Refinancer son crédit hypothécaire

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26/12/2014 Vieux  
 
  34 ans, Hainaut
 
Bonsoir à tous,

Voici notre cas...

Refinancement de notre prêt hypothécaire auprès d'une autre banque (I..), car notre ancienne banque (F.....) n'a pas fait d'effort du tout pour nous garder.

Signature de l'acte de crédit chez le notaire mardi passé... donc, au cas où, nous serons toujours sur "l'ancien régime" fiscal.

En détails :

- Premier prêt en juillet 2011 chez F..... pour 160.000€ sur 25 ans à 4,34% fixe (888,03€/mois).

- Refinancement auprès de chez I.. (signature chez le notaire le 23/12).
Taux : 2,30% fixe.
Durée : 20 ans (= gain de 19 mois).
Quotité : < 80%.
Conditions : mettre les comptes à vue, les assurances solde restant dû et l'assurance habitation (sauf si assurances solde restant dû à 100%) chez eux.

Capital à rembourser :
150.242,78€.
Mais comme les taux sont très bas et que les mensualités sont quasiment les mêmes, nous avons pu nous permettre de ré-emprunter un peu plus que prévu pour terminer quelques petits travaux... 170.000€ au total (882,73€/mois).

Frais :
Frais d'expertise de la maison : 180€.
Frais de dossier (nouvelle banque) : 390€.
Indemnités de remploi (ancienne banque) : 1.600,09€.
Frais de main levée (pour ancien crédit) : 992,94€.
Frais de notaire (pour nouveau crédit) : 4.801,88€.
Intérêts intercalaires (ancienne banque) : 17,78€/jour x 22 jours = 391,16€.
Intérêts intercalaires (nouvelle banque) : environ 80€.

Total : 150.242,78€ (capital à rembourser) + environ 8.436,07€ (Frais) = environ 158.678,85€.

Gain : environ 29.465,72€.

Assurance solde restant dû :

- Ancienne banque (pour 60% sur chaque tête et en primes uniques) : environ 3.550€ (pour moi) + environ 1.800€ (pour ma compagne) = environ 5.350€.

- Nouvelle banque (Idem que l'ancienne banque) : environ 2.150€ (pour moi) + environ 1.750€ (pour ma compagne) = 3.900€.

Nous avons fait la demande pour l'ancienne banque résilie nos anciennes assurances, donc ils devront nous rembourser "au prorata" des années restantes à couvrir.

Attention que si on a déduit fiscalement les assurances (ce qui a été notre cas), ils retiennent 33,99% sur le remboursement.

Donc, après retenue, nous ne devrions rien gagner, ni perdre...

Assurance habitation :

- Ancienne banque : environ 36€/mois (attention : sans l'assurance vol) = environ 432€/an.

- Nouvelle banque : environ 634€/an (avec l'assurance vol).

Je n'ai pas les chiffres exacts en tête mais I.. est moins cher que F..... pour l'assurance habitation, mais un rien en plus pour le vol... donc, au total, I.. est moins cher.

Comptes :

- Ancienne banque : 3,10€/mois/compte à vue.

- Nouvelle banque : Gratuit pour un compte à vue "standard" (pas si on choisit mastercard, visa et autres).

Donc, un petit gain en plus à ce niveau-là.

Voilà notre petite expérience... et désolé pour le roman, mais je voulais être le plus précis possible!

Dernière modification par Tear82 26/12/2014 à 22h33.
26/12/2014 Vieux  
 
  40 ans, Liège
 
Citation:
Posté par boters Voir le message
bonsoir a tous et joyeux noel,

j'ai une question, on part pour un refinancemetn chez i*g de 15.000€ plus élevé que le prêt initial. Nous n'en sommes qu'au stade de l'offre non acceptée encore. sachant qu'on ferait une partie de l'emprunt en PH (c'est a dire le maximum qui permet d'avoir la déduction maximum) et le reste en mandat. est ce qu'on tomberai sous la nouvelle loi? ou comme on fait en partie mandat le prêt ne sera pas considéré comme plus elevé?
Je ne pense pas que ça posera problème pour le régime fiscal mais ne peux-tu pas de toutes façons demander à la banque de faire deux contrats de crédit séparés ? Ça sera utile si tu souhaites faire un jour un remboursement anticipé : tu pourras rembourser le contrat avec mandat sans toucher à celui avec hypothèque et garder l'avantage fiscal.

26/12/2014 Vieux  
  38 ans, Liège
 
je me pose toujours une question concernant mon ASRD

j'ai un prêt 25 ans. asrd 50-50 mais payable 2/3 de la durée

il se fait que j'ai déjà payé 9 ans sur les 16.
soit plus de la moitié alors que la période couverte pas l'assurance est loin d'être la moitié

si je pars maintenant, vais-je retoucher quelque chose???
26/12/2014 Vieux  
  37 ans, Hainaut
 
Tear82: merci pour tous ces détails d autant plus que je vais probablement aller dans la mm banque.
La banque F... C'est b*p ou l autre?
Si j'ai bien tout compris vous réemprunter 170000 alors qu'en 2011 c'était 160000.
Et si je ne dis pas de bêtises, cela va vous faire passer dans le nouveau système fiscal à cause du fait que vous avez réemprunter plus que l initial...
26/12/2014 Vieux  
 
  34 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par fastyy Voir le message
Tear82: merci pour tous ces détails d autant plus que je vais probablement aller dans la mm banque.
La banque F... C'est b*p ou l autre?
Si j'ai bien tout compris vous réemprunter 170000 alors qu'en 2011 c'était 160000.
Et si je ne dis pas de bêtises, cela va vous faire passer dans le nouveau système fiscal à cause du fait que vous avez réemprunter plus que l initial...
Oui, c'est bien B.p! J'avais oublié qu'il y a une autre banque qui commence par F...

Je réemprunte 170.000€ (plus que le prêt d'origine, et donc plus que le capital restant à rembourser)...
Mais je ne tomberai pas sur le nouveau régime fiscal, puisque j'ai signé l'acte de crédit le 23/12... donc, avant le 01/01/2015.
26/12/2014 Vieux  
 
  34 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par browning Voir le message
je me pose toujours une question concernant mon ASRD

j'ai un prêt 25 ans. asrd 50-50 mais payable 2/3 de la durée

il se fait que j'ai déjà payé 9 ans sur les 16.
soit plus de la moitié alors que la période couverte pas l'assurance est loin d'être la moitié

si je pars maintenant, vais-je retoucher quelque chose???

A vérifier auprès de votre banque... mais à mon avis, je suppose que vous retoucherez un petit quelque chose, vu que vous avez payé plus que la période déjà couverte.

Mais attention que normalement, si vous avez déduit fiscalement l'assurance, ils retiendront 33,99% sur le remboursement.

Dernière modification par Tear82 26/12/2014 à 22h31.
29/12/2014 Vieux  
 
  42 ans, Hainaut
 
Bonjour,

Voilà, c'est décidé. On signe demain un refinancement de crédit sans changer de banque.
Taux initial de 3,43%, 20 ans (signé fin 2010) - 160 000 euros d'emprunt.
Nouveau taux : 2,49%, 15 ans.
Gain : 20 euros/mois + réduction de 10 mensualités
Coût : 1 500 euros de frais.

Le gain n'est pas aussi important que pour d'autres personnes, mais le taux initial n'était pas mauvais.
29/12/2014 Vieux  
  36 ans, Hainaut
 
félicitations!

et quelle est ta banque? cbc? c'est déjà bien pour ma part ing ne plie pas pour descendre de plus de 0.5%..
29/12/2014 Vieux  
 
  28 ans, Liège
 
Ca fait un baille que je n'ai plus suivi le topic, au moins 3 pages de retard, mais finalement la proposition de 2,15 en 20 ans est passée en 2,10 en 20 ans avec une réduction des frais de dossier + une réduction sur les ASRD. (chez les oranges)

Au final, on passe donc de 4,30 en 30ans à 2,10 en 20 ans. Client content
29/12/2014 Vieux  
 
  42 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par Bbvds Voir le message
félicitations!

et quelle est ta banque? cbc? c'est déjà bien pour ma part ing ne plie pas pour descendre de plus de 0.5%..
Merci.
C'est bien CBC.
Au départ, je n'étais pas très satisfait de leur proposition, en comparaison de l'offre de ING, mais finalement une baisse de taux de presque 1%, ce n'est pas si mal.
29/12/2014 Vieux  
 
  37 ans, Luxembourg
 
Salut tout le monde,

je suis ce post avec grand interet, mais je me pose encore une question. Comment demander une revision du taux a son banquier? Genre je vais pas venir chez mon banquier et demande de baisser le taux. Quel est votre methode pour attaquer le sujet. Par quoi commencer?
D'avance merci
Greg
29/12/2014 Vieux  
 
  32 ans, Liège
 
Bonjour,

Comment avez vous amenez votre demande de révision de taux à votre banquier?

"Salut fm'î, c'est les fêtes, les taux sont aux plus bas...tu me propose quoi?"
"Bonjour, avec les taux actuels, quel geste pouvez-vous faire concernant mon prêt?"
"Hey, ailleurs, ils font mieux...alors si tu me donne pas un taux plus bas que ça, je me casse!"

Sachant qu'a l'heure actuel, les banques savent bien qu'il est trop tard pour changer de crèmerie et garder l'avantage fiscal.
Mais bon, un geste commercial peu être fait tout de même je pense. Surtout quand on est bon client (client depuis 20ans, 1 compte à vue, 1 compte épargne, 1 visa, 1 crédit hypothécaire, 1 mandat hypothécaire, deux assurances soldes restant dus (100%), toutes les assurances maison et familliale, un prêt voiture).

Le rendez-vous est pris au 9-01.

fergr, on a posté en même temps la même question. :p

Dernière modification par kevart 29/12/2014 à 16h38. Motif: Edit, message à fergr
29/12/2014 Vieux  
  38 ans, Liège
 
Citation:
Posté par fergr Voir le message
Salut tout le monde,

je suis ce post avec grand interet, mais je me pose encore une question. Comment demander une revision du taux a son banquier? Genre je vais pas venir chez mon banquier et demande de baisser le taux. Quel est votre methode pour attaquer le sujet. Par quoi commencer?
D'avance merci
Greg
il y a un travail préparatoire à faire

tu dois calculer ce que ça te rapporterait de quitter ta banque

l'indemnité de remploi ça se calcule facilement, tout comment les frais de notaire et la main levée

ensuite, avec le solde de ce qu'il te reste à payer, tu peux simuler via un calculateur un nouveau taux

tu peux aussi évaluer l'impact d'une révision dans ta propre banque

ainsi, face à lui, tu pourras argumenter, le mettre en garde que tu pourrais les quitter pour une nouvelle crèmerie

tu peux aussi arriver avec l'offre d'une autre banque
il te proposera une offre adaptée, compte tenu que chez lui tu ne payeras pas de frais de notaire
29/12/2014 Vieux  
  28 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par kevart Voir le message
Bonjour,

Comment avez vous amenez votre demande de révision de taux à votre banquier?

"Salut fm'î, c'est les fêtes, les taux sont aux plus bas...tu me propose quoi?"
"Bonjour, avec les taux actuels, quel geste pouvez-vous faire concernant mon prêt?"
"Hey, ailleurs, ils font mieux...alors si tu me donne pas un taux plus bas que ça, je me casse!"

Sachant qu'a l'heure actuel, les banques savent bien qu'il est trop tard pour changer de crèmerie et garder l'avantage fiscal.
Mais bon, un geste commercial peu être fait tout de même je pense. Surtout quand on est bon client (client depuis 20ans, 1 compte à vue, 1 compte épargne, 1 visa, 1 crédit hypothécaire, 1 mandat hypothécaire, deux assurances soldes restant dus (100%), toutes les assurances maison et familliale, un prêt voiture).

Le rendez-vous est pris au 9-01.

fergr, on a posté en même temps la même question. :p

visiblement il n'est pas du tout trop tard si tu n'empruntes pas + que le montant de prêt initial, d'autres te confirmeront. c'est la date du premier acte qui compte. donc le mieu, va dans une autre banque pour avoir une offre et apres retourne voir le tiens
29/12/2014 Vieux  
  28 ans, Hainaut
 
au fait, on a deja une idée de l'impacte du nouveau systeme de deduction fiscale? la perte financiére s'eleverai a combien? je m'explique, si je refinance mon prêt comme discuté pour l'instnat a la banque, c-a-d 15000€de plus que le prêt initiale pour 100€ de moins tous les mois. = 1200€ de gain/an sans compter qu'on doit pas emprunter les 5000€ de plus prévu dans ma banque actuelle. donc mettons 180€ de gain/an les 5premieres années. avec le nouveau régime fiscal, on serai a plus de 1800€ perdu par an?
29/12/2014 Vieux  
 
  32 ans, Liège
 
Citation:
Posté par boters Voir le message
visiblement il n'est pas du tout trop tard si tu n'empruntes pas + que le montant de prêt initial, d'autres te confirmeront. c'est la date du premier acte qui compte. donc le mieu, va dans une autre banque pour avoir une offre et apres retourne voir le tiens
Si tu changes de banque, tu dois refaire un acte notarial, tu repars sur un nouveau prêt, donc tu pars, à l'heure actuel, sur le nouveau système.
Alors que si tu restes dans ta banque, l'acte ne change pas, car tu fais juste une révision du taux d'un prêt existant, là c'est la date de signature du prêt qui rentre en compte.

Comme le dit browning, il faudrait pouvoir calculer l'impact du changement de crèmerie avec les nouvelles données fiscales afin de pouvoir appuyer cela au près de la banque actuel.
Perso, j'ai déjà fait les différents calcules...sauf dans le cas où je retomberai sur l'ancien régime.
Mon père m'a dit qu'il y a quelques années, il y était allé juste en disant qu'avant d'aller demander ailleurs, il voulait savoir ce qu'eux proposaient. Et que si ça lui satisfaisait, il n'irai même pas demander ailleurs. (A l'heure actuel en plus tout le monde voit ce qu'il se fait sur le marché).
29/12/2014 Vieux  
  28 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par kevart Voir le message
Si tu changes de banque, tu dois refaire un acte notarial, tu repars sur un nouveau prêt, donc tu pars, à l'heure actuel, sur le nouveau système.
Alors que si tu restes dans ta banque, l'acte ne change pas, car tu fais juste une révision du taux d'un prêt existant, là c'est la date de signature du prêt qui rentre en compte.

Comme le dit browning, il faudrait pouvoir calculer l'impact du changement de crèmerie avec les nouvelles données fiscales afin de pouvoir appuyer cela au près de la banque actuel.
ben apparement, ce n'est pas ça justement. meme en changeant de banque, pour autant que le montant du nouveau credit ne soit pas plus elevé que le prêt inital ben tu ne passes pas sous le nouveau régime. c'est la date d'achat de la maison qui importe dans ce cas. c'est bien expliqué dans un des posts mais je ne peux pas te dire lequel. faut revenir en arriere en esperant que ce soit dans ce topic ci. on en parle aussi dans le topic
http://www.bricozone.be/fr/divers/t-...014-82850.html

d'autres vont te le confirmer bientot

Ou alors j'ai rien compris :d
29/12/2014 Vieux  
 
  40 ans, Liège
 
Citation:
Posté par boters Voir le message
ben apparement, ce n'est pas ça justement. meme en changeant de banque, pour autant que le montant du nouveau credit ne soit pas plus elevé que le prêt inital ben tu ne passes pas sous le nouveau régime. c'est la date d'achat de la maison qui importe dans ce cas. c'est bien expliqué dans un des posts mais je ne peux pas te dire lequel. faut revenir en arriere en esperant que ce soit dans ce topic ci.
La question a été posée des dizaines et des dizaines de fois.

Refinancer son crédit, même auprès d'une autre banque, même après le 1er janvier, même un autre montant, etc. n'a pas de conséquence fiscale.

Du point de vue du fisc, c'est d'ailleurs assez logique car le nouveau système sera plus avantageux pour certains.
29/12/2014 Vieux  
 
  32 ans, Liège
 
Posté par tchoum (#231)
http://finances.belgium.be/fr/binari...307-259112.pdf

Citation:
A. Quand l’emprunt hypothécaire a-t-il été conclu ?
Jusqu’à présent, la date de l’acte authentique (passé devant notaire) est toujours prise en considération.
Toutefois, lorsque l’emprunt a été contracté en remplacement d’un emprunt existant (emprunt de refinancement), la date de l’acte authentique est celle de l’emprunt initial.
Lorsqu’aucun acte authentique n’est exigé (c’est par exemple le cas lors d’une reprise d’encours dans le cadre d’une ouverture de crédit), c’est la date d’acceptation de l’offre de crédit qui est déterminante.
Donc, comme le souligne marc.d...la crainte d'aller voir ailleurs pour revoir son taux est toujours valable pour nos banquiers.
Bon à savoir pour notre rendez-vous.

Dernière modification par kevart 29/12/2014 à 17h30.
29/12/2014 Vieux  
  28 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par marc.d Voir le message
La question a été posée des dizaines et des dizaines de fois.

Refinancer son crédit, même auprès d'une autre banque, même après le 1er janvier, même un autre montant, etc. n'a pas de conséquence fiscale.

Du point de vue du fisc, c'est d'ailleurs assez logique car le nouveau système sera plus avantageux pour certains.
pour un montant plus elevé je pensais qu'on avait dit qu'on passait sous le nouveau régime. enfin soit on verra
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