Renégocier son taux (crédit hypothécaire)

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Renégocier son taux (crédit hypothécaire)

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15/11/2010 Vieux  
 
  Liège
 
Comme tu dis !

Une situation n'est pas l'autre mais ce qui est désagréable c'est que souvent, les taux donnés sont également tributaires de la "bonne volonté" des banquiers et non spécifiquement et essentiellement de leur impossibilité à diminuer ces derniers.
16/11/2010 Vieux  
 
  50 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par Brie Kolo Voir le message
En relisant les réponses, il semblerait qu'en taux fixe sur 15 ans, le minimum obtenu serait de 3,19%.

Quel est votre avis : Mieux vaux rembourser sur 15 ans avec une mensualité plus haute mais avec moins d'intérêt sur la durée du prêt ou mensualité moindre mais avec plus d'intérêt sur la durée du prêt.

En résumé l'argent et ce que l'on peut en faire avec .... Vaudra-t'il plus maintenant que demain ... ???

Aussi, Il faudra retrouver au terme du prêt hypo, d'autres frais à déduire fiscalement au niveau de l'IPP car cette réduction pour son habitation propre et unique est très intéressante !

Bonne soirée.
Perso, nous avons racheter notre prêt hypothécaire (3,69% fixe 20 ans) au lieu de 5,35% fixe 23 ans il y a 3 ans) et avons repris 15000€ supplémentaires pour ne payer finalement que 30€/mois en plus par rapport à notre situation actuelle.

Ces 15000€ seront principalement investis dans le changement de l'ensemble des châssis et porte, l'isolation de la toiture principale, installation des radiateurs à l'étage,.... donc dans des investissements pour un meilleur confort de vie à la maison et des économies d'énergie.

Nous aurions pu gagner +/- 30000€ sur 20 ans (1 an de remboursement en moins et +/- 50€/mois en moins) mais pas d'économie d'énergie ==> facture énergie plus importante, pas de prime RW (+/- 1000€ en retour), pas de 40% de réduction d'impôts sur mes châssis (+/- 4000€) et moins de confort à la maison et un temps beaucoup plus long pour faire ces travaux avec les retours d'impôts (+/- 2650€/an).

Donc, dans mon cas, cette façon de voir me semble intéressante car les 15000€ deviendront 20000€ au final avec les primes et réductions d'impôts sans compter les économies d'énergie et le confort que l'on va en retirer.

Par contre, si cela avait été pour acheter une nouvelle cuisine équipée, mes réflexions auraient probablement été toute autre.

Bonne journée
16/11/2010 Vieux  
 
  36 ans, Namur
 
Citation:
Posté par arthur9-9 Voir le message
Perso, nous avons racheter notre prêt hypothécaire (3,69% fixe 20 ans) au lieu de 5,35% fixe 23 ans il y a 3 ans) et avons repris 15000€ supplémentaires pour ne payer finalement que 30€/mois en plus par rapport à notre situation actuelle.
Arthur, les 15.000 EUR en plus c'est une reprise d'encours? Vous les avez emprunté au même taux et même durée?
16/11/2010 Vieux  
 
  50 ans, Hainaut
 
Si une reprise d'encours est le fait d'intégrer dans un même prêt ce qui me reste à payer de mon PH de 2007 + les 15000€, alors oui c'est une reprise d'encours dans un même prêt (pour info, il nous restait 21 ans à payer à 5,35%, soit +/- 124000€

avons réemprunté 124000€ + 6000€ de frais car autre banque (1675€ de frais de réemploi + frais de mainlevée, nouvelle hypothéque, frais d'acte chez le notaire) + 15000€ pour travaux soit au total un prêt de 145000€ mais en 20 ans (je gagne un an ) et au taux de 3,69%.

Bonne journée
16/11/2010 Vieux  
 
  36 ans, Namur
 
Arthur, merci pour l'info.

Citation:
Posté par fax Voir le message
Bon voilà, j’arrive au bout des négociations et on devrais se décider pour racheter notre crédit chez Delta lloyd

A titre d’exemple, et en espérant que cela puisse servir à qqun, voici les détails des calculs

Crédit initial : 200.000 Taux 4.48 % Fixe 25 ans
Mensualité : 1099.5 €
A ce jour : reste 21 ans Capital non remboursé : 180.300
Fax, je suis plus où moins dans le même cas, sauf que je reste chez DL. Mon agence ne veut pas descendre en dessous de 3.80%...
C'est quelle agence qui te donne 3.69?
Merci
16/11/2010 Vieux  
 
  31 ans, Luxembourg
 
Citation:
Posté par Argali Voir le message
Arthur, merci pour l'info.



Fax, je suis plus où moins dans le même cas, sauf que je reste chez DL. Mon agence ne veut pas descendre en dessous de 3.80%...
C'est quelle agence qui te donne 3.69?
Merci
C est normal qu ils ne descendront pas plus.
Ils savent que si vous allez ailleurs, vous devrez payer la main levee, indemnité de remploi, refaire une hypotheque et repasser devant le notaire.
Dans votre cas, il vaut mieux avoir 0.11 % en plus et ne pas avoir ces 6000 euros de frais
16/11/2010 Vieux  
 
  50 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par sicilianoli Voir le message
C est normal qu ils ne descendront pas plus.
Ils savent que si vous allez ailleurs, vous devrez payer la main levee, indemnité de remploi, refaire une hypotheque et repasser devant le notaire.
Dans votre cas, il vaut mieux avoir 0.11 % en plus et ne pas avoir ces 6000 euros de frais
Les 3,69% était chez Fintro (Quotité 100%) en début septembre 2010 mais les taux sont remontés de +/- 0,20% à 0,30% depuis.

Comme le dit si justement sicilianoli, ta banque peut se permettre un taux de 0,30% supérieur à une autre banque et rester concurrentielle car elle sait que tu devras payer des frais pouvant se monter à 5, 6, 7000€ voire plus pour passer dans une autre banque.

Par ailleurs, t'es-tu renseigné pour un taux en 20 ans souvent plus favorable de 0,20% à 0,25% que le taux 22 ans (étant celui de 25 ans) ? De plus comme tu as déjà rembourser +/- 15000€, dans tes négociations, tu seras normalement dans une quotité inférieure à 100% ce qui devrait t'assurer un taux plus préférentiel.

Pour info, à comparer avec tes 1156,93€ mensuel actuels :

192000€ ==>3,8% - 22 ans - 1067,67€ - total de 281865 €
192000€ ==>3,8% - 20 ans - 1137€ - total de 272858 €

194000€ (frais de remploi compris)
3,8% - 22 ans - 1078,79 € - total de 284800€
3,8% - 20 ans - 1148,75 € - total de 275700 €

198000€ (changement de banque)
3,8% - 22 ans - 1101,04 € - total de 290675€
3,8% - 20 ans - 1172,44 € - total de 281386 €

3,7% - 22 ans - 1090,87 € - total de 287990€
3,7% - 20 ans - 1162,45€ - total de 278988 €

3,6% - 20 ans - 1152,64€ - total de 276634 €

192000 € ==> renégociation auprès de ta banque sans frais

194000 € ==> renégociation auprès de ta banque avec frais de réemploi

198000 € ==> changement de banque (6000€ de frais)

En espérant que cela t'aidera dans tes réflexions, je te souhaite une bonne fin de journée

Dernière modification par arthur9-9 16/11/2010 à 17h30.
16/11/2010 Vieux  
 
  Liège
 
Bonjour arthur9-9,

Citation:
Ces 15000€ seront principalement investis dans le changement de l'ensemble des châssis et porte, l'isolation de la toiture principale, installation des radiateurs à l'étage,.... donc dans des investissements pour un meilleur confort de vie à la maison et des économies d'énergie.
J'avais déjà lu ta remarque dans un autre sujet mais je ne comprends pas pq tu n'utilises pas pour cela un prêt perso vert à taux par conséquent réduit qui te permettrait d'avoir une déduction fiscale des intérêts du montant consacré pour tes travaux et plus de la réd. pour habitation propre et unique (à part si tu voulais faire ce prêt sur une durée plus longue que celle imposée par un prêt à tempérament ....).

Bonne fin de journée.
16/11/2010 Vieux  
 
  50 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par Brie Kolo Voir le message
Bonjour arthur9-9,



J'avais déjà lu ta remarque dans un autre sujet mais je ne comprends pas pq tu n'utilises pas pour cela un prêt perso vert à taux par conséquent réduit qui te permettrait d'avoir une déduction fiscale des intérêts du montant consacré pour tes travaux et plus de la réd. pour habitation propre et unique (à part si tu voulais faire ce prêt sur une durée plus longue que celle imposée par un prêt à tempérament ....).

Bonne fin de journée.
J'y avais pensé mais le prêt vert qu'il soit sous forme de prêt à tempérament ou de PH (taux + bas que le prêt à tempérament mais toutes les banques ne le font pas, Fintro oui ) est uniquement destiné aux économies d'énergie.

Donc, si je prévoyais un prêt de 10000 € mais que je parvenais à faire descendre mon devis à 9000 €, il m'était impossible d'utiliser les 1000€ restants pour mes autres travaux de finition.

Par ailleurs le prêt était en maximum 10 ans ==> mensualité trop élevée.

Enfin mais je ne suis plus sûr, passage d'un expert de la Région wallonne.

En bref, un prêt vert de 9000 € en PH 10 ans au taux de 1,65% (1,5% déduit) et PH de 136000€ en 20 ans à du 3,69% m'aurait permis d'économiser +/- 3000€ par rapport à un PH global de 145000 € à du 3,69% en 20 ans mais aurait porté ma mensualité de 850,57€ à 879,14€/mois pendant 10 ans soit 30€ en plus /mois puis 797.78€/mois de la 11ème à la 20ème année

Vu les tracasseries diverses tant pour moi que pour mon banquier et notre budget actuel, il ne nous a pas paru opportun d'utiliser le prêt vert.

J'aurais eu plus de moyens financiers, je l'aurais sûrement pris.

Bonne soirée

Dernière modification par arthur9-9 17/11/2010 à 01h12.
16/11/2010 Vieux  
 
  Liège
 
Effectivement, ...

Comme plusieurs l'on dit dans ce sujet, cela ne doit pas être une course au taux hypo le moins élevé mais le résultat d'une situation globale ...

Bonne soirée.
17/11/2010 Vieux  
  63 ans, Liège
 
Une question que je me pose : que se passe-t'il avec l'intervention de la région wallonne (50€ ou même 100€ pendant 8 ans) lorsqu'on renégocie son PH ?
Si on change de banque l'intervention continue ?
17/11/2010 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Citation:
Posté par nicopa Voir le message
Une question que je me pose : que se passe-t'il avec l'intervention de la région wallonne (50€ ou même 100€ pendant 8 ans) lorsqu'on renégocie son PH ?
Si on change de banque l'intervention continue ?
De quelle intervention parles-tu ?
17/11/2010 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Argali Voir le message
Arthur, les 15.000 EUR en plus c'est une reprise d'encours? Vous les avez emprunté au même taux et même durée?
Bonjour,
Quand votre banque vous dit que pour elle, le rachat et la reprise d'encours sont deux crédits séparés, ce n'est pas vraiment correct de leur part.
Rien ne les empêche de voir cela sous forme d'une enveloppe globale, à tout niveau. On peut par exemple faire un seul crédit hyp. avec : rachat du crédit + reprise d'encours (pour travaux souvent) + une partie en crédit vert.
Rien ne s'y oppose, à part le fait que c'est à votre avantage et pas au leur.
La seule contrainte est de faire vos travaux dans un délai prescrit (souvent 6 mois) après le passage des actes.
17/11/2010 Vieux  
 
  36 ans, Namur
 
Citation:
Posté par Kenshin Voir le message
Bonjour,
Quand votre banque vous dit que pour elle, le rachat et la reprise d'encours sont deux crédits séparés, ce n'est pas vraiment correct de leur part.
Rien ne les empêche de voir cela sous forme d'une enveloppe globale, à tout niveau. On peut par exemple faire un seul crédit hyp. avec : rachat du crédit + reprise d'encours (pour travaux souvent) + une partie en crédit vert.
Rien ne s'y oppose, à part le fait que c'est à votre avantage et pas au leur.
La seule contrainte est de faire vos travaux dans un délai prescrit (souvent 6 mois) après le passage des actes.
Bonjour Kenshin, cette formule qui globalise tout est plus interessane dans mon cas. Et en effet, si je change de banque pour racheter mon pret, c'est possible et j'ai eu une offre du CA pour une "enveloppe" travaux supplémentaire, et ce au même taux proposé pour le PH.
Mais quid si je reste dans la même banque? Delta Lloyd diminue mon taux de 4.65% initial à 3.80%, pas de repassage devant notaire, pas de nouveaux passage d'acte.
Est ce qu'ils peuvent quand même globaliser les crédit?
Sa justification c'est : d'un coté on diminue votre taux de PH, et d'un autre, on vous prête un montant a nouveaux taux (du marché) en UTILISANT le solde de la garantie hypothécaire...
17/11/2010 Vieux  
 
  50 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par Kenshin Voir le message
Bonjour,
Quand votre banque vous dit que pour elle, le rachat et la reprise d'encours sont deux crédits séparés, ce n'est pas vraiment correct de leur part.
Rien ne les empêche de voir cela sous forme d'une enveloppe globale, à tout niveau. On peut par exemple faire un seul crédit hyp. avec : rachat du crédit + reprise d'encours (pour travaux souvent) + une partie en crédit vert.
Rien ne s'y oppose, à part le fait que c'est à votre avantage et pas au leur.
La seule contrainte est de faire vos travaux dans un délai prescrit (souvent 6 mois) après le passage des actes.
C'est mon cas mais j'ai 2 ans pour utiliser le supplément de 15000€ pour travaux
17/11/2010 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
> Argali : oui, ils peuvent le faire si vous restez dans la même banque. C'est juste un avenant de contrat. Manifestement, ça ne les intéresse pas de le faire, bien sûr, car le banquier a du estimer que c'était toujours attractif assez pour vous s'il vous proposait ça... et bien plus rentable pour lui.

> Arthur : Bon ça 2 ans ! C'est rare. Suis pas étonné de toi, mais... bien négocié !
17/11/2010 Vieux  
 
  50 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par Argali Voir le message
Sa justification c'est : d'un coté on diminue votre taux de PH, et d'un autre, on vous prête un montant a nouveaux taux (du marché) en UTILISANT le solde de la garantie hypothécaire...
Citation:
Posté par Kenshin Voir le message
> Argali : oui, ils peuvent le faire si vous restez dans la même banque. C'est juste un avenant de contrat. Manifestement, ça ne les intéresse pas de le faire, bien sûr, car le banquier a du estimer que c'était toujours attractif assez pour vous s'il vous proposait ça... et bien plus rentable pour lui.
tout à fait !

C'est normalement comme cela que cela se passe mais dans ton cas, je ne comprends pas pourquoi le nouveaux taux du marché est plus elevé que le taux revu de ton PH quoique il y a de bonne chance que ton banquier sache bien calculer !

Le montant que tu comptes réemprunter pour tes travaux est-il en fixe 22 ans aussi ou durée plus longue ?

En faisant le calcul, il y a de forte chance que ton banquier sait qu'en te faisant cette proposition, il reste très concurrentiel par rapport aux autres banques dû aux frais que tu aurais à débourser pour changer de banque

En renégociant avec ta banque dans les conditions actuelles, sans paiement de frais de réemploi :

192000€ ==>3,8% - 22 ans - 1067,67€ - total de 281865 €
15000€ ==>4,5% - 22 ans - 88,87€ - total de 23462€

soit au total 305327 € ==> 98327 € d'intérêts

si tu changes de banque et souhaites avoir 15000 € pour tes travaux, tu devrais emprunter :

192000€ (solde PH)
15000€ (montant travaux)
2200€ (estimation frais de réemploi)
+/- 665€ (frais de mainlevée)
+/- 5000€ (frais d'acte de crédit), pourraient être moindre si partie en mandat hypothécaire
soit +/- 215000€ à emprunter

215000€ ==> 3,86% - 22 ans - 1202€/mois - total de 317365€ ==>102365€

==> encore 4000€ en faveur de Deltaloyd sans compte les éventuels frais de dossier et d'expertise pour changer de banque (compter +/- 500€ pour l'ensemble)

Y'a pas à dire, ton banquier sait calculer et rester concurrentiel.

A mon avis, il ne te fera pas d'autre proposition car il sait qu'il est encore très concurrentiel !

Au fait, tes 6000€ de frais, cela me semble peu, en faisant les calculs avec les liens ci-dessous qui se sont révélés exacts pour ce qui me concerne à quelques Euros près, tu serais à plus ou moins 8000€ de frais en changeant de banque, renseignes-toi bien, à moins qu'une partie soit couverte par un mandat hypothécaire ?

pour info, pour calculer ses frais en cas de rachat de PH (mainlevée, acte,...)

https://www.defa.be/frherplaatshl.html

https://www.defa.be/frkosten.html

Citation:
Posté par Kenshin Voir le message
> Arthur : Bon ça 2 ans ! C'est rare. Suis pas étonné de toi, mais... bien négocié !
J'ai pas vraiment dû négocier, chez Fintro cela m'a été proposé d'office.

A noter que chez Fintro, l'un de mes collègues qui y était à un taux supérieur à 5% s'est vu proposé directement le taux revu le plus bas possible sans devoir passer son temps à renégocier et voir les autres banques (je lui ai fait les calculs en cas de changement de banque et le nouveau taux qui lui avait été proposé et c'était l'équilibre entre fintro et le fait de changer de banque à 1000€ près sur 17 ans restant à payer.

Les banquiers savent calculer mais ce n'est pas nouveau !

Bonne journée

Dernière modification par arthur9-9 18/11/2010 à 00h43.
17/11/2010 Vieux  
  63 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Kenshin Voir le message
De quelle intervention parles-tu ?

Il y avait le pret jeune et la région wallonne verse 50€ pendant 8 ans directement à la banque. Après il y eu le pret tremplin et là, la RW verse 100€ par mois pendant 8 ans.
17/11/2010 Vieux  
 
  50 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par nicopa Voir le message
Il y avait le pret jeune et la région wallonne verse 50€ pendant 8 ans directement à la banque. Après il y eu le pret tremplin et là, la RW verse 100€ par mois pendant 8 ans.
le prêt tremplin a été supprimé depuis le 01/03/2010

http://mrw.wallonie.be/DGATLP/DGATLP...es/AP/Pret.asp

et remplacé par la formule Habitat pour tous

http://www.swcs.be/

Pour faire bref, plus de restriction pour donner moins tout en donnant l'illusion au contribuable qu'on lui donne des facilités.

Et ce n'est qu'un début parce qu'en 2011, avec les mesures d'austérité que notre prochain gouvernement devra prendre puisqu'il n'a pas su les prendre en 2010 vu qu'il est en affaire courante, ca risque de ne pas être triste.

Des bruits de couloir non confirmés parlent également de raboter voire supprimer diverses primes RW.

Pour ce qui est de la réduction d'impôts (fédérale) de 40% sur les investissements économiseurs d'énergie, dieu seul sait ce qu'il en adviendra pour 2011, raison pour laquelle, je me suis grouillé de faire le nécessaire pour que mes châssis soient posés, facturés et payer en 2010.
17/11/2010 Vieux  
 
  50 ans, Hainaut
 
En confirmation de ce que je disais


http://www.bricozone.be/fr/isolation...afe-40850.html

http://www.lavenir.net/article/detai...icleid=9178378
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