le décompte Dexia que j'ai publié le we) :

Passage chez le notaire pour refinancement

PS : désolé pour l'image trop petite. je crois qu'elle passe mal parce qu'elle est trop large

Passage chez le notaire pour refinancement

Dernière modification par marc.d 31/03/2015 à 12h23.
31/03/2015 Vieux  
 
  36 ans, Liège
  Kenshin est connecté maintenant
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Posté par marc.d Voir le message
Non, les 9 ou 28 premiers jours d'avril ne s'accompagnent d'aucun remboursement de capital ou « amortissement de crédit ». Uniquement des intérêts payés à la banque X. C'est le 10 ou le 29 qu'on rembourse à la banque X 100% du capital restant dû.
Je n'ai pas traduit les réactions des autres comme toi...

Pour ce que tu dis ici, c'est inexact. C'est accompagné d'un remboursement en K.
Je viens d'aller rechercher mes fardes, vu que le sujet traine en longueur plus que nécessaire, et dans les 2 cas, il y a bien un amortissement sur la banque X (mais donc PAS la banque Y).
31/03/2015 Vieux  
 
  40 ans, Liège
  marc.d est connecté maintenant
Mais qu'est-ce que ça changerait même, ventrebleu, que tu aies remboursé à X, dans un premier temps, 10 ou 29 trentièmes de la mensualité normalement prévue à la fin du mois ... puisque tu lui rembourses de toutes façons 100% du solde restant dû le même jour ?

Ce n'est que si tu faisais volontairement le choix de redémarrer chez Y avec un crédit plus important le 10 que le 29 que ça aurait une influence.
31/03/2015 Vieux  
 
  36 ans, Liège
  Kenshin est connecté maintenant
Citation:
Posté par marc.d Voir le message
Mais qu'est-ce que ça changerait même, ventrebleu, que tu aies remboursé à X, dans un premier temps, 10 ou 29 trentièmes de la mensualité normalement prévue à la fin du mois ... puisque tu lui rembourses de toutes façons 100% du solde restant dû le même jour ?
Tu oublies Y à nouveau. C'est lui qui génère la perte la plus pernicieuse.
Note que dans mes fardes, je suis même retombé sur une simulation des 2 situations justement, lors d'un premier rachat. Le résultat était parlant.


Ecoute, on n'est pas d'accord là-dessus, et on ne comprend pas l'un l'autre pourquoi l'autre n'a pas le déclic, alors qu'on répète la même chose depuis 3 pages.
Je n'ai pas envie de me battre avec toi, surtout sur un sujet si peu important, alors arrêtons-nous là.
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